Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[top]

Много точно. Големия въпрос е защо мениджмънта не е знаел за тази промяна, защото той в края на януари беше предвидил провизии за нормален дивидент. Сигурен съм, че промяната е лобистка и обслужва нечии интереси и рано или късно това ще проличи. Сигурно закона ще се промени, но в тази политическа ситуация ще минат поне 2 години.

Мисля, че провизията за дивидента е направена преди промяната, т.е. консервативен подход от страна на мениджмънта, макар и в крайна сметка неточен.

[Yori]

Понеже си поиграх да напиша мнение в Коментарите под статията по темата за безобразната промяна, ще постна написаното от мен и тук:

Нека се изразя по-конкретно и с по-малък израз за чувства:

1.) Основния профил и цел на АДСИЦ и респективно на инвеститорите решаващи да инвестират в точно такъв тип компания е ГАРАНТИРАНОТО разпределение на 90 % от печалбата ! Това е същността на дружествота - разпределя формираната печалба от дейността си.

Има си ясно разписани правила от много години и извън цитирания пример от преди 10+ години, реално дружествата си работят добре и нормално! Едни работят без заемен капитал ("Адванс терафонд"), други ползват финансов ливъридж да увеличат доходността за акционерите ("Софарма имоти", "ФНИБ" и т.н.). И двата модела си фунционират без проблеми - дружествата си имат скъпоплатен мениджънт, който се избира от акционерите, включително да управлява професионално Финансите на компаниите и в частност ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ и ЛИКВИДНОСТТА !!!

НИЩО не налага такава промяна (още по-малко вкарана без предизвестие), която е СРЕЩУ всички финансови правила и постулати.

2.) Извън факта, че на практика няма причина да се променят "правилата на играта", е шокираща финансовата неграмотност на приелите закона, която се демонстрира !

Да третираш Паричнитя поток по изплащане на кредит, като "Разход" (?!?!), който да намалява печалбата за разпределние е просто... наистина не искам да се изразявам....

И респективно по 2-те точки, фактите са:
1.) Акционерите са ощетени, при това в някои случаи доста (!!!), без това да се налага - отново казвам извъб един частен случах от преди над 10 години, системата си работи без проблеми и НЯМА причини за промяна !
2.) Финансовата интерпретация на "Нетна печалба", "Парични потоци" и "Разходи" индикира тотално непознаване на Финансите и трябва да се сочи с пръст !!!

И в тази врзъка намирам презентираната версия в статията, че едва ли не всичко е ОК като неправилна ! Напротив - ТРЯБВА да се посочва, че "Царят е гол" и да се порови за причините за тази поправка, защото съм убеден, че причината за нея не е в цитирания прецедент преди повече от 10 години...."

========================================

P.S. Имам акции (то и затова съм бесен от това безобразие) и много се чудя на мнения изразени от колегите, че едва ли не не само лошо нямало, а било добре... За Бога - това е АДСИЦ и затова и вие и аз сме в него.... Ако ще се търси капитализиране на печалби, можем да си инвестираме и в други компании които си капитализират дейността....?

И накрая пак - Защо това третиране на Плащанията по кредити/облигации, като разход намаляващ печалбата за акцинеритем не се приложи и в ЗКПО и да намалява и формирата печалба за облагане с данък печалба....

Много точно. Големия въпрос е защо мениджмънта не е знаел за тази промяна, защото той в края на януари беше предвидил провизии за нормален дивидент. Сигурен съм, че промяната е лобистка и обслужва нечии интереси и рано или късно това ще проличи. Сигурно закона ще се промени, но в тази политическа ситуация ще минат поне 2 години.

[Грую Груев]

При мен основната причина да подкрепям тази промяна е, че очаквам инфлация в средносрочен план, която ще повиши лихвените проценти по кредитите. Или колкото по-бързо се неутрализират рисковете от кредитите - толкова по-добре! Вероятно ще има дивидент и за 2021 г., плащанията по главницата са с гратисен период до Март 2022 г. Очаквам и уебинар, и позицията на мениджмънта.

