Софарма имоти АДСИЦ (SFI)

[Императорът]

За съжаление няма да мога да присъствам. Дано секретарката да полее цветята
За сметка на това пък вече съм 80% сигурен за 20.06.
Поздрави!

E, какво да се прави: ще се видим на другото сборище.

Миналата година - по-яко: всички в един ден - ного весело и поучително бе.

[tony1975]

За съжаление няма да мога да присъствам. Дано секретарката да полее цветята
За сметка на това пък вече съм 80% сигурен за 20.06.
Поздрави!

[RAFAL]

Ако може да попитате какъв %процент от кулите са заети от фирми, които са извън семейството на Софарма?

Добъp въпpос. Ще се постаpая да го задам.

[orchis]

Ако може да попитате какъв %процент от кулите са заети от фирми, които са извън семейството на Софарма?

[15%]

Момчета, някой ще ходи ли на ОСА-то?
Идва ми се, ама като знам че купона е на СФТРД....
Иначе ще се видим с бачо Евгений, който беше в УСА и който също е акционер...
Освен Импето някой друг?

п.с. Импе не те подценявам, но знам че си редовен
Поздрави!

Тонка, аз няма да хода на ОСА, тъй като все още трябва да работя по други направления и акциите не са ми толкова спешни. Въпреки това да помоля теб, Форти и всички участници във форума, ако имат желание да питат:

1. Какъв % приблизително от доходите на компанията от наеми се получават от кулите?
2. Какъв е средния размер на наема евро/м2 в кулите за офис площите?
3. Какъв е приблизително % отдадени площи на офисите в кулите към края на Q1?

[tony1975]

Момчета, някой ще ходи ли на ОСА-то?
Идва ми се, ама като знам че купона е на СФТРД....
Иначе ще се видим с бачо Евгений, който беше в УСА и който също е акционер...
Освен Импето някой друг?

п.с. Импе не те подценявам, но знам че си редовен
Поздрави!

[Императорът]

Отчета е готин - ще взема да взема да ида на оса
Инта - няма спомен какво си ми казал, би ли ми напомнил?

Ела, бе.

[Felbuzz]

аз онзи ден си правих разни бакалски сметки и като цяло наистина не може да се очаква изненада но засега е добре. реално като си платят заемите ще им отпаднат разходите за лихви и печалбата би следвало да е 6-7 милиона, ако акциите тогава са 30-35 милиона по 2.85 излиза къъм 6-7% дивидент и то при липса на инфлация.
все пак трябва да минат още няколко тримесечия да утвърдят сегашната печалба, и аз останах приятно изненадан. дивидентната доходност сега е колко 8-10% и с изплащането на заема ще върви надолу, но факторите са толкова много че отсега да се правят сметки е трудно.
не е препоръка

[Kanatliev]

Има ли основание за покачването при Софарма Имоти АДСИЦ?

