Прогноза за цените на жилищата

[mick]

Ако политиците ни не бяха такива тъпаци до сега да са издали някой закон от типа на - Имаш жилище, стои празно повече от 6 месеца, качва му се данъка. Една година - качват ти го още повече в геометрична прогресия. Поне за мен това са загробени пари. Платени веднъж, но не вадят нищо, полза от тези жилища няма и само събират студ на околните понеже някой тъпак решил, че да има апартамент който да стои празен е супер инвестиция. Пък в същото време млади семейства, се чудят как да вържат двата края и нямат почти никакъв изход, защото ако + другите разходи плащаш и жилище е почти кауза пердута да се измъкнеш от калта като си принуден да харчиш всичките си доходи, че и отгоре.
В западна Европа поне има малко ред, ама там е Западна Европа, а тук Бреговица както казва Асеня 1-ви Почти всички страни там има тавани на наемите. Примерно в Берлин искаш нам си кое жилище, но от общината са казали - наемът може да е от толкова до толкова Евро. Не повече.

Eй, гледай за има няма две години ще осъзнаете, че не било толкова глупости дето ви ги говоря. Откога казвам, за всяко жилище в което не се живее (основно дет му викат сега) 1000 лева данък. И по принцип ниски подоходни-високи имуществени данъци. това е решението за бананови републики с малко богати и много бедни. Ама политиците ни не са тъпаци ами просто един такъв закон удря тях. Да не са луди.
п.с. И никакви детски добавки!
п.с.2 И средната заплата във Варна е около 450 лева чисто.

И какво ще попречи тогава на едно 4-членно семейство да има 4 апартамента и всеки да живее в отделен апартамент? Или тогава ще трябва да измислят нови простотии като например 1 човек на не повече от 50 кв.м,ако е повече - десеторен данък?

За всички жилища независимо дали се обитават или не трябва да се плаща данък.. но не като сега символичен, а в пропорции като в другите държави - около 1% от цената на имота. ако имота ти е 100к евро - 1к данък. Защо е такъв данъка? ами с него трябва да се поддържат улиците в квартала, тротоарите, градинките. Като говорим за поддръжка, това не означава 30 години само да се кърпят дупки. А на определен период да се прави основен ремонт. Щото социализма вече го няма.. и построените от него улици, тротоари, паркове вече сдават багажа... а повечето нови улици са на макадан.

Ако данъкът ви е много? значи жилището не трябва да е толкова скъпо

[ангел петков]

Ако политиците ни не бяха такива тъпаци до сега да са издали някой закон от типа на - Имаш жилище, стои празно повече от 6 месеца, качва му се данъка. Една година - качват ти го още повече в геометрична прогресия. Поне за мен това са загробени пари. Платени веднъж, но не вадят нищо, полза от тези жилища няма и само събират студ на околните понеже някой тъпак решил, че да има апартамент който да стои празен е супер инвестиция. Пък в същото време млади семейства, се чудят как да вържат двата края и нямат почти никакъв изход, защото ако + другите разходи плащаш и жилище е почти кауза пердута да се измъкнеш от калта като си принуден да харчиш всичките си доходи, че и отгоре.
В западна Европа поне има малко ред, ама там е Западна Европа, а тук Бреговица както казва Асеня 1-ви Почти всички страни там има тавани на наемите. Примерно в Берлин искаш нам си кое жилище, но от общината са казали - наемът може да е от толкова до толкова Евро. Не повече.

Eй, гледай за има няма две години ще осъзнаете, че не било толкова глупости дето ви ги говоря. Откога казвам, за всяко жилище в което не се живее (основно дет му викат сега) 1000 лева данък. И по принцип ниски подоходни-високи имуществени данъци. това е решението за бананови републики с малко богати и много бедни. Ама политиците ни не са тъпаци ами просто един такъв закон удря тях. Да не са луди.
п.с. И никакви детски добавки!
п.с.2 И средната заплата във Варна е около 450 лева чисто.

И какво ще попречи тогава на едно 4-членно семейство да има 4 апартамента и всеки да живее в отделен апартамент? Или тогава ще трябва да измислят нови простотии като например 1 човек на не повече от 50 кв.м,ако е повече - десеторен данък?

[Бонвиван]

Много цифри, много проценти...чак ме заболя главата:-))
За съжаление обаче бизнеса особено в криза не може да се води само с математика, корелаций и корелационен анализ. Иначе щеше да е много лесно. Някой го бе написал тук във форума. Пазар голям, има място за всички. Стратегия няма лоша, стига да носи печалба. Аз като прос човек мога да кажа: по време на криза не се работи по учебник. Трябва нюх. И по-малко дребни душички.

