Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 1

[boogie]

Космонавте,
кажи сега дали успя да обсъдиш с новата колежка '87 дали имотите са изгодна инвестиция.
Иначе който си е ползвал главата (горната) по предназначение, не се учудва на ситуацията. Обяснявах на лорда, че макроикономически нещата са зле, обаче той явно си е хванал някаква печеливша ниша и не слуша.

Идват си нещата на мястото. Бая време ги говорехме тия работи и вече са си факт. Ебати София цена под 1000 лв. макар и за Люлин. Преди 3 години си беше твърдо 1000 евро в кватралите с Метро (6 микрорайон е в близост). На мен лично обаче тази тенденция не ми допада. Не говори добре за случващото се в икономиката и за бъдещето на столицата и на цялата държава. Явно много се застрои и макар че народа дойде в София, не се възпроизвежда с необходимите темпове за да компенсира строителството. Явно се и уплашиха, защото не да нямат пари, а не купуват. И много цигани се навъдиха в тия крайните квартали. От цяла България се изсипват на катуни и никой вече не търси да купува там. Ония ден бях в Овча Купел. Като роман на Карл Май е - коне, индианци, викове, крясъци, всеки трети човек е мургав. И народа си се бута в 2-3 квартала и ето ти офертна цена 1 000 лв. Ако идеш с парите става и 900 веднага.... След година две ще стане и 500 лв. И вървим към гета в крайните квартали. Както гледам какво е по провинцията, скоро половин БГ ще е в София и познай къде ще се нанесат примерно радомирските миньори... Мамата си е....

[Crux]

ха дубуртуру, тетко Маро. За пореден път се доказва тезата ми, че в София т.нар. елитни имоти се броят на пръсти, а "елитен" квартал буквално липсва, както и другата ми теза, че на Запад от ЦУМ не е София, за която си имаме малко търкания с някои форумци от тези Западн(ал)и квартали.
да, вероятното бъдеще на не малка част от София е гетизирането.
Да, ако има гето до теб, няма как да ти живееш в "елитен" квартал
да, голяма част от софиянци са такива голтаци, че ако трябва да излязат под наем, дори и 100 кинта наем ще им се види супер много
да, в София липсва качествени сгради, без начение нови или стари
да, ще има и има сегментъация и това, че в Люлин 26 струва 500 кинта квадрата (примерно), не значи, че в Иван Вазаов (пак примерно, защото елитни квартали няма) ще струва пак толкова
да, ако в Люлин цената се срине на 100 евро/квадрата, то и иван вазов няма как да е на 2К евро/квадрата
и последно да, ако се сринат супер много цените в София (примерно на така мечтаните 100 евро), каквито и коптори да се продават, все ще се изкупят - все пак София е столица на държава в ЕС - факт, който много се преекспонира по време на бума, а сега супер много се неглижира.

Успех с покупко-продажбите

"Елитен имот" означава не само на добро място и качествено построен. Обитателите дават облика на имота, а не обратното, както си мислят мнозина селяци, надошли в София, чиято мечта е апартамент в центъра. Имам една такава колежка, която пристигна преди 2-3 години и много обича да ми обяснява на отвратителен бургаски диалект какъв хубав квартал бил Лозенец, както и кои били най-вървежните заведения в София. И си мисли, горката, че е много cool, истинска столичанка.
Имот, в който съжителстват бабичка с 200 лева пенсия, селско парвеню, видяло се с малко повече пари, и гнусна мутра, не е елитен, па ако ще да се намира на опашката на коня или срещу кубетата на Александър Невски.

[marketleverage]

Правили баснословни печалби от строителство ? Това не е възможно , защото висока печалба в строителството не е имало. Баснословни милиони се правеха само от парцели за застрояване и от големи кредити за строителство , чрез които фактически пак се продаваше земя - парцели за милиони.Банките отпускаха пари за строеж на този който притежава земята ..мястото и той можеше да похарчи вложи част от кредита в строежа , като останалата част свие.Как са се правили пари със строителство - труд ? Никога не е било възможно.По правилно е да се каже че са имали работа строителите , а сега нямат.

о повярваи ми правеха и куцо и сакато бизнесмен се хвана да си диверсифицра бизнеса със стоителство понеже имаше лесни кредити и имоти се продаваха още на картинка... хапартмент хаус тук хапартманът хаус там.. море... планина...

