Апартамент или магазин за отдаване под наем

[nedev75]

В друга тема също писах и според мен възвращаемостта на апартаментите е много лоша.Много хора ги купуват освен за инвестиция и "за да има детето или внука като порасне".Така че това вече не е инвестиция и се сблъсквате с хора които купуват и не с цел печалба, а по чисто психологически причини.Или поне елемента печалба е силно пренебрегнат.
При магазините го няма този тип купувачи, а цените са високи и има по-малко купувачи по принцип.Страха от моловете допълнително отблъсква потенциалния купувач, както се вижда и тук.Истина е че на топ търговските улици, винаги, ама винаги ще има голям оборот, съответно наематели.
В София направиха 15 мола и какво, това изпразни ли магазините дори в по закътаните улички-НЕ.Докато в много молове търговската площ си стои празна.Не сте виждали договор за наем на мол, но ако видите ще разберете защо много търговци не желаят да наемат там помещения.Не е проблема в цените, а в условията.
Както и да е.Аз също мисля че кварталния магазин не е добра инвестиция.Ако сте с под 100 000евро не се занимавайте с магазини.

[razbiratel]

450 лв. месечно при 83,5% плътност(10 месеца годишно) е 4 500 лв. годишно.
Минус 10% данък е грубо 4 000 лв.
При 68 000 лв. инвестиция се получава 6% годишна доходност.

Като сложиш и разходи свързани с амортизация става 5%.

...е хубаво, сметнал си по коректно, не ги сметнах чак толкова детайлно, щото всичко във времето е плаващо, стигнал съм до този извод с годините .. всеки да си смята за себе си ... аз само споделих че мен ме устройва .... макс 30-31 000Е нагоре става неизгодно...

[tea_cup]

Гледам темата станала доста рибарска

[javcho]

….. нормалния наем за типа апартамент който търся да купя е не повече от 450лв. , нагоре ще е вече само в сферата на добрите пожелания, при 80-85% плътност в отдаването … затова казвам че 7 - 8% годишна възвращаемост ще ме устрои, няма какво да се самозалъгва човек … за сега обаче за под 35 000Е не намирам

450 лв. месечно при 83,5% плътност(10 месеца годишно) е 4 500 лв. годишно.
Минус 10% данък е грубо 4 000 лв.

При 68 000 лв. инвестиция се получава 6% годишна доходност.

Като сложиш и разходи свързани с амортизация става 5%.

[razbiratel]

Това се води като "добра" възвращаемост... Иначе, да - обикновено отнема доста повече. Дори и 15-18 ми се струва малко.

Ако го даваш за 500 лв на месец - което е сериозен наем, трябва да си го купил за 54000 евро при 18 години възвращаемост... Не знам дали апартамент за 54000 евра, обаче може спокойно да му се взима толкова за такъв период

….. нормалния наем за типа апартамент който търся да купя е не повече от 450лв. , нагоре ще е вече само в сферата на добрите пожелания, при 80-85% плътност в отдаването … затова казвам че 7 - 8% годишна възвращаемост ще ме устрои, няма какво да се самозалъгва човек … за сега обаче за под 35 000Е не намирам ( при ЧСИ – тата има но са силно компромисни като качество ) … нива над 30-31 000Е са нелогични за коментиране като инвестиция при по горе цитираните възможности като наем … може би ако продължа с гредите ще се поогледам за още един ваканционен ( студио на първа линия например ) … ще видим каква ще я свърша ….

[Dury]

Темата е хубава,спор няма.Апартамент има смисъл само при добра локация и с висок наем,това води след себе си и висока цена плюс скъпо обзавеждане.Магазин също,няма смисъл от покупка на търговско помещение в малка уличка / освен ресторант / ,отново висока цена.Това с 10 годишно избиване на инвестицията става само при много добри имоти,но собствениците им знаят цената и "прошка" няма.
Ваканционните имоти запазват и повишават цените си,дори и сега,разбира се с уговорката,че са първа линия на морето и в добър комплекс.В момента всичко хубаво или е изтеглено от пазара или е скъпо.Все пак,аз мисля,че има една ниша и това са парцелите,но там трябва много внимателно да се подходи.
Като цяло,аз залагам на голяма търговска площ,пред апартамент или добър ваканционен имот.

