Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[AF Debugger]

Как го виждате това дърво? Дали скоро ще подмести котвата??

[Чичо Манчо]

1. Преоценките НЕ влияят за дивидентите и е така от време оно. Много преди и относително новият закон за главниците по кредитите. Имат вариант за дивидент, но нито БРЕФ, нито пощаджиите имат интерес от тези врътки. Да ти кажа честно, и аз като акционерче не бих искал. Според мен е хубаво да плащаме сега ударно каквото можем, а печалбите ще си дойдат с времето.

2. В тези разходи включваш ли изплащане на главници и ако не - защо?

За преоценките съм съгласен, но за плащанията по главници...?! Естествено, че не са разход, както и получаването на суми по кредит не е приход. В закона е решено с тези суми (с платените лихви по кредита, които вече са си чист разход и с плащанията по главницата) да бъде намалена печалбата подлежаща на разпределение. С течение на времето, и с постепенното намаление на кредитната ни задлъжнялост тази тежест ще намалява, в следствие на което дивидентът ще расте, дори да няма нови наети площи, а всички се надяваме запълняемостта на сградите да расте.

[15-]

Добре, днес съм в настроение, щото завърших и поредения ремонт на апартамента (този път спалнята и детската), а и след като си купих акциите, които исках от упорития на 2,26, пак остана някой лев и утре мисля да букна една екскурзия до Вроцлав, че напоследък и жената не ме дразни (много). Та наистина последно и после спирам до нова година:

1. Колегата БСЕтрейдър е дал точния член от новия закон и сам си е отговорил - малка преоценка, трейдъре, на съответния имот (имат избор - Синерджи ли ще е, пак ли имота на Бриколажа ще ъпдейтнат) и дивидентът е готов. Затова и съм написал - ако искат - ако не искат, разбира се, няма да го дадат, но пари има.

2, Колегата 15% определено не следи пазара (не е нарочно, убеден съм), затова и за него - колега, брефчето ще направи чиста, повтарям чиста печалба, от около 3-3,5 милиона само тази година. Ще потретя - чисто ще е толкова, след приспадане на всички разходи. Това, което съм постнал като таблица по-долу, ще са резултатите след новата година, като влязат в сила всички договори и то значи още нагоре, още ъп - за догодина очаквам, само от сегашните договори, ако няма нови (дано да има), чистата печалба да е около 15 стотинки на акция. Отново подчертавам, че законът позволява (той е направен с цел зашита на банките все пак) на ръководството тук да не изплати никакъв дивидент, но парите са налични и дивидент може да се плати, без да се ощетява банката. Може да се плати и дивидент от минали години, не е проблем. Разбрахме ли се?

1. Преоценките НЕ влияят за дивидентите и е така от време оно. Много преди и относително новият закон за главниците по кредитите. Имат вариант за дивидент, но нито БРЕФ, нито пощаджиите имат интерес от тези врътки. Да ти кажа честно, и аз като акционерче не бих искал. Според мен е хубаво да плащаме сега ударно каквото можем, а печалбите ще си дойдат с времето.

2. В тези разходи включваш ли изплащане на главници и ако не - защо?

[1984-]

...........малка преоценка на съответния имот (имат избор - Синерджи ли ще е, пак ли имота на Бриколажа ще ъпдейтнат) и дивидентът е готов.


Финално - бъдещето тук е розово - 8-10 стинки дивидент за 2023, платими в 2024

Шегуваш се - от преоценки дивидент не се плаща.
Доста диагонално ги четеш тези закони

[wild at heart]

Нищо не пречи да се разпредели част от неразпределената печалба от предходни години- по последен баланс е 23 милиона. Това ще зависи от cash flow- то догодина. Ако продължават с добрите новини до пролетта, това ми се струва вероятен сценарий.

