Какво понижение очаквате на жилищните имоти?

[pesimist4o na kvadrat]

Напоследък от приятели, които се занимават с отдаването на апартаменти в южните квартали разбирам, че 2019 им е била тежка т.е. наемодателите не са искали да подпишат едно-годишен договор, а шест месечен на желаният от него наем и след това са напускали после с месеци не е намирал наематели а огледите са били малко сравнение с предишни години на същия наем. И двамата ми казваха, че не е като преди.
Голям процент от наемателите са взели ипотеки особено последните години, но едва ли има реална статистика за това?

Ок е, но не е като преди...

[pesimist4o na kvadrat]

По-скоро обсъждаме разликата 2008 - 2019. По ограничени мои наблюдения цените в централните райони са същите и дори малко по-ниски за имоти в едно и също състояние. От тогава се появиха много нови на прилично и дори супер ниво и естествено са по-високи цени за наем. През 2008 в център основно изборът беше за старо обзавеждане. Ако мечтите се сбъдваха и доходи/наеми вървяха пропроциолно, наемите 2019 трябва да са почти двойни на тези от 2008, а не са. Както писах и тогава имаше балон в наемите, пълна порнография. Затова и тези сравнения с 2008 може би само заблуждават всички.

Цитирам по спомен приблизително - на 100% ръст на цените в Лондон, наемите са се вдигнали с около 25%.
У нас макар и доходите да изпреварват инфлацията сериозно последните 10 години е слабо вероятно наемите да се увеличават с подобни темпове....
Чакат ни интересни години....

[Lemon's]

https://m.investor.bg/bylgariia/451/...-nasam-291173/
за наемите няма достоверни цифри. имот.бг показва средни но заблуждава защото не различава коптор от лукса. днес в един квартал има повече добре обзаведени, оттам цените средно може да са малко по-високи.

Да, статията на Капитал казва спад май няма. В другата тема точно тогава чепкахме много тези цифри, изводи нямаше. Както и за Капитал. Но ако едновременно брокери отчитат забавяне и го казват открито товапотвърждава спада.

Напоследък от приятели, които се занимават с отдаването на апартаменти в южните квартали разбирам, че 2019 им е била тежка т.е. наемодателите не са искали да подпишат едно-годишен договор, а шест месечен на желаният от него наем и след това са напускали после с месеци не е намирал наематели а огледите са били малко сравнение с предишни години на същия наем. И двамата ми казваха, че не е като преди.
Голям процент от наемателите са взели ипотеки особено последните години, но едва ли има реална статистика за това?

[pesimist4o na kvadrat]

пазар има, но като цяло страшно много се говори, а сделките не са чак толкова много. Вярно е, че по нотариусите в София е лудница, но трябва да се има предвид, че доста от тези 'сделки' са вече уговорени 'зелени' сделки, които с напредването на строежите се финализират. Реално сделки по сегашните пазарни цени са доста малък % от всички сделки при нотариусите.

Тепърва има да се довършва и ще бъде лудница , но е добре да се има едно на ум.

ПП в темата за повишението е страшна лакардия, а реално от участниците сделките се броят на пръстите на едната ръка - имам предвид с жилищни НИ в София.

Купили сме кой колко е имал възможност. Ми то в желан квартал нова двустайка под 100К няма...на зелено....+ 20-30К за довършване...Какъв доход трябва да има човек , за да купува постоянно ? Виж момчето какво пише в другата тема...В ливадите със сигурност ще има промота, ама КОЙ иска там ?
Толкова е оскудация, че за пример моят инвеститор задържа за себе си / той и роднините му/ 20% от сградата. Що не го продаде и си остави нещо друго в друг проект ? Щото НЯМА терени по желаните места....и отиваме на 2500 без ДДС.....
Пак ще се върна на лично /извинявай/. Защо не продадеш Мадара като цените ще паднат с 30-40% ? Аз бих продал и на 20% спад на момента

[bertram]

Гледам от няколко месеца обявите за продажба на апартаменти. Едни и същи апартаменти се продават от месеци.
Няма никакъв пазар.
Със сигурност ще паднат цените през 2020 година.

пазар има, но като цяло страшно много се говори, а сделките не са чак толкова много. Вярно е, че по нотариусите в София е лудница, но трябва да се има предвид, че доста от тези 'сделки' са вече уговорени 'зелени' сделки, които с напредването на строежите се финализират. Реално сделки по сегашните пазарни цени са доста малък % от всички сделки при нотариусите.

