Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ

[22]

Едно от следствията е, че когато Myself (който инициира темата) реши да си купи апартамент с трудно-припечелените си пари, който гледа примерно към Витоша, в някой от крайните райони на София, след една година между неговия апартамент и Витоша ще издигнат огромен билдинг, примерно офис сграда и вместо да гледа планината, ще зяпа, как на 30 метра, в отсрещния офис (иначе отадден за 9 евро квадрата) шефът и секретарката му са се отдали на нежни ласки

Това е една от най-повтаряните големите заблуди на онези, които си купуват жилище.

Когато писах, че трудно се намира добро жилище в добър квартал с хубава гледка, имах предвид и това - като се купува да се мисли с главата, в перспектива!! Не е никак трудно да се прецени кой би бил worst scenario, и така да си купиш доживотно гледка към Витоша.

По съвет на мои опитни познати преди години постъпих така - внимателно подбрах. После наистина до нас застроиха. Чудя се къде беше акълът на моите съседи от долните (и страничните) етажи, когато заедно бяхме избирали Сега аз продължавам да си гледам Витоша, докато мои съседи имат слънце само по 30 минути на ден. И така ще е завинаги - защото новото строителство е ограничено като етажи, и защото съм мислил като съм купувал.

Съветвам същото и всички новодомци, за нови жилища... Забравих да допълня - всичко това разбира се си има цена, която бъдете готови да платите. Затова хубавите имоти още ще поскъпват - защото са рядкост.

[XX]

Earthquake,

Мога да ти кажа, че наемите в CCS са между 20 и 60 евро за кв. м., като примерно за магазините се плаща средно около 45-50 евро/кв.м.

Всичко е въпрос на договаряне, разположение, колко е голяма площа, която наемаш и т.н.

[Myself]

Earthquaqe, наистина много поетично заключение за финал. За съжаление си остава един прозаично тъжен факт. :-/

[Earthquake]

Пичове, това което се опитвах да обясня е, че българският пазар на имоти в момента е силно изкривен от различни, къде по-елегантни, къде - не толкова, схеми за пране на пари.

Просто бумът е добре дошъл за "нашите хора" и те се възползват къде успешно, къде - не толкова от него, което само по себе си не е чак такъв проблем.

По default имотите са в челната 10-ка в света като "money lаundry", не само у нас.

Истинският проблем е, че докато това продължава с такава сила:

- няма да видите наоколо истински международни инвеститори със сериозни проекти;
- ще продължи хищническото освинване на паркове, пясъчни дюни, защитени територии и пр.
- забравете за Общ устройствен план на София и такъв за Черноморското крайбрежие - просто забравете!


Едно от следствията е, че когато Myself (който инициира темата) реши да си купи апартамент с трудно-припечелените си пари, който гледа примерно към Витоша, в някой от крайните райони на София, след една година между неговия апартамент и Витоша ще издигнат огромен билдинг, примерно офис сграда и вместо да гледа планината, ще зяпа, как на 30 метра, в отсрещния офис (иначе отадден за 9 евро квадрата) шефът и секретарката му са се отдали на нежни ласки

Мебели, обзавеждане, архитектура

[Al-elder]

Ми естествено, това, че може да го продаде на 10-15% по-висока цена е доста важно за инвеститора. И ако е натрупал и 5-6% от наеми. Къде отива доходността? Какво като не е постоянен паричен поток?

[Brain]

Капиталовите печалби не влизат в сметките за доходността, защото не формират паричен поток. Няма защо да се спори за основни положения. Има един вариант, в който все пак могат да окажат влияние- в случай, че собственикът продаде част от имота.

[Al-elder]

Строителството нарасна доста и броят на такива проекти е голям, но темпът на разтеж мисля, че ще се запази в близките 5-7 години, като ще има моменти на падове и консолидация.

[Al-elder]

duh, тогава сметката се връзва, но само ако Молът постигне заетост от 80%, което е малко спорно предвид факта, че при строителството му не са спазени елементарни международни стандарти за такъв тип центрове (като височина на помещенията например).

Продължавам да бъда силно скептичен към обявените от теб 40 евро/кв. м


Al-elder, капиталовата печалба (нарастване) е друго нещо, говоря за текуща доходност (yield) - това е основният фактор при преценка, дали да купуваш търговски/офис/индустриални площи.