E, точно за лихвите ня,ма защо да се притесняваш, виж за меринджеите има за какво - да си оправдят заплатите. Лихвите ще останат ниски още дъъъълго време. А и лихвата тук определено никак не е лоша - поне това са успели да договорят, макар че можеше да е и по-ниска. Разходите са около 5 милиона на година, грубо сметки, така че дивидент на този етап - йок, макар че и за 2021 ще има дивидент, прав си, тогава разходите ще са само за лихвата, т.е. към 800 000 лева, все ще има към 5-6 стинки за дивидентче

[Грую Груев]

Ето затова харесвам тази акция и акционерите тук - отлични мнения на всички (без варненското топче, но той си знае и сам), без залитане по Най и т.н. Да, промяната е наистина кофти, но аз да питам - а къде бляха тукашните (и не само тукашните) скъпоплатени меринджеи, като тази поправка е качена за обсъждане, та не мрънкаха тогава, а реват сега. То всъщност те и не реват де, акционерите реват, на меринджеите не им пука, или поне аз не съм видял да им пука. Та да, очаква се дивидентът да падне, може би и с много, не съм си правил разчети да смятам, но от друга страна имате следното (само за Синерджи, другите работи са бонус, с който могат да се изплатят кредитите, да речем):
1. 8 етажа по 2750 кв. м и още 6 етажа по 1350 кв. м, т.е. над 50 000 кв. м офис площи. Дори на жилишни да ги обърнат, спокойно могат да им вземат по 1200 евро (доста консервативна цена, но нали е криза) - ето ти ги 120 милиона лева или дабъл на сегашната цена
2. Вече имат наематели (Бош - сериозна фирма) за 2 от големите етажи с договор за по 6 години, т.е. на кота незавършено строителство вече имат 17% запълняемост - като за сегашната криза не е зле
3. Държавата се ангажира да изгради инфраструктура за 5 милиона лева - ето ви картинка къде ще са улиците - не касаят на 100% брефчето, но ще улеснят доста достъпа. Брефчето е от другата страна на улицата, срещу пръста долу вдясно Това ще стане скоро, незнайно точно колко скоро, може би догодина

4. Пак държавата се ангажира да построи метро, като кинтата вече е почти осигурена и има направен план, което беше много важно. До 5 години метрото ще е готово със сигурност (ако не стане нещо хипер извънредно де, но едва ли). Като метростанцията ще е с директен достъп точно пред Синерджи-то - това ще качи цената на самата сграда с минимум 20-25%, когато метрото е готово
5. Самата сграда е почти готова за груб строеж -ето и малко снимки:



Ми както и да го гледаме, цената е ниска и спокойно може да расте, само ако може тъпите меринджеи да излязат с някаква позиция за дивидента и промените в закона, а не да ми дремят. Останалото акцията си го има - усшех на държащите тук и дано скоро се убедя да вляза и аз

[LEOPARD]

При мен основната причина да подкрепям тази промяна е, че очаквам инфлация в средносрочен план, която ще повиши лихвените проценти по кредитите. Или колкото по-бързо се неутрализират рисковете от кредитите - толкова по-добре! Вероятно ще има дивидент и за 2021 г., плащанията по главницата са с гратисен период до Март 2022 г. Очаквам и уебинар, и позицията на мениджмънта.

[tony1975]

При тези кУрифеи законодателството е такова...НЕнормално, лобистко, некомпетентно...мафиотско!!!

[Dr.Tren4eff]

Понеже си поиграх да напиша мнение в Коментарите под статията по темата за безобразната промяна, ще постна написаното от мен и тук:

Нека се изразя по-конкретно и с по-малък израз за чувства:

1.) Основния профил и цел на АДСИЦ и респективно на инвеститорите решаващи да инвестират в точно такъв тип компания е ГАРАНТИРАНОТО разпределение на 90 % от печалбата ! Това е същността на дружествота - разпределя формираната печалба от дейността си.

