Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[nobody]

Че защо пък да няма кой да даде? Ето цитат от отчета на Софарма Имоти от 2011:



Или 3 години само лихви. И то 2011 на двойно по-голям кредит когато кредитирането беше в ядрена зима.

Това е гратис за времето на строителството, а не гратис за работеща сграда.

[cyberdude]

Аз смятам, че едва ли има банка, която ще отпусне по-дълъг кредит от срока на съществуването на Дружеството, т.е. 2029. Не мисля, че някой банкер би поел риска да е кредитор на дружество в ликвидация, независимо от стойността на обезпечението. Така че 10 години ми се вижда абсолютния максимум, даже по-скоро бих заложил на 8-9 (когато ще продават сградата).

[ivopashov]

Само лихви точно на БРЕФ няма кой да даде, не че го няма. Не е толкова важно това.

Че защо пък да няма кой да даде? Ето цитат от отчета на Софарма Имоти от 2011:

Инвестиционният кредит е на стойност 35 млн. евро и е сключен за срок от 10 г. Софарма имоти АДСИЦ може да ползва гратисен период от 33 месеца съгласно погасителен план.

Или 3 години само лихви. И то 2011 на двойно по-голям кредит когато кредитирането беше в ядрена зима.

[nobody]

При Софарма имоти (не Софарма както пишете) директора е консервативен и иска по-бързо редуциране на дълга.

Тук дълга вероятно ще е 20 г. или с плащане само на лихви (пефинансирана главница на по 5 г) Първо защото 2029 с парите при ликвидацията ще се погаси и второ дори с приходите от другите имоти ще могат да платят. За разлика от другите инвеститори в НИ тук не е нов строеж ново ООД...

Трето. Площ от 35 000 кв.м. е по добре от 10 000 и че в съседство има още 35 000 и т.н е добре. Защото наемателите искат гъвкавост започвайки от 5 000 кв.. Едно е да въртиш кубче рубик с 10 000 кв. и само един основен наемател (видяхте и в Камбаните с един основен как останаха 10% незаети). Така че тук очаквам 99,99% запълняемост защото това е РАБОТИМА СГРАДА. Тоест голяма и става за пренареждане на наемател. Защото знаете, когато на един му е тясно просто напуска ....

Само лихви точно на БРЕФ няма кой да даде, не че го няма. Не е толкова важно това.

За втората част не съм съгласен. Две от последните големи сделки са за по 10 000 кв.м в малки сгради - Progress в Grafix срещу Мега Парк и това не е цялата сграда и Experian отиват в Space Tower от Мега Парк, цялата май ще е за тях, близо 10 000 кв.м.като те са уж 1 000 човека. Знам за друга почти готова нова средно голяма, където по 2 000 си се отдават на отделни. Това ти в място за над 200 човека. А че има още една до нея 35 000 кв.м. не е много готино, ще се цакат доста, защото предлагат едно и също. Сградата е работима, спор няма.

[nobody]

И аз се порових малко повече, Софарма са теглили 10 годишен кредит за сградата. После са го рефинансирали пак с 10 годишен с по-ниска лихва. Не знам какви са причините да е 10 годишен, а не 20 например.

Ако тук отидем на вариант 10 годишен кредит, 30 млн евро цифрите не са много приятни. Това са по около 300 000 Е на месец вноска, което вече предполага 25-30 000 м2 отдадени от 35 000 м2 надземни което си е бая. + имаме такси обслужване, данъци и тн + искана възвръщаемост или 100% заета сграда.

Та финансирането и execution-a се очертават като големите въпроси тук.

Първо всяка банка си има кредитна политика, няма как да отидеш с искане за 20 години и да си сигурен, че става. Доста е агресивно. Те ще вземат 30 млн. лв. обаче, така че няма да тежи толкова. Но да, execution-a ще е много важен.

[ivopashov]

Тук малко недоглеждане от моя страна. 30 млн лева ще е дълга, не евро както бях писал в по-предния ми пост. Или дори за 10 години ще е 150-160 000 евро на месец вноска или 13-15 000 м2 от сградата отдадени около 40%. Все 40% ще запълним. Другото отива в печалбата като се извадят поддръжка и данъци.

Щом Софарма имоти са финансирали 2011 около 60 млн лв и после са рефинансирали 2014, кредита не трябва да е проблем. Все пак пазарът поне малко се е подобрил и това което се търси е двойно по-малко от това което Софарма имоти са теглили.

[oslo]

И аз се порових малко повече, Софарма са теглили 10 годишен кредит за сградата. После са го рефинансирали пак с 10 годишен с по-ниска лихва. Не знам какви са причините да е 10 годишен, а не 20 например.

Ако тук отидем на вариант 10 годишен кредит, 30 млн евро цифрите не са много приятни. Това са по около 300 000 Е на месец вноска, което вече предполага 25-30 000 м2 отдадени от 35 000 м2 надземни което си е бая. + имаме такси обслужване, данъци и тн + искана възвръщаемост или 100% заета сграда.