Предвид факта, че в момента отваря и другият мол (но при 100% заетост, забележи), а два-три други подобни търговски центъра ще се появят на пазара съвсем скоро е спорно и дали ще растат наемите

Има доста голямо значение нарастването на цената на самия имот. Как така това няма да е от значение за инвеститора? Защо да не го интересува и да не му влиза в сметките?

[Al-elder]

Бих казал, че зависи от договорите и как са оформени. Също дори и за 3 да са, такава инвестиция се прави с хоризон 8-10 години. Не искам да влизам в спор или нещо, но просто сметката не е толкова проста колкото я искарват много хора. Инвеститорите сигурно са доста по-наясно и ние можем само да гадаем и да правим сметки от типа площа * наема и готово. Не става, лично аз смятам, че доходността е там някъде между 8-12%, и то при купуването на почти завършен проект. В другите случай мисля, че тя далеч надхвърля 15-20%.

[Earthquake]

duh, тогава сметката се връзва, но само ако Молът постигне заетост от 80%, което е малко спорно предвид факта, че при строителството му не са спазени елементарни международни стандарти за такъв тип центрове (като височина на помещенията например).

Продължавам да бъда силно скептичен към обявените от теб 40 евро/кв. м


Al-elder, капиталовата печалба (нарастване) е друго нещо, говоря за текуща доходност (yield) - това е основният фактор при преценка, дали да купуваш търговски/офис/индустриални площи.

Предвид факта, че в момента отваря и другият мол (но при 100% заетост, забележи), а два-три други подобни търговски центъра ще се появят на пазара съвсем скоро е спорно и дали ще растат наемите

Портал за мебели, техника, архитектура, строителство

[La Costa]

Треска за молове
Над 10 инвестиционни проекта са пред започване, пазарът обаче може да се пренасити

Уголемяване
Влагаш 40-50 млн. евро за строеж на мол и препродаваш готовия обект на двойна цена.

Такава е историята на първите два големи търговско-развлекателни центъра в София - City Center Sofia и Mall of Sofia. Вероятно заради примерите за бързи и големи печалби и заради доскорошната липса на подобни обекти на пазара в момента над десет фирми трескаво търсят или вече са купили терени за подобни проекти (виж картата). Повечето планове за нови мегакомплекси са на чуждестранни компании. Някои български фирми също обмислят подобни инвестиции, но засега основно в провинцията. За потребителите този бум безспорно е добра новина. За инвеститорите обаче рискът никак не е малък - според различни оценки на софийския пазар има място за максимум 4-5 такива обекта.

През седмицата бе дебютът на първия подобен проект на българска почва - City Center Sofia. Mall of Sofia пък ще заработи до края на месеца. И в двата случая първоначалните собственици стартираха инвестицията преди две години, вложиха съответно 40 млн. евро и 50 млн. евро и неотдавна ги препродадоха на чуждестранни фондове за 94 млн. евро и 90 млн. евро.

Новите инвеститори

Комбинацията много магазини и развлечения на едно място е успешна концепция почти навсякъде в света. В България моловете като че ли позакъсняха в сравнение с останалите източноевропейски държави, дори спрямо Румъния, където още преди седем години се появиха първите два обекта. След забавянето обаче в момента сякаш се залита в другата крайност - към безброй проекти.

„На софийския пазар в момента има луда конкуренция на проекти. На него се конкурират 20 фонда за инвестиции в недвижими имоти, 20 специализирани в изграждането на молове фирми и 20 странични компании, които се правят на инвеститори“, разказва представител на потенциален западен собственик на търговски комплекс. Сред желаещите да изградят мол или подобен център са две френски компании („Венси“ и „Карфур“), две испански („Детеа“ и „Мигеа“), една американска („Коен груп“), немската ЕСЕ, литовската „Ви Пи груп“, унгарската „Тригранит“, италианска, британска, руска, няколко гръцки и израелски компании и т.н. Само за един терен от около 50 дка на „Цариградско шосе“ се надпреварват половината от тези фирми. „Преговаря се с много потенциални инвеститори. Само по линия на агенцията за имоти „Феникс“ няколко от международните квалитетни инвеститори са проявили интерес към терена на 5-и километър“, казва Васил Шопов, управител на агенцията. По непотвърдена информация, близо до сделка за атрактивния терен е френската „Карфур“. Двете испански фирми също вече имат закупени терени и готови проекти. Засега вероятно заради засилената конкуренция повечето представители на западни фирми предпочитат да запазват конкретните си планове в тайна. Подобна стратегия прилагат и представителите на международните вериги за хранителни стоки, техника или от типа „направи си сам“.

