Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Alonso]

Много бизнеси съм правил със съдружници и все се получвало. Просто ако бизнеса си е само твой мислиш да си добре ти. Когато бизнеса е общ, не би следвало съдружниците да мислят всеки за себе си а да мислят да е добре за фирмата.
Сега пак си гледах съчиненията. Доста сложно съм ги написал. Чак аз не знам дали бих се разбрал
Просто казано съм искал да кажа следното:
Лошо ли би било например да си дръпнем примерно 75% от инвестицията и едновременно с това да получаваме повече дивидент от нея отколкото бихме получавали сега

[Alonso]

Само нещо принципно от мен.

Лично аз не смятам, че дори да се съберат 5 или 7 % от миноритарите ще може да се промени начина на работа на Дружеството.... дори да се вкара точка за обсъждане, няма да имаме достатъчно гласове да я наложим;

Това считай че е направено. Аз до 600к ги събирах и после спрях, защото се убедих, че дори и без конкретна идея се събраха 5%. Смятай ако имаше конкретна идея още колко хора щяха да пишат

по-скоро смятам, че трябва да се разчита на "разлайване на кучетата". И оттам евентуално да се разчита на някаква реация от фондовете.

Естествено. Но пак казвам, че досега не съм чул случай някаква инициатива да излезе от фонд. Фондовете са в конкуренция помежду си. За тях е по-важна тази конкуренция, отколкото да качват доходноста на БФБ изобщо. Това не значи, че биха гласували "против" някакво разумно предложение но едва ли може да се очакват от тях предложения

Според мен, в момента тях ги мързи да гледат (камо ли да мислят). Но ако им се предоставят конкретни теми/въпроси/начини на решаване, предполагам няма с лека ръка да не си гледат интереса.

Тук категорично не съм съгласен. Ако не си мърдаха пръста нямаше да е направено всичко това което е направено. Това не го забравяйте! Колко пари ни направиха тези хора като продадоха онази сграда? Около 15 милиона бяха и ги споделиха с нас! За мен дългосрочните инвеститори трябва да са им благодарни и да отчитат миналото и репутацията. Всяка компания е ръководството си за мен. Така както Стив Джобс беше Епъл и както Майкрософт в Бил Гейтс например. Няма по-добре представящ се АДСИЦ. Въпреки кризата в НИ, дори и участвалите на ИПО-то са на печалба. Така че аз не смятам, че трябва да сме прекалено крайни в оценките си. Все пак не смятам че беше излишно да видим на какво можем да разчитаме при нужда
Тези хора ни трябват пари и трябва да си получават добро възнаграждение. Иначе ще ходят да правят пари на други хора, които биха ги оценили.Аз затова търся вариант при който "всички печелят" или поне нещо по-умерено

[Van Basten]

Само нещо принципно от мен.

Лично аз не смятам, че дори да се съберат 5 или 7 % от миноритарите ще може да се промени начина на работа на Дружеството.... дори да се вкара точка за обсъждане, няма да имаме достатъчно гласове да я наложим;


по-скоро смятам, че трябва да се разчита на "разлайване на кучетата". И оттам евентуално да се разчита на някаква реация от фондовете.

Според мен, в момента тях ги мързи да гледат (камо ли да мислят). Но ако им се предоставят конкретни теми/въпроси/начини на решаване, предполагам няма с лека ръка да не си гледат интереса.

[gunnar]

На мен като най-смислена инвестиция в момента ми се струва Бреф да изкупи обслужващото си дружество. Не знам доколко законът го позволява. Така таксите, които се плащат няма да имат никакво значение. . Друг е въпроса дали собствениците на ОД-то ще са съгласни да го продадат.

[vigilant]

Това, което предлагаш е свежо, преди време ми минаваха подобни идеи, само дето исках акциите да не са в МНИ. Слабо място в сметките ти е т.2 - силно се съмнявам , че има възможност 3млн. акции да се придобият по текущи цени. Ако все пак стане ще ги придобият само за да се укрепят в дружеството и плана ти приключва с това- просто има конфликт сега си лапат без да се напъват особено.За мен действията на малките следва да са в посока смяна на правилата за формиране възнаграждение на ОД - твърда ставка - % от носещите доход активи и надбавка за постигнат резултат. Така ще имат стимул да намалят дела на спящите имоти и да са една идея по-дейни. По спомен коментираха евентуално увеличение на капитала-защо им е?

[inta53]

Целта определя не само средствата , но и участниците от които зависи! -

[Alonso]

