Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Black and white cat-foot]

5% на 1 милка са 50 000 лева или 4 000 на месец - силно ме съмнява да успея да намеря наематели на тази цена. Това е огромният проблем на резиденшъл пропъртис в България - максът им е 2-2.5% доходност, колкото на добър депозит. Да не съм голословен - на женицата до нас предложих 150 000 евро за една боксониерка (трябваше ми, за да си разширя един апартамент), от която тя взема 550 лева наем (питах наемателя, понеже съм домоуправител за периода, че се въртим). изрично ѝ направих сметката - вземаш 3300 евро, като му махнеш данъците и 10% данък стават 3000 евро чисти, т.е. 2% чиста доходност, ако нямаш нито един ремонт и ти е пълен през цялото време - толкова ще ѝ дадат няколко банки за дългосрочен депозит. Познай от три пъти дали не ми се изсмя.

та различни вселени са резиденшъл и офис пропъртис - доходност от резиденшъл наеми няма. т.е. премебрежимо малка е. там всички 'играчи" са за капиталовата печалба, щото "ни вода ти иска, ни хляб, ше си го държа"

Не е вярно, последният купен е пресен и го давам на 4.6%, е в темата за имотите един се хвалеше сега как дава на 6% в друг квартал. Тоя за 550 що за боклук е? Брат ми допреди 2г беше под наем в Люлин 7, 750 за двустаен. Никакви ремонти не правеше хазяина им. И данъкът е 9%, имаш 1% от държавата за ремонти хаха. Иначе наште са такива предприемачи че имат кола и имат гараж. Дават гаража на 360, държат колата на паркинг за 180. Едни 180лв арбитраж

[Грую Груев]

Ъхъ, ок като не те кефи Люлин, може да вземем за пример твоя нов апартамент в Гео Милев. Каза седемцифрена сума, нали? Айде да кажем, че е милионче. Създаваме Грую АДСИЦ, ти правиш апорт, подписваш договор за наем на 5%, да кажем Доверие и някакви други дават парички с ИПО и стигаме 1.5 милиона. LTV 50%, 3 милиончета имаш сега, купуваш още два такива, даваш ги на 5%. Това са 150к наем, вадим 45к за лихви и Грую АДСИЦ остават 105к преди поддръжка, счетоводни услуги и разбира се, няколко хиляди за обслужващото дружество, защото да даваш 3 апартамента под наем е трудна работа, особено като ти живееш с родата в единия. Да кажем, че отиват 20к за Грую обслужване ООД, още 20к за други неща и оставаш с 65к. Акциите на номинал са 1.5 милиончета, това е 4.3% дивидентна доходност. Тея 65к да ги дадем всички за дивидент и да не пипаме дълга, ти лично прибираш 43к което почти ти покрива наема на първия апартамент, пък и обслужваш та даже пестиш данъци. Хем биеш БРЕФ като дивидентна доходност, хем някакви спекуланти завъждаш като Батя да ти създават ликвидност за имотите. И някакви инвеститори в форума те славят като добър мажо.

5% на 1 милка са 50 000 лева или 4 000 на месец - силно ме съмнява да успея да намеря наематели на тази цена. Това е огромният проблем на резиденшъл пропъртис в България - максът им е 2-2.5% доходност, колкото на добър депозит. Да не съм голословен - на женицата до нас предложих 150 000 евро за една боксониерка (трябваше ми, за да си разширя един апартамент), от която тя взема 550 лева наем (питах наемателя, понеже съм домоуправител за периода, че се въртим). изрично ѝ направих сметката - вземаш 3300 евро, като му махнеш данъците и 10% данък стават 3000 евро чисти, т.е. 2% чиста доходност, ако нямаш нито един ремонт и ти е пълен през цялото време - толкова ще ѝ дадат няколко банки за дългосрочен депозит. Познай от три пъти дали не ми се изсмя.

