Започна ли ценовата стабилизация на пазара на имоти у нас?

[Каммен]

Това че когато всички очакват че нещо ще пада то расте важи само за пазар с къси продажби. Ако няма къси продажби няма как да се задейства механизма за обръщане на нагласите. На пазара на имоти няма къси продажби.

Така че реалността на него е - каквото всички очакват това и се случва. А и хората може да очакват че имотите падат, но продавачите се надяват спада да спре и да се обърне и за това не продават. Което пък само по-себе си ще направи спада по продължителен и по-голям. Тъй както вече казах изчистване на пазар става с обеми, а не със сваляне на цени без сделки.

Купувачите от друга страна могат да купуват имоти поради две причини - да очакват че ще печелят от тях като инвестиция - т.е. че имотите ще растят - тази нагласа най-вероятно отдавна е умряла. Самото вкарване на риск в системата силно намалява стимулите за инвестиране в имоти.

Други купувачи купуват за да не загубят. На тях им трябва жилище и те си купуваха преди, защото с ръста на цените смятаха че след известно време няма да могат да си го позволят. С този спад сега и тази психологическа нагласа изчезна

Сега остава единствено фундаменталната причина. Купувам защото искам да живея в него. Но на тази фундаментална причина въздействат две неща. Броя на хора и доходите им. И за да се получи ръст трябва доходите им да растят. А за да се изчисти пазара трябва цените на имотите да са достъпни за достатъчно хора. Тъй като тези с високи доходи вече са запълнили тази си нужда за жилище, то пазарния сегмент който ще трябва да изчисти пазара са хората със средни и ниски доходи. От тук и отново нуждата от спад за изчистване.

+

и в допълнение , определящо за цените на НИ е и съотношението наем/цена , което определя дали инвестицията в НИ ще се превърне в печеливша или губеща

[ravnovesie]

Краси ,ти ли си? Ако не си?...това е цитат на Краси Петров

Не знам кой е Краси Петров. Това просто е нормалното описание на пазара, така че няма да се учудя доста хора да мислят по този начин

[playmen]

Не става дума за избутване. Става дума за разтоварване. Банките още не са почнали сериозното разтоварване. А ще им се наложи. Все пак най-големите собственици на недвижими имоти в България в момента са банките. А на тях не им трябват.
Към момента лошите кредити все още растят, така че и самите банки няма как да знаят кога ще се достигне дъното при тях. което пък предполага че няма как да знаят кога заплахата върху капиталовата им адекватност ще отмине. За това в момента си кютат намясто, без много да мърдат, изкупуват те самите обезпечения на длъжници и така нататък.

В един момент лошите кредити ще почнат да намаляват, банките ще почнат да трупат буфер и вече загубите няма да ги плашат. Икономиката най-вероятно ще расте и като цяло ще има някакъв оптимизъм и на пазара на имоти, поне няколко месеца може и година две. Може би ще порастнат и цените 10 че и 20%. И тогава ще се почне голямото разтоварване.

Цените ще паднат до там до където ще се изчисти пазара на имоти. защото в момента цените падат но пазара не се изчиства. Т.е. тогава ще е важно количеството на продадените имоти а не цената им. А това винаги води до капитулация на пазара.

Капитулация която е още много далеч. може би има още 3 или 5 години до достигането на това дъно. Което със сигурност ще е много по-надолу от настоящите цени. защото те очевидно са пракалено високи че пазара да се изчисти.

Краси ,ти ли си? Ако не си?...това е цитат на Краси Петров

[ravnovesie]

хората Безрезервно вярват на всичко .......или Безрезервно го отричат

ти си Първият , който вкарва "приложна психология" в темата - ето ти Жокер :

всички очакват имотите да падат , НАЛИ ?!:

Напиши в Гугъл:
"когато всички очакват нещо" ........продължението отговаря на въпроса:"какво ЩЕ става с имотите"............

Бултраповете , булямите и пр.......са за Вярващите и за Не вярващите
---------
не всичко е толкова просто........и същевременно е достатъчно просто , защото съотв. консуматори са.........

