Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 5

[Профит]

Peter - нещо пак си станал накриво. Или пак в Германия ти е станало скучно... Хвърляш тонове емоции, вместо да коментираш по същество конкретните въпроси:

1. За забогатяването след примерно 10 години (отворих и отделна тема).
2. Накъде според теб ще са имотите ни тази година - нагоре или надолу?
3. Защо прогнозите за срив не се сбъднаха преди 2-3 години, а ще се сбъднат сега?

Може би трябва да си намериш форум за психология и психоанализа

[Peter(Petar)]

Peter - естествено, че и преди и сега съм писал и пиша и под друг ник. Това е масова практика във форума.

Не разбрах само какво ти е мнението за несбъднатите прогнози за срив и за това, че доходите ни след 10 години ще са по-високи?

Какво мислиш за цената на имотите тази година - нагоре или надолу?

Не Профит,

Много добре знаеш, че не съм от тия, дето лесно позволяват да им се хвърля пясък в очите.
Не е масова практика. Това го практикуват само ония, които
1. или са се издънили лошо в някакъв спор, но по някаква причина (на психична основа) страдат от "синдрома на накърненото самочувствие" и желаят да имат изрядно досие, да защитят пред незнам си кой някакви претенции итн
2. или са явни манипулатори. Форумите на www.investor.bg и на www.imoti.net безспорно се радват на изключителна посещаемост, така че кампании спокойно могат да се провеждат. А за да се провеждат кампании е необходимо "спуснатите лица" да имат поне няколко "паспорта", за да се затрудни улавянето. Там е работата, че тук-таме из форумите се срещат лица, които разполагат с необходимите знания и подготовка при обработването на информация.
Теб например все още те издава както начина на представяне на мисли, така и аргументите. По един действително еднообразен начин се изразяваш, а аргументите ти са едни и същи не само по темата за НИ, но и за БФБ итн. Просто едни и същи аргументи по доста теми, които преди време "излизаха" от 22 сега "се концентират за нула време в нов ник". Погледни как си писал едно време и виж сега как пишеш.

P.S. Нека първо уточним тези въпроси, преди да говорим по същество за имоти. Бъди сигурен, честата смяна на самоличност прави много лошо впечатление на форумната общност. От тази гледна точка лица като караконджул, Пепи, Неграмотен, редман заслужават поздравления за постоянството, с което отстояват никнейма си.

[Профит]

Peter - естествено, че и преди и сега съм писал и пиша и под друг ник. Това е масова практика във форума.

Не разбрах само какво ти е мнението за несбъднатите прогнози за срив и за това, че доходите ни след 10 години ще са по-високи?

Какво мислиш за цената на имотите тази година - нагоре или надолу?

[Peter(Petar)]

Колеги, не се хабете. Всички помним как преди 2 години някои пак искаха имотите да се сринат, но цените не спират да растат. Явно има пари. Самозаблуда е да се чака голямо поевтиняване. Поскъпването е по-вероятно - нима мислите, че след 10 години в ЕС доходите ни няма да са се покачили?

Тъжно е, че не сме си купили евтино преди 7-8 години, но това е положението.

На пазара на имоти в БГ играят милиарди, които освен това не са така спекулативни и ликвидни както при борсата. Ето най-малко 2 разлики с БФБ. 8)

Ти пък откъде се сещаш , какви неща сме си писали преди 2 години, след като едва преди 3 дена си се регистрирал (разбира се с рекорден среден брой изписани постинги за ден) . Само не ни разправяй, че през всичкото това време търпеливо си чел форума, а едва сега ти се "отприщва" желанието да попишеш.

P.S. 22, пак ти казвам, пиши си под стария ник. С него остави добри впечатления.
А ако чак толкова държиш, да пишеш под друг никнейм, си смени кардинално стила на писане. И преди ти писах, че подценяваш силата на литературата и в тази връзка ти препоръчах повече целенасочени тренировки.

[wannarock]

Един наш емигрант пише на друг емигрант (който неотдавна си купил 2 апр. в София::

"..... единствено хората като теб, които успяха да направят някой лев извън България , решиха , че е невероятна инвестиция закупуването на по 2-3 апартамента в БГ (естествено не без неоценимата подкрепа на брокерската пасмина), като вярва че след някоя друга година тук ще ни залее вълна от балъци, които ще са избиват помежду си да ги копуват. Много ми е интересно като живяхте извън БГ, не ви ли направи впечатление какво е качеството на строителството там, какви са кварталите (инфраструктура, чистота, поддръжка), за какъв начин на живот става въпрос , та решихте, че сивата и грозна София с дупките по улиците , с разпадащите се фасади на сградите , със задръстванията и с боклука на който все не могат да му намерят място , ще удари рекордни цени на имотите. Е това наистина стана, благодарение на вас и на няколко чуждестранни инвеститора (разбирай английски метачи на тролейбуси), на които успяха да пробутат евтините си кооперацийки със луксозни общи части, които платихте като цени за апартамент, (поне това не видяхте ли че го няма никъде по света, да плащате стълбището си на цени като спалнята си). Няма как в държава, в която все още минималната работна заплата е 200 лева - 100 евро на месец, 1 кв.метър да струва 1500 -2000 евро. Моят съвет е, продавайте докато все още се намира , кой да го купи. "

