Адванс Терафонд АДСИЦ (ATER / ATERA)

[Van Basten]

Днес ми хрумна нещо - много хора говорят колко е ниска средната цена на земите на адванс, но голяма част от печалбата идва от преоценки. Тогава не би ли трябвало пазарната цена на земите да е вече калкулирана в цената на акциите?

Добре ти е хрумнало, но по-добре прочети малко как точно стоят нещата счетоводно

Айде, нали сме тук да се помагаме, така че ще ти кажа:
1.) Годишните преоценки на земята наистина влияят на финансовия резултат, но не на този, за разпределението на дивиденти;
2.) Печалбата за разпределение (дивидент) се калкулира по съвсем по различен и отделен начин, а именно като разлика между продажната цена и цената на предобиване (забележи не спрямо балансовата стойност, т.е. стойността след преоценки).

За по-лесно, ще го илюстрирам с пример:
- Фонда купува 1 декар земя през 2012 г. примерно за 300 лв.
- В края на 2014 г. преоценята тази земя на 700 лв.

Счетоводно в края на 2014 г., от преоценка формират резултат от +400 лв. (разлика между цената на която са купили 300 лв. и "новата" цена от преоценката). Тези 400 лв. обаче не се разпределят като дивидент към акционерите !

Ако през 2015 г. продадат тази земя за 1200 лв., ще се формира печалба за разпределение (дивидент), която ще бъде 900 лв. (разлика м/у продажната цена (1200) и цената на която този декар е купен (300), а не спрямо преоценъчната цена...).

Като извод, стойността на земята след преоценка няма абсолютно никакво значение, особено пък за калкулации за реалната стойност на компанията.

Важната е цената на придобиване, която в момента е средно малко над 400 лв., това е стойността спрямо която ще се формират печалбите за разпределение от бъдещите продажби.

Дано да съм бил полезен.

[Black and white cat-foot]

Днес ми хрумна нещо - много хора говорят колко е ниска средната цена на земите на адванс, но голяма част от печалбата идва от преоценки. Тогава не би ли трябвало пазарната цена на земите да е вече калкулирана в цената на акциите?

[fortiss]

Е ако ще задълбаваш в сметки - не беше ли по-добре да си на оса и да попиташ лично какво и как вместо да се мъчиш да смяташ през рентата. Не смяташ ли, че терени подготвени за продажба през текуща година може да са оставени без договори за аренда за да има и евентуални сделки с тях или други правни дейности - това може да ти разсее резултатите с едни малки 20-30% от допусканията за изчисления през рента. По същата причина може да са неадекватно пресметнати и резултатите за категорията на земята - ако тръгнеш от грешна база, резултата е безсмислен. Само подсказвам без да съм фен на папирите. А защо се обиждате като ви се подсказва с чувство за хумор не ми е ясно. Предположението е едно, реалноста може да е друга.
"Поради това смятам, че цена около 1000лв е добра оценка." - Може да е добра, може да е лоша, в случая е субективна оценка. Не се смята точно според мен, затова подходих закачливо, като видях отчитане на втори знак след запетаята ....
Но за да не звучи съвсем като критика, че отстрани така може да изглежда, ще споделя и своите очаквания - казвало съм го и преди - не ми допада модела на акцията (не го намирам за съвсем устойчив) - да се разчита на покупко-продажби и от спекула в цената на актива - да досега имаше марж, но той вече се свива. Очаквам в бъдеще спад в приходите от "банкирането" със земя, както "модерно" го наричат. Имат доста декари, няма да се отрази веднага, но борсата отразява по-бързо всяка тенденция, така, че конкретно очаквам да се наблюдава лек спад от сегашните нива, след дивидента предполагам, че може да видим и два лева, а дано не е и по-надолу (за да няма разочаровани инвеститори)

Не искам да смесвам темите - като коментираме тази и да прехвърляме в друга без да има основание.
Има правилни за мен моменти в твоите виждания.
Миналата година бях на събрание и питах, разбрах какво правят, с какви настроения и т.н. Задавах най-много въпроси тогава, нищо че имам само една акция.
Не знам тази година какво се говорили.
Относно терени без договори - такива има ако не може да се работят. Ако може нещо да се изкара от земята - задължително се работят. Поне аз не съм виждал празни парцели през последните години - не и масово, а по-скоро изключение.
Това съм го писал и преди - отдавна.
Не си налагам мнението, не сравнявам с други компании. Пиша само и конкретно за Адванса.