Та финансирането и execution-a се очертават като големите въпроси тук.

При Софарма имоти (не Софарма както пишете) директора е консервативен и иска по-бързо редуциране на дълга.

Тук дълга вероятно ще е 20 г. или с плащане само на лихви (пефинансирана главница на по 5 г) Първо защото 2029 с парите при ликвидацията ще се погаси и второ дори с приходите от другите имоти ще могат да платят. За разлика от другите инвеститори в НИ тук не е нов строеж ново ООД...

Трето. Площ от 35 000 кв.м. е по добре от 10 000 и че в съседство има още 35 000 и т.н е добре. Защото наемателите искат гъвкавост започвайки от 5 000 кв.. Едно е да въртиш кубче рубик с 10 000 кв. и само един основен наемател (видяхте и в Камбаните с един основен как останаха 10% незаети). Така че тук очаквам 99,99% запълняемост защото това е РАБОТИМА СГРАДА. Тоест голяма и става за пренареждане на наемател. Защото знаете, когато на един му е тясно просто напуска ....

[ivopashov]

Гледал съм, но не съм догледал. Падежиращи през годината (и за 2017 и за следващата 2018) са 4 500 000 лв. това се вижда от разбивката на заемите. Може да предплащат, а може и банката да иска да се изплаща целия генериран кеш. Тук и аз не знам кое е.

И аз се порових малко повече, Софарма са теглили 10 годишен кредит за сградата. После са го рефинансирали пак с 10 годишен с по-ниска лихва. Не знам какви са причините да е 10 годишен, а не 20 например.

Ако тук отидем на вариант 10 годишен кредит, 30 млн евро цифрите не са много приятни. Това са по около 300 000 Е на месец вноска, което вече предполага 25-30 000 м2 отдадени от 35 000 м2 надземни което си е бая. + имаме такси обслужване, данъци и тн + искана възвръщаемост или 100% заета сграда.

Та финансирането и execution-a се очертават като големите въпроси тук.

[nobody]

Къде гледаш данни колко им е главницата (а не колко са погасили)?

В отчета виждам, че погасяват огромни суми главница, но кое е вярно:
* набират капитал защото имат да плащат големи главници и няма как
* набират капитал. С него плащат главница предсрочно + главницата която така или иначе е за този период за да си намалят дълга.

Аз клоня към 2-то без да съм сигурен.

Защото аз ако имам кредит 1000 лв и 10 вноски по 100 и на 5-я месец се опарича и внеса 200 лв а не 100, значи че съм си погасил малко от кредита предсрочно, а не че вноската ми е била 200.

Гледал съм, но не съм догледал. Падежиращи през годината (и за 2017 и за следващата 2018) са 4 500 000 лв. това се вижда от разбивката на заемите. Може да предплащат, а може и банката да иска да се изплаща целия генериран кеш. Тук и аз не знам кое е.

[ivopashov]

Втората част на поста ти е точно на място. В първата обаче си далече. Лихвата на Софарма е 3М EURIBOR + 2%, което е супер, но главницата през 2016 и 2017 е по 3 250 000 евро. В следващите години ще е по-малко, но погасяването е агресивно.

Къде гледаш данни колко им е главницата (а не колко са погасили)?

В отчета виждам, че погасяват огромни суми главница, но кое е вярно:
* набират капитал защото имат да плащат големи главници и няма как
* набират капитал. С него плащат главница предсрочно + главницата която така или иначе е за този период за да си намалят дълга.

Аз клоня към 2-то без да съм сигурен.

Защото аз ако имам кредит 1000 лв и 10 вноски по 100 и на 5-я месец се опарича и внеса 200 лв а не 100, значи че съм си погасил малко от кредита предсрочно, а не че вноската ми е била 200.

[nobody]

Гледайки Софарма имоти, 2016 са имали дълг около 30 млн и платени лихви 1.1 млн. Айде и главница още толкова (пак от бакалските сметки). Та 2.2 млн за обслужване на дълга или под 200 000 лв на месец, но да го закръглим на около 100 000Е. Е отиваме пак на около 10 000 м2 отдадени за да се обслужва кредит от около 30 млн лв. Но и малко повече да трябват все тая. Мисля си, че сега лихвите са по-ниски от тогава когато Софарма Имоти са теглили както, че и кредитирането е по-лесно. Downside-a е покрит според мен, фалит надали ще има за това, че проекта е голям и тн.

Големият въпрос е ще се напълни ли сградата дотам, че да започне и новия капитал да носи пари или ще отидем на вариант същата печалба ама една камара още издадени акции на които да се разпредели? И то да носи толкова след това, че да се компенсират и 2-3 години строителство в които ще сме на варинат същите пари ама повече акции защото приходите започват след АКТ 16, а акциите са вече издадени.

Втората част на поста ти е точно на място. В първата обаче си далече. Лихвата на Софарма е 3М EURIBOR + 2%, което е супер, но главницата през 2016 и 2017 е по 3 250 000 евро. В следващите години ще е по-малко, но погасяването е агресивно.