та различни вселени са резиденшъл и офис пропъртис - доходност от резиденшъл наеми няма. т.е. премебрежимо малка е. там всички 'играчи" са за капиталовата печалба, щото "ни вода ти иска, ни хляб, ше си го държа"

[Black and white cat-foot]

Ливъриджът е важен и заради него се пропуснаха няколко дивидента и цената буксуваше в ниското, но пък се построи Синерджи и скоро ще берем мед от нея - така е. Има различни закони, а тук го промениха през 2021, иначе трябваше да се правят постоянни увеличения на капитала, за да се изплаща екселска печалба - дълга тема е, спорили сме с колегите преди година май беше, може да си прочетеш назад - всеки си има мнение

Ъхъ, ок като не те кефи Люлин, може да вземем за пример твоя нов апартамент в Гео Милев. Каза седемцифрена сума, нали? Айде да кажем, че е милионче. Създаваме Грую АДСИЦ, ти правиш апорт, подписваш договор за наем на 5%, да кажем Доверие и някакви други дават парички с ИПО и стигаме 1.5 милиона. LTV 50%, 3 милиончета имаш сега, купуваш още два такива, даваш ги на 5%. Това са 150к наем, вадим 45к за лихви и Грую АДСИЦ остават 105к преди поддръжка, счетоводни услуги и разбира се, няколко хиляди за обслужващото дружество, защото да даваш 3 апартамента под наем е трудна работа, особено като ти живееш с родата в единия. Да кажем, че отиват 20к за Грую обслужване ООД, още 20к за други неща и оставаш с 65к. Акциите на номинал са 1.5 милиончета, това е 4.3% дивидентна доходност. Тея 65к да ги дадем всички за дивидент и да не пипаме дълга, ти лично прибираш 43к което почти ти покрива наема на първия апартамент, пък и обслужваш та даже пестиш данъци. Хем биеш БРЕФ като дивидентна доходност, хем някакви спекуланти завъждаш като Батя да ти създават ликвидност за имотите. И някакви инвеститори в форума те славят като добър мажо.

[Грую Груев]

Как да ти обясня, без ливъридж е зле. Е виж Аеркапа ми как правят по 12% набухани с дълг

Ливъриджът е важен и заради него се пропуснаха няколко дивидента и цената буксуваше в ниското, но пък се построи Синерджи и скоро ще берем мед от нея - така е. Има различни закони, а тук го промениха през 2021, иначе трябваше да се правят постоянни увеличения на капитала, за да се изплаща екселска печалба - дълга тема е, спорили сме с колегите преди година май беше, може да си прочетеш назад - всеки си има мнение

[Black and white cat-foot]

не си запознат панда - заради закончето е така, промениха го през 2021, което ми даде възможност да вляза с първите бройки на цени под 1,80. Като се разкара кредитът (те са два де, но единият така или иначе приключва тази година), ще видиш и реалната цена на имотите и дивидентите. Споко, тук тези, дето бързат, са единици, масата си чакаме ликвидацията, а ако стане и по-рано - берекет версин, на майчин език

Как да ти обясня, без ливъридж е зле. Е виж Аеркапа ми как правят по 12% набухани с дълг

[Black and white cat-foot]

епа с такива съкварталци като теб и пандата Нали знаеш що е създаден Люлин - за да се види, че и на Запад може да се живее зле

Панда, като се изплати кредитчето (тази година най-вероятно) и се напълни всичко (отново в рамките на година най-вероятно), тук сметките на коленце (че не ползваме салфетки) сочат към 20 милиона лева приходи, което идва към 40 стинки дивидент при сегашните наемни нива. Колко ще е цената на акцията - ще видим. Цените на имотяту ни като активи също са доста надолу като балансова оценка, спрямо реалиите на пазара, но това ще се покаже при продажбата на активите. Въобще, бъдещето тук е ясно и предначертано, без излишни изненади

Бъдещето е толкова ясно, че трябваше да ликвидира уж още през 2019, сега тука някакви хора се надяват изобщо да не ликвидира.

