Купувам парцел около София – но къде точно?

[malka_kushta]

Купувам парцел около София.

Хах , тоя да не ти продава парцел в София , та така ценообразува.

Колко пара излиза квм спорд продавача ?

Аз съм се зарекъл, че повече от 10лв/квм за поляна няма да дам (30 км от София , има съществени причини за това). Скоро бях се навил на 15лв за един парцел, ама размислих.

Селата пустеят, а според собствениците на парцели, едно село струва няколко милиарда лева Ние сме били много богата държава, пък аз да не знам.

На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.

Правилно ли е офертата да е на база РЗП по визата?

Как ще се произнесат професионалистите в бизнеса на такъв подход?

Моля за мнения и препоръки.

ССтоилов, тоя продава в жилищна зона с малоетажно застрояване в природна среда ЖМ1, на 17 километра от жълтите павета, битовизмите ТВК и Асфалт – в непосредствена близост до парцела, изгледите от парцела са много хубави. И иска много пари … чак ме е срам да кажа … щото няма да ми стигне бюджета и за строежа, ако му дам тия пари …

[emos]

Re: Купувам парцел около София.

На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.

Правилно ли е офертата да е на база РЗП по визата?

Как ще се произнесат професионалистите в бизнеса на такъв подход?

Моля за мнения и препоръки.

Без да съм профи ,мога да те посъветвам директно да го отсвириш продавача.ТВРК местоположение и изложение са нещата които би трябвало да определят цената на извънградски парцел.

[winner]

Re: Купувам парцел около София.

На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.

Правилно ли е офертата да е на база РЗП по визата?

Как ще се произнесат професионалистите в бизнеса на такъв подход?

Моля за мнения и препоръки.

Не е коректно при извънградски парцел да се смята цената на земята през РЗП по визата. Няма база за сравнение. При градските терени е правилно, защото продавачът има алтернатива да даде парцела на обезщетение. Тогава смята примерно 1000 кв.м. РЗП х 30% обезщетение = 300 кв.м. х 600 евро пазарна цена в района = 180 000 евро. Обаче на практика се постига с около 30% по-ниска цена защото плащането е кеш, а на предприемача тези 300 кв.м. обезщетение ще му струват по-малко от 600 евро и справедливата цена става около 120-130 000 евро. При извънградски терен тази сметка не може да се направи. Така че, не обръщай внимание как продавачът си смята цената, гледай колко ти струва на теб терена и си преценявай дали има смисъл да влизаш в преговори, предвид собствените ти планове. Успех!

[nacheff]

Re: Купувам парцел около София.

Според мен, имаме чиста аритметика и нищо повече:

Ако хипотетично приемем, че се продава 1000 метра парцел с 350 метра РЗП по виза, при оферта 150 евро на метър РЗП, излиза че земята ще струва 52 500 евро. (350м х 150Е/м = 52 500Е)

Ами 52 500 евро делено на площта на парцела 1000м2, прави 52,5 евро на метър квадратен от парцела.

Не разбирам къде е дефекта? Естествено е, че според купувача, този потенциал ще влияе при равни други условия. И който иска да си сложи режисьорски стол в средата на парцела – да си купи земеделска земя, кой му пречи? Хем там никога няма да може да построи повече от 30 квадрата хижичка.

Има нещо друго в тази хватка – чичо от село се е защитил с номера на градските си колеги … от тях се е научил да продава на РЗП.

Хайде да пийнем по още едно и да лягаме…А?

Димитър Сотиров,
Признавам, че не ти разбирам тезата, но не изключвам "грешката" да е при мене.
Ще питам, пък ти ако считаш за подходящо, казвай си !

Пример 1.
Градски условия, централна част. Наличен малък парцел, който е "приклещен" между два калкана. Близо е до ума, че най-смисленото му приложение е като се построи една пломба от калкан до калкан и се приложи максималната възможна височината, при съобразяване с градоустройството.
За примера - РЗП - 2000 м2
Процент пазарно обезщетение = 30 % = 600 м2.
Пазарна цена на 1 м2 РЗП = 500 Е
Следователно цена на парцела = 600 Х 500 = 300 000 Е.
Ако приемем, че парцелът е бил 1000 м2, то цената на квадрат резултира лесно на 300 Е м2.

