Какво понижение очаквате на жилищните имоти?

[sillyboy]

@sillyboy
Фактори надули балона според мен:
Период на икономическа стабилност и дори известен подем (поне в големите градове).
Оптимизъм след приемането ни е ЕС.
Наличие на евтини пари в банките. Силна банкова рекламна кампания (рекламите бяха откровено малоумни) и лесни кредити.
Липса на алтернативи за инвестиция.
Липса на финансова култура в болшинството от населението.
Почти пълна липса на бизнес с акъл за нещо повече от тухли и киреч.
Ниско доверие в банковата система заради 96-97. Спомени за кредитните милионери изплатили заемите си със смешни суми след хиперинфлация.
Народопсихология, която високо цени собственото жилище.
Известно количество британски и руски купувачи, на които им харесва климата (определено е по-добър от техния) и цените, но много от тях също лошо изгоряха.
Добавяш късогледство и овчи стаден инстинкт колкото поеме. И хоп - чудесен имотен балон.

Има и още фактори, но са все от сорта. Не са фундаментални и са трудно прогнозируеми отвъд краткосрочен период.
Ерго - спукан балон и много изнервени пишман-инвеститори писателстващи по форумите.

Кои са фундаменталните фактори според мен:
Наличие и състояние на лични жилища в населението - високо наличие, лошо състояние.
Наличие на средна класа с прилични доходи и добри финансови перспективи - почти липсва.
Политика на държавата по отношение жилищното осигуряване на населението - политика липсва, държавата почти липсва и тя.
Общи перспективи пред икономиката - неясни.
Наличие на начални средства (депозити) за закупуване на имот - анализите показват, че по-голямата част от депозитите са собственост на малка част от населението и свързаните с тях лица. А те си имат по 6-7 апартамента вече.
Наличие на евтини дългосрочни кредити при разумни за кредитополучателя условия - абсурд в следващите 4-5 години. Те и по време на балона бяха безумни условията и лихвени и договорни, ама много лапнишарани се навъдиха.
Раздел Демография:
Естествен прираст - отрицателен и без тенденции за подобрение. Лоша етническа структува на населението с тенденции за допълнително влошаване. Висока външна миграция предимно на млади и образовани хора. Слаба имиграция на бедни и неграмотни хора.
Раждаемостта 2012г е рекордно ниска - най-малкия брой раждания от 1945г насам!
За момента София расте леко (по официални данни на НСИ) - прогнозите на НСИ са около 10% увеличение до 2060г. По техни прогнози населението на София няма да премине милион и половина в следващите 40 години,
Аз си позволявам да дам една моя прогноза срещу тази на НСИ - до 5-7 години (2020 макс) населението на София ще започне да намалява. Да сме живи и здрави да видим дали целия Национален Институт прави по-добри прогнози от статистик аматьор.

Статии по въпроса за балона имаше още 2005, 2006 можеш да потърсиш Красимир Петров Ph.D (макар че прогнозите му са леко крайни) и проф. Димитър Иванов от българските автори.

Акъл/прогнози не давам, само данни - изводите всеки да си ги прави сам.

Перфектно !!!
Ето таквоа нещо не съм виждал до сега в Б-я. Статията на Краси Петров я прочетох още 2008 - а самата статия е от Коледа 2004г. в Капитал, и е по-скоро теоретична. Проф. Иванов не съм го срещал но ще попитам Гугъл.

Един коментар по първият ти фундаметанлен фактор:

Наличие и състояние на лични жилища в населението - високо наличие, лошо състояние.

Елементарната логика диктува, че трябва да се работи в посока към подобряване на състоянито на лични жилища - саниране, подобряване на инфраструктура и т.н., Това от своя страна би повишило цената на имотите.
Въпреки високото наличие жилища обаче, се инвестираха 10ки милиарди в нови жилища с качество което поражда много въпроси!
Само този факт е достъчен за всеки средно интелигентен инвеститор/строител/наблюдател ,че В САМОЛЕТА НЯМА ПИЛОТ!

@sillyboy
Естествен прираст - отрицателен и без тенденции за подобрение. Лоша етническа структува на населението с тенденции за допълнително влошаване. Висока външна миграция предимно на млади и образовани хора. Слаба имиграция на бедни и неграмотни хора.