Тепърва има да се довършва и ще бъде лудница , но е добре да се има едно на ум.

ПП в темата за повишението е страшна лакардия, а реално от участниците сделките се броят на пръстите на едната ръка - имам предвид с жилищни НИ в София.

[Blueberry]

Спад на наемите ИМА. Не е голям - няколко процента под 5, но е факт. Знаеш че следя тези неща и спада е средно за цяла София. В желаните квартали , които следя е нула на нула...., но пък там цените станаха умопомрачителни, та инвестицията за наем не е изгодна...поне за мен....
Чекаме.... каквото и да стане.... и да се вдигнат цените на мен ми е неизгодно на сегашните нива та на повече....

По-скоро обсъждаме разликата 2008 - 2019. По ограничени мои наблюдения цените в централните райони са същите и дори малко по-ниски за имоти в едно и също състояние. От тогава се появиха много нови на прилично и дори супер ниво и естествено са по-високи цени за наем. През 2008 в център основно изборът беше за старо обзавеждане. Ако мечтите се сбъдваха и доходи/наеми вървяха пропроциолно, наемите 2019 трябва да са почти двойни на тези от 2008, а не са. Както писах и тогава имаше балон в наемите, пълна порнография. Затова и тези сравнения с 2008 може би само заблуждават всички.

[pesimist4o na kvadrat]

Много добър въпрос, от чийто отговор е ясно, че покупката на жилище с цел отдаване под наем в момента е нерентабилна.

Предприемачът предпочита да продаде на шпакловка и замазка, защото получава накуп бъдещия приход от наеми за 20 и повече години.
Тези приходи се реинвестират отново и така се получава в пъти по-добра възвръщаемост отнесена към сегашния момент.
Освен това, за да се приведе един апартамент във вид подходящ за отдаване под наем, е необходимо влагането на значителни допълнителни средства. Та сметката не излиза, затова.

100% съгласен. Като купил на зелено на съвсем друго ниво сега калкулацията в завършена форма ме води на 4-4.5%, което ще го приема, щото няма избор, но ако трябва да купя на сегашните нива отиваме на около 3%, ако ползвам майсторите на Евго....Няма смисъл....
Предполагам бившите наематели скочили на ипотека ще го отнесат.

[pesimist4o na kvadrat]

https://m.investor.bg/bylgariia/451/...-nasam-291173/
за наемите няма достоверни цифри. имот.бг показва средни но заблуждава защото не различава коптор от лукса. днес в един квартал има повече добре обзаведени, оттам цените средно може да са малко по-високи.

Да, статията на Капитал казва спад май няма. В другата тема точно тогава чепкахме много тези цифри, изводи нямаше. Както и за Капитал. Но ако едновременно брокери отчитат забавяне и го казват открито товапотвърждава спада.

Спад на наемите ИМА. Не е голям - няколко процента под 5, но е факт. Знаеш че следя тези неща и спада е средно за цяла София. В желаните квартали , които следя е нула на нула...., но пък там цените станаха умопомрачителни, та инвестицията за наем не е изгодна...поне за мен....
Чекаме.... каквото и да стане.... и да се вдигнат цените на мен ми е неизгодно на сегашните нива та на повече....

[bulgarian lev]

Ех... икономии на мащаба. А аз да попитам, какво го спира човек (освен липсата на капитал и нежеланието да поеме риск) да отдава цяла малка сграда в София на същия принцип? Особено с всички тези платежоспособни младежчета чужденци с тъпи но добре платени колцентрови длъжности. Направо им правиш малка сграда с един Hall на партера, като на модерните хостелчета за да си слушат Billy Ellish и си готов. Луди пари ще дават. В чужбина студентчетата на мама и тате даваха хиляди за такъв тип "резиденции". Сигурно и тук има такова нещо някъде.