Магията тук е, че в условията на един не особено претенциозен към качество пазар, здравият разум повелява да се изпомпа ВСЕКИ ТЕОРИТИЧНО ВЪЗМОЖЕН КВАДАРАТЕН МЕТЪР РЗП, които е "заложен" в този парцел.
По този начин, цената на земята се получава като логична (резултат на семпли пресмятания) последица от пазарните дадености и здравите интереси.

Пример 2. (Нашият случай.)
Селски парцел. УПИ.
Откъде ги взе тези 350 м2 РЗП. Някой - собственикът на парцела е поръчал да му издадат скица. Нека да позная. Петното е близо до улицата, отстоянията до съседите са спазени до сантиметър, кота корниз е приета максимално разрешената височина. Посройката е развита в дълбочина без да се "прекалява", каквото и да значи това, но със сигурност е издължена към двора. Какво да се прави, парцелчето е тесно (както е в преобладаващата част от парцелите, а трябва ад се гони РЗП.)
Крайно неподходящо е да се ценообразува селски парчел на основание изцяло пълния строителен капацитет. За разлика от първия пример това е само един от множеството възможи критерии и е чуждо на здравия разум да се фиксираме в него.
Допълнителен аргумент. Ако ще вървим в тази посока, защо да не развием още една потенциална сграда в дълбочината на двора- Къде е тук проблема?! При един декар, място ще се намери.
Тъкмо ще "защитим" по-висока цена.

После, за да защитиш тезата си използваш едни 150 Е м2 РЗП. Положих усилия за да разшифровам значението на тези 150 м2 РЗП, но никак не съм доволен от резултата. Да не би да се визират разходи за т.н. "груб строеж". Общо взето по чаршията се върти такава цена. Ако е това, то тук става въпрос за едни пари, които новият собственик трябва да извади от джоба си и да използва целево, че да стане собственик на потенциална къща. Дали ще ги извади, кога и колко - това си е изцяло негово суверенно решение, напълно несъотносимо към прехвърляне на собствеността върху земята.

Ако ли пък говорим за цена на имоти в околността, то не ми е ясно защо точно 150.
Теоретично може да се приеме, че онези 350 РЗП са развити на три нива и представляват 3 двустайни апартамента, по един на ниво. Ако едната плоча бихме "отредили" за стария собственик, то тогава би трябвало изчислената цена от 52 500 да се раздели на три.
Тъпни приказвам, я по-добре да си пия виното.

Абе, ако ти се обяснява, кажи някоя мисла.

[emos]

A ограда и канализация трябва ли да има или ще направиш компромис на тая цена

[SStoilov]

Re: Купувам парцел около София.

Ей тука жестоко бъркаш Ти ми намери 11 декара до път и до ток, пък гледай как ще построя доста повече от 40 кв , щото ограничението е 40 квм, ама само ако земята е под 10 декара.

11 декара по 300 лв/декар = 3300 лева

И който иска да си сложи режисьорски стол в средата на парцела – да си купи земеделска земя, кой му пречи? Хем там никога няма да може да построи повече от 30 квадрата хижичка.

Има нещо друго в тази хватка – чичо от село се е защитил с номера на градските си колеги … от тях се е научил да продава на РЗП.

Хайде да пийнем по още едно и да лягаме…А?

[Димитър Сотиров]

Re: Купувам парцел около София.

На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.

Не съм проследил постовете ти, но предполагам, че става дума за парцел, който се намира в малко населено място - село, вилна зона, сходно.
Този начин на ценообразуване е тотално ДЕФЕКТЕН (поне в този случай).

Този, който "светна" българските собственици на парцели да ценообразуват по този начин, заложи една от бомбите под българския пазар на НИ.
Това изхвърли алчността на собствениците в толкова високи орбити и непознати висоти, че бъдещият срив беше заложен, а външните фактори само ускориха нещата.
Все пак нека да маркирам няколко важни според мене фактора.

При преотстъпване на право на строеж срещу процент от бъдещия имот има основание да се подхожда по този начин. Собственикът на имот де факто участва със свой ресурс(актив) в един съвместен бизнес проект и включително носи риск, което оправдава да получи справедлив процент от резултата.
Представи си го като един псевдо апорт в някакъв проект (не е удачно да го оприличаваме на апорт в дружество).
Като допълнително условие тук бих поставил, щото парцелът да е така разположен, че да има една по-специална ценност. Особено добри примери са тук парцели в централни и гъсто застроени градски части, което им придава някаква уникална стойност и ценност. Допълнително положително обстоятелство е, че условно може да се "знае", каква е пазарната цена на м2 РЗП в търсени и оборотни дестинации.
Очевидно целта в подобни проекти е да се изпомпа и последния м2 РЗП, който позволява ресурсът на парцела.

