Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Грую Груев]

Така, набързо 2 реда и пак бан:

1. Подобна на нашата Синерджи сграда - три пъти по-малка, на значително по-кофти локация (реално си е далече от метрото и около нея са л.на), но на стойност от 60 милиона лева само за изграждането ѝ. Обърнато като пари, това е 2500 евро на квадратен метър (не е ясно дали е дадена само офис частта или и подземните паркоместа) - всеки сам да си сметне колко следва да струва само Синерджи, която е на значително по-хубаво място и скоро ще има метро (след 46 месеца по договор)

Инвecтициятa зa oфиc cгpaдaтa e нa cтoйнocт €30 милиoнa, ĸaтo тя щe пoбиpa oĸoлo 550 дyши oт eĸипитe нa МFG.
Раrk Lаnе Dеvеlорmеntѕ cтapтиpa пpoeĸтa пpeз 2022 гoдинa, ĸaтo cпeĸyлaтивнa инвecтиция, нo oщe в пpoцecа нa плaниpaнe eĸипът нa Раrk Lаnе Dеvеlорmеntѕ cĸлючи cдeлĸa зa пpoдaжбa c МFG пo мoдeлa buіlt-tо-ѕuіt. Дизaйнът е aдaптиpaн и oтpaзявa вcичĸи cпeцифични изиcĸвaния, ĸoитo гpyпaтa имa, зa дa cъздaдe yдoбнa, фyнĸциoнaлнa и cъвpeмeннa oфиc cpeдa.
AЙЯ бизнec цeнтъp щe бъдe c oбщa плoщ oт нaд 13 350 ĸв. м c oceм нaдзeмни и двa пoдзeмни eтaжa. Haмиpa ce в близocт дo мeтpocтaнция "Bитoшa" и дo нaй-гoлeмия мoл y нac- "Πapaдaйc цeнтъp".

2. Като казах метро - най-вероятно другата седмица ще се реже лентата за началото на строежа - вече е необратимо. Кметът на Слатина разписа необходимите документи за нашата станция на Тех Парка във вторник, а вече има и решение за временна организация на движението там от следващия понеделник, във връзка със строежа на станцията - https://sofiatech.bg/news/promyana-v...fiya-teh-park/ Остава само да се надяваме на нови офис площи - не виждам вече какво може да спре процеса

Здраве и успехи желая!

[BSEtrader]

Второ за парцела в Младост - очевидно колегата БСЕ трейдър, когото много ценя, мисли само от счетоводната плоскост, а тя не е важната в случая. Рано или късно там ще има метро (по-скоро ще е късно, въпреки че е планирано) ... Та да правим счетоводни врътки - за чий са ни? Така или иначе, когато се продава, ще се продаде заедно - и онази част, дето е в регулация, и другата, в която хората ще си направят паркче към сградата (ще я облагородят), а и с евентуално метро пред нея ще е супер топ.

Грую Груев, поздрави за разсъжденията ти. Но относно Младост мисля, че не си прав. Няма нищо общо между парцела на околовръстното срещу Декатлон и земите, които са озеленяване до рекичката. Аз ако ще строя сграда срещу Декатлон не виждам защо ще искам да купувам земи, които не знам за какво са ми в дола на х разстояние от мен, пък ако ще и две метра да идват. Въпросът е някой да иска да ги вземе и то по възможност не в някоя година, когато се чака голям дивидент. Лично мнение

[top]

Това май по-скоро беше за успокояване на добитъка.

[Грую Груев]

Важното според мен в отчета :
- 0.9 % увеличение на лихвата по кредитите
- Преговори с потенциални наематели - обикновено това има ли го в отчета следват нови договори
- 6 мил. кеш
- На няколко места се споменават евентуални положителни преоценки в края на годината

Ами личното ми мнение, е че със запълването на сградите и постепенното неутрализиране на кредитите през следващите години ще става все по интересно

Груев, ще се отсамобанираш ли ?

Ще се самоотбанирам за няколко реда

Първо за метрото - тази статия е писана по мои данни (да се похваля), след като изрових делото от АССГ и ВАС, та се наложи някои висшестоящи да дават отговори, че ги понатиснаха шо аджеба се мотаят, като нямат реална причина да го правят. Тук ситуацията е хем цветя и рози (абсолютно цялото финансиране е осигурено, минали са абсолютно всички процедури с все обжалванията към тях, които ни забавиха с почти 3 години, подписани са договорите, одобрени са ПУП-овете - абе всичко, липсва само разрешението за строеж, което е абсолютна формалност), хем никак не е розова (новото гейтаче, дето ще става шефче на СОС, е абсолютен противник на метрото и иска да има само трамваи, а отделно има инфо и за проблем с тунелопробивната машина). Знаете, че държа на истината, та за метрото ситуацията е такава, затова умната в неделя, не че от кметО зависи нещо, а и изборът е ужасяващ, но все пак. Вероятността да се спре с изграждането на метрото е наистина малка (има да плащат неустойки, та свят да им се завие), но то и за магистрала Хемус така си мислехме (докъде ме докараха умнокрасавците - да защитавам БХ, срам ме е направо )

