Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[ivopashov]

Фондът е с ограничен срок и ще бъде ликвидиран през 2029, освен ако акционерите не решат нещо друго тогава. Но предвид този срок, който е вписан в устава, не знам дали има опция за финансиране отвъд 2029.

Това си го мислех и аз, но се съмнявам, че е критерии. Ако се удължи всичко е файн. Ако ли не, ще се ликвидира. Продава се сградата и се плаща кредита предсрочно.

[margen]

А 20 годни защо да е агресивно като период на финансиране? Масово ипотечните кредити са за толкова.

Фондът е с ограничен срок и ще бъде ликвидиран през 2029, освен ако акционерите не решат нещо друго тогава. Но предвид този срок, който е вписан в устава, не знам дали има опция за финансиране отвъд 2029.

[ivopashov]

Не искам да звуча негативно, защото проектът изглежда добре, но имаме няколко разминавания. Да се продаде по средата или докато не е завършена ще е много, много трудно, ако пазарът не върви, а това е което говорим. Ако са я завършили може да има излизане, нашият пазар вече не е толкова неликвиден. Веднъж завършена рискът ще намалее.

Относно банковото финансиране 20 години са малко агресивни, ако са 10 тогава говорим за 19 000 кв. м. на 11 евро за обслужване на дълга. Това вече са 2/3 от площите. За да има и за акционерите говорим за почти цялата сграда.

Не казвам, че така ще стане. Но се усеща едно пренебрегване на реалната ситуация. Проектите в София са доста, а София до сега привличаше младите хора от цялата страна, малко или много. Сега обаче Пловдив и до някъде Варна и Бургас излизат на картата и това преселение вече е към края си според мен.

Ок, да я продадеш по средата на строежа сигурно е трудно. Но както казах си мисля, че кредит няма да е нещо супер трудно за тях. Имат 50% самоучастие, клас А проект и доходи и печалба от години насам. И то стабилни. Ако съм банка, не бих имал съмнение, че ще плащат. Съмнението е дали акционерите ще взимат дивидент по-скоро. Тъй че завършването за мен не е под въпрос.

Та казвам, че като се завърши може да се продаде част или цялата. Не ми се иска, но го има и този вариант.

А 20 годни защо да е агресивно като период на финансиране? Масово ипотечните кредити са за толкова. Да, това е проект за милиони а не апартамент за 50к Е, но въпреки това 20 години е по-скоро стандарт. Дори си мисля дали няма да отидат на 30 години за още по-ниска вноска, но се съмнявам.

[Alonso]

nobody, явно си нямаш хабер от имоти! Но къде ще инвестираш си е твоя работа! Като човек, който от години се занимава с това, мога да ти припомня основна максима за имотите - локация, локация и пак локация! А локацията на проекта е чудесна, при добър мениджмънт няма да останат незаети площи, дори и при презасищане в офис сектора. Празни ще останат други сгради, но не и тази! Ако аз бях мажоритарен собственик не бих теглил кредит за завършването й (лихвите неминуемо ще нарастват), а ще продам "работещи" (както папагалски повтарят някои форумци) обекти - например Камбаните. Той, а дори и тези в бизнес парка може да се поопразнят от наематели при евентуално презасищане, но но не и новия проект.

Аз също бих продал Камбаните по принцип. Щеше да има много мнения, че са изтървали питомното за да гонят дивото и щеше да има много недоволни. По принцип никой който е гонил питомното не е спечелил, но това си е мое мнение. Иначе БРЕФ и мен вече не ме кефи много ама не виждам алтернатива. Алтернатива освен кеш. Сценариите за криза са ясни. Ако има криза, ще пада всичко без значение в коя точно акция сме инвестирали според мен. Относно пренасищането незнайно защо, но не се притеснявам толкова. Смятам че тук хората знаят какво правят. Примерно пазара на автомобили или смартфони си е пренаситен по дефоулт. Просто тези, които си знаят работата си печелят а тези, които допускат грешки не печелят много или губят. Нормални работи са това

[penman]

nobody, явно си нямаш хабер от имоти! Но къде ще инвестираш си е твоя работа! Като човек, който от години се занимава с това, мога да ти припомня основна максима за имотите - локация, локация и пак локация! А локацията на проекта е чудесна, при добър мениджмънт няма да останат незаети площи, дори и при презасищане в офис сектора. Празни ще останат други сгради, но не и тази! Ако аз бях мажоритарен собственик не бих теглил кредит за завършването й (лихвите неминуемо ще нарастват), а ще продам "работещи" (както папагалски повтарят някои форумци) обекти - например Камбаните. Той, а дори и тези в бизнес парка може да се поопразнят от наематели при евентуално презасищане, но но не и новия проект.