Спира ги предполагам по-бързата печалба и накуп при продажба на имотите, а не да ги отдава. Прибира, инвестира в друго, разплаща се с кредитори и пр. А и не е развит още този модел в Бг. Трябва да си назначи управител, счетоводител, портиер, мениджър...да има хора за поддръжка. В другите страни има бачкатори и за 5 пари вършат тази работа...с изключение на мениджъра може би. У нас ще трябва да цака яки заплати. У нас и келеша иска да взема ,,барем 1600 леа" чисто.
Освен това пазарът на наеми не е регулиран достатъчно у нас. Другаде има поне няколко вида договори за наем. Обзаведен, необзаведен апарт, 5 години няма да ти пипа наема, или обратно всяка година са заложени 10% увеличение. Сключва договор с работодатели които плащат наема на работещите и работи с тях, така си има сигурни наематели. Поддръжката на вик, ел. инсталации, трайно прикрепени неща - кранове, бойлери и пр са за сметка на наемодателя, той си има хора отстраняват ги. Или поне плаща им труда. А наемателя само подменените части...много неща са. Има договори за наеми в които ти влиза тока и водата (обикновено не са скъпи обаче) но пък наемът е леко по-висок...
Да не говорим че искат препоръка от предишен наемодател, лични документи на съответната държава ако си резидент, с твоя паспорт сори...не става. В ЮК искаха трудов договор или че учиш, или си самонает ако не се лъжа.

[Blueberry]

Доколкото знам спад няма (коригирайте ме ако греша). В тази статия се обясняват някои специфики около ипотеките: https://www.capital.bg/biznes/finans...ipotechen_bum/

Истината е, че Германия просто я споменаха в статията. Иначе моите лични наблюдения са от друга южноевропейска държава където съм живял дълги години и където нещата са много по-зле.

А това за наемите 2008-а ми се струва трудно да повярвам (имайки предвид нивата на заплатите). Ще се разровя, че ми стана интересно.

https://m.investor.bg/bylgariia/451/...-nasam-291173/
за наемите няма достоверни цифри. имот.бг показва средни но заблуждава защото не различава коптор от лукса. днес в един квартал има повече добре обзаведени, оттам цените средно може да са малко по-високи.

Да, статията на Капитал казва спад май няма. В другата тема точно тогава чепкахме много тези цифри, изводи нямаше. Както и за Капитал. Но ако едновременно брокери отчитат забавяне и го казват открито товапотвърждава спада.

[bota156]

Би ли споделил за гаражите, какво имаш предвид под "диска"?

Иначе това за страните в криза е супер, но как процедираш при купуването там? Брокерска агенция с добра репутация и следваш техните съвети? Или правиш собствен research. Турция ми се струваше логично да е добра опция, но като чух за цените се учудих.

Ник на инвеститор в гаражната ниша .
За Гърция имам рода ама пак си минавам през брокери и счетоводител който оправя всички документи с/у скромни пари - 100-200€ нещо като адвокат тука. А там в Гърция искат майка си и баща си до 9-то коляно историята ти.
Никакви чужди съвети не следвам - неук каунь дето не мое сметне 2 и 2 какъв финансов съвет мое ми даде?
Не ти харесват цените в Турция? В предградията на Истанбул е на цената на кенеф или гараж в София. А е 10 пъти по уредено - и улици, и транспорт, и училища, и джамии, и болници, и мол, че даже и градинки има. Да не забравя - имотите са направени - слагаш мебелите и си ти

[Don 0815]

Ех... икономии на мащаба. А аз да попитам, какво го спира човек (освен липсата на капитал и нежеланието да поеме риск) да отдава цяла малка сграда в София на същия принцип? Особено с всички тези платежоспособни младежчета чужденци с тъпи но добре платени колцентрови длъжности. Направо им правиш малка сграда с един Hall на партера, като на модерните хостелчета за да си слушат Billy Ellish и си готов. Луди пари ще дават. В чужбина студентчетата на мама и тате даваха хиляди за такъв тип "резиденции". Сигурно и тук има такова нещо някъде.

Много добър въпрос, от чийто отговор е ясно, че покупката на жилище с цел отдаване под наем в момента е нерентабилна.

Предприемачът предпочита да продаде на шпакловка и замазка, защото получава накуп бъдещия приход от наеми за 20 и повече години.
Тези приходи се реинвестират отново и така се получава в пъти по-добра възвръщаемост отнесена към сегашния момент.
Освен това, за да се приведе един апартамент във вид подходящ за отдаване под наем, е необходимо влагането на значителни допълнителни средства. Та сметката не излиза, затова.