[Грую Груев]

Добре, днес съм в настроение, щото завърших и поредения ремонт на апартамента (този път спалнята и детската), а и след като си купих акциите, които исках от упорития на 2,26, пак остана някой лев и утре мисля да букна една екскурзия до Вроцлав, че напоследък и жената не ме дразни (много). Та наистина последно и после спирам до нова година:

1. Колегата БСЕтрейдър е дал точния член от новия закон и сам си е отговорил - малка преоценка, трейдъре, на съответния имот (имат избор - Синерджи ли ще е, пак ли имота на Бриколажа ще ъпдейтнат) и дивидентът е готов. Затова и съм написал - ако искат - ако не искат, разбира се, няма да го дадат, но пари има.

2, Колегата 15% определено не следи пазара (не е нарочно, убеден съм), затова и за него - колега, брефчето ще направи чиста, повтарям чиста печалба, от около 3-3,5 милиона само тази година. Ще потретя - чисто ще е толкова, след приспадане на всички разходи. Това, което съм постнал като таблица по-долу, ще са резултатите след новата година, като влязат в сила всички договори и то значи още нагоре, още ъп - за догодина очаквам, само от сегашните договори, ако няма нови (дано да има), чистата печалба да е около 15 стотинки на акция. Отново подчертавам, че законът позволява (той е направен с цел зашита на банките все пак) на ръководството тук да не изплати никакъв дивидент, но парите са налични и дивидент може да се плати, без да се ощетява банката. Може да се плати и дивидент от минали години, не е проблем. Разбрахме ли се?

3. И много важно - вече минахме брейк ивъна (с новите договори) и при Камбаните, и при Синерджи - брей ивъна тук е приходите от съответния билдинг да покриват разходите за кредити по него, които са съответно около 450 000 при за двата и следва да са покрити на 120% с приходи (поне за Синерджи е така, но явно и за Камбаните е било така). Имаше, и това е реалната ситуация, напълно възможна ситуация, при която изпадаме в лек дифолт (то си и изпаднахме по кредита за Камбаните), ако не бяхме продали варненския Бриколаж преди година и нещо, затова и отложихме плашанията по главницата на Синержи за 06.2022, вместо от 03,2022 (по спомени) - тогава се разкараха Мудис, а нови наематели на хоризонта нямаше. Вече такава драма няма и всичко е повече от прекрасно. И ще става все по-прекрасно.

4. Колегите са постанали и новината за новите 40 милки за метрото - не че не я знаех, ма днес съвсем дюшеш ми дойде.

Финално - бъдещето тук е розово - 8-10 стинки дивидент за 2023, платими в 2024, минимум 15 стинки за 2024, платими през 2025 - това само според сегашната заетост. А тя ще расте, с нея ше расте и дивидентът. Разбира се, винаги има риск ръководството да излязат амбриажи, защото законът им го позволява, но засега не се проявиха като такива и чинно си плащат каквото и когато могат.

Лека, доходна и безаварийна и чакаме тройката скоро

[BSEtrader]

Това е извадка от закона за АДСИЦ. Не съм юрист, не бих си позволил да го тълкувам.

Разпределение на печалбата

Чл. 10. (1) (Доп. - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага.
(2) Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната финансова година.
(3) (Нова - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран както следва:
1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;
2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;
3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:
а) продажната цена на недвижимия имот, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума;
4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;
5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума.
(4) (Отм. - ДВ, бр. 109 от 2003 г., в сила от 01.01.2004 г.)

Разпределение на печалбата


Чл. 29. (1) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като годишен дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага. Годишният дивидент се изплаща в срок до 12 месеца от края на съответната финансова година.

(2) Дружество със специална инвестиционна цел може да изплаща 6-месечен дивидент при условията и по реда на чл. 115в от Закона за публичното предлагане на ценни книжа при наличие на извършена последваща оценка на активите към края на периода, обхващащ първите шест месеца на финансовата година, и при съответно прилагане на ал. 3.