тъжно, много тъжно

[ANDREI]

КЪМ < ЧЕРВЕНА КОЖА >(ИНДИАНЕЦ),
САМО ИРОНИЯ ЛЪХА И НАПИСАНОТО ОТ МЕН !

[Профит]

Колеги, не се хабете. Всички помним как преди 2 години някои пак искаха имотите да се сринат, но цените не спират да растат. Явно има пари. Самозаблуда е да се чака голямо поевтиняване. Поскъпването е по-вероятно - нима мислите, че след 10 години в ЕС доходите ни няма да са се покачили?

Тъжно е, че не сме си купили евтино преди 7-8 години, но това е положението.

На пазара на имоти в БГ играят милиарди, които освен това не са така спекулативни и ликвидни както при борсата. Ето най-малко 2 разлики с БФБ. 8)

[PIMP]

Колеги не се хабете, всички знаят какво ще стане с НИ след няколко месеца, но дали всички им се вярва или искат да го разберат е друго. Икономическото поробване на младите хора е много жалко, но всеки сам прави своя избор.

[Nikodim]

Един наш емигрант пише на друг емигрант (който неотдавна си купил 2 апр. в София::

"..... единствено хората като теб, които успяха да направят някой лев извън България , решиха , че е невероятна инвестиция закупуването на по 2-3 апартамента в БГ (естествено не без неоценимата подкрепа на брокерската пасмина), като вярва че след някоя друга година тук ще ни залее вълна от балъци, които ще са избиват помежду си да ги копуват. Много ми е интересно като живяхте извън БГ, не ви ли направи впечатление какво е качеството на строителството там, какви са кварталите (инфраструктура, чистота, поддръжка), за какъв начин на живот става въпрос , та решихте, че сивата и грозна София с дупките по улиците , с разпадащите се фасади на сградите , със задръстванията и с боклука на който все не могат да му намерят място , ще удари рекордни цени на имотите. Е това наистина стана, благодарение на вас и на няколко чуждестранни инвеститора (разбирай английски метачи на тролейбуси), на които успяха да пробутат евтините си кооперацийки със луксозни общи части, които платихте като цени за апартамент, (поне това не видяхте ли че го няма никъде по света, да плащате стълбището си на цени като спалнята си). Няма как в държава, в която все още минималната работна заплата е 200 лева - 100 евро на месец, 1 кв.метър да струва 1500 -2000 евро. Моят съвет е, продавайте докато все още се намира , кой да го купи. "

[индианец]

Аз го написах с ирония, а вие го възприехте буквално.
Но така е в тоя форум. Когато някой каже, че някоя цена може и да върви надолу, включително и на гумените цървули, то той

А. Не си е купил, кога е било "тънко" и другите тарикати са купували.
Б. Прави пропаганда с цел цените да паднат и пак да си купи.

[The Economist]

Британски купувач се обажда в агенцията за имоти, от която наскоро е закупил апартамент в България с молба да бъде подготвена визитата му, за да се убеди, че апартаментът има обещаната гледка към... Бяло море. С такива куриозни ситуации са се сблъсквали немалка част от брокерите на недвижими имоти преди 5-6 години. По същото време медиите във Великобритания излизаха със заглавия от рода на"Не можете да си позволите къща в Испания? Тогава опитайте в България".

И към момента медийният интерес към българските имоти не е намалял, но сега вместо истории за един "изгряващ пазар" се разказва за измамени купувачи, които вместо имот с гледка към планината получават жилище, през балкона на което могат буквално да си стиснат ръцете с обитателите на апартамент в съседната кооперация.

Трудно е да се каже до каква степен точно публикациите направиха британците най-голямата група чуждестранни купувачи на имоти в България и доколко отливът им сега се дължи отново на тях. Със сигурност обаче не по-малък фактор се оказаха продължаващата имотна и ипотечна криза в САЩ и Европа, все по-скъпото финансиране, вече високите и несъблазнителни цени в български курорти и не на последно място презастрояването. Данните от изследване, направено от българската компания за строителство и продажби на недвижими имоти "Грийн лайф пропърти дивелъпмънт" сочат, че през 2007 г. сделките с британски поданици са намалели с близо 70%.

