Купувам парцел около София – но къде точно?

[diletant]

В началото на темата писах за предимствата в северната част на Софийското поле. Прочетете интервюто на арх. Лозан Лозанов в Труд със заглавие "Средната класа ще живее на север" - http://www.trud.bg/Article.asp?ArticleId=322832

[harpoon]

Теорията, че имотите само поскъпват, с някакви леки колебания, не е вярна. Въпреки опитите да се изкарат най-върховната инвестиция, която хем пази от инфлация хем има доходност.

Причините за това са две:
1) Когато поскъпнат до токова доходността от наем става смешна. Жилище за 100 000 евро при наем от 250 евро носят 2% доходност ако 2 месеца жилището остане без наемател. Отделно имаме данъци (на имота и на наема) и ремонти. И се оказва, че не си струва да си играеш на рентиер
2) Когато цените станат много високи, всеки се пренасочва към строителството. Зарязва се всичко друго и се строи, като това води до свръхпредлагане. За сега няма изгледи земята да не стигне за жилища, въпреки че вече не достига за изхранване...

И за това има моменти в които е добре да се купува и има такива при които е добре да се продава. Преди 1-2 години определено беше добре да се продава, а 2002-ра - да се купува Сега въпросът е при имотите кога и дали ще е изгодно да се купува (дали, защото у нас има един много сериозен демографски проблем)...

Преди спорих с един индивид със "златни правила" и накрая, въпреки че беше по-инатлив от шопско магаре взе че се съгласи - магически правила за инвестиция няма. Има моменти в които и най-плютата инвестиция е изгодна и такива при които и най-златната не е изгодна.

Такава теория няма. Има таква тенденция.

Между другото досега не съм видял жилище за 100 000 евро, което да има наем само 250 евро. Такъв наем е характерен за жилище 40 000 - 50 000 евро, което е около 5% доходност.

В Обединеното Кралство никой не прави ремонт на жилището, защото за него (ремонтът) отговаря наемателя.

Така съм се разбрал и с нашата наемателка, която ми дава 250 евро на месец за празна нова гарсониера в краен софийски квартал. Това поне го знаеш.

Гарсониерата ( по ново му двустаен апартамент ) е взета за 520 евро/м2 през 2005 година и е 71 м2. С всички документи и т.н. такси и данъци излезе 37 500 евро (без довършването).

Не знам колко мога да и взема в момента, но мисля, че дори само с наемите съм избил доста серизоен процент от нея само за 2-3 години.

Естествено, че златни правила няма. С това съм съгласен напълно.

Наемателката ти очевидно не е с всичкия си.
Аз плащам 300 Евро за напълно обзаведен тристаен в Бели Брези. Нанесохме се есента, сега гледам по обявите, че има и по-ниски оферти.
Коткай си я тая наемателка, щото изнесе ли се, за повече от 150 Евро няма да можеш да дадеш гарсониерата. Че и необзаведена, че и ремонт да и правят...

[beinsa]

Гарсониерата ( по ново му двустаен апартамент ) е взета за 520 евро/м2 през 2005 година и е 71 м2. С всички документи и т.н. такси и данъци излезе 37 500 евро (без довършването).

Не знам колко мога да и взема в момента, но мисля, че дори само с наемите съм избил доста серизоен процент от нея само за 2-3 години.

Естествено, че златни правила няма. С това съм съгласен напълно.

Точно в този квартал преди година и нещо от теб знам, че се продаваха по 1300 евро. Това имах предвид, когато смятах доходността. 1300*71 е близо 100 000 а наема е 250Е.

Миселта ми за златните правила бе, че ако знаеше какво ще се случи, то си прибираш 100 000 евра, обратно на златното правило, че имот не се продава, правиш един депозитен туризъм с доходност 10% и си много напред. Но е трудно да нацелиш точното време, а при теб знам, че това жилище не е никак добра идея да го продаваш без да продадеш и второто т.е. ръцете ти са вързани и не можеш да спекулираш Така че доходността от наем е единствената възможна, която реално погледнато ти е приличните 7,5% за последните 4 години

Не го знаеш от мен, защото аз цени над 950 Е/м2 за ново строителство почти не съм виждал там и не съм ти казвал такива. 1300 е/м2 е имало само в един комплекс там. Иначе за супер лукс довършено жилище съм виждал - ДА.