Директна продажба на парцел при едно ценообразуване, което стъпва на бъдещи, ерго виртуални м2 РЗП и някаква "пазарна" цена на тези м2 за мене лично е пълно с условности. Продавачът на парцела изхожда от сложилите се към момента на договарянето :
1. процент за "обезщетение",
2. цена за м2 РЗП,
Обратно, предприемачът с все сили би се опитал да обоснове, че плащайки една цена в аванс и преди още да е стартирал действително проектът му оставя целия риск при него, като утре и % и цените могат да спаднат.
Другият възразява, че те ще се увеличат и прави услуга на предприемача.
В страни като Бг всичко това е ужасно мърляво и нездравословно.
Ползвало се е и ще се ползва. Допустимо е, доколкото е свободно договорено, но въпреки това го наричам дефектно. При по-зрели пазари и в по-спокойни времена е допустимо. Такива времена може и да няма вече.

В твоя конкретен случай това е абсолютно неприложимо. Разбираш, говоря от моя субективна гледна точка.
Някой хитрец може да се е постарал да запълни и последния теоритично възможен м2 с бъдещо РЗП и ще се опита да ми докаже, че аз съм длъжен да му платя за този потенциал. Ами, моето конкретно виждане може да е напълно различно. Може да искам да сложа един режисьорски стол в средата и да се любувам на някаква конкретна гледка, която сегашният собственик дори не е забелязал.
Допълнително този "номер" условно върви когато има следната хипотетична ситуация. Собственикът на парцела "казва": На мене не ми се занимава, ще ти продам моя парцел, но ти ще построиш, продадеш и спечелиш едиколко си, а на мене ще ми дадеш сега като цена едикакъв си процент от твоята бъдеща продажна цена.
При условие, че ти търсиш парцел за свое лично потребление, тази постановка е дефектна, много дефектна.

Прочетох философията за алчността на чичо от село при този начин на предлагане /вместо на квадрат земя – на квадрат РЗП/.

Според мен, имаме чиста аритметика и нищо повече:

Ако хипотетично приемем, че се продава 1000 метра парцел с 350 метра РЗП по виза, при оферта 150 евро на метър РЗП, излиза че земята ще струва 52 500 евро. (350м х 150Е/м = 52 500Е)

Ами 52 500 евро делено на площта на парцела 1000м2, прави 52,5 евро на метър квадратен от парцела.

Не разбирам къде е дефекта? Естествено е, че според купувача, този потенциал ще влияе при равни други условия. И който иска да си сложи режисьорски стол в средата на парцела – да си купи земеделска земя, кой му пречи? Хем там никога няма да може да построи повече от 30 квадрата хижичка.

Има нещо друго в тази хватка – чичо от село се е защитил с номера на градските си колеги … от тях се е научил да продава на РЗП.

Хайде да пийнем по още едно и да лягаме…А?

[SStoilov]

Re: Купувам парцел около София – но къде точно?

Щото при дядо ти няма подземни води .

Ангел Петков,

Не съм сигурен, че дядо ми знае какво е хидроизолация, но ще го питам. Стените на мазата на село са каменни и мазата е суха. А мазата на баща ми е с бетонни стени и мазата е мокра. Що е то?

А това че опънах нечие "сърчице струна" за набълбукали се в ниското - извинете. Не знаех, че има толкова напрегнати съфорумци. Обещавам, че ще се старая да мисля и за тях, като пиша, за да не ги дразня така.

[SStoilov]

Re: Купувам парцел около София.

Хах , тоя да не ти продава парцел в София , та така ценообразува.

Колко пара излиза квм спорд продавача ?

Аз съм се зарекъл, че повече от 10лв/квм за поляна няма да дам (30 км от София , има съществени причини за това). Скоро бях се навил на 15лв за един парцел, ама размислих.

Селата пустеят, а според собствениците на парцели, едно село струва няколко милиарда лева Ние сме били много богата държава, пък аз да не знам.

На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.

