Адванс Терафонд АДСИЦ (ATER / ATERA)

[малката сестра]

ясно се вижда, че за акционерите пари не остават, а само очаквания цената на земята да достигне поне 2000лв на дек
а какво толкова ефективно решение е приложило управляващото дружестно, че да повиши рентабилността на инвестицията
това което правят го прави всеки купуващ земя с много по-малко разходи

[ariman_007]

Като, че ли най-доброто решение е фонда да обяви нов конкурс за избор на управляващо дружество. Eстествено никой не пречи сегашното управляващо дружество също да учавства в подобен конкурс. Ако предложат най-добра визия за развитие при най-добри финансови условия... Така де, нека и те да усетят малко конкуренция, това би било само от полза за собствениците на този фонд - т.е. неговите акционери. Я вижте цената на акциите на ЕЛАРГ след смяната на управляващото дружество - отлепи на близо 100% от минимума докато при АТЕРА крета на около има - няма едни 20% над минимума

Да доразвия идеята ти през призмата на защитника на всички акционери - да се промени закона за АДСИЦ така, че на всеки 4 години да има задължителен избор на ново управляващо дружество, както и чак тогава да се изплащат комисионните на досега управлявалото, като процент от дивидента получен от акционерите! както Сталин е обичал да прави - хубави лоши, на всеки 2 години "нет человеки... нет проблема". Те иначе някои почват да се самозабравят, да си мислят, че са вечни и незаменими...
А с колко ли си е увеличил личния портфейл Р.М. в АТЕРА, или го е страх да си купи на тез "промоционални" нива, че току виж го ощетят като му дадът дивидент?!?! Не е препоръка.

Закона също трябва регламентира кухите преоценки на АДСИЦ-вете. След като акционерите не получават доход под формата на дивидент от тези преоценки, то не е редно и управляващото дружество да получава комисионни и възнаграждения върху печалбата, формирана от преоценки. Там е истинския грабеж, защото върху тези виртуални печалби управляващото дружество взима възнаграждения в реални пари. А какво става, когато пазара пада? Ще преоценят ли надолу? Или УД ще върне част от парите? Та тези преоценки изкуствено надуват възнаграждението на управляващото дружество и водят до декапитализация на АДСИЦ в ущърб на акционерите. В този смисъл изказването на Р.М. е стил "Крадецат вика: дръжте крадеца". Алчните за бонуси мениджъри на едни щатски банки по същия начин раздуваха на хартия печалбите им с цел по-голям бонус за себе си и видяхме как свърши всичко това.

В десятката, точно така е

лапачите от ОД не се дават лесно, ето как валидират пост-фактум решения по 114 ЗППЦК за каято липса си отиде еланското ОД:


Tрето общо събрание на Прайм Пропърти в рамките на 4 месеца25.09.2009 15:31 (4PY / TBIRE)
Прайм Пропърти БГ АДСИЦ свиква Общо събрание на 26 октомври 2009 г. с точки за отмяна на решения на Общите събрания от 7 септември 2009 г. и 30 юни 2009 г., показва съобщение до БФБ-София.

Точка от дневния ред включва одобряване на сумите, с които плащанията по договорите с обслужващите дружества надхвърлят прага от 2% според чл. 114 от ЗППЦК. Този член касае сделки със заинтересовани лица, каквито се явяват двете обслужващи дружества, като членове на Съвета на директорите.

Двете дружества са Редстоун България ЕООД и Балканска Консултантска Компания ООД (БКК). Собственик на Редстоун България ЕООД към 2007 г. е Барклейс Риъл Истейст Холдингс Б.В. - Холандия. В БКК ООД собственици с по 50% са Владимир Каролев и Александър Бебов.

Сумите към обслужващите дружества бяха одобрени от Общото събрание, проведено на 30 юни 2009 г., но на събранието от 7 септември имаше предложение да бъде отхвърлено това плащане, което предложение не бе прието.

Ето че новото събрание отново ще обсъжда този въпрос.

За полугодието на 2009 г. възнагражденията за двете обслужващи дружества са по 0,25% от активите за всяко тримесечие и по 10% от печалбата от продадените имоти. Общо за двете дружества на година таксата е 2% от активите и 20% от печалбата.

За полугодието на 2009 г. сумата е по 325 860,57 лв. за всяко от дружествата. Вече са изплатени по 247 хил. лв. от сумата, но под условието, че подлежат на одобрение от Общото събрание на акционерите.

Прайм Пропърти БГ АДСИЦ има и други обслужващи дружества, на които се плаща не на процент от активите.

На Общото събрание от 7 септември 2009 г. Деница Ходжаева от Immoeast е изразила мнение, че таксата от активите и процента от печалбите трябва да са съобразени с бенчмарка на ЕС за такава дейност, например с групата Immoeast.