Това че когато всички очакват че нещо ще пада то расте важи само за пазар с къси продажби. Ако няма къси продажби няма как да се задейства механизма за обръщане на нагласите. На пазара на имоти няма къси продажби.

Така че реалността на него е - каквото всички очакват това и се случва. А и хората може да очакват че имотите падат, но продавачите се надяват спада да спре и да се обърне и за това не продават. Което пък само по-себе си ще направи спада по продължителен и по-голям. Тъй както вече казах изчистване на пазар става с обеми, а не със сваляне на цени без сделки.

Купувачите от друга страна могат да купуват имоти поради две причини - да очакват че ще печелят от тях като инвестиция - т.е. че имотите ще растят - тази нагласа най-вероятно отдавна е умряла. Самото вкарване на риск в системата силно намалява стимулите за инвестиране в имоти.

Други купувачи купуват за да не загубят. На тях им трябва жилище и те си купуваха преди, защото с ръста на цените смятаха че след известно време няма да могат да си го позволят. С този спад сега и тази психологическа нагласа изчезна

Сега остава единствено фундаменталната причина. Купувам защото искам да живея в него. Но на тази фундаментална причина въздействат две неща. Броя на хора и доходите им. И за да се получи ръст трябва доходите им да растят. А за да се изчисти пазара трябва цените на имотите да са достъпни за достатъчно хора. Тъй като тези с високи доходи вече са запълнили тази си нужда за жилище, то пазарния сегмент който ще трябва да изчисти пазара са хората със средни и ниски доходи. От тук и отново нуждата от спад за изчистване.

[LANDLORD 31]

На мен ми е достатъчно, че винаги се движа извън стадото. Толкова малко условие да не бъдеш стриган, а толкова малко овце го усещат. Добре е че те има стадно чувство!

[ale1]

с Всяко нещо е така

За да съществуват бул трапове, трябва достатъчно много хора да вярват че той не съществува.

хората Безрезервно вярват на всичко .......или Безрезервно го отричат

ти си Първият , който вкарва "приложна психология" в темата - ето ти Жокер :

всички очакват имотите да падат , НАЛИ ?!:

Напиши в Гугъл:
"когато всички очакват нещо" ........продължението отговаря на въпроса:"какво ЩЕ става с имотите"............

Бултраповете , булямите и пр.......са за Вярващите и за Не вярващите
---------
не всичко е толкова просто........и същевременно е достатъчно просто , защото съотв. консуматори са.........

[LANDLORD 31]

Купувай панелки лорде, вече не ги произвеждат!

Така е! Това и правя. Не ги произвеждат от четвърт век, ама те си стоят като гордо изправени рицари сред останалия плебс.

А пък за земята да не говориме, тя дори може да се яде и дори да лекува нелечими болести!

http://www.chudesa.net/%D0%B1%D1%8A%...8%D0%BD%D0%B0/

http://smeshki.com/stories/750-kitay...yade-prst.html

[Зайо Байо]

Как беше ? Движехме се някъде година и половина две след щатите.

Е идва бързия трен:

http://www.investor.bg/novini/122/a/...iavat,142174/:)

Купувай панелки лорде, вече не ги произвеждат!

[LANDLORD 31]

Как беше ? Движехме се някъде година и половина две след щатите.

Е идва бързия трен:

http://www.investor.bg/novini/122/a/...iavat,142174/:)

[ravnovesie]

И аз мисля, че спекулациите за последващ срив, бултрап, и подобни изхвърляния вече са в миналото. Графиката ясно показва, че има стабилизация. Тръгне ли да расте икономиката мечките нямат повече шансове.

За да съществуват бул трапове, трябва достатъчно много хора да вярват че той не съществува.

[LANDLORD 31]

И аз мисля, че спекулациите за последващ срив, бултрап, и подобни изхвърляния вече са в миналото. Графиката ясно показва, че има стабилизация. Тръгне ли да расте икономиката мечките нямат повече шансове.