Английският клиент

Първоначално интересът на британците беше насочен преди всичко към евтините селски къщи и ваканционните имоти в морските курорти. Последва търсене на почти всички видове недвижимости - като се започне от селските имоти, мине се през къщите и апартаментите в София, имотите по морето, в планината и се стигне до покупката на терени.

За мнозина от тях това изглеждаше като прекрасна възможност, която не бива да се пропуска: имот на брега на българското Черноморие за 30 000 лири. Не само вила, а възможност за желязна инвестиция. Приходите от наема да покриват текущите сметки и плащанията по ипотеката, докато растящите цени на имотите гарантират добра печалба, ако реши да продава. С тази перспектива посредниците за продажби примамваха хиляди британски купувачи на недвижими имоти през последните няколко години. "Ако трябва да говорим за начало на бума, той започна някъде през 2003 г., като върховият момент беше 2004-2005 г., отчасти и 2006 г. заради очакванията за рязък скок в цените на имотите след присъединяването на страната ни към Европейския съюз. С началото на 2007 г. започна спад, при това рязък. Ако някой твърди, че продължава да продава в същите обеми, значи лъже", коментира Михаил Чобанов, директор и съдружник в една от най-големите български агенции за продажба на имоти на чужденци - BulgarianProperties. По думите му най-голямата ирония на пазара е, че бумът в строителството, особено в курортите, се дължи точно на интереса и бързите печалби от английските купувачи, а оттеглянето им се дължи на стихийното презастрояване.

"Купувачите се оттеглиха заради поскъпналите имоти. Масовият интерес беше към най-евтините апартаменти и къщи, а при сегашните цени те могат да купят ваканционен апартамент в утвърдени туристически държави и курорти. И сега рядко се появяват купувачи, но те търсят студио за 10 хил. лири, каквито на пазара почти няма", каза българин, работещ в лондонска агенция за имоти.

Отлив на британски интерес се отчита не само от пазара на ваканционни имоти. Наблюденията на Младен Митов, анализатор в агенцията "Явлена", сочат, че инвестициите на британски поданици в жилищни имоти в София са намалели драстично, като те са били сред най-активните продавачи през миналата година въпреки очакванията за продължаващ ръст на цените им. "Обяснението е много просто - такъв тип инвеститори заемат краткосрочни позиции. Когато са били купувани тези жилища, идеята е била да се продадат след около 5 години, а печалбата да дойде не от наеми, a от ръста на цените им", обясни Митов.

Излъгани очаквания

"Безумното строителство доведе до пренасищане с апартаменти както в морските, така и в планинските курорти. Много британци, които си купиха имоти с обещания за годишна възвращаемост от поне 10 на сто с даването им под наем, сега не получават и половината от това, ако изобщо могат да ги дадат под наем. Междувременно онези, които се надяваха да продадат на печалба, откриха, че безмилостното строителство може де им попречи дори да си върнат парите", обяснява Чобанов.

Много от купувачите се оказаха в ситуация "инвестицията" им не само да не генерира печелба, а тъкмо обратното - разходи за поддръжка, данъци и такси. Като не по-маловажен фактор от агенциите за недвижими имоти отчитат и ниското качество на строителство, което понякога поставя купувача в абсурдна ситуация, като да плати за жилище с една спалня, а да се окаже собственик на студио, защото строителят в последния момент е решил да махне вътрешната стена.

За да продадат по-лесно, повечето инвеститори започнаха да предлагат като допълнителна услуга property manegment (управление и поддръжка на имота), без да имат и идея какво точно представлява. Не са малко и историите на британски собственици, които, пристигайки в апартамента си, който по думите на стопанисващата го агенция не е отдаван, намират туристи в него. "Всички рекламират, че продават доходност, а в действителност продават апартаменти", констатира Красимир Димитров от консултантската компания Source.

В същото време западноевропейските банки затегнаха кредитните си условия и вдигнаха лихвите, след като някои от тях претърпяха значителни загуби от световната ипотечна криза. А британските индивидуални инвеститори, купуващи в България, разчитаха именно на ипотечно финансиране за сделките си.

"В момента не само че не купуват, а и масово се опитват да продадат собствеността си в България. Това допълнително увеличава предлагането, а оттам и цените тръгват надолу", казва Чобанов. Брокери обясняват как купилите преди време британци сега искат да продават на невиждани на пазара нива и всъщност сделки все още няма.