На същото събрание Владимир Каролев от Балканска консултантска компания ООД е сравнил 2% такса от активите и 20% от печалбата с таксите при БенчМарк Фонд Имоти АДСИЦ и Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ, където тя е 3% от балансовите им активи и 15-20% от печалбата. По думите на Каролев таксите при двата фонда котирани на европейски борси, а именно Equest и Black See Properties са годишно мениджърско възнаграждение от 2% от активите и 20% от печалбата, което означава че възнагражденията на мениджърските дружества на Прайм Пропърти БГ АДСИЦ се вписват в този стандарт, е заявил Каролев.

Основен акционер с 42% дял е австрийската Immoeast, Победа АД, Бургас притежава 22%, пенсионните фондове на Доверие около 21% и Булстрад около 4%.

Друго решение предвидени за отмяна е намаляването на броя на членовете на Съвета на директорите от шестима на четирима души и промяна в нужния кворум за вземане на решения от 80% на 75%.

Новото предложение е като членове на Съвета на директорите да бъдат освободени обслужващите дружества Редстоун България ЕООД и Балканска Консултантска Компания ООД. На събранието проведено на 7 септември 2009 г. предложението бе като директори да бъдат освободени Светослав Кьосев и Редстоун България ЕООД, но тогава решение не бе взето.

За последните три месеца акциите на дружеството поевтиняват със 17,8% до 0,61 лв. за акция и 21,8 млн. лв. пазарна капитализация.

[M-yMaker]

ВВ, в колко села има по 5 агента незнам, ама допускам, че може да има и повече в един регион - така и съм го написал. А ако има 5 фонда имащи интереси, цифрата я умножаваме по 5, нали? И така сигурно вече допускаш, че има агенти работещи за няколко фонда едновременно. Като цяло уловил си идеята на въпроса ми и се радвам, че сам започваш да си отговаряш. Нека него величество ПАЗАРЪТ реши кой да оцелява в този бизнес. Малката сестра го казва много точно по-долу. Горното е само лично мнение.

[BigBear]

ММ в колко села има по 5 агента :-)
И при непубличност на цените на кого ще продаде един човек зависи не само от цената , а и от други фактори като например убедителност, репутация или пък нужда от пари. Има случаи на сделки които минават през няколко посредника и цената в края се удвоява... Това не е борсата и не е София.
Както и да е това е моята теза защо се прави този избор - да се работи само със свои агенти. Естествено може да се работи с много агенти, но е доста вероятно да се достигне до обратно наддаване - многото агенти нереално завишават търсенето в района и при един купувач и много агенти цената расте. Всичко е въпрос на избор на стратегия - имаш право на избор какво да направиш, но после трябва и да приемеш последиците.

[малката сестра]

схемата е направена така, че само фонда да печели от парите на акционерите
то няма как по друг начин
печалбите в този бизнес не са много големи, че да може да се разпределят между много субекти
който твърди обратното явно никога не се е занимавал с такъв бизнес, не е купувал никога нито декар, не е стъпвал на нивата, да види как става сеитбата, как се правят обработки, как се жъне
няма представа от добиви и цени
няма представа от безкрайните пазарлъци за всичко включено в схемата на работа - доставчици, конкурентни арендатори, клиенти, работници и др
предполагам, че тази година /а много по-отчетливо догодина и през следващите години/ много голяма част от арендаторите няма да могат да си платят договорената рента

[M-yMaker]

Изискването за работа само за един е предизвикано от няколко фактора - авансовите пари и търговската информация която в процеса на работа получават. Понякога инфото за стратегията и ценообразуването е по ценна от моментните печалби...

авансови пари - едва ли! май не си виждал мерцедесите и бмв-тата из "северо-западна-ла" България. Ако пък си зле с финансите, ама си много уверен в себе си - заложи си апартамента в банка и докажи че си ти човека. Другото - Търговска информация ?!?!?!?! На кой му се дава, за какво му трябва и колко може да я пази?!?!? Ти се шегуваш - ще ти отговоря с една поговорка - "златен клас на нива зрей, тъп народ в града живей!".

Работейки само с един, със сигурност няма да работиш с най-добрия, а отделно можеш да попаднеш в клопката му да те манипулира с лафчета от сорта "тук при нас цените вече скочиха и не може да се купува на тез цени..." и т.н.

задавам ти следния казус: Фонда одобрява дадена нива за 300 лева и одобрението стига до 5-тимата агента на фонда в съответния регион. Първия агент, да кажем някакъв алчен, казва на продавача - 150 лв., втория му казва 250, а третия, четвъртия и петия му казват по 300 лв. Ти при кой би отишъл да си продадеш земята?