Софарма Имоти АДСИЦ несъмнено е дружество, което поддържа сравнително добра политика по връзки с инвеститорите. Новините свързани с дейността на дружеството обикновено влияят на представянето на акциитему. В рамките на последните два месеца бяха разпространени четири важни информации, касаещи АДСИЦ-а. Тези информации са както следва: одитиран годишен отчет, увеличение на капитала при емисионна стойност от 2.85, разпределяне на дивидент в размер на 0.2229 лв на акция, и 47% ръст на тримесечната печалба. Привидно добрите новини окрилиха спекулантите и цената за ценна книга се повиши от 2.50 до 3.15 лв. Това мнение защитава тезата, че покачването е спекулативно и няма да продължи в дългосрочен план. Причина за това е тълкуването на новините през „розови очила“, което личи в следните примери: дивидент или увеличение на капитала, недостатъчния ръст на печалбата, влиянието на политиката на дружеството.
SFI обяви намерние за увеличение на капитала и разпределяне на дивидент. Двете новини обикновено се тълкуват изключително позитивно от инвеститорите на БФБ. Набраните средства от увеличението на капитала ще се използват за да изплатят дивидентите, а с печалбата на дружеството ще се погасяват нетекущи задължения. В това няма нищо лошо, дори напротив. Собтвениците на дружеството (акционерите) си плащат заемите. Проблемът тук е в играта на думи. На практика акционерите нито получават дивидент нито участват в ефективно увеличение на капитала. Въпреки това всички букви на закона са спазени. Защо нито, нито? Отговорът е следният: Ако акционер реши да запази делът си в дружеството без промяна, то същият трябва да участва в увеличението на капитала. Т.е. нищо не трябва да влезе в джоба му. От друга страна увеличението на капитала има инвестиционен смисъл, само когато се използва за увеличаване на активите, които от своя страна да формират допълнителна печалба. В случаят това не е така. Резултатът е следният: 1) Всеки акционер има по-голям брой акции, но същия дял от дружеството. 2) Никой акционер не е получил реално дивидент. 3) В последващите години печалбата ще се разпределя между по-голям брой акции.
Недостатъчният ръст на печалбата е втората причина за това мнение. Вероятно това звучи странно за мнозина на фона на внушителните 47% ръст обявени за първото тримесечие. Страхотна новина, особено като се има предвид, че е твърде вероятно да стане и 47% ръст за годината. Това обаче е всичко. Следващата година кулите ще бъдат пълни и ръст при печалбата, ако изобщо има, ще е минимален. В последващите години увеличение може да се очаква само при увеличение нивата на наемите. Кога и с колко ще зависи твърде много от развитието на пазара на офис площи в София. В резултат на това започвайки с 2014 г. и в годините след това печалбата ще остане сравнително непроменена. Т.е. тези проценти са следствие ефекта на уплътняване заетостта на площите в кулите и няма да имат аналог в бъдеще. Изводът е, че печалбата на дружеството в близко бъдеще ще остане близка до тази от 2014 г.
Политиката на дружеството и нейното влияние е третата причина, която налага мнението за спекулативно нарастване на цената на акция. Практиката за увеличение на капитала и изплащане на дивидент с набраните средства става очевидна тенденция при Софарма Имоти АДСИЦ. Беше използвана миналата година, използва се сега, и няма изгледи за промяна в бъдеще. Вероятно тази практиката ще продължи и в следващите 8 години, докато се изчистят задълженията. Това в никакъв случай не следва да се разглежда като негатив за дружеството. Обаче, за инвеститорите (не спекулантите) купуващи на сегашните нива картината е коренно различна. Запазването на споменатата практика ще изисква от тях, ако искат да запазят дяловото си участие непроменено, в следващите години отново да заменят дивидента за акции. Ще получат дивидент след не по-малко от 8 години. Това ще се случи при постоянно увеличаване на броя акции издадени от дружеството, без да има увеличаване на активите. В крайна сметка броят на акциите на SFI може да се удвои, при печалба близка до тази от 2014 г. Всеки сам може да прецени, как това би се отразило на цената на акция.
Тълкуването на новините за дивидент, увеличение на капитала, печалба, и политиката на дружеството може и да не бъде толкова „розово“, колкото на пръв поглед изглежда. От разгледаните примери се вижда, че всеки 3.15 лв инвестирани днес в Софарма Имоти АДСИЦ вероятно ще започнат да носят около 5% годишна доходност едва след 8 години. Единственото основание за поскъпването е спекулата (което не е никак лошо). Естественно, фактори като фундамента, спецификата на бизнеса, структурата на фирмата, стойността на активите и много други трябва да се вземат под внимание. Никой никога не е твърдял обратното. Но има и една лесна за разбиране истина: важно е човек да знае какво получава срещу парите си. В конкретния случай, днес „инвестиция“ в банков депозит, по примера на мениджмънта на 5BU, може да се окаже по-добра от SFI, защото тук определено няма основание за нарастване.
Мнението има аналитичен характер и не е пропръка за покупка или продажба на ЦК.

[Felbuzz]

а така ъп ъп с дакса
пък недей така за анализите, всеки си има подход, и на оракула му казваха лаладжия в темата за атерата миналото лято пък виж какво излезе

[tony1975]

ей стига сте ми помпили кулите че мислих дивидента да реинвестирам тук!

ей Канатлиев - стига си спамил темите бе, тоя анализ НЕ СТРУВА!

[Kanatliev]

Сравнителен анализ на три водещи дружества – 6S6, 5BU, 6A6.

Какво мотивира инвестициите в АДСИЦ на БФБ?
Сравнителен анализ на три водещи дружества – 5BU, 6S6, 6A6.

Доходността от акции на АДСИЦ се формира от два компонента: дивидент и капиталова печалба. Доходът от дивидент, който акционерите в АДСИЦ получават, по закон е не по-малко от 90% от реализираната печалба. Капиталовата печалба (загуба) се формира при покачване (намаляване) цената на акция на определено дружество. Тези добре известни факти служат за основа на краткия сравнителен анализ за три от водещите АДСИЦ дружества търгувани на БФБ: Фонд за недвижими имоти България (5BU/BREF), Софарма имоти АДСИЦ (6S6/SFI), и Адванс Терафонд АДСИЦ (6А6/ATERA). Тези дружества бяха избрани, защото са сред най-ликвидните от сегмента и представляват постоянен интерес за голяма част от инвеститорите. Преди да се запознае с анализа, читателят трябва да има предвид, че авторът на тази статия е притежавал акции и от трите дружества и все още притежава акции в някои от тях.
Целта на сравнителният анализ е да отговори на въпроса за мотивацията и очакванията на инвеститорите в АДСИЦ на БФБ. Законовото задължение за разпределяне на не по-малко от 90% от реализираната печалба веднага насочва вниманието към дивидентната доходност на отделните дружества и техните акции. Дивидентната доходност е основа на сравнението и важен фактор за достигане на търсения отговор. Таблица 1 предоставя информация за трите дружества и дивидентната доходност на акциите им по цени от 25 Април 2014 г.