[Дебнем на замаушка]

Кога един апартамент се е изплащал за 10 години.??.... почти никога. Нормалните срокове са 15-18 години

Това се води като "добра" възвращаемост... Иначе, да - обикновено отнема доста повече. Дори и 15-18 ми се струва малко.

Ако го даваш за 500 лв на месец - което е сериозен наем, трябва да си го купил за 54000 евро при 18 години възвращаемост... Не знам дали апартамент за 54000 евра, обаче може спокойно да му се взима толкова за такъв период

[desperado]

Най-накрая тема със смислени отговори и дискусия (като изключим някоя и друга изцепка)...

ТА, ако изхождаме от правилото, че трябва да се изплати инвестицията за 10г, при апартаментите на тоя етап излиза, че при наем 200 евро/мес, апартамента трябва да струва не повече 24000 евро. Т.е. стратегията с изплащането за 10 г. не работи в момента.

В същото време магазин вероятно ще се изплати по-бързо, но ми изглежда значително по-рисковано, едно заради непредвидимото влияние на моловете все още, а и е важно да нацелиш локацията. Друг е въпросът че трябва да си готов да рискуваш по-голяма сума

Кога един апартамент се е изплащал за 10 години.??.... почти никога. Нормалните срокове са 15-18 години

[Дебнем на замаушка]

…до 28 -30 000Е съм склонен ( широк център, не по малко от 60кв.м.)
7-8% годишна възвращаемост би ме устроила, до началото на зимата трябва да грабна нещо, не ми се стой в кешова позиция прекалено дълго. Много ветровито стана напоследък….

… голямата сума, това е основния момент ( за магазина ) който ме възпира, кредити не ми се теглят….. а и моловете не са за подценяване в по дълъг период, току виж притиснати от конюнктурата свалят наемите поголовно след 2-3 години примерно, дали ще останат за останалите магазини нормално плащащи наематели …. Помещението трябва да е многофункционално ( за бар, кафе сладкарница, ресторант, и т.н. ..… не само за магазин да става ) ….

Значи ти е сложна задачката, но си прав, дългото стискане на кеш не води до нищо хубаво. Тегленето на кредити - още повече. Но хора всякакви, познавам такива, които теглят кредити за коли, за апартаменти на зелено... но това е положението

[razbiratel]

Най-накрая тема със смислени отговори и дискусия (като изключим някоя и друга изцепка)...

ТА, ако изхождаме от правилото, че трябва да се изплати инвестицията за 10г, при апартаментите на тоя етап излиза, че при наем 200 евро/мес, апартамента трябва да струва не повече 24000 евро. Т.е. стратегията с изплащането за 10 г. не работи в момента.

В същото време магазин вероятно ще се изплати по-бързо, но ми изглежда значително по-рисковано, едно заради непредвидимото влияние на моловете все още, а и е важно да нацелиш локацията. Друг е въпросът че трябва да си готов да рискуваш по-голяма сума

…до 28 -30 000Е съм склонен ( широк център, не по малко от 60кв.м.)
7-8% годишна възвращаемост би ме устроила, до началото на зимата трябва да грабна нещо, не ми се стой в кешова позиция прекалено дълго. Много ветровито стана напоследък….

… голямата сума, това е основния момент ( за магазина ) който ме възпира, кредити не ми се теглят….. а и моловете не са за подценяване в по дълъг период, току виж притиснати от конюнктурата свалят наемите поголовно след 2-3 години примерно, дали ще останат за останалите магазини нормално плащащи наематели …. Помещението трябва да е многофункционално ( за бар, кафе сладкарница, ресторант, и т.н. ..… не само за магазин да става ) ….

[Дебнем на замаушка]

Най-накрая тема със смислени отговори и дискусия (като изключим някоя и друга изцепка)...

ТА, ако изхождаме от правилото, че трябва да се изплати инвестицията за 10г, при апартаментите на тоя етап излиза, че при наем 200 евро/мес, апартамента трябва да струва не повече 24000 евро. Т.е. стратегията с изплащането за 10 г. не работи в момента.