Второ за парцела в Младост - очевидно колегата БСЕ трейдър, когото много ценя, мисли само от счетоводната плоскост, а тя не е важната в случая. Рано или късно там ще има метро (по-скоро ще е късно, въпреки че е планирано), именно заради другаря Бонбонев от Спаси баба си, който пък точно на продължението до Икеа е не противник, ми направо архивраг (за другите разшиерения е по-мек, но пак е против). Не че нещо зависи лично от него де, ама нали ще става шеВ, та така. С две думи - там може и да ударим джакпота, колкото и от днешна гледна точка да не изглежда особено вероятно. Та да правим счетоводни врътки - за чий са ни? Така или иначе, когато се продава, ще се продаде заедно - и онази част, дето е в регулация, и другата, в която хората ще си направят паркче към сградата (ще я облагородят), а и с евентуално метро пред нея ще е супер топ. Вече писах за сделката наблизо преди десетина месеца, няма да се повтарям

Трето за акцията - стандартно за нас тук, няма сериозен купувач, но пък за сметка на това има сериозен продавач - орисията на това да си нямаш яхта. Нищо ново под слънцето, свикнали сме, всеки си е преценил какво и как да държи/купува/продава

Четвърто за дивидента - за пореден път ще го кажа, че ако искат да дадат дивидент, ще дадат от минали години, иначе да, законово спокойно могат да не дадат и всичко ще е юридически издържано. Да видим все пак дали има откъде да дадат - ми да, има. В момента имаме 6 милиона пари по сметката, като от 1 година повтарят, как са заделили 3 милиона за довършителни работи. И тъй като ДВИ-то го мързи да чете изцяло доклада и само променя на някои места, а останалото си е същото, то все още си стои това с 3 милиона за довършителни работи, при положение че за последните 9 месеца са вкарани 1 милио точно за довършителни работи в Тех парка. Ерго, имаме 4 милиона чиста пара, с която можем съвсем спокойно да си посрещнем дивидента за догодина, ако искат - след малко ще обясня и защо.

Пето за индекса ПРАЙМ - това, че е увеличен с 0,90%, го писах преди няколко месеца. Също тогава писах и че това не е голяма драма - увеличава разходите с около 150 000 лева годишно. Ми не е гот, ма не е и нещо ужасяващо. Плащаме си всичко, така че нямаме драма - задълженията вече са само 32 милиона и продължават да намаляват с всеки изминал месец.

Шесто за приходите и брейк ивъна - в момента се вижда, че приходите от наеми леко растат по тримесечия (общо 30% отгоре иър он иър):
- 1,570 милиона за Кю3'22,
- 1,833 милиона за Кю4'22,
- 1,926 милиона за Кю1'23 (тук влизат част от новите 1300 квадрата със заведението и първата половина етаж на ИНСАИТ в Тех парка и разни отпреди, които не са били напълно плащащи през цялото предишно Кю),
- 2,013 милиона за Кю2'23 (тук влизат 3 месеца с 429 квадрата на МНИ в Тех парка и разни отпреди, които не са били напълно плащащи през цялото предишно Кю, но липсват 2723 квадрата на Бош)
- 2,059 милиона за Кю3'23 (тук влизат 1 месец на 2145 квадрата в Камбаните, но продължават да липсват 2723 квадрата на Бош)
Така, тук има едно обаче - със сигурност последният етаж на Бош все още не се плаща и вероятно такава е уговорката с тях (вероятно ще влезе от Кю4 2023), иначе още сега следваше да сме към 2,300 милиона за Кю3'23. Та в Кю4'23 очаквам тези 2750 квадрата на последния Бош, плюс още два месеца с училището и другите в Камбаните - 2145 квадрата, плюс 3 месеца с 2764 квадрата с Коуркинга, плюс 2 месеца от Бианор и втората половинка на ИНСАИТ за 1321 квадрата). Т.е. липсват ни (ще влязат малко по-късно) още към 400 000 лева приходи на месец, които ще започнат да влизат по всички договори към момента, ерго приходите ни ще отлетят на над 2,6 милиона на тримесечие, което стига да се покрият изцяло 1,5 милиона лихви и главници, които плащаме всяко тримесечие и да излезем над 0 с останалите разходи (дружество, данъци, такси и т.н.)