Става въпрос за Студентски град.

За правилата казах, че няма златни правила.

[Negramoten]

Гарсониерата ( по ново му двустаен апартамент ) е взета за 520 евро/м2 през 2005 година и е 71 м2. С всички документи и т.н. такси и данъци излезе 37 500 евро (без довършването).

Не знам колко мога да и взема в момента, но мисля, че дори само с наемите съм избил доста серизоен процент от нея само за 2-3 години.

Естествено, че златни правила няма. С това съм съгласен напълно.

Точно в този квартал преди година и нещо от теб знам, че се продаваха по 1300 евро. Това имах предвид, когато смятах доходността. 1300*71 е близо 100 000 а наема е 250Е.

Миселта ми за златните правила бе, че ако знаеше какво ще се случи, то си прибираш 100 000 евра, обратно на златното правило, че имот не се продава, правиш един депозитен туризъм с доходност 10% и си много напред. Но е трудно да нацелиш точното време, а при теб знам, че това жилище не е никак добра идея да го продаваш без да продадеш и второто т.е. ръцете ти са вързани и не можеш да спекулираш Така че доходността от наем е единствената възможна, която реално погледнато ти е приличните 7,5% за последните 4 години

[beinsa]

Теорията, че имотите само поскъпват, с някакви леки колебания, не е вярна. Въпреки опитите да се изкарат най-върховната инвестиция, която хем пази от инфлация хем има доходност.

Причините за това са две:
1) Когато поскъпнат до токова доходността от наем става смешна. Жилище за 100 000 евро при наем от 250 евро носят 2% доходност ако 2 месеца жилището остане без наемател. Отделно имаме данъци (на имота и на наема) и ремонти. И се оказва, че не си струва да си играеш на рентиер
2) Когато цените станат много високи, всеки се пренасочва към строителството. Зарязва се всичко друго и се строи, като това води до свръхпредлагане. За сега няма изгледи земята да не стигне за жилища, въпреки че вече не достига за изхранване...

И за това има моменти в които е добре да се купува и има такива при които е добре да се продава. Преди 1-2 години определено беше добре да се продава, а 2002-ра - да се купува Сега въпросът е при имотите кога и дали ще е изгодно да се купува (дали, защото у нас има един много сериозен демографски проблем)...

Преди спорих с един индивид със "златни правила" и накрая, въпреки че беше по-инатлив от шопско магаре взе че се съгласи - магически правила за инвестиция няма. Има моменти в които и най-плютата инвестиция е изгодна и такива при които и най-златната не е изгодна.

Такава теория няма. Има таква тенденция.

Между другото досега не съм видял жилище за 100 000 евро, което да има наем само 250 евро. Такъв наем е характерен за жилище 40 000 - 50 000 евро, което е около 5% доходност.

В Обединеното Кралство никой не прави ремонт на жилището, защото за него (ремонтът) отговаря наемателя.

Така съм се разбрал и с нашата наемателка, която ми дава 250 евро на месец за празна нова гарсониера в краен софийски квартал. Това поне го знаеш.

Гарсониерата ( по ново му двустаен апартамент ) е взета за 520 евро/м2 през 2005 година и е 71 м2. С всички документи и т.н. такси и данъци излезе 37 500 евро (без довършването).

Не знам колко мога да и взема в момента, но мисля, че дори само с наемите съм избил доста серизоен процент от нея само за 2-3 години.

Естествено, че златни правила няма. С това съм съгласен напълно.

[Negramoten]

Знам, че инфлацията се натрупва, но понякога има и дефлация. Затова не я натрупвам...