Правилно ли е офертата да е на база РЗП по визата?

Как ще се произнесат професионалистите в бизнеса на такъв подход?

Моля за мнения и препоръки.

[nacheff]

Re: Купувам парцел около София.

На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.

Не съм проследил постовете ти, но предполагам, че става дума за парцел, който се намира в малко населено място - село, вилна зона, сходно.
Този начин на ценообразуване е тотално ДЕФЕКТЕН (поне в този случай).

Този, който "светна" българските собственици на парцели да ценообразуват по този начин, заложи една от бомбите под българския пазар на НИ.
Това изхвърли алчността на собствениците в толкова високи орбити и непознати висоти, че бъдещият срив беше заложен, а външните фактори само ускориха нещата.
Все пак нека да маркирам няколко важни според мене фактора.

При преотстъпване на право на строеж срещу процент от бъдещия имот има основание да се подхожда по този начин. Собственикът на имот де факто участва със свой ресурс(актив) в един съвместен бизнес проект и включително носи риск, което оправдава да получи справедлив процент от резултата.
Представи си го като един псевдо апорт в някакъв проект (не е удачно да го оприличаваме на апорт в дружество).
Като допълнително условие тук бих поставил, щото парцелът да е така разположен, че да има една по-специална ценност. Особено добри примери са тук парцели в централни и гъсто застроени градски части, което им придава някаква уникална стойност и ценност. Допълнително положително обстоятелство е, че условно може да се "знае", каква е пазарната цена на м2 РЗП в търсени и оборотни дестинации.
Очевидно целта в подобни проекти е да се изпомпа и последния м2 РЗП, който позволява ресурсът на парцела.

Директна продажба на парцел при едно ценообразуване, което стъпва на бъдещи, ерго виртуални м2 РЗП и някаква "пазарна" цена на тези м2 за мене лично е пълно с условности. Продавачът на парцела изхожда от сложилите се към момента на договарянето :
1. процент за "обезщетение",
2. цена за м2 РЗП,
Обратно, предприемачът с все сили би се опитал да обоснове, че плащайки една цена в аванс и преди още да е стартирал действително проектът му оставя целия риск при него, като утре и % и цените могат да спаднат.
Другият възразява, че те ще се увеличат и прави услуга на предприемача.
В страни като Бг всичко това е ужасно мърляво и нездравословно.
Ползвало се е и ще се ползва. Допустимо е, доколкото е свободно договорено, но въпреки това го наричам дефектно. При по-зрели пазари и в по-спокойни времена е допустимо. Такива времена може и да няма вече.

В твоя конкретен случай това е абсолютно неприложимо. Разбираш, говоря от моя субективна гледна точка.
Някой хитрец може да се е постарал да запълни и последния теоритично възможен м2 с бъдещо РЗП и ще се опита да ми докаже, че аз съм длъжен да му платя за този потенциал. Ами, моето конкретно виждане може да е напълно различно. Може да искам да сложа един режисьорски стол в средата и да се любувам на някаква конкретна гледка, която сегашният собственик дори не е забелязал.
Допълнително този "номер" условно върви когато има следната хипотетична ситуация. Собственикът на парцела "казва": На мене не ми се занимава, ще ти продам моя парцел, но ти ще построиш, продадеш и спечелиш едиколко си, а на мене ще ми дадеш сега като цена едикакъв си процент от твоята бъдеща продажна цена.
При условие, че ти търсиш парцел за свое лично потребление, тази постановка е дефектна, много дефектна.

[malka_kushta]

Купувам парцел около София.

На добра локация, на южен склон ми предлагат малък парцел, който ме устройва за една малка къща. Цената се предлага в евро на квадратен метър РЗП/разгърната застроена площ/ според визата за проектиране.

Правилно ли е офертата да е на база РЗП по визата?

Как ще се произнесат професионалистите в бизнеса на такъв подход?

Моля за мнения и препоръки.

[malka_kushta]

Re: Купувам парцел около София – но къде точно?

Ангел Петков, ако си строител и ти се оферира комплексно изграждане и комуникации по проект за малка къща около София - прати ми мейл на адрес malka_kushta@abv.bg

[ангел петков]

Re: Купувам парцел около София – но къде точно?

Ангел Петков,

Не съм сигурен, че дядо ми знае какво е хидроизолация, но ще го питам. Стените на мазата на село са каменни и мазата е суха. А мазата на баща ми е с бетонни стени и мазата е мокра. Що е то?