Има си ясно разписани правила от много години и извън цитирания пример от преди 10+ години, реално дружествата си работят добре и нормално! Едни работят без заемен капитал ("Адванс терафонд"), други ползват финансов ливъридж да увеличат доходността за акционерите ("Софарма имоти", "ФНИБ" и т.н.). И двата модела си фунционират без проблеми - дружествата си имат скъпоплатен мениджънт, който се избира от акционерите, включително да управлява професионално Финансите на компаниите и в частност ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ и ЛИКВИДНОСТТА !!!

НИЩО не налага такава промяна (още по-малко вкарана без предизвестие), която е СРЕЩУ всички финансови правила и постулати.

2.) Извън факта, че на практика няма причина да се променят "правилата на играта", е шокираща финансовата неграмотност на приелите закона, която се демонстрира !

Да третираш Паричнитя поток по изплащане на кредит, като "Разход" (?!?!), който да намалява печалбата за разпределние е просто... наистина не искам да се изразявам....

И респективно по 2-те точки, фактите са:
1.) Акционерите са ощетени, при това в някои случаи доста (!!!), без това да се налага - отново казвам извъб един частен случах от преди над 10 години, системата си работи без проблеми и НЯМА причини за промяна !
2.) Финансовата интерпретация на "Нетна печалба", "Парични потоци" и "Разходи" индикира тотално непознаване на Финансите и трябва да се сочи с пръст !!!

И в тази врзъка намирам презентираната версия в статията, че едва ли не всичко е ОК като неправилна ! Напротив - ТРЯБВА да се посочва, че "Царят е гол" и да се порови за причините за тази поправка, защото съм убеден, че причината за нея не е в цитирания прецедент преди повече от 10 години...."

========================================

P.S. Имам акции (то и затова съм бесен от това безобразие) и много се чудя на мнения изразени от колегите, че едва ли не не само лошо нямало, а било добре... За Бога - това е АДСИЦ и затова и вие и аз сме в него.... Ако ще се търси капитализиране на печалби, можем да си инвестираме и в други компании които си капитализират дейността....?

И накрая пак - Защо това третиране на Плащанията по кредити/облигации, като разход намаляващ печалбата за акцинеритем не се приложи и в ЗКПО и да намалява и формирата печалба за облагане с данък печалба....

БРЕФ е хубаво публично дружество, но мениджмънтът трябва да докаже, че няма да продава под пазарни нива нито един от имотите, и че може да завърши Синерджи тауър в срок и да го напълни с наематели. Само трите офис сгради с (Камбани+ Бизнес Парк+ Синерджи тауър) са с офис площ от над 70 000 м2 РЗП без парко-места и други в цената. Лисев купи работеща сграда с по-лоша локация от Синерджи тауър за 2000 евро м 2. (През 2019 г. е придобит инвестиционен имот от Браво Пропърти , а именно офис сграда с разгърната застроена площ (РЗП) от 14,479 кв. м. (Офис А) в гр. София. за 59,5 млн.лева). Ако оценим имотите на БРЕФ по тази цена, и добавим останлите имоти (като бриколажите) ми се появява някаква фамозна нетна стойност на активите от около 300 млн.лева при 34 млн.акции...Разбира се, мениджмънтът трябва да си свърши работата и да не подведе акционерите.... даже в Боровец продават в секвоята

[top]

Моите уважения Чичо.
Нима забравихте как старите акционери бяха прецакани?
Нека да напомня - намалиха акциите на 3 защото се наложи увеличение номиналната стойност на акция от 1 на 3 лева, новите акционери обаче влезнаха с левче номинал, но еднаква тежест на акциите си. Моля ако бъркам някой да ме поправи.

Аз като стар акционер си купих акции от тогавашната емисия и станах нов акционер, т.е. по твоите думи аз какъв съм сега стар или нов акционер?