Разликата е там, че от инвестиционното злато не вземаш наем, а плащаш трезор например. Т.е. още разходи, вместо приходи. Аналогично е с останалите движими собствености с малки изключения...

Теорията, че имотите само поскъпват, с някакви леки колебания, не е вярна. Въпреки опитите да се изкарат най-върховната инвестиция, която хем пази от инфлация хем има доходност.

Причините за това са две:
1) Когато поскъпнат до токова доходността от наем става смешна. Жилище за 100 000 евро при наем от 250 евро носят 2% доходност ако 2 месеца жилището остане без наемател. Отделно имаме данъци (на имота и на наема) и ремонти. И се оказва, че не си струва да си играеш на рентиер
2) Когато цените станат много високи, всеки се пренасочва към строителството. Зарязва се всичко друго и се строи, като това води до свръхпредлагане. За сега няма изгледи земята да не стигне за жилища, въпреки че вече не достига за изхранване...

И за това има моменти в които е добре да се купува и има такива при които е добре да се продава. Преди 1-2 години определено беше добре да се продава, а 2002-ра - да се купува Сега въпросът е при имотите кога и дали ще е изгодно да се купува (дали, защото у нас има един много сериозен демографски проблем)...

Преди спорих с един индивид със "златни правила" и накрая, въпреки че беше по-инатлив от шопско магаре взе че се съгласи - магически правила за инвестиция няма. Има моменти в които и най-плютата инвестиция е изгодна и такива при които и най-златната не е изгодна.

[Negramoten]

или 30 000*(1,0378^26)

Това още по-драматично показва, че имотите са толкова балонизирани, че спада от върха би бил с 50%, а с над 60%, ако съпоставяме с предишната криза

А за наема е точно така трябва да се сравнява, а да не забравяме, че жилището си има и разходи, и живот, и атрактивността на локацията се сменя.

[beinsa]

Грешно смяташ инфлацията. Тя се натрупва. Т.е. къщите в UK са поскъпнали 2 пъти повече от инфлацията. Сметни го 30 000*(1,05^26)

А доходността от наем не я коментираме, защото би следвало да я сравняваме с друг доход, а там нещата стават много сложни

Имотния балон не се различава особено от много други. Имаме еуфория, имаме и спекулативен капитал. Дали ще са лалета, злато, имоти, листчета и т.н. няма особено голяма разлика.

Знам, че инфлацията се натрупва, но понякога има и дефлация. Затова не я натрупвам...

Разликата е там, че от инвестиционното злато не вземаш наем, а плащаш трезор например. Т.е. още разходи, вместо приходи. Аналогично е с останалите движими собствености с малки изключения...

[malka_kushta]

Купувам парцел около София – но къде точно?

ВЕСЕЛА КОЛЕДА!

ЧЕСТИТА НОВА ГОДИНА!

Нека настъпващата 2010 година да донесе
само приятни промени !

Нека всеки ден от нея бъде плодотворен в работата
и успешен в личния живот !

[Явор]

и приравниш цените, то в сегашни пари къщата тогава е струвала не 30 000, а 107 000. Или ако сега очакваме сходно дъно, като гледаме графиката, то цените трябва да паднат с 50% от върха

С тези 2 изречения не мога да се съглася.

Нека сметнем, макар и това да не е дългосрочна тенденция, все пак периодът е прекалено кратък - само 26 години, но все пак:

26 years х 5% average inflation per year = 130% average inflation per 26 years

130% average inflation per 26 years x GBP 30,000 = GBP 39,000 inflated amount

GBP 30,000 + GBP 39,000 = GBP 69,000 expected price according to the inflation

Real market price -> GBP 150,000

Нещо да кажеш? Тук дори не съм сметнал рентата 26 years х 12 months per year х GBP 700 monthly rent = GBP 218,400 profit

Тук говорим за печалба в пъти!!!


А, къде е рентата в твоите сметки? Наемите в ОК са не по-малко от 700 паунда на месец.

Да сметнем и нея а?