Преди време правех едни сметки. Никой не ги опроверга с факти. Имаше мнения от типа на "внимавай с процентите" и дотам
Моето мнение е че за да се обединим върху някаква идея, най-лесният начин е ако всеки един е наясно какво и колко точно ще спечели от евентуалните ходове. Та ето я отново сметката:
В момента чистата печалба без обезсценки и други такива е около 450к на тримесечие. Това прави 1 800 к на годишна база. Не съм ровел на какви наеми ще се отдават новите 13 000 квадрата, но аз грубо ги слагам на още около 1 500 к годишно. В този нов доход не би следвало да махам възнаграждение за МНИ, заплати на директори и разходи за подръжка / защото сградата е нова и има гаранционни срокове/
В обобщение мога да спра на някаква очаквана печалба от 2018-та натаък да кажем 3 000 000 годишно или 15 стотинки на акция.
Ще помоля ако някой смята че греша да посочи къде точно греша. С цифри ако може
За по-нататъшните сметки и разсъждения ще стъпя на тази база и ще коригираме ако се налага.
Каква би била ситуацията за МНИ. Гледах протоколите. Стъпвам на базата, че те притежават 2 милиона акции в момента.
Тези два милиона им носят 300к от дивиденти и още един милион от МНИ /общо 1 300 000/
Какво би станало ако се продадат всички активи неносещи доход и същевременно се намали капитала?
Какво бих направил аз на тяхно място:
1. Вземам един заем с цел покупка на акции 6 600 000.
2. С този заем придобивам още 3 000 000 акции и така вече разполагам с 25%. Така си осигурявам мястото и мажоритарният пакет.
3. След продажбата на всички активи НЕносещи доходност, които аз осенявам приблизително на 30 000 000, правя предложение, което и си гласувам за намаляне на капитала с 30 000 000 лева които раздавам на акционерите.
4. 25% от тези 30 милиона са 7,5 милиона с които си връщам заема. Така абсолютно безплатно съм придобил още 15%, че и пари ми остават да се почерпя.
5. Какво се случва по-натам? Разходите за МНИ ще паднат с 500к годишно. Тези обаче 500к ще дойдат чиста печалба за дружеството, и биха завишили дивидента на акция с едни допълнителни 3 стотинки.
6, Какъв би бил годишният ми доход? 5 000 000 акции по 18 стотинки 900 000 лева. Да. Вярно е че е по-малко от сега, обаче дохода би бил стабилен и не съществува риска група акционери да внесат точка за намаляне на капитала и да си я гласуват. Недай си боже да сменят и МНИ и тогава биха били разчитали само на дивидент 300 000 годишно.
ПП: Не виждам начин да се внесе точка "Намаляне таксите към МНИ" Това е договор между директорите и МНИ и тяхна политика. Чисто юридически пътят за преразглеждане на този договор е нови директори, които да вземат ново решение а и аз не съм виждал този договор и не знам дори и нови директори дали биха могли да го променят. Така или иначе за смяна на директори или намаляне /увличаване/ на капитал се изискват 75% от присъстващита гласове. Гледах протокола от последното ОСА. Присъствали са около 50%, предимно фондове. Къде се останалите 50% не знам. Любопитно е че точно на точката на преизбирането на директорите за нов 5 годишен мандат, на представителите на два от фондовете / с общо 22% от предоставеният капитал/ им изникват "неотложни ангажименти" и напускат. Така преизбирането е на ръба със 78%. Ами ако бяхме там и бяхме "против" какво щеше да стане например ?

[Qino]

Аз по принцип НЕ съм доволен от мениджмънта тук.

1. Продажба на загуба не може да е с положителна оценка. Спомнете си и прдажбата на земеделските земи.
2. Оказва се, че каквото и да стане, УДто прибира повече.

Т.е. акционерният капитал работи за УДто, а не обратното.
Ако искат не е проблем да направят едно търгово предложение. Както разбирам, така или иначе имат голям дял.

[inta53]

Другари, извинявайте, че ви се меся ама Миноритарен съюз на акционерите звучи потресаващо смешно .... Съюз на миноритарните акционери или Асоциация на миноритарните акционери е нещо друго. Иначе е доста добра идея.За съжаление е доста стара и засега не е осъществена.

Като КАК ще го наречеш е последващо финално решение ,(и не съм ти другар , а съюзник или СЪасоциарник по миноритарство)!
Иначе е радостно одобрението Ви, а "стара добра идея" със съжаления и отлагане не се променя!
И по нашите ширини, все нявгаш ще се случи!

[B.Graham]

Другари, извинявайте, че ви се меся ама Миноритарен съюз на акционерите звучи потресаващо смешно .... Съюз на миноритарните акционери или Асоциация на миноритарните акционери е нещо друго. Иначе е доста добра идея.За съжаление е доста стара и засега не е осъществена.

[male4ko]

Аз също се влкючвам с малка бройка, дано успеете!

[Van Basten]

Включвам се и аз !

Бройки засега няма да обявявам, но мисля че ще се усетят...

[ewgeny]

Мисля, че наистина трябва сериозно да се промени политиката на образуване на таксата. Ако някой има предложение за нова методика, нека да я сподели. Трябва да поработим най-вече по този въпрос. Ако прокараме, една добра система за определяне заплащането, според мен така ще стимулираме и работата на ръководството в посоката която е най-изгодна за нас. Всеки знае, че когато стимулираш някого, то той става по-продуктивен (ако има потенциал разбира се).
Просто ми се струва, че сами си определят заплащането в началото, по начин, по който на тях ще им е изгодно. И после никой не го променя. А трябва да бъде обвързано с повече променливи - оборот, печалба, разходи.
Ако например е само обвързано с печалбата, то много бързо ще го обезкостят дружеството. Ще стане малко като АЕТРА - купуват, продават, печалба....но какво купуват и продават, ние знаем. Оборот също ще докарат лесно.

Все трябва да има правилна формула и условия, които да работят в интерес на инвеститорите.

[dici]

И аз 13 000 бр.

[boro4aga]

Включвам се в инициативата с 23.333 акции. Подкрепям идеите на Алонсо по отношение:
1. Да няма такса управление върху кеша.
2. Да няма такса управление върху неработещи имоти.

Колеги, акционер означава съсобственик, нека вземем нещата в свои ръце!