Какво понижение очаквате на жилищните имоти?

[luboil]

За чие щастие, за банките или за тези на които не са отпуснали кредити

Нищо чудно, че с твоя интелект не разбираш за чие щастие
И понеже не разбираш ще ти разясня: За щастие на икономиката, за щастие на строителния бранш, за щастие на набуталите се хорица, за щастие на незнаещи като теб

[LANDLORD 31]

ЕТО НЕЩО ИНТЕРЕСНО ЗА ИКОНОМИЧЕСКИТЕ ЦИКЛИ И ФАКТОРИТЕ ВЛИЯЕЩИ ВЪРХУ ЦЕНИТЕ НА НИ


Property markets are different

The perfect market hypothesis achieved an extraordinary hegemony within academic finance during the 1970s and 1980s. Even practitioners who tended to be 'ho-hum' about the theory couldn't put their doubts into words.

Cracks in the theory appeared from around 1985 onwards, with the rise of the new school of 'behavioral finance'. But these cracks tended to be hairline cracks, minor faults, not major corrections. Stock markets do better in January (the January effect), which shouldn't be happening. Individual stock prices have a slight tendency to 'mean revert', which would not be present if the market was truly perfect. But none of this is very major.

One of the leading lights of the behavioral finance school, Robert Shiller, began his research in the real estate markets. In property markets the 'perfect market' theory simply doesn't work. The normal pattern of real estate price movements is a smooth curve, upward or downward-sloping (see summary 1 Pyhrr, Roulac and Born (1999)). Graphs of property prices look very different from stock market graphs - they are smooth curves, not angry trails left by buzzing mosquitoes.

Though property markets behave completely contrary to perfect market theory, "as recently as the late 1980s," note Pyhrr, Roulac and Born, "it was not uncommon to hear a finance professor dismiss the concept of real estate cycles... and suggest that research on the subject was misguided."


Perfect market theory goes bust

A pioneering series of papers published in 1986-1988 began fatally undermining the existing consensus. Case and Shiller studied the psychology of the price movements during the US 1983-87 house price boom (Case and Shiller, NBER 1988). House prices doubled in many parts of the US over four years.

"Housing prices are booming," buyers polled by Case and Shiller tended to worry: "Unless I buy now, I won't be able to afford a home later."

Buyers never cited any concrete evidence about the economy, or housing supply, etc. Rather than being based on objective economic facts, the optimism of buyers was based on mutually reinforcing conversations.

"An especially striking feature of the...answers," noted Case and Shiller, "is that not a single respondent referred to explicit quantitative evidence relevant to future supply of or demand for housing."


Economic impacts on house-prices

'Objective' factors only explain a portion of house price rises and falls. Much of the rest is cyclical, and is explained by the market's own history.

This blew a hole in the perfect markets theory. Property markets move in something like a smooth curve - which is what you get when you follow a rule such as: 'buy in period T, if the price has risen in T-1'.

Changes in macro-economic variables do (also) tend to impact house prices. The most important factors are:

Increases in national income (GNP). In a recent BIS six-country study (US, Canada, UK, Australia, Netherlands and Ireland) a 1% increase in GNP growth was associated with a 1-4% rise in real house prices after three years. The effect was greatest in Ireland, least strong in the U.S.
Reductions in interest rates. A 1% reduction in the short-term interest rates is associated with ½ to 1 1/2% increases in house prices within a year. The effect is strongest in Canada and the Netherlands, weakest in the U.S. and the UK.
Equities prices increases. In the UK, variations in stock prices explain 35% of all house price growth over a three-year time horizon, while variations in GNP explain around 20%. In the US, Canada, and Ireland, a 10% equities price increase causes about a 1% house price increase over three years.
Yet above all, buyers pay attention to what other buyers are prepared to pay - not some exogenous 'objective' information. So there is no perfect market driven by external news - but rather a predictable market, feeding on itself.


Real estate returns

The moral is simple: do not always believe that the current market high is due to 'fundamental' factors.

Real estate markets tend to fluctuate between undervaluation and overvaluation. What is 'high' for a market, and what is 'low' is largely a matter of history, and of comparison with other assets.