[Van Basten]

Понеже си поиграх да напиша мнение в Коментарите под статията по темата за безобразната промяна, ще постна написаното от мен и тук:

Нека се изразя по-конкретно и с по-малък израз за чувства:

1.) Основния профил и цел на АДСИЦ и респективно на инвеститорите решаващи да инвестират в точно такъв тип компания е ГАРАНТИРАНОТО разпределение на 90 % от печалбата ! Това е същността на дружествота - разпределя формираната печалба от дейността си.

Има си ясно разписани правила от много години и извън цитирания пример от преди 10+ години, реално дружествата си работят добре и нормално! Едни работят без заемен капитал ("Адванс терафонд"), други ползват финансов ливъридж да увеличат доходността за акционерите ("Софарма имоти", "ФНИБ" и т.н.). И двата модела си фунционират без проблеми - дружествата си имат скъпоплатен мениджънт, който се избира от акционерите, включително да управлява професионално Финансите на компаниите и в частност ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ и ЛИКВИДНОСТТА !!!

НИЩО не налага такава промяна (още по-малко вкарана без предизвестие), която е СРЕЩУ всички финансови правила и постулати.

2.) Извън факта, че на практика няма причина да се променят "правилата на играта", е шокираща финансовата неграмотност на приелите закона, която се демонстрира !

Да третираш Паричнитя поток по изплащане на кредит, като "Разход" (?!?!), който да намалява печалбата за разпределние е просто... наистина не искам да се изразявам....

И респективно по 2-те точки, фактите са:
1.) Акционерите са ощетени, при това в някои случаи доста (!!!), без това да се налага - отново казвам извъб един частен случах от преди над 10 години, системата си работи без проблеми и НЯМА причини за промяна !
2.) Финансовата интерпретация на "Нетна печалба", "Парични потоци" и "Разходи" индикира тотално непознаване на Финансите и трябва да се сочи с пръст !!!

И в тази врзъка намирам презентираната версия в статията, че едва ли не всичко е ОК като неправилна ! Напротив - ТРЯБВА да се посочва, че "Царят е гол" и да се порови за причините за тази поправка, защото съм убеден, че причината за нея не е в цитирания прецедент преди повече от 10 години...."

========================================

P.S. Имам акции (то и затова съм бесен от това безобразие) и много се чудя на мнения изразени от колегите, че едва ли не не само лошо нямало, а било добре... За Бога - това е АДСИЦ и затова и вие и аз сме в него.... Ако ще се търси капитализиране на печалби, можем да си инвестираме и в други компании които си капитализират дейността....?

И накрая пак - Защо това третиране на Плащанията по кредити/облигации, като разход намаляващ печалбата за акцинеритем не се приложи и в ЗКПО и да намалява и формирата печалба за облагане с данък печалба....

[MrSi]

+1

А дали не е възможно да се направи ново увеличение на капитала, което да позволи предсрочно погасяване на част от главницата по кредита и съответно да намали тежестта на чл.29, ал.3, т.7 от ЗДСИЦДС? През 2018 г., когато бе направено последното увеличение казусът с настоящата промяна в закона въобще не е съществувал и затова не бе проблем да се мисли в посока банков кредит за довършване на сградата. Сега обаче ситуацията е коренно променена.

Моите уважения Чичо.
Нима забравихте как старите акционери бяха прецакани?
Нека да напомня - намалиха акциите на 3 защото се наложи увеличение номиналната стойност на акция от 1 на 3 лева, новите акционери обаче влезнаха с левче номинал, но еднаква тежест на акциите си. Моля ако бъркам някой да ме поправи.

[wild at heart]

Taka е
Аз отново да попитам - откъде сте сигурни, че дружеството ще бъде ликвидирано в края на 2029? В чл. 9 , който вече е променям два пъти, срокът е даден като 11.12.2029, но пък в чл. 10, където изрично са избороени нещата, които не могат да се пипат в дружството при никакви обстоятелства, срокът не е описан, ерго, може да се променя колкото пъти си поиска напред (или назад) във времето. Т.е. може да е 2035 или 2055, а може и 2025 - няма ограничения. За кворум се иска да присъстват половината акции (стандартно), а за вземане на решение за срока се изисква да има 75% от присъстващите акции, ерго, спокойно с едни 40% от всички акции може да мине (макс 75% в идеалния случай).