[Чичо Манчо]

Пресметаме колега, пресметаме...

[newkid]

Изведнъж секнаха коментарите. Какво става? Да не спряха нета?

[Анонимен33022]

Понеже нямаме точни данни за качеството на земята в портфейла, съдим за това от дивидента. Да приемем, че и там има някакво изкривяване от дългосрочни договори, но все пак средна рента от 30лв май беше е доста малък. Особено като се има предвид мащабите на фонда и това, че някъде той е доста висок.
Моите съмнения са, че има некачествена земя, която не може да се отдаде - което се вижда и от справките.
Поради това смятам, че цена около 1000лв е добра оценка.

Е ако ще задълбаваш в сметки - не беше ли по-добре да си на оса и да попиташ лично какво и как вместо да се мъчиш да смяташ през рентата. Не смяташ ли, че терени подготвени за продажба през текуща година може да са оставени без договори за аренда за да има и евентуални сделки с тях или други правни дейности - това може да ти разсее резултатите с едни малки 20-30% от допусканията за изчисления през рента. По същата причина може да са неадекватно пресметнати и резултатите за категорията на земята - ако тръгнеш от грешна база, резултата е безсмислен. Само подсказвам без да съм фен на папирите. А защо се обиждате като ви се подсказва с чувство за хумор не ми е ясно. Предположението е едно, реалноста може да е друга.
"Поради това смятам, че цена около 1000лв е добра оценка." - Може да е добра, може да е лоша, в случая е субективна оценка. Не се смята точно според мен, затова подходих закачливо, като видях отчитане на втори знак след запетаята ....
Но за да не звучи съвсем като критика, че отстрани така може да изглежда, ще споделя и своите очаквания - казвало съм го и преди - не ми допада модела на акцията (не го намирам за съвсем устойчив) - да се разчита на покупко-продажби и от спекула в цената на актива - да досега имаше марж, но той вече се свива. Очаквам в бъдеще спад в приходите от "банкирането" със земя, както "модерно" го наричат. Имат доста декари, няма да се отрази веднага, но борсата отразява по-бързо всяка тенденция, така, че конкретно очаквам да се наблюдава лек спад от сегашните нива, след дивидента предполагам, че може да видим и два лева, а дано не е и по-надолу (за да няма разочаровани инвеститори)

[ivandavidov]

извинявам се че пиша, а вече нямам акции, но
ТОВА ЦЕНАТА С ДИВИДЕНТ ЛИ Е?

Да не съм изтървал нещо?

Нищо не си изпуснал. До утре включително това е цената, заедно с дивидента. От понеделник нататък ще е без дивидента.

[tony1975]

извинявам се че пиша, а вече нямам акции, но
ТОВА ЦЕНАТА С ДИВИДЕНТ ЛИ Е?

Да не съм изтървал нещо?

[neww]

Имам акции! За това следя и форума! За съжаление обаче форума основно изобилства с "ясновидски" мнения, а не с конструктивни коментари.
Нямам общо с групата на Карол!

Благодаря , прав си повечето форуми са като на седянка или детска градина

[Mike Florida]

Точно казано,ценни коменари правиш, а сега склонен ли си да споделиш работиш ли към групата на Карол и имаш ли акции тук

Имам акции! Затова следя и форума! За съжаление обаче форума основно изобилства с "ясновидски" мнения, а не с конструктивни коментари.
Нямам общо с групата на Карол!

[neww]

Причините за спадовете на цените тук след раздаване на дивидент се коренят в неразбирането на голяма част от пазарните играчи, как всъщност да извекат максимална доходност от позицията.

Какво всъщност се случва и защо цените са именно такива???
В масовият случай таргет хоризонта на дребните инвеститори е в рамките на една календарна година. Те влизат на пазара след дивидент или при информация за първи по-сериозни продажби. Вторите губят част от дохоността още при своето влизане, защото не са купили на дъно, и губят втори път в момента на своя изход преди дивидент, тъй като освен, че не успяват да купят на дъно, те не успяват да продадат и на връх.
Нормалният таргет хоризонт по-подобна позиция е 3-4 години.
Да не забравяме, че АТЕРА работи основно като комасира землища. Закупуването на земи през текущата календарна година и тяхното комасиране може да намери своята реализация в рамките на следващите 1-2 години, по тази причина дори и при забавяне на продажби в рамките на шестмесечие или година, не би следвало да се разглежда като тенденция, ако не съществуват и други предпоставки за формиране на подобно мнение. Определени комасирани землища понякога намират бърза продажба на висока цена, но при забавяне на процеса на комасация по други позиции това забавя и възможността за продажба, но това по никакъв начин не рефлектира върху качеството на имотния портфейл и неговата реализация в бъдеще!