Виж Таблица 1 в прикаченият файл

Данните ясно показват каква дивидентна доходност може да се очаква от инвестиция направена на 25.05.2014 г. в кое да е от тези дружества. Интересна обаче е разликата в доходността между трите дружества и начинът, по който тази разлика може да се интерпретира. Ако приемем, че дивидентната доходност е водещият мотив при покупка на акции от АДСИЦ и също така, че пазарът определя реалнат стойност на всяка акция, то следните изводи могат да бъдат направени. Отношението към трите дружества и тяхната дивидентна доходност – една от двете основни причини за печалба на инвеститора, не е еднакво. Т.е. пазарната оценка на поне две от тези три дружества е некоректна. Те са или подценени или надценени. Всеки инвеститор или спекулант иска да купува подценени активи и да продава надценените. В случаите, когато оценката на търгуващия за дружеството е правилна, неминуемо се формира капиталова печалба, която се добавя към реализираната дивидента доходност. В обратния случай, се реализира капиталова загуба. Вече установихме, че подхода към трите разглеждани АДСИЦ-а, е различен. Приемайки, че едно от тях е оценено правилно от пазара и изхождайки от базата на дивидентната доходност, може да предположим каква би следвало да е цената на другите две дружества ако към тях бъде приложена същата оценка. Например: Нека приемем, че 5BU е дружеството, което е оценено правилно. Тогава, залагайки същата дивидентна доходност за останалите два АДСИЦ-а, инвеститорът може да получи цената, която те би следвало да достигнат, в при правилна оценка на тяхната стойност от пазара. Т.е. за да достигне същата дивидентна доходност, при предложения за гласуване дивидент, цената за акция на 6S6 следва да достигне ниво от 5.86 лв. Аналогично цената за акция на 6А6 следва да достигне ниво от 10.47 лв. Таблица 2 сравнява резултатите от този начин на мислене при приемане, че всяко от дружествата може да е оценено правилно от пазара.

Виж Таблица 2 в прикаченият файл

Изводът от сравнението в таблица 2 е, че приемайки пазарната оценка на едно от дружествата за коректна, всеки може да прецени, кои акции са подценени или съответно надценени. Това може да доведе до вземане решение съответно за покупка или продажба. Разбира се, и вероятността нито едно от трите сравнявани дружества да е правилно оценено от пазара също съществува. Инвеститорите и спекулантите обаче могат да определят сами своята цел за дивидентна доходност на притежаваните от тях акции. Нека приемем, че търсената дивидентна доходност от даден инвеститор е не по-ниска от 10% (това е напълно субективно и индивидуално решение). Тогава, същият този инвеститор би бил склонен да купува акции на 5BU на нива по-ниски или равни на 0.24 лв. Подобно поведение би му гарантирало заложената от него 10% възвращаемост на инвистицията. Аналогично при 6S6 нивата за покупки при заложена дивидентна доходност от 10% би следвало да бъдат до 2.229 лв, а за 6A6 не по-виско от 3.979 лв. Така, залагайки определена дивидентна доходност като приемлива за пазара и за себе си, инвеститорът в АДСИЦ може да определи и очакваната капиталова печалба/загуба спрямо моментните цени. Таблица 3 показва разглежданите дружества от гледна точка на очакваната капиталова печалба/загуба при различна заложена дивидентна доходност.

Виж Таблица 3 в прикаченият файл

Таблица 3 ясно показва разликата в дружествата на базата дивидентна доходност. Също така става ясно, че ако пазарът смята дивидентна доходност от 3,8% за добра, покупката на акции от 6S6 и 6A6 по цени към 25.04.2014 г. може да осигури капиталова печалба от съответно 95,33% и 271,93%. При това инвеститорът днес би бил способен да продаде тези акции на купувач, за който дивидентна доходност от 3,8% е приемлива. От друга страна, ако 10% или 14,1% дивидентна доходност е очакването на повечето пазарни участници то тогава може да се очква значително намаляване стойността на акциите на Софарма Имоти и ФНИ България.
Сравнителният анализ на трите дружества показва, че към момента участниците в търговията на БФБ не обръщат особено внимание на дивидентната доходност, или тя не е водещ мотив дори когато става въпрос за инвестиция в дружество задължено да разпределя 90% от печалбата си като дивидент. Ако все пак някой се интересува от доходността по дивидентите, то в повечето случаи не се сравняват дружествата от един сегмент. Дали това изобщо е необходимо, е въпрос на субективна преценка. Във всички случаи обаче, печалбата в края на деня, месеца или годината е основната движеща сила за всички капиталови пазари.
Мнението има аналитичен характер и не е препоръка за покупка или продажба!

[tony1975]

Отчета е готин - ще взема да взема да ида на оса
Инта - няма спомен какво си ми казал, би ли ми напомнил?

[inta53]

А и на Тони , му бях дал жокер - за размисъл само !

[inta53]

За себе си , съм взел решение и то е изпълнено , с Форти остава да си сверим настроенията след ~ 2 год. За мен е малко "Я камилата , я камиларя "- но ако е рекъл господ ще сравним нивата ! -а бяха ~2,70 срещу 4,40 за двата влака в една посока с едно гориво . Естествено че не е ПРЕПОРЪКА -за прикачващи се пътници