пак едно фундаментално правило когато

[Грую Груев]

Идват си нещата на мястото. Бая време ги говорехме тия работи и вече са си факт. Ебати София цена под 1000 лв. макар и за Люлин. Преди 3 години си беше твърдо 1000 евро в кватралите с Метро (6 микрорайон е в близост). На мен лично обаче тази тенденция не ми допада. Не говори добре за случващото се в икономиката и за бъдещето на столицата и на цялата държава. Явно много се застрои и макар че народа дойде в София, не се възпроизвежда с необходимите темпове за да компенсира строителството. Явно се и уплашиха, защото не да нямат пари, а не купуват. И много цигани се навъдиха в тия крайните квартали. От цяла България се изсипват на катуни и никой вече не търси да купува там. Ония ден бях в Овча Купел. Като роман на Карл Май е - коне, индианци, викове, крясъци, всеки трети човек е мургав. И народа си се бута в 2-3 квартала и ето ти офертна цена 1 000 лв. Ако идеш с парите става и 900 веднага.... След година две ще стане и 500 лв. И вървим към гета в крайните квартали. Както гледам какво е по провинцията, скоро половин БГ ще е в София и познай къде ще се нанесат примерно радомирските миньори... Мамата си е....

ха дубуртуру, тетко Маро. За пореден път се доказва тезата ми, че в София т.нар. елитни имоти се броят на пръсти, а "елитен" квартал буквално липсва, както и другата ми теза, че на Запад от ЦУМ не е София, за която си имаме малко търкания с някои форумци от тези Западн(ал)и квартали.
да, вероятното бъдеще на не малка част от София е гетизирането.
Да, ако има гето до теб, няма как да ти живееш в "елитен" квартал
да, голяма част от софиянци са такива голтаци, че ако трябва да излязат под наем, дори и 100 кинта наем ще им се види супер много
да, в София липсва качествени сгради, без начение нови или стари
да, ще има и има сегментъация и това, че в Люлин 26 струва 500 кинта квадрата (примерно), не значи, че в Иван Вазаов (пак примерно, защото елитни квартали няма) ще струва пак толкова
да, ако в Люлин цената се срине на 100 евро/квадрата, то и иван вазов няма как да е на 2К евро/квадрата
и последно да, ако се сринат супер много цените в София (примерно на така мечтаните 100 евро), каквито и коптори да се продават, все ще се изкупят - все пак София е столица на държава в ЕС - факт, който много се преекспонира по време на бума, а сега супер много се неглижира.

Успех с покупко-продажбите

[bgg_red]

supertrader чадо,
имаше хора дето направиха
доста парички от строителство,
обаче повече са онези, дето
влезнаха късно на пазара и
не успяха да реализират
продукта си. Сега тия последните
имат някакви "активи", но не ясно
въобще дали и кога могат да ги продадът
хапартаментите, и въобще дали могат
да вземат някакви парички от тях,
пък и да останат на печалба от
цялата таз врътка проточила се вече
доста и във времето.
Те така !!!!

[Грую Груев]

Доходите са паднали и то доста. Познавам неколцина, които имаха различни бизнеси, свързани със строителството. Докато се надуваше балонът, правеха баснословни печалби. В момента едва кретат, затънали са в дългове, а двама даже разпродадоха каквото имаха и закриха бизнеса.
Другият фактор са кредитите. До 2008-а се даваха кредити безразборно. Сега условията са затегнати и това автоматично изхвърля от пазара едно 90% от кандидатите за ипотека.

много си прав - имам познати, които много трудно преживяха слизането от 10-15К за харчлък на месец до под 1К, ама такъв е живота сега им остана сал на едната либов да разчитат, ако нямат силна ръка

[Грую Груев]

Лихвата по този кредит не е точно фиксирана - обвързана е с EURIBOR. Което не е лошо като оферта, въпросът е дали няма уловки в допълнителните такси. Щото ако има някакъв вид такса, която банката да може да си променя по свое усмотрение, тогава лихвеният процент по кредита е мнооооооооого далече от фиксиран.

не съм им чел договор на тези, но от това, което пише на страницата им, кредита си е баш фиксиран. Ама фиксиран, та фискиран и не се влияе грам от Юрибор, Софибор или Бор-Чвор . Поне на страницата не пише подобно нещо, а са задължени да го напишат. така че, да, лихвата е фиксирана и то е доста добра, като за такъв период, да не кажа, че е отлична. Е, ГПР-то им е доста височко, заради разните там такисчки и комисиони, но лихвата е отлична и то фискирана, а нали за нея говорим, а не за дребния шрифт в дговора

Поне за мен това е положителна новина за пазара - реално фиксираните лихви за дълъг период са нешо, което се чакаше от доста време и никой не искаше да го предложи, заради риска в Бг, макар че може и да е отрицателна - толкова да са им намалели сделките, че да са готови сами да носят лихвения риск, който по дифолт в Бг се носи от гордият собственик на ипотека