Това е картината в момента. Хората купуващи жилище обаче са на 25-40 години. С други думи трябва да гледаме демографската картина отпреди 25-40 г. Тогава всъщност е имало малък baby boom, така че картината не е толкова черно бяла.
В края на 80те обаче, започват процесите които описваш.

Вече се досещаш, че хората за които се предполага че трябва да купуват - тепърва ще започват да намаляват.
С други думи, прогнозата ти е повече от реалистична.

[Мажоритаря]

След лятото ще имаме повече инфо, но положението се смарангясва

Дерзайте!

Имай предвед, че цената влияе на имотит, които са на пазара... Например, ако гледаш идеален център до НДК примерно от 1000 апартамента се продават 25. Така, че да се правят генерални изводи е доста безсмислено..

[каун]

След лятото ще имаме повече инфо, но положението се смарангясва

Дерзайте!

[Мажоритаря]

5-10% спад на цените до края на годината!
Гаранция!

На кое ще бъде този спад... На средно претеглената цена ли??

Я пробвай друг подход... Избери си конкретен апартамент и му следи спада...

Горе долу израза ти е, че щом крушите са поевтинели с 1 лев, то сливите ще поевтинеят с 2 лева...

[каун]

5-10% спад на цените до края на годината!
Гаранция!

[iivanoff]

Ето ти въпроса който сам СИ зададе: От къде другаде се задава фундамента ?

- сега схвана ли какво ти казах ?

- че е голяма наглост да питаш риторично От къде другаде се задава фундамента ? казах ти също ДА НЕ МИ ПИШЕШ/отговаряш ако не намериш отговора на ТОЗИ въпрос

[luboil]

Ще пиша бавно защото виждам, че не можеш да четеш бързо.

Разбрах въпросът ти, и отговорих - точно в многоточието ти, където ме цитираш.
Освен че четеш бавно обаче, не схавщаш сложни концепции защото просто ги игнорира.
Като следствие от това, целият разговор става просто безумен - аз прекарвам толкова време за да обяснявам, а ти ми викаш "голяма наглост е да си го задаваш риторично"

Прегледах ти и останалите коментари - къси и безмислени. Отначало смятах че си трол!
След това обаче става очевидно, че просто нямаш какво да кажеш, но за сметка на това се опитваш да бъдеш забавен.
Е опитвай се някъде другаде, или просто тренирай пред огледалото!

п.с. А това какво е -
нима смяташ, че хорат тука следят какво си напислал ?
В клиничната психология на това му викат мания за величие.

Няма смисъл да спориш с радиоточка или с луд. Той може да си твърди, че котката плува по-добре от рибата, ама това така ли е?
Много добре си анализирал ситуацията - фундамент или техника няма значение - имотята са още дълго време надолу. Може би не така стръмно но все пак надолу.

[iivanoff]

Като следствие от това, целият разговор става просто безумен - аз прекарвам толкова време за да обяснявам, а ти ми викаш "голяма наглост е да си го задаваш риторично"

А върни се сега и внимателно ПРОЧЕТИ кой е първия въпрос който те питах дали не СИ задаваш риторично - много прости хора не са ме разбрали, разбирам те

П.С. Този въпрос го зададе ти в началото на поста си !!!!!!!!!!!

[panther]

@sillyboy
Фактори надули балона според мен:
Период на икономическа стабилност и дори известен подем (поне в големите градове).
Оптимизъм след приемането ни е ЕС.
Наличие на евтини пари в банките. Силна банкова рекламна кампания (рекламите бяха откровено малоумни) и лесни кредити.
Липса на алтернативи за инвестиция.
Липса на финансова култура в болшинството от населението.
Почти пълна липса на бизнес с акъл за нещо повече от тухли и киреч.
Ниско доверие в банковата система заради 96-97. Спомени за кредитните милионери изплатили заемите си със смешни суми след хиперинфлация.
Народопсихология, която високо цени собственото жилище.
Известно количество британски и руски купувачи, на които им харесва климата (определено е по-добър от техния) и цените, но много от тях също лошо изгоряха.
Добавяш късогледство и овчи стаден инстинкт колкото поеме. И хоп - чудесен имотен балон.

Има и още фактори, но са все от сорта. Не са фундаментални и са трудно прогнозируеми отвъд краткосрочен период.
Ерго - спукан балон и много изнервени пишман-инвеститори писателстващи по форумите.