А това че опънах нечие "сърчице струна" за набълбукали се в ниското - извинете. Не знаех, че има толкова напрегнати съфорумци. Обещавам, че ще се старая да мисля и за тях, като пиша, за да не ги дразня така.

Незнам какви са стените на дядо ти но като те кефят толкова ходи да си живееш между тях! дядо ти със сигурност не е разисквал имотните си перипетии в интернет но ти го правиш така че явно времената са по различни. И между другото въобще не ме интересува как ще си строиш "мазата" само дадох мнение,ако не искаш съвети не пиши тук и прави каквото си знаеш.И накрая определено не сам се "набълбукал в ниското" защото моята къща е на 800 м.надморска височина!
Айде със здраве!

Ангелеееее, Ангеле!
Да си жив и здрав и да ти е свято името!
Баджанака ми се казва Ангел и е много готин пич.
Ама като те гледам, Ангеле, къде си се покатерчил по Витоша на 800 метра и те духа ветъро, слънце късно виждаш и рано ти залязва, пролетните води те отнасят и разни неща ти текат по улиците поради липса на канализация – ясно ми става Ангеле, защо ти е криво и хвърляш огън и жупел без повод и причина. Съжалявам те Ангеле, че си се покатерчил на тая сурова планина. Продай Ангеле скъпо и прескъпо тоя имот, докато се натискат тъпчовците да се кекерчат по Витоша и си вземи нещо от Костинброд до Локорско – и ще ме споменаваш цял живот. Сполай ти Ангеле и да ти върви по вода – ама не в мазата…!

Явно и с географията трябва да наваксваш както и с другите дисциплини!
Витоша не е единствената планина около София. И за да ти подскажа още ще ти кажа,че слънцето при мен грее по-дълго време отколкото в София, склона не е южен нито северен и е на 20 км. от жълтите павета.Айде сега ако не си се отказал да се правиш на интересен хващай картата и търси! За Костинброд и Локорско мерси, но ще ти откажа.Иначе за пожеланията,ако са искрени благодаря, да ти се връща!

[emos]

Търся да закупя парцел точно там където панелката има за продаване,ако може на цена от преди 2год.По този начин поне няма да е вътре човека,що да не му помогна като имам възможност.Панелка ако много яко си се набълбукал може и някоя заменка да направим.За разлика от теб аз не съм купувал на най дебелите цени .

[panelov]

Купувам парцел около София – но къде точно?

Ангел Петков,

Не съм сигурен, че дядо ми знае какво е хидроизолация, но ще го питам. Стените на мазата на село са каменни и мазата е суха. А мазата на баща ми е с бетонни стени и мазата е мокра. Що е то?

А това че опънах нечие "сърчице струна" за набълбукали се в ниското - извинете. Не знаех, че има толкова напрегнати съфорумци. Обещавам, че ще се старая да мисля и за тях, като пиша, за да не ги дразня така.

Незнам какви са стените на дядо ти но като те кефят толкова ходи да си живееш между тях! дядо ти със сигурност не е разисквал имотните си перипетии в интернет но ти го правиш така че явно времената са по различни. И между другото въобще не ме интересува как ще си строиш "мазата" само дадох мнение,ако не искаш съвети не пиши тук и прави каквото си знаеш.И накрая определено не сам се "набълбукал в ниското" защото моята къща е на 800 м.надморска височина!
Айде със здраве!

Ангелеееее, Ангеле!
Да си жив и здрав и да ти е свято името!
Баджанака ми се казва Ангел и е много готин пич.
Ама като те гледам, Ангеле, къде си се покатерчил по Витоша на 800 метра и те духа ветъро, слънце късно виждаш и рано ти залязва, пролетните води те отнасят и разни неща ти текат по улиците поради липса на канализация – ясно ми става Ангеле, защо ти е криво и хвърляш огън и жупел без повод и причина. Съжалявам те Ангеле, че си се покатерчил на тая сурова планина. Продай Ангеле скъпо и прескъпо тоя имот, докато се натискат тъпчовците да се кекерчат по Витоша и си вземи нещо от Костинброд до Локорско – и ще ме споменаваш цял живот. Сполай ти Ангеле и да ти върви по вода – ама не в мазата…!