С две думи - от 2024, с наличните към момента договори, излизаме над 0 с всички приходи и разходи, т.е. стигнали сме брейк ивъна и оттук нататък всяка нова сделка за наем може да си я смятате директно за дивидент от 2024 нататък. Ерго, спокойно може да се даде едни 7-8 стотинки (до 10) за дивидент с наличните пари по сметка за 2023 (който ще се изплати в 2024) - това е реалистичен поглед към момента, и пак да останат над 3 милиона за зор заман (от тях 2 за предвидените ремонти и преустройства на сградите). Вече какво и как ще стане - гледаме мача.

Здраве и успехи желая на всички, ще си пишем пак след нова година - дано има още наети площи дотогава и вече да сме видели първа копка на метрото в нашата посока

[BSEtrader]

Май не се очертава дивидент за тази година.

Въпрос за мен е ако няма да има дивидент, дали не е по-добре да се използва момента и да се продават онези зелени площи в Младост дето така или иначе ще носят счетоводни загуби?!

[top]

Да заместя Груеца малко:

https://stolica.bg/sofia/vtoroto-raz...RtkCdDZ7wax2iQ

Отчетът не е впечатляващ, но както се казва - най-доброто предстои

Май не се очертава дивидент за тази година.

[wild at heart]

Да заместя Груеца малко:

https://stolica.bg/sofia/vtoroto-raz...RtkCdDZ7wax2iQ

Отчетът не е впечатляващ, но както се казва - най-доброто предстои

[LEOPARD]

Важното според мен в отчета :
- 0.9 % увеличение на лихвата по кредитите
- Преговори с потенциални наематели - обикновено това има ли го в отчета следват нови договори
- 6 мил. кеш
- На няколко места се споменават евентуални положителни преоценки в края на годината

Ами личното ми мнение, е че със запълването на сградите и постепенното неутрализиране на кредитите през следващите години ще става все по интересно

Груев, ще се отсамобанираш ли ?

[Zdravko74]

Не, че Чарли Мънгър не го е казвал и друг път, но... все пак:

Чарли Мънгър: "Големите пари не са в купуването и продаването, а в чакането..."

Естествено, че не е препоръка... само припомням...

PS: Извинявай Здравко, но да се хвали BPY тук и да се сравнява с BREF e меко казано "несериозно". Нито по доходност (капиталова и дивидентна), нито по ликвидност, нито по капиталова структура, нито по перспективи за развитие BPY не е за предпочитане. Единственото общо е, че и двете са АДСИЦ... Бегай по-бръже от там! Този път е препоръка!

Чичо Манчо, няма за какво да се извиняваш ! Браво може и да не ти харесва, но това че успяват да си напълнят сградата с наематели, а тук все още не могат е показателно. От там насетне други сравнения не съм правил. И едните и другите си работят, плащат си задълженията и дивидентите вървят, което е най важното.

[Чичо Манчо]

Aма то ако чакаме да се напълнят нови или готини сгради, че тогава да дойдат при нас ...доста ще почакаме ...виж само как стърчат кулокрановете и новите сгради които не спират да никнат (,...нямат спирка .. и на метрото няма, .. естествено и препоръка няма )

Не, че Чарли Мънгър не го е казвал и друг път, но... все пак:

Чарли Мънгър: "Големите пари не са в купуването и продаването, а в чакането..."

Естествено, че не е препоръка... само припомням...

PS: Извинявай Здравко, но да се хвали BPY тук и да се сравнява с BREF e меко казано "несериозно". Нито по доходност (капиталова и дивидентна), нито по ликвидност, нито по капиталова структура, нито по перспективи за развитие BPY не е за предпочитане. Единственото общо е, че и двете са АДСИЦ... Бегай по-бръже от там! Този път е препоръка!

[precakanoto]

Това е добре. Искат - не искат вече трябва да идват и при нас

Aма то ако чакаме да се напълнят нови или готини сгради, че тогава да дойдат при нас ...доста ще почакаме ...виж само как стърчат кулокрановете и новите сгради които не спират да никнат (,...нямат спирка .. и на метрото няма, .. естествено и препоръка няма )

[MrSi]

https://www.investor.bg/a/538-pazari...is-sgradata-si

„Браво Пропърти Фонд“ е запълнило на 100% офис сградата си


Ключовият наемател - дъщерна компания на Mercedes-Benz, е разширила офиса си

С пожелания и тук това да се случи !

Това е добре. Искат - не искат вече трябва да идват и при нас

[Zdravko74]

https://www.investor.bg/a/538-pazari...is-sgradata-si

„Браво Пропърти Фонд“ е запълнило на 100% офис сградата си


Ключовият наемател - дъщерна компания на Mercedes-Benz, е разширила офиса си

С пожелания и тук това да се случи !

[penman]

Откакто груеца спря да бръщолеви тук, нещата като че ли потръгнаха. Имам.

Груйчо е много точен! Липсва ми, дано не е задълго.

[top]

Откакто груеца спря да бръщолеви тук, нещата като че ли потръгнаха. Имам.