[ale1]

Аз само ще добавя че капитулацията ще стане след 1-2-3 години, когато навсякъде започнат да вдигат лихвения % . Вероятно е да стане, след като Бернанке напусне поста си. Дотогава ще наблюдаваме т. нар. бултрап при цените на НИ. Там се намираме и по графиката от учебника.

де да беше толкова просто.......както в учебниците
капитулацията я чакаме вече Пета година..........изчака ни се "чакалото"

бултрапове , булями,булнамквоси

лихвите се вдигат преди Всяка Криза , а за да дойде Новата - трябва да са събрани Пари
-----------
остави написаното в учебниците .........
най-точното определение за Криза е Жътва - т.е. събиране на реколтата

но преди това се оре,сее,тори,полива..........

при овцете е най-лесно - криза има по веднъж в годината - не можеш да острижеш овца Два пъти годишно
имахме криза през 1996 , следващата беше 2011 .........сети се кога е следващата

[sisiko]

----------------------------------------------------------
както винаги , във всяко мнение има и частица Истина

Истината в случая е , че на Банките не им трябват имоти
а останалото от поста е оборено , но няма да го съобщят

Сериозното разтоварване (термин твой) е факт отпреди година !
Създадоха се външни на Банките дружества , които изкупиха имотите под ипотечна тежест , така че хем е спазен закона , хем разтоварването премина успешно.

Кръгът е затворен (не съвсем , но остана малко)
а "Кръг" означава следното :
Живееш в имот на Банка , получаваш си заплатата в същата Банка и тогава идва най-важното :
Получаваш и известна защита от Банката - защото Банката знае , че кокошка която снася не се коли.
--------
Този модел го има на запад от Драгоман и работи десетилетия , ние просто знаехме половината от истината , че на запад от Драгоман се живее под наем.....само хазяина беше неизвестен...........е , сега го знаем и това
-----------
за съмняващите се ще допълня две неща:

1- ЧСИ така и не постигнаха финансовия успех на нотариусите от 2005 - 2008 ........и няма да го постигнат -
2- ЕЦБ "Произведе" едни 940 млрд евро с които рестартира системата , така че пари има,имоти има,купувачи-тоже

за вярващите ще допълня само едно нещо:

1- Трябва ви още малко време

Ха! И ти ли имаш за продаване? Але,много неща не са ти ясни. ИСКА ти се с тези млрд. да рестартират имотния пазар, ама парите се насочват към други инвестиции.(Не си мисли, че тук може да стане като в щатите. Няма и ЕС да помогне , никой няма доверие на нашите политици) Явно причините не ги разбираш. Равновесие ти е обяснил много добре ситуацията.
Аз само ще добавя че капитулацията ще стане след 1-2-3 години, когато навсякъде започнат да вдигат лихвения % . Вероятно е да стане, след като Бернанке напусне поста си. Дотогава ще наблюдаваме т. нар. бултрап при цените на НИ. Там се намираме и по графиката от учебника.

[ravnovesie]

----------------------------------------------------------
както винаги , във всяко мнение има и частица Истина

Истината в случая е , че на Банките не им трябват имоти
а останалото от поста е оборено , но няма да го съобщят

Сериозното разтоварване (термин твой) е факт отпреди година !
Създадоха се външни на Банките дружества , които изкупиха имотите под ипотечна тежест , така че хем е спазен закона , хем разтоварването премина успешно.

Кръгът е затворен (не съвсем , но остана малко)
а "Кръг" означава следното :
Живееш в имот на Банка , получаваш си заплатата в същата Банка и тогава идва най-важното :
Получаваш и известна защита от Банката - защото Банката знае , че кокошка която снася не се коли.
--------
Този модел го има на запад от Драгоман и работи десетилетия , ние просто знаехме половината от истината , че на запад от Драгоман се живее под наем.....само хазяина беше неизвестен...........е , сега го знаем и това
-----------
за съмняващите се ще допълня две неща:

1- ЧСИ така и не постигнаха финансовия успех на нотариусите от 2005 - 2008 ........и няма да го постигнат -
2- ЕЦБ "Произведе" едни 940 млрд евро с които рестартира системата , така че пари има,имоти има,купувачи-тоже

за вярващите ще допълня само едно нещо:

1- Трябва ви още малко време

Изкарват недвижимите си имоти в отделни дружства, защото имат ограничение в пропорцията на недвижими имоти към собствен капитал. Но това отделно дружетсво пак си е на банката и то носи риска при спад на цените. Така че това си е чисто счетоводен трик да им стоят надути активи в баланса. Другото нещо - по принцип се приема че ако обезпечението по даден кредит падне под размера на кредита банката трябва да изисква от кредитополучателя да довнесе обезпечение. това банките в България не го правят отново защото знаят че това ще им направи кредита лош. за това те просто си затварят очита за това че кредите им не са достатъчно обезпечени. А това са всички стари ипотечни кредити.

В крайна сметка банките на книга са ОК, но те си знаят че недвижимите им имоти в балнаса са прекалено много, и това им вдига риска прекалено много. Изведнъж те се превръщат не само финансиращ посредник на пазара на имоти, а всъщност и основен собственик на същите тези имоти. Което е доста кофти свързаност и те и БНБ знаят че това е много кофти ситуация. поне се надявам да го знаят.

И това ще се наложи да се оправи. А ще почне да бъде оправяно когато икономиката тръгне нагоре и банките почнат да печелят добре от основната си дейност - кредитирането.

Така че да - ще има разтоварване, и това разтоварване ще е голямо и най-вероятно доста жестоко към пазара на имоти. В крайна сметка цените ще паднат до там до където човек със среда заплата да може да си купи среден имот. Което дори да го приемем като домакинство в София с 1500 лв. чисто на месец и 25% вноска по 20 годишна ипотека при 7% лихва прави към 350 евро на квадрат за София за обичаен апартамент. За населено място където получават по 500 лв заплата към 250 евро на квадрат.

25% от дохода за ипотека се приема за осигуряващо стабилност - въпреки че нашите банки отпускат при доста по-високи проценти, но тук въпроса е къде хората ще се навиват, а не къде банките. А 7% лихва ми изглежда устойчива в дълъг период. Освен ако държавата не приеме някакви схеми за гарантиране на ипотечните кредити или пък самите банки не вземат да използват инструменти за прехвърляне на риска върху публиката.

[ale1]

"ravnovesie" - Равновесието Отдавна е постигнато

-Не става дума за избутване.
-Става дума за разтоварване.
-Банките още не са почнали сериозното разтоварване.
-А ще им се наложи.
-Все пак най-големите собственици на недвижими имоти в България в момента са банките.
-А на тях не им трябват.

----------------------------------------------------------
както винаги , във всяко мнение има и частица Истина

Истината в случая е , че на Банките не им трябват имоти
а останалото от поста е оборено , но няма да го съобщят

Сериозното разтоварване (термин твой) е факт отпреди година !
Създадоха се външни на Банките дружества , които изкупиха имотите под ипотечна тежест , така че хем е спазен закона , хем разтоварването премина успешно.

Кръгът е затворен (не съвсем , но остана малко)
а "Кръг" означава следното :
Живееш в имот на Банка , получаваш си заплатата в същата Банка и тогава идва най-важното :
Получаваш и известна защита от Банката - защото Банката знае , че кокошка която снася не се коли.
--------
Този модел го има на запад от Драгоман и работи десетилетия , ние просто знаехме половината от истината , че на запад от Драгоман се живее под наем.....само хазяина беше неизвестен...........е , сега го знаем и това
-----------
за съмняващите се ще допълня две неща:

1- ЧСИ така и не постигнаха финансовия успех на нотариусите от 2005 - 2008 ........и няма да го постигнат -
2- ЕЦБ "Произведе" едни 940 млрд евро с които рестартира системата , така че пари има,имоти има,купувачи-тоже

за вярващите ще допълня само едно нещо:

1- Трябва ви още малко време