В същото време магазин вероятно ще се изплати по-бързо, но ми изглежда значително по-рисковано, едно заради непредвидимото влияние на моловете все още, а и е важно да нацелиш локацията. Друг е въпросът че трябва да си готов да рискуваш по-голяма сума

[razbiratel]

Апартаменти или магазини...тази дилема я реших преди 10 ина години.

Искам да дам една нова насока за размисъл.
Бизнеса с НИ е дългосрочен

1 вариант: купуваш един апартамент ново строителство изчислен да издържа 9 по рихтер. Всичко му е ново- Ел. ВиК, щрангове,и т.н. Едно 15 год няма да имаш капитални разходи

2 вариант.( спомена се ул. Раковска в Сф) купуваш магазин на 60 год. Магазина не е проектиран за такъв и с течение на годините всеки собственик или наемател е бутал стени. Останали са едни витрини, които крепят етажите нагоре. Прие един среден земетръс нямаш НИЩО. Отделно купуваш нещо което се разпада. Теч от тръби и канал, слаба ел. инсталация, плесен и влага. Разбира се всичко това е скрито зад гипс картони и окачени тавани.

Бизнеса загрубява и тези, които са под наем са обречени на натиск от бизнесмените с по-ефективен бизнес със собствен НИ.

…аз също заложих на жилищни ( и ваканционни ) в различни локации но не бих се отказал и от примерно многофункционален ( ставащ за различни инициативи) , изгоден магазин на основна пешеходна улица ей така за цвят, ако излезе не ефективно ( в което се съмнявам) винаги може да бъде продаден …но никой не продава достатъчно изгодно дори и сега когато всичко е в колапс…. което е достатъчен ориентир само по себе си ….


п.п. …. както върви, в скоро време ще си напазарувам поредния двустаен в широк център и толкова, поне е проверено работещо и по лесно се намира сравнително изгодно …. не е толкова скъпо за разлика от магазина ….

[Бонвиван]

Апартаменти или магазини...тази дилема я реших преди 10 ина години.

Искам да дам една нова насока за размисъл.
Бизнеса с НИ е дългосрочен

1 вариант: купуваш един апартамент ново строителство изчислен да издържа 9 по рихтер. Всичко му е ново- Ел. ВиК, щрангове,и т.н. Едно 15 год няма да имаш капитални разходи

2 вариант.( спомена се ул. Раковска в Сф) купуваш магазин на 60 год. Магазина не е проектиран за такъв и с течение на годините всеки собственик или наемател е бутал стени. Останали са едни витрини, които крепят етажите нагоре. Прие един среден земетръс нямаш НИЩО. Отделно купуваш нещо което се разпада. Теч от тръби и канал, слаба ел. инсталация, плесен и влага. Разбира се всичко това е скрито зад гипс картони и окачени тавани.

Бизнеса загрубява и тези, които са под наем са обречени на натиск от бизнесмените с по-ефективен бизнес със собствен НИ.

[Лорда]

Анди казва много право, затова няма да се спирам на същите съображения и да повтарям реченото от него, а ще добавя, че хипермаркети и молове все повече отнемат хлябът на малките магазинчета и ще продължават да го. Магазин е добре на лично място в гъстонаселен квартал - по-добре на пъпът на Люлин, отколкото в малка уличка в центърът. Разбира се - 18 метра магазин на Раковска е по-добре от 38 метра в Люлин.
От друга страна жилищна площ ще се търси все повече, тъй като София ще се разраства още, затова намирам жилище за по-сигурна инвестиция, още повече, че те са по-евтини на метър. При предлагането на офис-площи наблюдавам все по-отчетливо мутрозапушване, а и търсенето ще се концентрира все повече в специализирани офиссгради.
Аз тоже мислил за тодобна инвестиция, но за моментът от борсичка се печели несравнимо повече. Все пак вероятно един ден ще се пренасоча поне частично към имоти - и ще заложа вероятно на апартаментченце.

Аз търся магазин на места като Раковска - малък, ама цените още са убийствени.

[davis]

Помисли и за складови площи.