[Веско]

Re: Веско

Бе чудя си що си губя времето с теб. Ето ти една статия за P/E
http://en.wikipedia.org/wiki/P/E_ratio
Ограмотявай се. Твоя човек е написал че P/E за БФБ е около 13. Казах ти иди и провери сам. За BG30 и BGTR30 е около 130. Така че абсолютно подвеждаща информация. И пак не казаваш как се смята P/E на празен апартамент. Тука някои са споменали и за амортизация, която също се отчита. Помисли малко и не се хващай на елементарни разсъждения.

Не мога да разбера какво искаш да кажеш Отношението цена/печалба може да си сметне всеки учил математика. За тази цел трябва да знае колко е вложил и каква е печалбата му за търсения период (обикновено годишен). Като печалбата може да бъде формирана както от дивиденти така и от разлика в стойността при евентуална продажба. Като знам колко от дружествата на БФБ разпределят дивидент и как им се вдигнала цената, дори и P/E=1300 години България да ми пишеш, може и да си прав. За празен апартамент хич не ми се мисли, проблема е на собственика му. а на нула не се дели.
Та не разбрах твоята теза? Какво P/E е обосновано да се търси?

[Potrebitel123]

Моята скромна прогноза е следната:
- за Пловдив след 2 тримесечия средна цена (по НСИ) от около 900 лв/кв.м. = 450 Е/кв.м.
- за Варна след 2 тримесечия средна цена (по НСИ) от около 1200 лв./кв.м. = 600 Е/кв.м.
- за Бургас след 2 тримесечия средна цена от около 1050 лв./кв.м. = 500 Е/кв.м.
- за София след 2 тримесечия средна цена от около 1300 лв./кв.м. = 650 Е/кв.м.

Като вече сме започнали първото тримесечие, т.е. очаквано дъно е лятото. После много зависи от следните фактори:
- безработица, нагласи на населението, заплати - все неблагоприятни фактори;
- банките и тяхната политика, може и да "подпрат" малко нещата;
- миграция на населението или направо емиграция на населението.

От сега се наблюдава отдръпване на хората, които са живеели в големите градове под наем, за да препечелят някой лев. От тях някои (по-младите) отиват в чужбина за сезонна работа, другите се прибират по родните си места.

Равновесните цени са по-горе, а дали след лятото ще сме свидетели на спад под тези равновесни цени, наистина зависи от макроикономическата обстановка, която за съжаление не е благоприятна за следващите 2-3 тримесечия.

[steppenwolf]

Веско

Бе чудя си що си губя времето с теб. Ето ти една статия за P/E
http://en.wikipedia.org/wiki/P/E_ratio
Ограмотявай се. Твоя човек е написал че P/E за БФБ е около 13. Казах ти иди и провери сам. За BG30 и BGTR30 е около 130. Така че абсолютно подвеждаща информация. И пак не казаваш как се смята P/E на празен апартамент. Тука някои са споменали и за амортизация, която също се отчита. Помисли малко и не се хващай на елементарни разсъждения.

[master of the seven seas]

Във Варна,винаги е било трудно да се намери апартамент под наем. Причината - много студенти,приходящи почиващи(лятото) в сравнение с мащабите на града. Но това не означава че продажните цени не падат.
Веско,дано да си продал кимито.

http://www.imoti.net/search/results/...D2%FA%F0%F1%E8

Май има само две обяви над 1000е/м2. Къде е луксозното строителство???

[SStoilov]

"СЛучайно" е изпуснал да вземе в предвид АМОТРИЗАЦИЯТА , като е писал за разни П/Е -та и доходности.

А да го видим тоя дето сега ще скочи, че НИ не се амортизират.

[Веско]

swifter за първи път срещам ника ти, но отдавна не бях чел толкова обобщаващо и обосновано мнение. Не знам доколко си прав но ще си го запазя като критерииSmile
Поздрави!

Веско ти верно си наивно парче. Качествена била статията. Я иди на сайта на фондовата борса и виж колко е P/E за BG40 и BGTR30. Около 130. А да тръгнеш да смяташ P/E за имоти, първо трябва да имаш данни каква е доходността на тези имоти от наеми. Как се смята P/E на празни апартаменти. Прочел човека една статия и мисли, че другите пасат трева.