Българските инвеститори също ще се пробват на този пазар. Най-близко до старт е обектът на собствениците на „Фантастико“ - молът SkyCity се

очаква да отвори врати през септември. Планове за големи търговски обекти кроят и още няколко фирми. Сред тях е и евентуалният бъдещ собственик на държавния завод „Балканкар Средец“ (общо дружество на „Напредък холдинг“ и Красимир Дачев). Засега местните компании са по-активни на пазара извън София - във Велико Търново, Варна, Пловдив и Бургас.

Колко струва един мол

Инвестицията в изграждане на подобен обект никак не е малка. По изчисления на участници на пазара квадратен метър „мол до ключ“ в момента излиза около 480 евро. Моловете стандартно са с минимум 20 хил. кв.м чиста търговска площ, а често са и значително по-големи. Към тази сметка трябва да се прибави и стойността на нужното голямо парче земя в атрактивна зона с добра комуникация. Оттук насетне започва трудната задача по „напълването“ на мола с наематели, а оттам - и с клиенти.

В някои случаи инвеститорите в молове са готови да ги препродадат веднага след като ги построят, в други вложението е директно от кампания, занимаваща се с управление на такива обекти, а в трети собственикът предварително се договаря с компания мениджър.

„Всеки видя успеха на Mall of Sofia и се ентусиазира. В момента има треска за големи проекти, която ще продължи докато печалбите са добри, от порядъка на 8-11% годишно“, смята изпълнителният директор на Mall of Sofia Ели Егоси. „В София има място за 5-6 такива обекта. В България често се действа стадно и това може да доведе до пренасищане на пазара, каквото вече се наблюдава при ваканционните имоти и офис площите“, смята Деян Кавръков от фонда Equest Balkan Properties, който закупи City Center Sofia. Подобно е мнението и на Ели Егоси, според когото бройката е 4-5. Такъв е капацитетът на София за следващите 5-10 години, смята и Йозеф Голан, изпълнителен директор на „Ащром груп“. Израелската фирма окрупнява терен и обмисля дали да строи върху него търговски център, тип outlet (няколко големи магазина един до друг, обикновено в покрайнините на града, където магнит за клиентите са по-ниските цени на маркови стоки).

Опасност от много проекти

„Двата мола се препродадоха добре, но все още не сме видели как ги приема пазарът. Едва се намериха достатъчно търговци, които да напълнят тези два обекта, а какво ще се случи с останалите“, се пита вече разколебан дали да инвестира в молове чужд инвеститор. Дори и да има достатъчно подходящи за моловете световни и местни марки, платежоспособността на българите няма да расте толкова бързо, за да отговори на предлагането в новите обекти, смята друг от песимистично настроените инвеститори. Освен това пренасищането на пазара може да свали и наемните нива до под сегашния праг от 20 евро на квадратен метър, което пък сериозно ще промени нормата на възвращаемост при тези обекти. Засега плановете на повечето инвеститори са вложените средства да се върнат до 7-10 години.

Многото конкуриращи се инвеститори вдигат и цената на земята. Локацията е един от важните фактори за успех на мола. В София обаче големите терени, с добра комуникация и близо до центъра (или до квартали с платежоспособно население) се броят на пръсти.

Новата мол вълна не се очаква да се отрази сериозно на бизнеса на магазините по централните градски улици. „Няма да има фалити на магазини по „Витошка“, прогнозира собственик на бъдещ търговски център.

До две години планираните обекти ще са готови. Тогава пазарът ще покаже верни ли са били прогнозите. Според най-мрачните от тях дори може да се говори за бъдещи фалити. Просто защото пазарът не е голям и платежоспособните клиенти не са толкова много. Място за притеснения за инвестициите на утвърдените в този сектор световни и европейски компании почти няма. Те идват със солиден финансов ресурс и в комплект с международните си партньори. Тоест чрез тях се очаква да навлязат доста от световните търговски марки, които не се престрашиха да дойдат в България при сегашния дебют на двата мола. Рискът ще е значително по-голям за инвеститорите без гарантирани именити партньори. Като цяло обаче провалът или успехът на новите молове ще е факт най-рано след две-три години.