[малката сестра]

имането на повече пари - точно това е недоттатъка на фондовете
това бяха чужди пари и те боравиха безумно с тях
нахупиха трънки и глогинки на висока цена
защо не могат да отдадат всичката си земя под аренда
нима ако беше хубава земята тя щеше да остане необработвана дори и за година
всички знаеха колко дават фондовете за земята
и много лесно се заобикаляше цената им
защо се вземаше такса за оценка????
и когато цената на земята се покачваше как набързо се правеха преоценки и управляващото дружество гушваше управленска такса в брой
а когато падна цената ан цемята нещо да е върнало????????
а нещо да са получили акционелите???????????????????????

[BigBear]

Мнението си за настоящото положение с разходите за управление по този вид фондове съм го написал в блога си, но тук не става въпрос за това. Ставаше въпрос защо е необходимо агентите за покупка на земя да работят само за един.
Когато дадеш свобода на един човек той я ползва не така както ти искаш - или перефразирано - когато авансираш голяма част от покупката нямаш гаранция на кого ще се продаде земята, ако агентът има свободата да избира - това е първата причина поради която АДСИЦ предпочитат да работят със само свои агенти.
Второ, малката сестра, както казваш местните имат предимство, защото са известни в района, а фонда не и продавачите отиват при тях с цена Х. След това местният агент прави "малък закрит аукцион" - "Ти колко даваш", "А пък фонд Y ми дава Z цена, така че ако ги искаш ..." и т.н. Затова част от фондовете избягват да имат ценови листи или да казват цените си и реалния модел на ценообразуване на свободните агенти. И без да го примате като заяждане - фондовете превъзхождат местните играчи по поне един показател - имат повече пари :-)
И тъй като така да се каже хляба е в купувачите , те се опитват да ограничат проблемите като изискват лоялност.
Да, на теория конкуренцията подобрява пазара, но в дадения случай не е така - човекът който продава земята винаги получава X, разликата колкото и да е голяма отива при агента, защото обичайно говорим за местен монопол. А монополът е добър само за този който го притежава!

[малката сестра]

Да, качеството се подобрява, но за агента на фонда - той работи с авансови пари на фонда и ако има възможност да продава на други на по висока цена обикновено го прави,а на фонда не отчита сделки или поне не добрите. Изискването за работа само за един е предизвикано от няколко фактора - авансовите пари и търговската информация която в процеса на работа получават. Понякога инфото за стратегията и ценообразуването е по ценна от моментните печалби...

това не е вярно
какв оинфо можеш да получиш от един фонд
местните купувачи го превъзхождат по всички показатели и много рядно нещо стига до фондовете
особено нещо добро
каква е тази такса за оценка на имота, която фонда прибира
а и всички останали такси се напълно безпочвени
и без това малката възвръщаемост от рента става още по-млака

[BigBear]

Да, качеството се подобрява, но за агента на фонда - той работи с авансови пари на фонда и ако има възможност да продава на други на по висока цена обикновено го прави,а на фонда не отчита сделки или поне не добрите. Изискването за работа само за един е предизвикано от няколко фактора - авансовите пари и търговската информация която в процеса на работа получават. Понякога инфото за стратегията и ценообразуването е по ценна от моментните печалби...

[M-yMaker]

http://www.karoll.bg/bg/?section=inv..._advance&id=32

Инвестиционна стратегия:

1..............
2.
Изграждане на стабилна мрежа от агенти, купуващи земеделска земя единствено за фонда.

...не е ли много скъпо и ненужно удоволствие? ...а и в условия на конкуренция качеството май се подобряваше ... или греша! освен ако идеята не е друга - да се държат единствено наши хора...

[Don Baio]

Абсолютно съм съгласен с малката сестра дори и за арендоването пак дават комисиони на агенции и УД пак прибира проценти.

[малката сестра]

абсолютно неефективна структура
и от гледна точка за получаване на високи ренти /комисионните изяждат и без това не високата рента/
и от гледна точка на окрупняване на земя /земята в БГ е толкова раздробена, че събирането на масив от примерно 1000 дек е абсолютно невъзможно/
ефективно само прибира комисионни

[Don Baio]

Сделките стават чрез избрани дружества-агенции, които закупуват земя само за Адванс http://www.karoll.bg/bg/?section=inv..._advance&id=47 .Посредника
получава авансово пари и комисионна когато завърши сделката.

[Странджата]

някой наясно ли е как стават самите сдлеки по покупка на земеделски земи - директно от Адванс или през друго дружество. И кой и кога прави оценка на закупените земи - преди сделката или след нея.
Освен това какъв комисион получава посредника по сделката, дава ли му се аванс или се плаща след сдлеката директно на купувача, посредника дали не е свързано лице с някой от Адванс