Кои са фундаменталните фактори според мен:
Наличие и състояние на лични жилища в населението - високо наличие, лошо състояние.
Наличие на средна класа с прилични доходи и добри финансови перспективи - почти липсва.
Политика на държавата по отношение жилищното осигуряване на населението - политика липсва, държавата почти липсва и тя.
Общи перспективи пред икономиката - неясни.
Наличие на начални средства (депозити) за закупуване на имот - анализите показват, че по-голямата част от депозитите са собственост на малка част от населението и свързаните с тях лица. А те си имат по 6-7 апартамента вече.
Наличие на евтини дългосрочни кредити при разумни за кредитополучателя условия - абсурд в следващите 4-5 години. Те и по време на балона бяха безумни условията и лихвени и договорни, ама много лапнишарани се навъдиха.
Раздел Демография:
Естествен прираст - отрицателен и без тенденции за подобрение. Лоша етническа структува на населението с тенденции за допълнително влошаване. Висока външна миграция предимно на млади и образовани хора. Слаба имиграция на бедни и неграмотни хора.
Раждаемостта 2012г е рекордно ниска - най-малкия брой раждания от 1945г насам!
За момента София расте леко (по официални данни на НСИ) - прогнозите на НСИ са около 10% увеличение до 2060г. По техни прогнози населението на София няма да премине милион и половина в следващите 40 години,
Аз си позволявам да дам една моя прогноза срещу тази на НСИ - до 5-7 години (2020 макс) населението на София ще започне да намалява. Да сме живи и здрави да видим дали целия Национален Институт прави по-добри прогнози от статистик аматьор.

Статии по въпроса за балона имаше още 2005, 2006 можеш да потърсиш Красимир Петров Ph.D (макар че прогнозите му са леко крайни) и проф. Димитър Иванов от българските автори.

Акъл/прогнози не давам, само данни - изводите всеки да си ги прави сам.

[sillyboy]

Толкова пъти съм го обяснявал /поне 3/ че ми е омръзнало вече!

Казах - сравни това което пишеш дали е било валидно по време на бума - ако е, значи не е фактор засягащ фундамента!

- А ти можеш ли да схванеш какво ти казвам ??

КОЛКО по-ясен искаш да съм ? Или искаш да превърнеш форума във селска говорилня >?

П.С. Ако аз не мога да схвана нещо от това което ти си казал, то със сигурност ти си се научил да хФърчиш

- предполагам че нямаш шанс за такова чудо, дори и за в бъдеще

П.С.1 - Отговаряй ми САМО след като си отговориш на първия въпрос който САМ СИ задаваш !!!

- голяма наглост е да си го задаваш риторично

Ще пиша бавно защото виждам, че не можеш да четеш бързо.

Разбрах въпросът ти, и отговорих - точно в многоточието ти, където ме цитираш.
Освен че четеш бавно обаче, не схавщаш сложни концепции защото просто ги игнорира.
Като следствие от това, целият разговор става просто безумен - аз прекарвам толкова време за да обяснявам, а ти ми викаш "голяма наглост е да си го задаваш риторично"

Прегледах ти и останалите коментари - къси и безмислени. Отначало смятах че си трол!
След това обаче става очевидно, че просто нямаш какво да кажеш, но за сметка на това се опитваш да бъдеш забавен.
Е опитвай се някъде другаде, или просто тренирай пред огледалото!

п.с. А това какво е -

Толкова пъти съм го обяснявал /поне 3/ че ми е омръзнало вече!

нима смяташ, че хорат тука следят какво си напислал ?
В клиничната психология на това му викат мания за величие.

[d333]

То дето се казва "гладен човек - жив дявол"

[luboil]

Добро утро.

Ето какво представляват кокошките от АНИ-тата: винаги коректни, знаещи, ерудирани

http://www.homes.bg/as317384

http://www.homes.bg/as299155

http://www.homes.bg/as292109

130КЕ, 78КЕ, 64КЕ

ха ха ха, смешни кокошки

[iivanoff]

От къде другаде се задава фундамента ?

Добре е да разбереш че тука не е селска говорилня!
Ако кажеш това не е така, то трябва да поясниш как е, или пне защо не е !?

Второ, ти май не схвана какво написах по-долу. И въобще не си схванал, че сме в огромен жилищен балон !!
Балонът в САЩ е базиран,
- на рязко увеличение на евтини пари
- 'олекотени' изисквания за получаване на имот. Имот от който хората обаче имат нужда, без значение че са безработни.