[direktor4eto]

вв

В големите градове на Германия се наду стратосферен балон с тези лихви и приток на чужднеци. Така, че е странно да го използвате за теза.
След това 834 кв.м.!? Че това са цени 2010 за горе-долу читави имоти. Агнециите обявяват 1080, всички всички знаем че завършени до ключ са 1500+ средно. Не съм чул в Германия да ги продават незавършени.
Най-накрая, ако пазаруваш не може да не си забелязал инфлацита при храните. Брутална е.
И последно - в Германия щото е "достъпно" затова и половината са под наем.
Всъщност статията ще е по-обективна ако се напише - София е недостъпна като Германия.

Може би въпрос към вас - след като са достъпни защо намалява броя на ипотеките. С двуцифрени %! Все пак жилището е нужда, не е статуя или картина, макар да има и такива колекционери. Та ако са достъпну и има нужда, броят ипотеки ще расте, нали? Особено при тези лихви.

Щях да забравя - наемите по мое наблюдение са равни на 2008 и дори на места са по-ниски от тогава. Защото 2008 имаше балон и при наемите. Поне в читавите квартали.

Доколкото знам спад няма (коригирайте ме ако греша). В тази статия се обясняват някои специфики около ипотеките: https://www.capital.bg/biznes/finans...ipotechen_bum/

Истината е, че Германия просто я споменаха в статията. Иначе моите лични наблюдения са от друга южноевропейска държава където съм живял дълги години и където нещата са много по-зле.

А това за наемите 2008-а ми се струва трудно да повярвам (имайки предвид нивата на заплатите). Ще се разровя, че ми стана интересно.

[direktor4eto]

Лев на това му се вика бизнес модел.
Ние имаме излишък на пари и купуваме клопторче да "ЗАПАЗИМ" парите - даже песимиста му вика "ТУХЛЕН ДЕПОЗИТ". Даваме под наем колкото да не ни се смеят че сме загробили едни хилядарки. А доходността дето всички и викат абе там да капе нещо сега е 2-3% МАКС. Даже гаражите на диска са на 5-6%. Това е най-успещния модел, който генерира прилични приходи спрямо вложеното, и някой е споделил тука.
Другото са спекулации.
В БГ купуваш на зелено и продаваш с 20-30% повече като стане готово след 2-3 години.
Моя модел - купувам евтино продавам скъпо. Търся пазари/страни които са в криза и гоня потенциален ГОЛЯМ растеж - поне 50% следващите 5 години. Ако се реализира песимистичния ми вариант 30% да не съм на загуба, Ако е отгоре както се случи с Гърция берекет версин
Ама това върви само при 10% ръст на цените годишно.
Дали скоро ще има такива?
Няма значение къде - според мен и в БГ и в Гърция това вече е невъзможно

Би ли споделил за гаражите, какво имаш предвид под "диска"?

Иначе това за страните в криза е супер, но как процедираш при купуването там? Брокерска агенция с добра репутация и следваш техните съвети? Или правиш собствен research. Турция ми се струваше логично да е добра опция, но като чух за цените се учудих.

[direktor4eto]

Ами то и в Бг ще стане така. Текущи разходи, поддръжка...е, американците може да ги отвее ураганя, но те сглобяват наново други къщета...the 1% rule и си топ...но тогава ще трябва да се отдават апарти в сграда на един собственик, повече от 20 апарта в малка сграда, както е и всъщност в много държави по света. Ами ако са няколко сгради? Та единия процент може да пипне няколко десетки хилядарки месечно.
От отдаване на едно две копторчета няма да има смисъл. Така се отвяват собственици и се стига до смисъла да живееш под наем. И да купиш- скъпо и данъци зверски. Да отдадеш не покриваш и латекса. Но ако отдадеш 50 апарта е друго. Построил си ги ти, излиза ти по-евтино. Имаш договор за поддръжка, реновиране, отстъпки, вземаш пари накуп които можеш да вложиш другаде и да носят още, имаш депозити, security rent....цифрата е друга.

Ех... икономии на мащаба. А аз да попитам, какво го спира човек (освен липсата на капитал и нежеланието да поеме риск) да отдава цяла малка сграда в София на същия принцип? Особено с всички тези платежоспособни младежчета чужденци с тъпи но добре платени колцентрови длъжности. Направо им правиш малка сграда с един Hall на партера, като на модерните хостелчета за да си слушат Billy Ellish и си готов. Луди пари ще дават. В чужбина студентчетата на мама и тате даваха хиляди за такъв тип "резиденции". Сигурно и тук има такова нещо някъде.