[supertrader]

Crux

Правили баснословни печалби от строителство ? Това не е възможно , защото висока печалба в строителството не е имало. Баснословни милиони се правеха само от парцели за застрояване и от големи кредити за строителство , чрез които фактически пак се продаваше земя - парцели за милиони.Банките отпускаха пари за строеж на този който притежава земята ..мястото и той можеше да похарчи вложи част от кредита в строежа , като останалата част свие.Как са се правили пари със строителство - труд ? Никога не е било възможно.По правилно е да се каже че са имали работа строителите , а сега нямат.

[Crux]

Доходите не са паднали от 2008 ма. А тогава помниш как се избиваха за всяка колибка с покрив. Според мен тук играе стадното чувство - както като се чуе че няма да им олио и тръгнат бабите с 20 бутилки. Така и преди - купуваха апартаменти като обезумели без да знаят защо. Сега по същата причина не купуват. Защото за поне 80% от хората в София кризата не е фактор. Тя им е в главите.

Доходите са паднали и то доста. Познавам неколцина, които имаха различни бизнеси, свързани със строителството. Докато се надуваше балонът, правеха баснословни печалби. В момента едва кретат, затънали са в дългове, а двама даже разпродадоха каквото имаха и закриха бизнеса.
Другият фактор са кредитите. До 2008-а се даваха кредити безразборно. Сега условията са затегнати и това автоматично изхвърля от пазара едно 90% от кандидатите за ипотека.

[Kosmonavta]

Ало Космоса, слез долу на Земята Вярно е че цените падат! Но не защото хората имат пари, но не купуват, а защото НЯМАТ пари!!! И освен това хАпартаментите НЕ СА ИКОНОМИКА! Те не произвеждат, а само някои ги смятат за инвестиция! Надяват с емай на нещо, ама нада ли!

Доходите не са паднали от 2008 ма. А тогава помниш как се избиваха за всяка колибка с покрив. Според мен тук играе стадното чувство - както като се чуе че няма да им олио и тръгнат бабите с 20 бутилки. Така и преди - купуваха апартаменти като обезумели без да знаят защо. Сега по същата причина не купуват. Защото за поне 80% от хората в София кризата не е фактор. Тя им е в главите.

[Tomy]

Ало Космоса, слез долу на Земята Вярно е че цените падат! Но не защото хората имат пари, но не купуват, а защото НЯМАТ пари!!! И освен това хАпартаментите НЕ СА ИКОНОМИКА! Те не произвеждат, а само някои ги смятат за инвестиция! Надяват с емай на нещо, ама нада ли!

Идват си нещата на мястото. Бая време ги говорехме тия работи и вече са си факт. Ебати София цена под 1000 лв. макар и за Люлин. Преди 3 години си беше твърдо 1000 евро в кватралите с Метро (6 микрорайон е в близост). На мен лично обаче тази тенденция не ми допада. Не говори добре за случващото се в икономиката и за бъдещето на столицата и на цялата държава. Явно много се застрои и макар че народа дойде в София, не се възпроизвежда с необходимите темпове за да компенсира строителството. Явно се и уплашиха, защото не да нямат пари, а не купуват. И много цигани се навъдиха в тия крайните квартали. От цяла България се изсипват на катуни и никой вече не търси да купува там. Ония ден бях в Овча Купел. Като роман на Карл Май е - коне, индианци, викове, крясъци, всеки трети човек е мургав. И народа си се бута в 2-3 квартала и ето ти офертна цена 1 000 лв. Ако идеш с парите става и 900 веднага.... След година две ще стане и 500 лв. И вървим към гета в крайните квартали. Както гледам какво е по провинцията, скоро половин БГ ще е в София и познай къде ще се нанесат примерно радомирските миньори... Мамата си е....

[Kosmonavta]

Идват си нещата на мястото. Бая време ги говорехме тия работи и вече са си факт. Ебати София цена под 1000 лв. макар и за Люлин. Преди 3 години си беше твърдо 1000 евро в кватралите с Метро (6 микрорайон е в близост). На мен лично обаче тази тенденция не ми допада. Не говори добре за случващото се в икономиката и за бъдещето на столицата и на цялата държава. Явно много се застрои и макар че народа дойде в София, не се възпроизвежда с необходимите темпове за да компенсира строителството. Явно се и уплашиха, защото не да нямат пари, а не купуват. И много цигани се навъдиха в тия крайните квартали. От цяла България се изсипват на катуни и никой вече не търси да купува там. Ония ден бях в Овча Купел. Като роман на Карл Май е - коне, индианци, викове, крясъци, всеки трети човек е мургав. И народа си се бута в 2-3 квартала и ето ти офертна цена 1 000 лв. Ако идеш с парите става и 900 веднага.... След година две ще стане и 500 лв. И вървим към гета в крайните квартали. Както гледам какво е по провинцията, скоро половин БГ ще е в София и познай къде ще се нанесат примерно радомирските миньори... Мамата си е....