Ако искаш да кажеш нещо изкажи се докрай. За момента си тъпо парче щото нищо не каза. А човека обобщава и на мен ми звучи логично:

"Парите имат цена. Активите също. Историята в последните 200 год. (без да броим екстремни периоди на хиперинфлация) доказва, че активи с доходност под 3-4% се сриват и си нормализират цената. Такива с доходност над 10% си покачват капиталовата стойност и доходността им пада. Неслучайно средното историческо P/E на S&P500 е около 15, което прави ~6% на год. "

[Mr_crash]

Имотите са "смях в залата"
Апартамент под наем за 350 лева се продава за 100000, асансьора в кооперацията
е спрян щото само 4 апартамента са населени, и им идва скъпо да си плащат тока !!!!!
Справката е от днес, не знам какво повече да кажа...

и за да не ме коментират, ето я обявата, адреса е Патриарх Евтимий 91

http://www.realestates.bg/explore.ph...imot_id=279781

[Mr_crash]

Имотите са "смях в залата"
Апартамент под наем за 350 лева се продава за 100000, асансьора в кооперацията
е спрян щото само 4 апартамента са населени, и им идва скъпо да си плащат тока !!!!!
Справката е от днес, не знам какво повече да кажа...

[steppenwolf]

swifter за първи път срещам ника ти, но отдавна не бях чел толкова обобщаващо и обосновано мнение. Не знам доколко си прав но ще си го запазя като критерииSmile
Поздрави!

Веско ти верно си наивно парче. Качествена била статията. Я иди на сайта на фондовата борса и виж колко е P/E за BG40 и BGTR30. Около 130. А да тръгнеш да смяташ P/E за имоти, първо трябва да имаш данни каква е доходността на тези имоти от наеми. Как се смята P/E на празни апартаменти. Прочел човека една статия и мисли, че другите пасат трева.

[Mr_crash]

Вадя си хляба от имоти и то само на търгове . В момента апартаменти - слънце няма кой да ги погледне на цена от 550 - 600 евро кв. м. Защото трябва да се плаща кеш , а пари няма .....Сега има около 200 оферти за София , след 1 месец ще станат около 1600 . Не знам кой ще изкупи всичко това ,а цените си падат здраво . Така че пазара на имоти според мен е някъде в зоната на здрача и там ще си остане дълго време

Преди време прогнозата ми беше 600 евра за читаво строителство в София. По-надолу от това ще е шип "за обиране на стопове" и потапяне на ипотекари. Сметката е проста: парите търсят доходност. Търсили са и по време на Древна Гърция, търсят и сега. Паричен закон.

В последните 30 год. обстоятелствата са подобни (общ икономически цикъл, характеризиращ се с намаляващи лихви от страна на централните банки, заради натиск от олигархчетата да им се вдигат активчетата с кредитни балончета). Факт. Колкото повече свободни пари, толкова повече се раздува паричната маса и доходността от активите пада, за сметка на тяхната цена (която се плаща от новите пазаруващи).

Накратко: безимотните, тези без акции, тези без кеш, тези без активи имат 2 опции: да плащат наем за същите тези активи (апартамент под наем, пари под наем = кредит и т.н.) или да си ги купят. По време на всеобщ икономически пир и замайване, масата не може да оцени реалната стойност на тези активи и пазарува под слогана: "купувайте, че не останаха". Имоти на P/E=30, акции на P/E=40.

Малко скъпо, но кой да сметне. Сега всичко е нормализирано. Дори е толкова нормализирано, че всички пазари не могат да намерят посока = баланс.

фондов пазар в БГ: P/Е = 13 (ок, inverted P/E = доходност на год. = 7-8%)
фондов пазар в САЩ: P/Е = 20 (ок, inverted P/E = доходност на год. = 5%)
имоти в САЩ: доходност ~ 6-7% на год.
имоти в БГ (София): доходност вече ~ 7-8 % на год. (без капитализация)
(4 евро наем кв.м./мес. x 12 мес. / 600 евро кв.м. = 8%)
ДЦК в Европа: доходност м/у 3 и 6-7 % год.
Трежърис в САЩ: хммм балониада, питайте Талеб
Депозити в БГ: ок. 8.5% вече, бяха 9.5% (чист балон по много причини)

Парите имат цена. Активите също. Историята в последните 200 год. (без да броим екстремни периоди на хиперинфлация) доказва, че активи с доходност под 3-4% се сриват и си нормализират цената. Такива с доходност над 10% си покачват капиталовата стойност и доходността им пада. Неслучайно средното историческо P/E на S&P500 е около 15, което прави ~6% на год.