Сега ще кажеш, че когато къщата е 30к не е имало наем 700 паунда - ОК, обаче пък парите са били по-ценни, но не чак толкова, колкото си посочил по-горе...

Никой не ми каза какъв е резултатът тук:

Сложете тренд-а тук и на цените на НИ и ми кажете, къде върви по-рязко нагоре в % изражение.

Грешно смяташ инфлацията. Тя се натрупва. Т.е. къщите в UK са поскъпнали 2 пъти повече от инфлацията. Сметни го 30 000*(1,05^26)

А доходността от наем не я коментираме, защото би следвало да я сравняваме с друг доход, а там нещата стават много сложни

Имотния балон не се различава особено от много други. Имаме еуфория, имаме и спекулативен капитал. Дали ще са лалета, злато, имоти, листчета и т.н. няма особено голяма разлика.

Negramoten, формулата ти дори да е вярна, то данните които използваш не са верни. Така че и твоята сметка е грешна (както винаги нагласяваш сметките манипулативно).

Annualized Inflation Rate
UK
1983 - 2008
3.78 %

или 30 000*(1,0378^26)

А за това, че доходноста от наем не трябва да се взема впредвид, защото "там нещата стават много сложни", просто е в стил "Неграмотен"!

[Negramoten]

и приравниш цените, то в сегашни пари къщата тогава е струвала не 30 000, а 107 000. Или ако сега очакваме сходно дъно, като гледаме графиката, то цените трябва да паднат с 50% от върха

С тези 2 изречения не мога да се съглася.

Нека сметнем, макар и това да не е дългосрочна тенденция, все пак периодът е прекалено кратък - само 26 години, но все пак:

26 years х 5% average inflation per year = 130% average inflation per 26 years

130% average inflation per 26 years x GBP 30,000 = GBP 39,000 inflated amount

GBP 30,000 + GBP 39,000 = GBP 69,000 expected price according to the inflation

Real market price -> GBP 150,000

Нещо да кажеш? Тук дори не съм сметнал рентата 26 years х 12 months per year х GBP 700 monthly rent = GBP 218,400 profit

Тук говорим за печалба в пъти!!!


А, къде е рентата в твоите сметки? Наемите в ОК са не по-малко от 700 паунда на месец.

Да сметнем и нея а?

Сега ще кажеш, че когато къщата е 30к не е имало наем 700 паунда - ОК, обаче пък парите са били по-ценни, но не чак толкова, колкото си посочил по-горе...

Никой не ми каза какъв е резултатът тук:

Сложете тренд-а тук и на цените на НИ и ми кажете, къде върви по-рязко нагоре в % изражение.

Грешно смяташ инфлацията. Тя се натрупва. Т.е. къщите в UK са поскъпнали 2 пъти повече от инфлацията. Сметни го 30 000*(1,05^26)

А доходността от наем не я коментираме, защото би следвало да я сравняваме с друг доход, а там нещата стават много сложни

Имотния балон не се различава особено от много други. Имаме еуфория, имаме и спекулативен капитал. Дали ще са лалета, злато, имоти, листчета и т.н. няма особено голяма разлика.

[boogie]

Бейнсчо,
я погледни японците след пика им сега къде са след 20-тина години.
Много пожелателно мислене :-)

Аз лично бих си купил апартамент само като създам семейство, и то ако реша, че мога да си го позволя, и тъй като семейството ми живее там, няма да ми пука след 20 години колко струва.

Инвестиция в имот не си струва, поне според мен.

Мерси за графиките. Те доказват моята теза за постоянното поскъпване в дългосрочен план. Като пуснеш една права линия от самото начало до самия край на графиката, то тя е възходяща.

Колкото до по-долното ми мнение, там дори не съм включил приходите от наем. За земята се взема рента все пак...

Ми не доказват никакво постоянно поскъпване, защото е много важно кога купуваш. Например купилите апартамент през 2007-ма дълго ще си скубят косите.