[nobody]

Винаги може да продадеш част от сградата за да финансираш остатъка от строителството или да покриеш заем ако нещата отидат на зле. Така може да имаш 20 000 м2 сграда например и 0 заем. Има го разбира се риска, че никой няма да иска да я купи и дори на по-малката част пак трябва да се търсят наематели. Та това което искам да кажа е, че не трябва да се мисли "тези 35 000м2 са твърде много и твърде голям риск". Винаги може да се раздели. Въпрос на execution. Има и опцията да се продаде изцяло. Дори и да се случи частична или цяла продажба и дори пазарът да е слаб, все си мисля че продажната цена ще е > тази която е реализирана и пак ще има печалба.

Също така ако стигнеш до Акт 14 със собствени средства не е зле. Финансиране след това не би трябвало да е много трудно. Особено за клас А имот, особено за фирма с добри приходи и печалби. И колко да са лихвите след това? Ако се вземе 40 млн лв кредит (може би е много) на 4% за 20 години, това са 240 000 лв на месец вноска или 120 000 Е. При наеми за офиси клас А по 10-12 Е на месец на м2 това са под 10000 - 12000 м2 отдадена площ (или ~ 30% от надземната сграда). Още малко ще трябва за да се плащат текущи разходи по поддръжка, данъци и тн.

Не искам да звуча негативно, защото проектът изглежда добре, но имаме няколко разминавания. Да се продаде по средата или докато не е завършена ще е много, много трудно, ако пазарът не върви, а това е което говорим. Ако са я завършили може да има излизане, нашият пазар вече не е толкова неликвиден. Веднъж завършена рискът ще намалее.

Относно банковото финансиране 20 години са малко агресивни, ако са 10 тогава говорим за 19 000 кв. м. на 11 евро за обслужване на дълга. Това вече са 2/3 от площите. За да има и за акционерите говорим за почти цялата сграда.

Не казвам, че така ще стане. Но се усеща едно пренебрегване на реалната ситуация. Проектите в София са доста, а София до сега привличаше младите хора от цялата страна, малко или много. Сега обаче Пловдив и до някъде Варна и Бургас излизат на картата и това преселение вече е към края си според мен.

[ivopashov]

Винаги може да продадеш част от сградата за да финансираш остатъка от строителството или да покриеш заем ако нещата отидат на зле. Така може да имаш 20 000 м2 сграда например и 0 заем. Има го разбира се риска, че никой няма да иска да я купи и дори на по-малката част пак трябва да се търсят наематели. Та това което искам да кажа е, че не трябва да се мисли "тези 35 000м2 са твърде много и твърде голям риск". Винаги може да се раздели. Въпрос на execution. Има и опцията да се продаде изцяло. Дори и да се случи частична или цяла продажба и дори пазарът да е слаб, все си мисля че продажната цена ще е > тази която е реализирана и пак ще има печалба.

Също така ако стигнеш до Акт 14 със собствени средства не е зле. Финансиране след това не би трябвало да е много трудно. Особено за клас А имот, особено за фирма с добри приходи и печалби. И колко да са лихвите след това? Ако се вземе 40 млн лв кредит (може би е много) на 4% за 20 години, това са 240 000 лв на месец вноска или 120 000 Е. При наеми за офиси клас А по 10-12 Е на месец на м2 това са под 10000 - 12000 м2 отдадена площ (или ~ 30% от надземната сграда). Още малко ще трябва за да се плащат текущи разходи по поддръжка, данъци и тн.

Дори лихвите да станат 6-7% пак ни трябват под или около 40% отдадена площ за да се покриват разходите.

Разбира се, всеки иска да е над това защото все пак имаше dilution. Aко пазарът отиде в посока, че не можем да отдадем 30-40% от тази сграда, мисля че и вие и аз ще си имаме доста по-големи проблеми от цената на акцията на БРЕФ.

(Edit) За да носят и допълнителните 30-те млн набран капитал по 5-6 % дивидентна доходност на година, то това са още около 7000 м2 отдадени. Или още ~20%. Ta 50-60% отдадена клас А сграда не би трябвало да е чудо невиждано в който и да е пазар ако всичко се изпълни добре. Така и кредита ще се плаща и новия капитал ще носи доходност. Всичко над това (ха дано) ще отива за по-голям дивидент както по стария така и по новия капитал.

Цифрите са малко бакалски и ще се радвам на корекция ако бъркам някъде.

[Alonso]

Ако смяташ, че да се реализира сграда с 35 000 кв. м. надземно РЗП в момента в София е нисък риск, тогава явно имаме фундаментално разминаване в гледните точки. Ако задължително трябва да инвестирам в недвижими имоти бих купил дружество с отдадени сгради или да развива нещо по-скромно и то да не е голям процент от съществуващия портфейл.