Молове и търговски центрове в София

Готови

1. City Center Sofia - срещу хотел „Хемус“; 2. Mall of Sofia - на „Стамболийски“ и „Опълченска“; 3. SkyCity Shopping Center - кв. „Гео Милев“

Планирани и почти сигурни молове или търговски мегацентрове

4. Над „Бизнес парк София“ в „Младост“ 4 испанската „Детеа“ стартира проект за огромен търговски център

5. На бул. „България“, над „Била“, под „Бокар“ - британско-израелска инвестиция в мол - теренът вече е закупен, тече проектиране

6. На „Цариградско шосе“ до „Църна маца“ - испански проект за мултифункционална сграда, включваща и мол

7. На „Цариградско шосе“ до

5-и километър, от страната на „Мосю Бриколаж“ - френска инвестиция на терен от 50 дка

8. На „Цариградско шосе“ към центъра - проект на руска и западна компания за огромна търговско-развлекателна сграда

Планирани, но по-несигурни

9. На бул. „Европа“ - на входа срещу парка - мол на гръцка компания

10. На бул. „Европа“ - срещу „Мото-Пфое“ - мол на кипърска или гръцка фирма

11. На бул. „Сливница“, на мястото на бившата бирена фабрика - испанска инвестиция

12. На мястото на „Балканкар 6-ти септември“ (това е от бул. „Борис III“ към „Красна поляна“) - търговски център като част от затворен комплекс

13. На „Ломско шосе“ - италиански инвеститор в мол

По-далечни инвестиционни намерения

14. На мястото на завод

„Балканкар Средец“ - търговски комплекс като част от офис сгради и жилищно строителство

15. На мястото на бившия Железопътен завод зад Централна гара - френската „Венси“ е в напреднали преговори за покупка на около 120 дка, ако сделката приключи успешно, там ще има огромен търговски център

16. В североизточна посока под „Ботевградско шосе“ - евентуално голям търговски център на израелската „Ащром“

Проектите в страната


Засега инвеститорите са основно български

Модата на моловете започва да се прехвърля и към вътрешността на страната, но с много по-бавни темпове.

Засега инвеститорите в подобни обекти са основно български, но вече и някои международни компании започват да се оглеждат за подходящи терени в най-големите градове - Варна, Бургас и Пловдив. Следващата вълна може да обхване и Стара Загора, Русе и Плевен, твърдят участниците на пазара.

Първият обект, тип мол, в страната ще е в старата столица Велико Търново. Инвеститор е веригата за техника „Денси“. Central Mall - Велико Търново, се очаква да заработи до края на юни. От инвеститора „Денси строй“ са вложили в проекта 15 млн. лв. На 22 хил. кв. мет*ра търговска площ ще има 70 обекта.

В Пловдив в напреднал стадий са два проекта на чужди компании - италианска и израелска. Италианската „Сифер“ ще изгради мол първоначално на 25 хил. кв.м. „Общо сградата ще има 86 хил. кв.м търговска и офис площ, но ще се строи на две фази. Очаква се първите 25 хил. кв.м да са изградени до две години“, каза Пламен Панчев, управител на строителя „Сиенит“. Обектът ще е в широкия център на Пловдив в посока изток-югоизток. Другата инвестиция е на притежаваната от израелци фирма „Сенсор“. Бъдещият мол ще е 26 хил. кв.м и се очаква строителството му да започне до края на годината. Инвеститорът вече е закупил терен на входа на Пловдив до магистрала „Тракия“. Освен мола там ще има и три отделни големи хипермаркета. Целият инвестиционен план на израелската „Сенсор“ е за 150 млн. евро. От същата държава вероятно ще е и третата мол инвестиция в Пловдив. По неофициална информация първоначалните израелски инвеститори в Mall of Sofia вече са купили терен и в момента тече проектиране.

Българска фирма вече стартира изграждането на мол и в центъра на Бургас. Търговският център ще е на 50 хил. кв.м и се очаква да заработи през 2008 г. Инвеститор е старозагорската фирма „ГИР 2“, която е свързана със собственика на фирмата за птичи продукти „Градус“ Иван Ангелов. Вложението ще е над 30 млн. евро. За Бургас се стягат още няколко инвеститора, но засега намеренията им са на фаза проучване. Малък мол ще има и в Слънчев бряг - Royal Garden Mall. Търговската площ ще е 5400 кв.м (по-малка от тази на типичния мол). Планира се проектът да е готов юни 2007 г.

