Ето и малко инфо от Капитал - не че не си ги знаем тези неща, ама да си ги има 
И ще помоля, който ходи на УС във вторник, да задае въпросите за запълняеността на нашите сгради, не само Синерджи, и защо е толкова под пазара? Аз няма да съм наличен, че ще съм у Францата тогава, та ще съм благодарен, ако ми драснете лично с инфото
"Очакваме, че с повишаване на лихвите, за което в България засега има само индикации, доходността ще отиде нагоре. Ако лихвата се вдигне с процент, доходността ще се увеличи с около половин процент", прогнозира Явор Костов.
През изминалата година доходността в повечето сегменти се задържа на постигнатите нива. Единствено при индустриалните имоти спада леко и е под тази на ритейл и на офис площите, което не е типично за пазара.
Фактор за това е, че "местните инвеститори, които нямат нужда от кеш, изтеглиха активите си от пазара. Смятат, че ако ги задържат за две години, това ще им носи доходност, ще спаси парите им от инфлация и те ще имат по-висока стойност през следващия цикъл", както казва Явор Костов.
"На теория доходността при клас А офис сградите в София е приблизително 7.5% на годишна база, но реално малко собственици продават при такива условия. Цените на пазара са в подем и повечето от тях или не желаят да продават, или биха го направили на висока цена, което означава ниска доходност за купувача. Голяма част от собствениците не са склонни на продажба и поради липсата на инвестиционни алтернативи, или казано популярно - защото няма къде да вложат парите, които ще получат от продажбата, а при високата инфлация свободните средства се обезценяват", казва Иван Пармаков.
Той разказва и че някои собственици на офис сгради, повлияни от нагорещения жилищен пазар, оценяват активите си на база на цените на жилища в района, като добавят и премия заради по-високите строителни разходи при офисите. "Личното ми мнение е, че двата актива не следва да се обвързват, защото търсенето на жилищни имоти за покупка нарасна с по-висок темп отколкото търсенето на офис площи. От друга страна, повишените цени на строителни материали ще повлияят на продажните цени и на двата сегмента", смята той.
Офиси за собствено ползване
Една от основните тенденции при офисите е да се купува за лично ползване. Примери за това са сделките на Nexo, ЕGT, Pragmatic Play, PSI Pharma
"Наблюдаваме тази тенденция от миналата година, но прелива и през тази. Основните причини са поне две - така компаниите получават сигурност за офис пространството си, а и бизнесите "паркират" наличната си ликвидност", казва Явор Костов.
"Тенденцията, която сякаш се установи след покупката на Park Lane Office Center от SAP през 2021, е, че все повече компании имат интерес да закупят офисите си, вместо да наемат. И активността на офис пазара през 2022 г. е доминирана от покупки на компании ползватели. Тълкуваме това като белег, че офисът ще продължи да бъде устойчив партньор на бизнеса и несигурността, породена от пандемията, е напът да остане в миналото.
Станахме свидетели на 8-9 продажби на офис сгради (някои от тях частично). Общият обем продадени площи не е внушителен (средният размер на сделките е 10 000 кв.м), но със сигурност можем да кажем, че сделките са повече на брой в сравнение с предходните две години", казва Иван Пармаков.
Очакванията
"Догодина очакваме на пазара да излязат активи, чиито собственици по някаква причина са под стрес в основния си бизнес - криза на пазара на крайната им продукция, прекалено голям кредит в условията на повишаващи се лихви и др., и които да продават активи, които не са им основни. Ако тези активи са по-големи, не е изключено да привлекат и чуждестранни инвеститори. Местните инвеститори също са активни и изчакват на пазара интересни сделки. Факт е, че веднъж придобили активите, често ги развиват по-добре от международните инвеститори, защото по-добре познават местната среда", казва Явор Костов.
"Специално за офисния сегмент очакваме, че инвестиционната активност и през 2023 г. ще бъде доминирана от компании ползватели, които желаят да притежават офиса си, вместо да наемат, както и от местни инвеститори, които търсят инвестиции с добавена стойност", казва Иван Пармаков. По негова оценка 2022 г. дава предпоставки за умерен оптимизъм за пазара в София. На него освен покупките и пазарът за наем на офис площи също отбеляза висока активност - над 150 000 кв.м новонаети площи по първоначални данни на Avalant. "В контекста на инвестициите това означава повече отдадени офис проекти, които биха представлявали потенциален интерес за инвеститори, търсещи подходящ продукт с доходност", казва Пармаков.