Over-valued property markets are extremely seductive. There are often good reasons to believe that a particular market deserves higher valuations than it did in the past, or than other markets deserve. And sometimes (to make matters more complicated) these arguments are right.

To get an indication of when prices are reasonable, there are yardsticks.

We review the leading yardsticks in the article How to avoid buying into a bubble.


References:
1Real estate cycles and their strategic implications for investors and portfolio managers in the global economy, Stephen A Pyhrr, Stephen E. Roulac, and Waldo L. Born, Journal of Real Estate Esearch, Vol 18, No1, 1999
2Explaining changes in house prices, BIS Quarterly Review, part 6, September 2002, Gregory D. Sutton

Comments


#1 FRED FOLDVARY | April 07, 2010
The 18-year U.S. real estate cycle was discovered by Homer Hoyt. See an up-to-date explanation in "The Depression of 2008" by Fred Foldvary, http://www.foldvary.net/works/dep08.pdf
Login or Register to submit a comment!

In order to promote open and spam-free conversations, Global Property Guide moderates commetns on all articles. You can expect that your comment will be published within 24 hours.

[LANDLORD 31]

Тоест за щастие за 4 години има спад от над 68%.


http://bnb.bg/Statistics/index.htm

За чие щастие, за банките или за тези на които не са отпуснали кредити

[Inform]

Отпуснати жилищни кредити на домакинствата в България от нейната банкова система:
1)
- от началото на 2008г. до края на май 2008г. бяха 1,470.8 милиона лв.
2)
- от началото на 2012г. до края на май 2012г. бяха 457.9 милиона лв.

Тоест за щастие за 4 години има спад от над 68%.


http://bnb.bg/Statistics/index.htm

[LANDLORD 31]

Лорда е дългосрочен инвеститор.Колко дългосрочен не казва.Пет десет двайсет или петдесет години????!!!!!!!!Пълна тайна.За този период разбира се според бръмбарите в главата му ще има само ъп на цените няма да има данъци и разходи за поддръжка.По отношение на общите части на сградата да не забравяме обаче,че в държава като нашата събирането на пари е във сферата на най смелите мечти.То сега колективните сгради са курници с мизерни входове опушени и разпадащи се фасади а да не говорим след 20-30г как ще изглеждат.При застаряващо и намаляващо население при увеличаване на мангалите колко ще струва апартамент в сграда на 80 години без никаква поддръжка на общите части??Да не забравяме че неговите имоти не са само негови.В един има половинка в друг една трета в трети четвъртинка.Големи печалби го чакат.За такива като него е измислен един виц.Отива един пенсионер на 75 г. при доктора и му казва докторе имам един приятел с десет години по голям от мен и много се хвали с жените.Всяка вечер оправя по две а на мен не ми става.А доктора му отговорил ми на теб кой ти пречи да се хвалиш хвали се и ти.Та и Лорда е нещо такова.

А бре Пешко, аз съм си дългосрочен инвеститор щото не продавам на такива като тебе, дето смятат, че имотите трябва да бъдат евтини, а съм търпелив и знам, че това си е актив, който рано или късно се отплаща. Дори повече, отплаща се непрекъснато като го отдаваш под наем, а разходите за поддръжката му са нищожни проценти спрямо дохода, който носи.
Не разбирам крокодилския ти плач за живеещите в колективни сгради, но може би са продиктувани от завистта ти към хора, които живеейки в топлофицирани жилища не се налага да греят вода в метално корито на слънце като теб, а зимата да си казват честита баня щото трябва един кубик дърва за да си стоплиш водата.
Не се грижи за моите печалби. Аз съм поел тази грижа. Освен това аз винаги мога да стана селянин, щото притежавам и две големи къщи в радиус до 50км. от столицата, което си е добра база и да живея и пътувам. По-трудно е ти да станеш гражданин с разбиранията ти за колективните сгради и липсата на средства с които да си ги позволиш, щото въпреки, че си крупен селски бизнесмен, пак не стигат за гарсониера в Люлин.

[LANDLORD 31]

Не разбирам каква е идеята да спориш със всички статистики, които ясно казват, че има почти 4 годишен спад от 40% в жилищата.

Ако въпроса е към мен, щото не стана ясно, ще кажа, че аз уважавам статистиката.
Тя не показва срив, а само корекция на раздутия краткосрочен балон между І тримесечие на 2006 и І тримесечие на 2009г. Това са трите години в които имаше балон, след това графиката се нормализира.