Няма вълшебно инвестиционно правило! Например някоя баба може да ти каже златото и долара НИКОГА не се обезценяват, ама това го кажи на тези купили злато 1981 или на тези стискащи долари по 2.20 лв... Друга баба пък ще ти каже, купувай земя или жилище. Ама това ако го кажеш на някой ипотекар купувал преди да се спука балона може и да те убие.

У нас прекалено внимание се отделя на инвестицията в НИ, дори повечето хора не са се и замисляли къде другаде може да си сложат парите, за да имат по-висока доходност, а дори и сигурност. Добре че лихвите малко се вдигнаха, та стана модерен депозитния туризъм.

Ами естествено, че е важно кога купуваш. Точно в това е хватката да оцелиш момента. Който го е направил е на плюс, който не е е все още на минус и трябва да чака прекалено дълго за да стане на плюс.

Който е купил между 2000-2005 е на плюс. Аз купих 2005 и съм малко на плюс.

Който е купил 2007 е на 0, а който е куил след това е вътре, но ЗАСЕГА. Ако се сравни с цените 2030 ще е много напред.

П.П. Никога не съм казвал, че има постоянно поскъпващо нещо. Т.е. цената на всикчо може да расте и пада. Просто казвам че, има дългосрочна тенденция.

[Явор]

Забележете, че жилищата поскъпват от GBP 30,000 до GBP 150,000 само за 26 години и то с включения спад от последните 2 години.

Именно, беинса. Именно! Махалото е достигнало до крайна дясна точка за 26 години. Сега ще му трябват други 26 години за да достигне крайна лява точка!!!

Очаквай поне десетилетие период на стагниране и поевтиняване на цените на НИ!!!

Ако погледнеш статистическите данни за 2009.Q2 и 2009.Q3, ще видиш че има отново ръст на НИ в UK, така че ако тренда се обърне ще има да чакаш твоите поне 10 последователни години на спад още поне 26 години!

[Forex Master]

Забележете, че жилищата поскъпват от GBP 30,000 до GBP 150,000 само за 26 години и то с включения спад от последните 2 години.

Именно, беинса. Именно! Махалото е достигнало до крайна дясна точка за 26 години. Сега ще му трябват други 26 години за да достигне крайна лява точка!!!

Очаквай поне десетилетие период на стагниране и поевтиняване на цените на НИ!!!

[beinsa]

beinsa, графиката която даваш от 1983-та е точно това което отричаше - графика показваща само едната страна на монетата Точно 1983-та е последния спад и след това се наду сегашния балоно.

Това не беше пример за дългосрочна тенденция, а за това как изглежда тренд-а, който е устремен само нагоре.

и приравниш цените, то в сегашни пари къщата тогава е струвала не 30 000, а 107 000. Или ако сега очакваме сходно дъно, като гледаме графиката, то цените трябва да паднат с 50% от върха

С тези 2 изречения не мога да се съглася.

Нека сметнем, макар и това да не е дългосрочна тенденция, все пак периодът е прекалено кратък - само 26 години, но все пак:

26 years х 5% average inflation per year = 130% average inflation per 26 years

130% average inflation per 26 years x GBP 30,000 = GBP 39,000 inflated amount

GBP 30,000 + GBP 39,000 = GBP 69,000 expected price according to the inflation

Real market price -> GBP 150,000

Нещо да кажеш? Тук дори не съм сметнал рентата 26 years х 12 months per year х GBP 700 monthly rent = GBP 218,400 profit

Тук говорим за печалба в пъти!!!


А, къде е рентата в твоите сметки? Наемите в ОК са не по-малко от 700 паунда на месец.

Да сметнем и нея а?

Сега ще кажеш, че когато къщата е 30к не е имало наем 700 паунда - ОК, обаче пък парите са били по-ценни, но не чак толкова, колкото си посочил по-горе...

Никой не ми каза какъв е резултатът тук:

Сложете тренд-а тук и на цените на НИ и ми кажете, къде върви по-рязко нагоре в % изражение.