(3) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран, както следва:

1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;

2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;

3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:

а) продажната цена на недвижимия имот, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;

5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

6. намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета за всеобхватния доход;

7. намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2.

[acb]

След поредното увеличение на лихвите от ЕЦБ и разходите по кредита тук ще се увеличат.
Дивидент за 2023 не очаквам, както и цени от 2.05 - 2.15 очаквам

[dici]

Правителството одобри допълнителен трансфер в размер до 40 млн. лв. по бюджета на Столична община за изграждането на Линия 3 на метрото в София.

Етап 3 на лот 2 включва участъците: ул. „Шипка“ - ж.к. „Гео Милев“, район „Слатина“ - зала „Арена Армеец“/„София Тех парк“ - бул. „Цариградско шосе”.

https://www.investor.bg/a/523-transp...7u9-V0n4e9fu00

[15-]

Това как го изчисляваш? Според мен е съвсем възможно да няма дивидент догодина, ако не се случи нещо, като да продадат някой имот на голяма печалба. Все пак задължението за дивидент се намалява вече с главничните плащания, а те имат по над 1.1млн на тримесечие за главници (при около 700 печалба на тримесечие).

Груйчето го чета и са полезни думите му, но преди няколко месеца направих едни много бързи сметки
и излезна горе-долу каквото си написал и ти. Записал съм си /това е преди новите договори/, че приходите са им за около 8 млн. Разходите са им по около 5 за разходи за лихви, такси, данъци и т.н. + погасяване на главници за около 4,2 млн. Така /отново да кажа, че беше преди тази новина, а вероятно и преди детската градина/ имаме дефицит от 1,2 млн. на година /тоест имаме приходи 8, а разходи 9,2 млн/. Сега с новите договори може би излизаме към нулата, но не очаквам дивидент, още по-малко от 10 ст.

Иначе новината е страхотна и обръща палачинката, защото вероятно от тази точка някъде всички наеми просто се смятат като дивидент, а и си уреждаме кредита без да се налага да се продава нещо на пожар, без предоговаряне и други операции.

[LEOPARD]

Това е извадка от закона за АДСИЦ. Не съм юрист, не бих си позволил да го тълкувам.

Разпределение на печалбата

Чл. 10. (1) (Доп. - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага.
(2) Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната финансова година.
(3) (Нова - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран както следва:
1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;
2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;
3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:
а) продажната цена на недвижимия имот, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума;
4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;
5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума.
(4) (Отм. - ДВ, бр. 109 от 2003 г., в сила от 01.01.2004 г.)

[BSEtrader]

Трето, за тази година - очаквам, както вече казах, около 10 стотинки дивидент (по-скоро EPS), който реално могат да дадат, ако искат (с преоценки и надуване на печалбата). Радващо е и че новите договори вече са 10-годишни, което е повече от супер, за да нямаме драмите като с Мудис преди година, които си бяха драма.

Това как го изчисляваш? Според мен е съвсем възможно да няма дивидент догодина, ако не се случи нещо, като да продадат някой имот на голяма печалба. Все пак задължението за дивидент се намалява вече с главничните плащания, а те имат по над 1.1млн на тримесечие за главници (при около 700 печалба на тримесечие).

[Грую Груев]

Чудесна новина!

Така, бях се зарекъл да не пиша, но и един виртуален приятел ми е писал на лично, което видях на пощата си, затова се отсамобанирам и после пак се самобанирам до края на годината - няма смисъл да пиша в сайт, който се е превърнал в секта на многониковите яхтсмени и толерира всякакви прояви на вербална агресия на някакви полуфалирали батки, като трие отговорите към тях. Та в отговор на този многоуважаем от мен човек, драскам няколко реда:

Първо, слагам една картинка колко са отдаваемите, отдадените, неотдадените площи и вероятните чисти приходи от тях (таксата за сървис не я слагам, тъй като тя така или иначе си отива по предназначение). Правя уточнението, че не знам точните наеми, както и това, че тези суми ще започнат да влизат към Q4, засега не са точно толкова