[Бате Пешо]

Точно Тото-о комплексиран тинейджър, че и с акне

А бре пич, Тотката пише още от когато си брал ягоди със стълба бре...

Добре че те има да ни развеселяваш, в този мрачен момент на падане на цените на имотите.
Единственоно, което може да ти се препоръча, е да идеш на църква и да запалиш свещ за спасението на имотята...

Лорда е дългосрочен инвеститор.Колко дългосрочен не казва.Пет десет двайсет или петдесет години????!!!!!!!!Пълна тайна.За този период разбира се според бръмбарите в главата му ще има само ъп на цените няма да има данъци и разходи за поддръжка.По отношение на общите части на сградата да не забравяме обаче,че в държава като нашата събирането на пари е във сферата на най смелите мечти.То сега колективните сгради са курници с мизерни входове опушени и разпадащи се фасади а да не говорим след 20-30г как ще изглеждат.При застаряващо и намаляващо население при увеличаване на мангалите колко ще струва апартамент в сграда на 80 години без никаква поддръжка на общите части??Да не забравяме че неговите имоти не са само негови.В един има половинка в друг една трета в трети четвъртинка.Големи печалби го чакат.За такива като него е измислен един виц.Отива един пенсионер на 75 г. при доктора и му казва докторе имам един приятел с десет години по голям от мен и много се хвали с жените.Всяка вечер оправя по две а на мен не ми става.А доктора му отговорил ми на теб кой ти пречи да се хвалиш хвали се и ти.Та и Лорда е нещо такова.

[индианеца]

Не разбирам каква е идеята да спориш със всички статистики, които ясно казват, че има почти 4 годишен спад от 40% в жилищата.

[LANDLORD 31]

Паднали, паднали, колко да са паднали? Падна само чистата площ засега, по мои наблюдения

БЕДНИТЕ ДРУГАРИ вярващи в рестарт на комунизЪма не можаха да напазарят евтинко!
Ех КАМАРАД
Само в спинозните "градини3" на кв.Орландо, можете да закупите с вашите мизерни влогчета.
А така рутехте цените!

[Веско]

Ехх отдавна не бях писал в тази сладка тема.

Имам въпрос... Като толкова много паднаха цените последните години Вие купихте ли си жилище или някакъв друг имот???

Паднали, паднали, колко да са паднали? Падна само чистата площ засега, по мои наблюдения

[luboil]

Аман от комплексирани тийнейджъри с акне!

Точно Тото-о комплексиран тинейджър, че и с акне

А бре пич, Тотката пише още от когато си брал ягоди със стълба бре...

Добре че те има да ни развеселяваш, в този мрачен момент на падане на цените на имотите.
Единственоно, което може да ти се препоръча, е да идеш на църква и да запалиш свещ за спасението на имотята...

[LANDLORD 31]

то и значението на Landlord не знае ама си го плеснал за никнейм
то само преводача на гугъл не е достатъчно

Ти откъде знаеш , аз какво знам? Съгласен ли си да се срещнем лице в лице пред целия форум и после да разказваш за срещата?
Аман от комплексирани тийнейджъри с акне!
Съгласен съм да споря с всеки в областта на НИ, който:
-не се спотайва като плъх и дава инфо в какво инвестира /влога разбира се е смях, така, че не се брои/
-дава реална прогноза, а не се крие зад кухи фрази
-дава примери с някакъв житейски опит /дори не с голяма конкретика/, без да се опитва да бъде просто язвителен. Тогава може и да си помисля, че не е обикновен клошар.

[toto]

Ей, ама ти и чуждици взе да вкарваш

то и значението на Landlord не знае ама си го плеснал за никнейм
то само преводача на гугъл не е достатъчно

[luboil]

комплексиран пейзан

Ей, ама ти и чуждици взе да вкарваш

[luboil]

Ехх отдавна не бях писал в тази сладка тема.

Имам въпрос... Като толкова много паднаха цените последните години Вие купихте ли си жилище или някакъв друг имот???

Иваче, те и доматите паднаха на левче, ама си купуваш 1-2 кила, а не един вагон