С което не казвам, че дружеството няма да бъде ликвидирано на 11.12.2029, а че това не е сигурно и може да се променя, при това сравнително лесно. така че умната, може и русата, както беше лафът, а защо не и двете. желая успех - една от любимите ми акции на БФБ, макар че никога не съм я имал в портфейла си.

От сегашна гледна точка ликвидацията е съблазнителна - както ти сам каза / цитирам по памет /, едва ли ще вземем по-малко от 3 лв. на акция, ако ликвидираме дружеството. През това време и някой лев дивидент ще влезе, а и в дългосрочен план цените на имотите обикновено се качват, така че тези 3 лв. са доста консервативна оценка за след 8 години. Ако обаче имаме късмета конюнктурата да се подобри през следващите години и мениджмънта да се справи добре и да напълни сградите с наематели, да продаде неоперативните активи и да погаси кредитите, аз лично бих преразгледал желанието си за ликвидация. Предполагам, че много други акционери също биха предпочели да взимат примерно по 30 стотинки дивидент годишно дългосрочно, вместо да разкешат на 3,50. Основното е как ще се справи мениджмънта с управлението на активите през следващите години. А увеличение на капитала с цел погасяване на кредити би било глупаво според мен при тези ниски лихви. Аз лично ще преглътна по-нисък дивидент, стига дружеството да се управлява адекватно.

[ivopashov]

Аз отново да попитам - откъде сте сигурни, че дружеството ще бъде ликвидирано в края на 2029?

Сигурните неща предполагам знаеш са 2 и сред тях не е, че БРЕФ ще се ликвидира в 2029. Такова е намерението, но дотам. Хубавото е, че няма мажоритар и все пак мнозинството ще реши кое е най-добре.

[Грую Груев]

Ами вероятно неслучайно акция, хартия, компания са все женски род - хората ценят различни неща - един държи да е дашна, друг залага на количествено-качествените натрупвания(на точните места), трети е само воайор. Само времето ще покаже дали жабата ще еволюира до принцеса
Успех!

Taka е
Аз отново да попитам - откъде сте сигурни, че дружеството ще бъде ликвидирано в края на 2029? В чл. 9 , който вече е променям два пъти, срокът е даден като 11.12.2029, но пък в чл. 10, където изрично са избороени нещата, които не могат да се пипат в дружството при никакви обстоятелства, срокът не е описан, ерго, може да се променя колкото пъти си поиска напред (или назад) във времето. Т.е. може да е 2035 или 2055, а може и 2025 - няма ограничения. За кворум се иска да присъстват половината акции (стандартно), а за вземане на решение за срока се изисква да има 75% от присъстващите акции, ерго, спокойно с едни 40% от всички акции може да мине (макс 75% в идеалния случай).

С което не казвам, че дружеството няма да бъде ликвидирано на 11.12.2029, а че това не е сигурно и може да се променя, при това сравнително лесно. така че умната, може и русата, както беше лафът, а защо не и двете. желая успех - една от любимите ми акции на БФБ, макар че никога не съм я имал в портфейла си.

[VBT]

По-малък дивидент, за мен по-скоро, при равни условия означава, по-малко лихви и по-добра финасова стабилност.

Дружеството е до 2029-та. Хипотетично ако няма въобще дивиденти мен пак ме устройва, тъй като счетоводната ще расте с капитализираните дивиденти и отделно печалбата ще се качи още заради по-малкото лихви.

Имам купих и аз днес!
Не е препоръка за търговия

[1984]

Отделно тези лафчета за дивидента, дето не са готини.

Ами вероятно неслучайно акция, хартия, компания са все женски род - хората ценят различни неща - един държи да е дашна, друг залага на количествено-качествените натрупвания(на точните места), трети е само воайор. Само времето ще покаже дали жабата ще еволюира до принцеса
Успех!