Балонът в Б-я е базиран
- на това да принудиш ИМОТНИЯТ човек, да се изсели от бащините си земи, а много често и чисто и просто да и имот и земя. И да го напъхаш в панелка !
.............

Толкова пъти съм го обяснявал /поне 3/ че ми е омръзнало вече!

Казах - сравни това което пишеш дали е било валидно по време на бума - ако е, значи не е фактор засягащ фундамента!

- А ти можеш ли да схванеш какво ти казвам ??

КОЛКО по-ясен искаш да съм ? Или искаш да превърнеш форума във селска говорилня >?

П.С. Ако аз не мога да схвана нещо от това което ти си казал, то със сигурност ти си се научил да хФърчиш

- предполагам че нямаш шанс за такова чудо, дори и за в бъдеще

П.С.1 - Отговаряй ми САМО след като си отговориш на първия въпрос който САМ СИ задаваш !!!

- голяма наглост е да си го задаваш риторично

[sisiko]

Леле, къде са Але,Лорда и бейбито. Днес май са им дали почивен ден? Цяла страница без да се появят.Ха!

Та да си кажа мнението за цените на имотите!
Дъното в БГ ще бъде 1-2 години след вдигането на лихвените проценти навсякъде по света(респ. и у нас). Само че преди това, ще има повишена инфлация(причините ги знаете всички) в следващите 1-2-3 години и съответна стагфлация в БГ(този период е трудно да се прогнозира поради много фактори). Не се изненадвайте, това няма да е нещо ново на картата на света. Вече е разигравано. Така че умната и успех !

[sillyboy]

Нищо от това дето си го изредил не е фундамент!

Фундамента се задава от другаде

НАЙ-ТЪПАТА проверка е следната:

- замисли се (!>!) кой от тези фактори не е бил на лице по време на БУМА !!!

...а за празните жилища - викаш по време на бума нямаше празни жилища така ли

От къде другаде се задава фундамента ?

Добре е да разбереш че тука не е селска говорилня!
Ако кажеш това не е така, то трябва да поясниш как е, или пне защо не е !?

Второ, ти май не схвана какво написах по-долу. И въобще не си схванал, че сме в огромен жилищен балон !!
Балонът в САЩ е базиран,
- на рязко увеличение на евтини пари
- 'олекотени' изисквания за получаване на имот. Имот от който хората обаче имат нужда, без значение че са безработни.

Балонът в Б-я е базиран
- на това да принудиш ИМОТНИЯТ човек, да се изсели от бащините си земи, а много често и чисто и просто да и имот и земя. И да го напъхаш в панелка !

Не искам да ме приемаш за поредният сривльо. Аз също бих спечелил от ръст на цените на имотите.
Бумът който имахме беше напълно закономерен, случи се поради приемането ни в ЕС , достъп до евтини пари и въвеждане/олектяване на потребитеското и жилищно кредитиране. Това се случи и в абсолютно всички новоприети в ЕС страни.

В останалите 11 новоприети държави обаче, имотите не претърппяха такъв крах.
Причината е, че имотите им трябват, тъй като си имат някакъв ръст на население + по-нисък процент на хора притежаващи имот + относително читава някаква икономика.

За разлика от тях обаче, при нас бумът на жилищата не беше базиран нито на реалне ръст в икономиката, нито на ръст на населението, нито дори на потребност от жилища. Точно обратно - ръстът в икономиката беше породен от лесни пари и бум в жилищно строителство. А жилищното строителство беше базирано на притока на хора в София.
Опоскването на всичко което води до заетост в провинцията и концентрацията на индустрия в София доведе до създаване на две реалностти.
В софийската реалност - имаше ръст на строителство, приток на хора, ръст на икономиката, бизнесът цъфтеше...
В провинциалната реалност - висока и повишаваща се безработица, нищета, изселване на младите хора към София, или през София и терминал две към света.

Висока безработица в провинцията, комбинирана с глад за работници в София естествено доведе до икономическа миграция в посока София. С други думи, София изсмука младите и жизнени хора от провинцията. Това допълнително обрича провинцията на гибел, а в същото време довежда до криза в София - жилищна която набързо се реши, транспортна която скоро няма да се реши, дестки градини, претрупана администрация и съдилища и т.н. Всичко това е резултат от бързата, уродлива и насилствена урбанизация на София.

Другарите успяха да продадът на краставичар краставици!
А ъпърчетата си мечтаят за ръст в имотите, но си нямат представа на кого ще ги продават.