Разбирам те. Няма фундаментално разминаване. Аз също искам това, което искаш и ти. Затова питах кое е това дружество, което има отдадени сгради и се развива по-скромно? И да не е в имоти пак става. Ако не е тайна разбира се....

[nobody]

....Въпроса е да гледаме положително не нещата. Да търсим високата доходност, съчетана с ниският риск. Та въпроса ми беше, къде да търся по-висока доходност и по-нисък риск според теб? В кеш или някой друг актив?

Ако смяташ, че да се реализира сграда с 35 000 кв. м. надземно РЗП в момента в София е нисък риск, тогава явно имаме фундаментално разминаване в гледните точки. Ако задължително трябва да инвестирам в недвижими имоти бих купил дружество с отдадени сгради или да развива нещо по-скромно и то да не е голям процент от съществуващия портфейл.

[Alonso]

Всеки си преценява, аз само излагам факти. Рискът е примерно, че сградата стига Акт14 със собствени средства, пазарът се забавя, банките не искат да финансират останалото и вложените 30 млн. лв. не носят някакво време приход. Така доходността за акционерите ще падне доста, защото този проект е много голям.

При всички положения, ако има забавяне, дори да се замрази много рано, пак ще удари доходността. Ако се завърши и остане незапълнена ще е пак зле, защото ще има лихви. На пазара има някои готови, хубави сгради, които се продават, и с тези пари можеше да се купи някоя.

Разбира се че е възможно. Така както е възможно, например да ме блъсне кола, докато отивам към работа. Всичко е възможно, както и обратното. Въпроса е да гледаме положително не нещата. Да търсим високата доходност, съчетана с ниският риск. Та въпроса ми беше, къде да търся по-висока доходност и по-нисък риск според теб? В кеш или някой друг актив?

[nobody]

ОК. Да продаваме значи? Като продадем, какво да правим с кеша? Да го стискаме ли или имаш по-добра идея? Къде няма опасност от прегряване? Какво значи прегряване? Ако приемем че пазара прегрее, това какво значи? Че всички офис сгради ще останат без наематели или само някои? Ако само някои от офис сградите останат без наематели. то БРЕФ от тези със или без наематели ще бъдат и защо?

Всеки си преценява, аз само излагам факти. Рискът е примерно, че сградата стига Акт14 със собствени средства, пазарът се забавя, банките не искат да финансират останалото и вложените 30 млн. лв. не носят някакво време приход. Така доходността за акционерите ще падне доста, защото този проект е много голям.

При всички положения, ако има забавяне, дори да се замрази много рано, пак ще удари доходността. Ако се завърши и остане незапълнена ще е пак зле, защото ще има лихви. На пазара има някои готови, хубави сгради, които се продават, и с тези пари можеше да се купи някоя.

[Alonso]

Тук, за който не следи офис пазара от близо, искам да отбележа, че сградите на БРЕФ и на Маркан са по 30 000 кв. м. отдаваема площ. Това е адски много - сграда 15 в Бизнес Парка е 20 000 кв.м., сградите на GTC до Бизнес Парка са по 15 000 кв.м., като втората е за втори етап. Тези са сравними с Telus Tower (City Tower) на пл. Македония, която стоя замразена доста време.

Маркан строят с пари на ПИБ за момента, поне това излиза като залози, но няма финансиране за цялата.

Има опасност от прегряване на пазара, а БРЕФ са адски назад с този проект. Рискът си е доста голям в тази фаза на пазара.

ОК. Да продаваме значи? Като продадем, какво да правим с кеша? Да го стискаме ли или имаш по-добра идея? Къде няма опасност от прегряване? Какво значи прегряване? Ако приемем че пазара прегрее, това какво значи? Че всички офис сгради ще останат без наематели или само някои? Ако само някои от офис сградите останат без наематели. то БРЕФ от тези със или без наематели ще бъдат и защо?

[nobody]

Тук, за който не следи офис пазара от близо, искам да отбележа, че сградите на БРЕФ и на Маркан са по 30 000 кв. м. отдаваема площ. Това е адски много - сграда 15 в Бизнес Парка е 20 000 кв.м., сградите на GTC до Бизнес Парка са по 15 000 кв.м., като втората е за втори етап. Тези са сравними с Telus Tower (City Tower) на пл. Македония, която стоя замразена доста време.

Маркан строят с пари на ПИБ за момента, поне това излиза като залози, но няма финансиране за цялата.

Има опасност от прегряване на пазара, а БРЕФ са адски назад с този проект. Рискът си е доста голям в тази фаза на пазара.

[tony1975]

Това за единия процент, има ли го черно на бяло някъде?

мисля в отчета бе подробно описано... Виж междинния доклад.

[mancev]

Най накрая. Приемам че таксата от днес е 1%, а от друга страна някои записали акции може като ги получат да продадат и да понатиснат цената...

Това за единия процент, има ли го черно на бяло някъде?