[onufri]

Да, има и такива случаи. Това вече е за съд и съм 99% уверен, че ищецът ще спечели делото срещу банката.

Освен един човечец от Русе,който осъди банката си за подобно нещо,не съм чувал някой друг да е водил подобни дела,може би именно поради страха от предсрочна изискуемост.Хората нямат и финансовата възможност да водят скъпи дела срещу банките.Та на теория си абсолютно прав,но на практика нещата са доста по-различни....

[Zashtontcho]

Дойде време за поредното сравнение между цените на ЧСИ и на брокерите в брокерския сайт за брокерски оферти imot.bg. От това сравнение брокерите от форума могат да си извадят важна поука.

Ето апартамент в жк. Люлин 6, 89 кв.м за 79 350 лв. http://www.sales.bcpea.org/?q=node/29807

Ето и какво предлагат брокерите в брокерския сайт

• Същият квартал, същата площ - 80 150 лв. Разлика 800 лв.! Офертата е от брокера Ера Люлин http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act...176&f1=details

• Същият квартал, същата площ - 80 150 лв. Разлика 800 лв.! Офертата е от брокера Ре Макс Пропърти инвестмънт http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act...487&f1=details

• Същият квартал, същата площ - 88 000 лв. Разлика 8 650 лв.! Офертата е от брокера Адрес недвижими имоти http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act...291&f1=details

Какво прави впечатление при това сравнение? Почти няма разлика в цените предлагани от ЧСИ и от брокерите. Има оферти с разлика 800 лв., което е нищо. Даже офертата на алчните брокери на Адрес е само с 8000 лв по-висока. Тези от вас, които следят с интерес другите мои сравнения (т.е. всички пишещи в тази тема ) между цени на ЧСИ и брокерски цени, знаят, че обикновено разликата между цените е поне 30 000 - 40 000 лв. за апартамент с площ 80 кв., а за някои квартали се стига и до 60 000 - 70 000 разлика ЧСИ брокер за еднакви апартаменти.

Какви са поуките тогава? Поуките са няколко:

1. ЧСИ-то е обявило малко по-висока цена, ако мине. По правило търгът при ЧСИ носи някои рискове - длъжникът може да обжалва и т.н., парите трябва да се преведат до една седмица - което в общия случай изключва ползването на ипотека. При сходни като качества апартаменти и еднакви цени е много по-добре да се ползва брокер - може да се прави отбив, може да се тегли заем, спестяват се куп разправии. В случая ЧСИ-то се опитва да лови балъци. Дали ще успее, ще покаже времето - може пък точно този панелен апартамент в Люлин 6 да има много специални качества, които да го правят уникален сред куп други такива
2. Офертите на брокерките от ера и ре макс идват под 1000 лв. за кв.м. и като цяло са близки и до цените на ЧСИ. Това значи, че на брокерките им се правят сделки, а не им се ловят балъци. Затова и цените са гъвкави и са насочени към пазара. Люлин е място, където живеят много хора, цените са ниски в сравнение с други квартали и стават сделки. Накратко: където има пазар и се правят сделки, цените бързо стават пазарни. Който не спазва това правило, не прави сделки.
3. Пак има някои брокери, които си държат една солидна горница само заради името и заради желанието да се правят на най-хитри от всички. Всеки си преценява сам дали да ги ползва - може пък и някои техни имоти да са по-добри от тези на конкурентите.

[marketleverage]

винаги може да строи някои които иска да се занимава с професионално рентване

къде е да влезеш в сграда на себестоиност къде е да влезеш на моментанта уж пазарна цена над 2х разлика


има достъчно марж за печалба и с цени под 500 евро

когато разликата стане под 15% тогаваще се пита кои строи

Аз по принцп смятам че сега пазара на е един от преломните си моменти .

Вероятността да видим сценарии с някоя банка от съседна държава изпищи за кеш и тукашните клонове да хвърлят едни кредити и имоти маркет и да стане веселба ... никога не е била по висока ... и дъното е много далеч особено ако се случи