В същото време обаче цените на апартаменти в курортите не падат, като средната оферта при апартаментите е 1200 евро за кв./м. Брокери на имоти обаче твърдят, че малкото сделки, които се сключват са за не повече от 900 евро на кв/м. Из улиците на Банско дори може да видите постери върху строящи се сгради, на които с големи букви е написано 650 евро кв/м. Ако се калкулират цената на терена и разходите за строителство на сградата и прилежащата й инфраструктура, излиза, че да се продава на 650 евро, значи да се продава на себестойност, изчисли предприемач от сектора. Факт са и няколко спрени строежа, защото инвеститорите са разчитали на финансиране от продажби на зелено, а такива няма. Но все пак общата тенденция е, че строителството в курортите продължава с пълна пара.

Има и предприемачи, които твърдят, че не изпитват затруднения в продажбата на апартаменти в курортите. "Комплексите с добра локация, качествено строителство и допълнителни екстри, като СПА център, все още се търсят и с неголяма трудност се продават на 1400 евро за кв./м", обяснява Иван Мекушин, изпълнителен директор Winslow Developments. Досега компанията му е изградила шест апартаментни хотела с марката Mountain Residences във Банско и в момента изгражда още един.

Новите надежди

"В последните две години профилът на купувачите тотално се смени, не само като националност, но и като изисквания. Ако допреди това 80% от сделките ставаха без дори да се види имотът, то сега купувачите проверяват всичко от историята на фирмата изпълнител, през инвеститора, до опита на компанията, която ще управлява имота", разказва Чобанов. Отскоро масово купувачите настояват плащането на "гарантираната доходност" да е записано в договори. Исканата възвръщаемост е 5%, но малко компании се ангажират с подобни клаузи.

В момента най-голямата група инвеститори във ваканционни апартаменти са руснаците и гражданите на прибалтийските републики. Нов за пазара е и интересът на поляци и унгарци. В южните планински курорти има и сделки с гръцки инвеститори. Всички нови чужди купувачи обаче са далеч по-малобройни от британските "завоеватели", които първи навлязоха и изследваха страната.

http://capital.bg/show.php?storyid=459519

[supertrader]

ANDREI

Това на БФБ е корекция , те стандарно са на два тласъка а е минал първия и в момента е консолидацията между тях и чак след това ще бъде дъното на корекцията. Корекциите са доста непредсказуеми и дъното трудно може да се предвиди , обикновено някой от основните фактори е ключов и той определя кога и докъде а често в дъното стои и важно решение.И още по често някой си извоюва или присвоява правото да го вземе. Например ключа към развитието на Световната икономика и колко значимо ще е забавянето и връщането назад в момента го държи Ел команданте Чавес , той може утре да реши отново да изнасят петрол за САЩ така както реши да им наложи ембарго а губят тези които са му дали власт и са го избрали в момента на него какво му пука , неговата теза е че корпорациите ограбват страната му и ако им вземе правата - концесиите и разбира се присвои оборудването той ще направи чудеса за Чили и което е по вероятно за себе си или партията и другарите си:-)Доколко БФБ зависи от Световна икономика и оправдано ли е акции които на борсата се оценяват на няколко евро а активите кото стоят зад тях са с цена десетки евро да поевтеняват ..това може би говори за силна икономическа зависимост препятстваща инвестициите. Такива неща се получават в моменти на спор за собствеността и управлението и , т.е. натиск за тази собственост оказва някой който не официалния собственик на листнатите на борсата акции.

[Cleo]

Моето виждане е, че няма никаква конспирация. След като законът и архитектурните планове позволяват презастрояване, лоша инфраструктура, невъзможна смесица от стилове - резултатът е непривлекателно гето.
Един хубав курорт има зелени пространства, оформен е естетично и е място подходящо за отмора.
Недалновидността води до последствия.
Всеки, който смята, че е конспирация, да се разходи по известни курорти извън България и да наблюдава строителството там.
Освен това етиката в бизнеса е основен фактор за упеха му. Ако тя липсва, нещата се провалят.
И не на последно място е и качеството на услугите. Необходимо е учтиво и приятно отношение към клиентите, което много често липсва по морето и в планинските курорти. Също така нормални цени, за да има продажби.

[vajvaj]

http://www.capital.bg/show.php?storyid=459519

Това е статията в Капитал

[ANDREI]

КЪМ ЧЕРВЕНА КОЖА < ИНДИАНЕЦЦ> И АЗ МИСЛЕХ , ЧЕ ПРЕЗ ДЕКЕМВРИ СЛУЧВАЩОТО СЕ НА БФБ Е МАНИПУЛАЦИЯ И Е АБСУРД ЦЕНИТЕ ЩЕ ПАДНАТ С 0ЩЕ 20% , НО ВИЖ КАКВО СЕ ПОЛУЧИИ !
СЕГА НА 20 % ПО НИСКИ НИВА НИКОЙ НЕ ИСКА ДА КУПУВАА!

И С ИМОТИТЕ Е МАНИПУЛАЦИЯ , ТАКА Е ДА ЗНАЕШ !