Във Варна засега е стартирал проектът на българската фирма „Венцислав Дорелов“, който е разположен в близост до Двореца на културата и спорта и парк „Приморски“. Обектът е по-малък от софийските. В „Търговски център Варна“ ще има 65 обекта на общо 7500 кв.м. Инвестицията е 10 млн. евро. Очаква се минимолът да заработи през май 2007 г. От компанията инвеститор се похвалиха, че вече са сключили първите наемни договори. Наемите там ще варират между 17 и 48 евро на квадрат, т.е. почти колкото софийските. За Варна се твърди, че израелска компания обмисля инвестиция в огромен мол с размера на Mall of Sofia.

Молове ще изграждат и собствениците на мултиплекси „Арена“ - „Александра груп“. През 2008 г. се очаква да бъде завършен проектът за Стара Загора, който сега е на фаза идея. Там застроената площ ще е около 17 хил. кв.м и освен киносалони ще има и търговски обекти. „Александра“ имат подобни планове за Варна, Бургас и Русе.

Капитал
http://www.capital.bg/show.php?storyid=261836

[duh]

Договорите за наема са от 3 до 5 години.Там не може да се търси увеличение за 1 год.

[Al-elder]

Сметката е добра, но не забравяй, че и цената на самия имот расте, един вид капиталови печалби също се трупат. След година може да го продаде не за 94, а за 98, примерно. Също така наемите също растат, затова взимайки само 1 година напред цените и правейки таз сметка нещата не са съвсем точни.

[duh]

Наема е 40евро/месец.От там ти тръгва грешката!

[Earthquake]

Народът обича темата за жилищата - тя е pop

Аз предпочитам да се включа в малко по-дуга насока: терените подходящи за строителство на търг. центрове и офис сгради в София. Говоря не за Мунчо и Плюнчо, а за големи парцели - 20, 50, 100 дка.

Проблемът е, че такива просто няма. Това е причината големите предприемачи да отбягват София и да се "радваме" на физиономиите на "мастити" местни предприемачи като Румен Вълка, Петър Манджуков, Иво Прокопиев и пр.

"Бял пазар" в тази област скоро не чакайте. Когато се появи голям терен, той се прилапва от някой, като този арабин, дето взе военния имот на "Ситняково"...или някои хитри местни перачи като Икуест (Equest).

Именно заради крупните сумички, които се припират в момента през недвижимите имоти, терените са блокирани. Не е нормално, ако аз съм голям предприемач, който примерно иска да придобие голям терен (50-100 dka) за да построи клас "А" офис сграда или търговски център, да ми се обявява цена от 1000-1200 евро/квадрат - няма как да си вържа аритметиките с цената за строителство и след това - с цените за отдаване на площиет

Естествено, това важи само за случая, когато искам да изкарам някой лев от такава схема. Ако трябва да "превъртя" някой лев и не ме интересува особено , колко ще печеля от наеми - всичко е Ок.


За да не кажете, че съм поредният пич, който чул-недочул и бълва ли бълва коментари предлагам да посмятаме, ей така, за спорта:
"Equest купи Sofia City Center за 94 млн. евро"

...Такааа, Equest очаква от сделката 9% годишна доходност, което е нормално за такъв тип инвестиция в България, в момента. Проблемът е, че като го смятам, такава доходност, ПРОСТО НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ ПОСТИГНАТА. Не и при цифрите, които са обявени, а те са:

- 22 000 кв. м площ за отдаване под наем
- 94 млн. евро цена на сделката


Грамотни сте, занимавате се с инвестиции, но нека да посмятаме, може пък и да греша някъде - площта за отдаване, умножена по...да кажем 20 евро на квадрат (без мебелите и обзавеждането) месечно (въпреки, че средният наем е по-нисък, вервайте ми) = 240 евро/кв. м, което умножаваме по общата площ - 22 000 кв. м.

Получава се общо 5,28 млн. евро годишен приход от площта, предназначена за отдаване и то само ако сградата е отдадена НАПЪЛНО, а тя не е. Както се вижда, 1/3 от площите все още са празни.

Делим 5,28 млн. евро на 94 млн. евро (цена на придобиването), умножаваме по 100 и получаваме...познахте - 5,6%-годишна доходност.

Това е силно неприемлива доходност за такъв имот, особено в България.

Обявените "9%" могат да бъдат постигнати с няколко "ако":

- Ако цената на наемите е мноооого по-висока и/или молът се отдаде изцяло
- Ако всъщност цената на придобиване е много по-ниска...с нещо като 30-40%, но тогава остава открит въпросът....сещате се, нали?


...Има и трети сценарий – този, за когото всъщност пиша – Equest просто не се интересуват от доходността

...този е общо-взето проблемът на пазара на имоти в България в момента.