И ще помоля, който ходи на УС във вторник, да задае въпросите за запълняеността на нашите сгради, не само Синерджи, и защо е толкова под пазара? Аз няма да съм наличен, че ще съм у Францата тогава, та ще съм благодарен, ако ми драснете лично с инфото "Очакваме, че с повишаване на лихвите, за което в България засега има само индикации, доходността ще отиде нагоре. Ако лихвата се вдигне с процент, доходността ще се увеличи с около половин процент", прогнозира Явор Костов.
През изминалата година доходността в повечето сегменти се задържа на постигнатите нива. Единствено при индустриалните имоти спада леко и е под тази на ритейл и на офис площите, което не е типично за пазара.
Фактор за това е, че "местните инвеститори, които нямат нужда от кеш, изтеглиха активите си от пазара. Смятат, че ако ги задържат за две години, това ще им носи доходност, ще спаси парите им от инфлация и те ще имат по-висока стойност през следващия цикъл", както казва Явор Костов.
"На теория доходността при клас А офис сградите в София е приблизително 7.5% на годишна база, но реално малко собственици продават при такива условия. Цените на пазара са в подем и повечето от тях или не желаят да продават, или биха го направили на висока цена, което означава ниска доходност за купувача. Голяма част от собствениците не са склонни на продажба и поради липсата на инвестиционни алтернативи, или казано популярно - защото няма къде да вложат парите, които ще получат от продажбата, а при високата инфлация свободните средства се обезценяват", казва Иван Пармаков.
Той разказва и че някои собственици на офис сгради, повлияни от нагорещения жилищен пазар, оценяват активите си на база на цените на жилища в района, като добавят и премия заради по-високите строителни разходи при офисите. "Личното ми мнение е, че двата актива не следва да се обвързват, защото търсенето на жилищни имоти за покупка нарасна с по-висок темп отколкото търсенето на офис площи. От друга страна, повишените цени на строителни материали ще повлияят на продажните цени и на двата сегмента", смята той.
Офиси за собствено ползване
Една от основните тенденции при офисите е да се купува за лично ползване. Примери за това са сделките на Nexo, ЕGT, Pragmatic Play, PSI Pharma
"Наблюдаваме тази тенденция от миналата година, но прелива и през тази. Основните причини са поне две - така компаниите получават сигурност за офис пространството си, а и бизнесите "паркират" наличната си ликвидност", казва Явор Костов.
"Тенденцията, която сякаш се установи след покупката на Park Lane Office Center от SAP през 2021, е, че все повече компании имат интерес да закупят офисите си, вместо да наемат. И активността на офис пазара през 2022 г. е доминирана от покупки на компании ползватели. Тълкуваме това като белег, че офисът ще продължи да бъде устойчив партньор на бизнеса и несигурността, породена от пандемията, е напът да остане в миналото.
Станахме свидетели на 8-9 продажби на офис сгради (някои от тях частично). Общият обем продадени площи не е внушителен (средният размер на сделките е 10 000 кв.м), но със сигурност можем да кажем, че сделките са повече на брой в сравнение с предходните две години", казва Иван Пармаков.
Очакванията
"Догодина очакваме на пазара да излязат активи, чиито собственици по някаква причина са под стрес в основния си бизнес - криза на пазара на крайната им продукция, прекалено голям кредит в условията на повишаващи се лихви и др., и които да продават активи, които не са им основни. Ако тези активи са по-големи, не е изключено да привлекат и чуждестранни инвеститори. Местните инвеститори също са активни и изчакват на пазара интересни сделки. Факт е, че веднъж придобили активите, често ги развиват по-добре от международните инвеститори, защото по-добре познават местната среда", казва Явор Костов.
"Специално за офисния сегмент очакваме, че инвестиционната активност и през 2023 г. ще бъде доминирана от компании ползватели, които желаят да притежават офиса си, вместо да наемат, както и от местни инвеститори, които търсят инвестиции с добавена стойност", казва Иван Пармаков. По негова оценка 2022 г. дава предпоставки за умерен оптимизъм за пазара в София. На него освен покупките и пазарът за наем на офис площи също отбеляза висока активност - над 150 000 кв.м новонаети площи по първоначални данни на Avalant. "В контекста на инвестициите това означава повече отдадени офис проекти, които биха представлявали потенциален интерес за инвеститори, търсещи подходящ продукт с доходност", казва Пармаков.
Коментар