[ivopashov]

Банковото финансиране на АДСИЦ с офиси за отдаване не е толкова атрактивно, може да се окаже, както при Софарма, че трябва редовно увеличаване на капитала. Сметките, че банките ще дадат кредит с 30 годишен профил (договорът ще е за по-кратко време) точна на БРЕФ, може да са малко криви.

Гледах дружеството, което ще прави сграда на Маркан - имат финансиране за правото на строеж и за част от строителството от ПИБ на доста висока лихва, което е обяснимо. Но имат ли пари да я завършат е малко неясно.

Гледайки Софарма имоти, 2016 са имали дълг около 30 млн и платени лихви 1.1 млн. Айде и главница още толкова (пак от бакалските сметки). Та 2.2 млн за обслужване на дълга или под 200 000 лв на месец, но да го закръглим на около 100 000Е. Е отиваме пак на около 10 000 м2 отдадени за да се обслужва кредит от около 30 млн лв. Но и малко повече да трябват все тая. Мисля си, че сега лихвите са по-ниски от тогава когато Софарма Имоти са теглили както, че и кредитирането е по-лесно. Downside-a е покрит според мен, фалит надали ще има за това, че проекта е голям и тн.

Големият въпрос е ще се напълни ли сградата дотам, че да започне и новия капитал да носи пари или ще отидем на вариант същата печалба ама една камара още издадени акции на които да се разпредели? И то да носи толкова след това, че да се компенсират и 2-3 години строителство в които ще сме на варинат същите пари ама повече акции защото приходите започват след АКТ 16, а акциите са вече издадени.

[nobody]

Банковото финансиране на АДСИЦ с офиси за отдаване не е толкова атрактивно, може да се окаже, както при Софарма, че трябва редовно увеличаване на капитала. Сметките, че банките ще дадат кредит с 30 годишен профил (договорът ще е за по-кратко време) точна на БРЕФ, може да са малко криви.

Гледах дружеството, което ще прави сграда на Маркан - имат финансиране за правото на строеж и за част от строителството от ПИБ на доста висока лихва, което е обяснимо. Но имат ли пари да я завършат е малко неясно.

[colline]

nobody, явно си нямаш хабер от имоти! Но къде ще инвестираш си е твоя работа! Като човек, който от години се занимава с това, мога да ти припомня основна максима за имотите - локация, локация и пак локация! А локацията на проекта е чудесна, при добър мениджмънт няма да останат незаети площи, дори и при презасищане в офис сектора. Празни ще останат други сгради, но не и тази! Ако аз бях мажоритарен собственик не бих теглил кредит за завършването й (лихвите неминуемо ще нарастват), а ще продам "работещи" (както папагалски повтарят някои форумци) обекти - например Камбаните. Той, а дори и тези в бизнес парка може да се поопразнят от наематели при евентуално презасищане, но но не и новия проект.

Напълно подкрепям мнението Ви и се радвам, че най-сетне някой го изрази.

Освен това ще добавя още някои неща за дружеството и защо аз инвестирах отново тук.

Аз лично съм доволен от промяната на отношението на мениджмънта към инвеститорите - изпълниха си обещанието за намаляване таксата на МНИ ( включително и за последните две години от съществуването на АД-то ) , направиха бюлетина, който обещаха, мисля и добре защитиха интереса на акционерите при проблема с ТР. Увеличението на капитала е факт, има малко закъснение с началото на строителството, но мисля че скоро ще има добри новини.

Локацията е отлична, а предвид по-централното местоположение и бъдещата станция на метрото ще бъде далеч по-добра от района на ИЕЦ и БПС.
А гледката от високо ще е много добра ( с намигване към феновете на кулите на Софарма - и те остаряха - преди години като инвестирах там на 2.50 лв бяха акциите, а сега....)

Също мисля, че криза ще има в следващите 2-3 години, но сградата ще е в строеж и може да е донякъде от полза за разходите по строителство, както май стана и с Камбаните.

Лично за мен новината за ликвидация през 2029 беше нова и това съществено промени нагласата ми за позицията. Преди години, когато ЕЛАРГ решиха да се ликвидират купих твърде малко акции под 1 лв, а ликвидацията до къде стигна всички помним... Понякога пазарът предлага интересни възможности

И не на последно място чудесно е да си излязъл от една позиция над 2.20 , а при настоящите обстоятелства да влезеш отново на 1.90 лв

Успех на всички и малко по-позитивно мислене.

Без препоръки, имам акции тук отново

[ivopashov]

Фондът е с ограничен срок и ще бъде ликвидиран през 2029, освен ако акционерите не решат нещо друго тогава. Но предвид този срок, който е вписан в устава, не знам дали има опция за финансиране отвъд 2029.

Това си го мислех и аз, но се съмнявам, че е критерии. Ако се удължи всичко е файн. Ако ли не, ще се ликвидира. Продава се сградата и се плаща кредита предсрочно.