с две думи - очаквам приходите вече да са към 9-9,5 милиона от наеми годишно, без да смятаме таксите сървис. И това е основа, която само да се надгражда. Edit- пропуснал съм наемите от бриколажа в София - над 1 милион годишно, бройте ги и тях

Второ, разходите - около 5 милиона за лихви/главници и още около 1 милион за данък сгради, такса смет и обслужващото дружество (без сървисите). Питаха ме за индекса ПРАЙМ на Пощенска банка и реално ли е да очакваме удвояване на лихвите - ми не знам, принципно няма да е директно прилагане на юрибора, защото този ПРАЙМ зависи от депозитити на домакинствата, а те не са нараснали особено - ето ви го ПРАЙМ и как се смята. Вече се е увеличил с 0,90% и е станал 2,95% по нашите кредити. Това не е болка за умиране, увеличението реално е около 10 000 лева на месец. Ако се качи с още 1% нагоре, ще е вече около 25 000 лева на месец - това е риск, който следва да се калкулира и, ако може, пак да се предоговори кредитите (и двата), или поне да се покрие напълно единия, за което имаме пари. В момента дължим около 32 милиона към септември 2023, а имаме около 5 милиона в касата, след плащането на дивидентите и без да броя приходите от наеми, съответно разходите за заеми

Трето, за тази година - очаквам, както вече казах, около 10 стотинки дивидент (по-скоро EPS), който реално могат да дадат, ако искат (с преоценки и надуване на печалбата). Радващо е и че новите договори вече са 10-годишни, което е повече от супер, за да нямаме драмите като с Мудис преди година, които си бяха драма.

Няма да смятам пак кое колко следва да струва - писал съм достатъчно по темата. Вече има и раздвижване около стартирането на строежа на метрото в нашата посока и очаквам първа копка около изборите (всичко е готово, съдът се мотка с последната жалба, но договорите са подписани и кредитната линия, и трансферите от бюджета са налични). А, да забравих - този етаж, дето е отдаден, е първият надпартерен - не че има някакво значение, ма това е най-смотаният етаж Остават хубавите нагоре, на които може да им се търси и по-добра цена.

Спирам и се самобанирам отново. Желая ви успешна търговия и тази година да видим 3 отпред в цената на акцията. Успех!

[GG-BG]

УВАЖАЕМИ ДАМИ И ГОСПОДА,
На основание чл. 17, т. 1 от Регламент (ЕС) 596/2014 г. Ви уведомявам, за следното: „Фонд за недвижими имоти България” АДСИЦ сключи договор за наем, за офис площи със „Стейдж Коуъркинг“ ООД в новата сграда Синерджи Тауър в София Тех Парк. Наемният срок, съгласно договорът, е със срок от 10 години, а отдадената площ е 2 763,98 кв.м. С новоотдадените площи, процентът на запълняемост на Синерджи Тауър възлиза на 47.78%, от които заетите офис площи възлизат на 46.09%.

Браво!!!

[penman]

А ти си големия миноритар, та не даваш косъм да падне от този дарак брефа.
За коя година се очакваше ликвидацията тука - за 2029та ли беше или по-рано?

С моите 100К не съм никакъв голям миноритар, но смятам да ги удвоя и цени до 2.20, ми харесват. Привърженик съм на фундаменталния анализ и не бих инвестирал в шели-мели и разни подобни шменти капели. Тази акция, въпреки нехайния мениджмънт, е като плодно дръвче, което трябва да изчакаш за да даде реколти, но и не погива при бедствия, като едногодишните култури. А и 2029 г. не е толкова далече, тогава повечето шменти капели ще са лош спомен и акционерите им, влезли на високи нива, ще реват здраво. И аз едно време се опарих с трите тимаджийски акции.