Не е препоръка!

Точно казано,ценни коменари правиш, а сега склонен ли си да споделиш работиш ли към групата на Карол и имаш ли акции тук

[Mike Florida]

Винаги съм бил добър в анализите, но съм се убеждавал, че по-скоро не разбирам от самите пазари.... Така че не знам как ще реагират "играчите" на БФБ, но цена на акцията от 2,15 няма никаква логика ..... Не че пазара винаги следва логиката, но все пак....

В крайна сметка справедливата цена рано или късно се достига според фундамента.

А тук, при 1200 лв. продажна цена на декар (на цените на които продаваха миналата година), стойността на акцията излиза ~3,39 лв. (след дивидента и без да се отчитат промишлените (неземеделски) имоти притежавани от дружеството).

Айде, логично е да се заложи и песимистична цена... примерно на 1000 лв./дка., стойността на акцията излиза 2,87 лв....

Просто не мога да си представя, какъв фундамент би отразявала цена от 2,15 на акция - продажба на цени на земята по-ниски отколкото в момента продават 5-те си декара дядо и баба на село ?....

Причините за спадовете на цените тук след раздаване на дивидент се коренят в неразбирането на голяма част от пазарните играчи, как всъщност да извекат максимална доходност от позицията.

Какво всъщност се случва и защо цените са именно такива???
В масовият случай таргет хоризонта на дребните инвеститори е в рамките на една календарна година. Те влизат на пазара след дивидент или при информация за първи по-сериозни продажби. Вторите губят част от дохоността още при своето влизане, защото не са купили на дъно, и губят втори път в момента на своя изход преди дивидент, тъй като освен, че не успяват да купят на дъно, те не успяват да продадат и на връх.
Нормалният таргет хоризонт по-подобна позиция е 3-4 години.
Да не забравяме, че АТЕРА работи основно като комасира землища. Закупуването на земи през текущата календарна година и тяхното комасиране може да намери своята реализация в рамките на следващите 1-2 години, по тази причина дори и при забавяне на продажби в рамките на шестмесечие или година, не би следвало да се разглежда като тенденция, ако не съществуват и други предпоставки за формиране на подобно мнение. Определени комасирани землища понякога намират бърза продажба на висока цена, но при забавяне на процеса на комасация по други позиции това забавя и възможността за продажба, но това по никакъв начин не рефлектира върху качеството на имотния портфейл и неговата реализация в бъдеще!

Не е препоръка!

[fortiss]

айде - със здраве в тази тема.......
ще си пишем пак на 2 хилки

[balarev]

Компанията продължава да е добра. Има възможност за оптимизация на процесите в нея - таксите на УД.
Отдавна се знаеше какво следва, не знам защо не се оценяваше от много инвеститори.
Сега ще напуснат закъснелите, които търсят доходност над 8-10% на година. Но има и такива, които са доволни и на доходност около тази. За тях компанията остава добра.
Моята позиция от години е, че нещата се крият в перспективите на зърнения пазар, а не във фокусите на някого си, защото те са временна работа.
Не казвам, че земята е лош актив, просто технологията на този бизнес е такава и трябва да се оцени подобаващо - не надцени или подцени.

А колко е доходността на Трейдинга по текущи цени?

[fortiss]

Какво приемаш докторе и защо го приемаш">? Ами ако не са 1000 лв а са 1300 лв или 800 или 1500. Какви сметки да правиш при положение, че нямаш достоверност още в първо число. Това се пише нон-стоп и после се обиждате ако някой пробва да ви го подскаже чрез друг по-нестандартен метод. Подобни сметки са въздух под налягане

Понеже нямаме точни данни за качеството на земята в портфейла, съдим за това от дивидента. Да приемем, че и там има някакво изкривяване от дългосрочни договори, но все пак средна рента от 30лв май беше е доста малък. Особено като се има предвид мащабите на фонда и това, че някъде той е доста висок.
Моите съмнения са, че има некачествена земя, която не може да се отдаде - което се вижда и от справките.
Поради това смятам, че цена около 1000лв е добра оценка.