Сега всеки да смята отново къде ще инвестира и как. И без глупости от сорта "имотити ша станат 100 йевро, динята 10 стотинки, софикса 200."

p.s.: 200 имота на публична продан за София при 2 годишен имотен мечи пазар в БГ (и 4 год. в САЩ) е нищо!!! Има фондове, на които само един от комплексите им е по 200 имота. Това, че банките не отварят сергията за имоти и не продават масово също е показателно. А те много добре знаят с колко милиарда тухли са напълнили тефтерите. И знаят, че клонът, на който стоиш е по-добре да остане цял, отколкото да си го резнеш сам.

Другият ключ от загатката е ERM2. Може да стане и за 3-4 год., ако има олигархична воля за евтин кешов ресурс. Може и да не стане в следващите 20. А еврозоната е предпоставка за нов локален бичи пазар - на всичко. Заради ниски лихви, евтин ресурс и отпушване на блокирания резерв (който ще бъде изхарчен така както Андреа си празнува рождения ден - скандално, бързо и безкомпромисно). Въпросът е дали политическите мутрогарси го искат.

swifter, "евтин кешов ресурс" това не са ли хартишки без покритие?
Ако стане тъй ще си купя злато, на кюлчета, нека банките печатат хартишки!

[oldy]

Aaa, Jay, NP, наздраве и от мене!

[Веско]

Преди време прогнозата ми беше 600 евра за читаво строителство в София. По-надолу от това ще е шип "за обиране на стопове" и потапяне на ипотекари. Сметката е проста: парите търсят доходност. Търсили са и по време на Древна Гърция, търсят и сега. Паричен закон.
В последните 30 год. обстоятелствата са подобни (общ икономически цикъл, характеризиращ се с намаляващи лихви от страна на централните банки, заради натиск от олигархчетата да им се вдигат активчетата с кредитни балончета). Факт. Колкото повече свободни пари, толкова повече се раздува паричната маса и доходността от активите пада, за сметка на тяхната цена (която се плаща от новите пазаруващи).
Накратко: безимотните, тези без акции, тези без кеш, тези без активи имат 2 опции: да плащат наем за същите тези активи (апартамент под наем, пари под наем = кредит и т.н.) или да си ги купят. По време на всеобщ икономически пир и замайване, масата не може да оцени реалната стойност на тези активи и пазарува под слогана: "купувайте, че не останаха". Имоти на P/E=30, акции на P/E=40.

Малко скъпо, но кой да сметне. Сега всичко е нормализирано. Дори е толкова нормализирано, че всички пазари не могат да намерят посока = баланс.

фондов пазар в БГ: P/Е = 13 (ок, inverted P/E = доходност на год. = 7-8%)
фондов пазар в САЩ: P/Е = 20 (ок, inverted P/E = доходност на год. = 5%)
имоти в САЩ: доходност ~ 6-7% на год.
имоти в БГ (София): доходност вече ~ 7-8 % на год. (без капитализация)
(4 евро наем кв.м./мес. x 12 мес. / 600 евро кв.м. = 8%)
ДЦК в Европа: доходност м/у 3 и 6-7 % год.
Трежърис в САЩ: хммм балониада, питайте Талеб
Депозити в БГ: ок. 8.5% вече, бяха 9.5% (чист балон по много причини)

Парите имат цена. Активите също. Историята в последните 200 год. (без да броим екстремни периоди на хиперинфлация) доказва, че активи с доходност под 3-4% се сриват и си нормализират цената. Такива с доходност над 10% си покачват капиталовата стойност и доходността им пада. Неслучайно средното историческо P/E на S&P500 е около 15, което прави ~6% на год.
Сега всеки да смята отново къде ще инвестира и как. И без глупости от сорта "имотити ша станат 100 йевро, динята 10 стотинки, софикса 200."
p.s.: 200 имота на публична продан за София при 2 годишен имотен мечи пазар в БГ (и 4 год. в САЩ) е нищо!!! Има фондове, на които само един от комплексите им е по 200 имота. Това, че банките не отварят сергията за имоти и не продават масово също е показателно. А те много добре знаят с колко милиарда тухли са напълнили тефтерите. И знаят, че клонът, на който стоиш е по-добре да остане цял, отколкото да си го резнеш сам.
Другият ключ от загатката е ERM2. Може да стане и за 3-4 год., ако има олигархична воля за евтин кешов ресурс. Може и да не стане в следващите 20. А еврозоната е предпоставка за нов локален бичи пазар - на всичко. Заради ниски лихви, евтин ресурс и отпушване на блокирания резерв (който ще бъде изхарчен така както Андреа си празнува рождения ден - скандално, бързо и безкомпромисно). Въпросът е дали политическите мутрогарси го искат.

swifter за първи път срещам ника ти, но отдавна не бях чел толкова обобщаващо и обосновано мнение. Не знам доколко си прав но ще си го запазя като критерии
Поздрави!