[Грую Груев]

20 милиона приходи, от тях колко цоца мениджмънта? И много ясно, че пазара няма да ви дава пазарна на имотите като в момента докарвате 2.7% спрямо капитализацията. На запад Мерлина е повече само с 20% дисконт. Такса лош мениджмънт

не си запознат панда - заради закончето е така, промениха го през 2021, което ми даде възможност да вляза с първите бройки на цени под 1,80. Като се разкара кредитът (те са два де, но единият така или иначе приключва тази година), ще видиш и реалната цена на имотите и дивидентите. Споко, тук тези, дето бързат, са единици, масата си чакаме ликвидацията, а ако стане и по-рано - берекет версин, на майчин език

[Black and white cat-foot]

епа с такива съкварталци като теб и пандата Нали знаеш що е създаден Люлин - за да се види, че и на Запад може да се живее зле

Панда, като се изплати кредитчето (тази година най-вероятно) и се напълни всичко (отново в рамките на година най-вероятно), тук сметките на коленце (че не ползваме салфетки) сочат към 20 милиона лева приходи, което идва към 40 стинки дивидент при сегашните наемни нива. Колко ще е цената на акцията - ще видим. Цените на имотяту ни като активи също са доста надолу като балансова оценка, спрямо реалиите на пазара, но това ще се покаже при продажбата на активите. Въобще, бъдещето тук е ясно и предначертано, без излишни изненади

20 милиона приходи, от тях колко цоца мениджмънта? И много ясно, че пазара няма да ви дава пазарна на имотите като в момента докарвате 2.7% спрямо капитализацията. На запад Мерлина е повече само с 20% дисконт. Такса лош мениджмънт

[Black and white cat-foot]

И трябва да намериш институционален инвеститор, който да подкрепи горния бизнес план.

Няколко хиляди ли? Доверие купуват всякакви избушеняци, споко. Виж акционерите на окрадените АДСИЦ и ще намериш и другите ПФ. Дори не трябва да разкешвам, правя апортна вноска моите апартаменти, така тъкмо ще знаеш, че купуваш качество с готови наематели. Аз така ставам мажо, ама от добрите, само 6к прибирам за да не върша нищо цяла година и по-голям дивидент ще ти давам от БРЕФ. Ще пестя и от данъци, че сега давам 9%. Даже няма да ти взимам парички, че седя в борда като останалите АДСИЦ. Ще сложим заплата един лев и после ще ви казвам как късам от залъка си за вас акционерите за да бия по доходност онея АДСИЦ в Софикса.

[Грую Груев]

Настрана от личните ежби и меренето на п... площ (разгърната), ефектът от дискусиите в тази тема е окончателното влошаване на реномето на жк Люлин. СъсипАхте го клетия квартал

епа с такива съкварталци като теб и пандата Нали знаеш що е създаден Люлин - за да се види, че и на Запад може да се живее зле

Панда, като се изплати кредитчето (тази година най-вероятно) и се напълни всичко (отново в рамките на година най-вероятно), тук сметките на коленце (че не ползваме салфетки) сочат към 20 милиона лева приходи, което идва към 40 стинки дивидент при сегашните наемни нива. Колко ще е цената на акцията - ще видим. Цените на имотяту ни като активи също са доста надолу като балансова оценка, спрямо реалиите на пазара, но това ще се покаже при продажбата на активите. Въобще, бъдещето тук е ясно и предначертано, без излишни изненади

[unsworth]

Настрана от личните ежби и меренето на п... площ (разгърната), ефектът от дискусиите в тази тема е окончателното влошаване на реномето на жк Люлин. СъсипАхте го клетия квартал

[B.Graham]

Нали току що казах, че някой се е сетил още преди над 15г? Мисля, че имаха няколко апартамента в Студентски, разрови се из малките АДСИЦ, сигурно можеш да намериш името. Не съм казал, че целя двустайни в Люлин, но ок за the thought experiment да направим малко napkin math, пак ще ти бия бг адсиците.

Събираш 500к, увеличението май трябваше да е мин на 650к, да извадим едни 50к за проспекти и други разходи, оставаш с 600к. Да сложим LTV на 50% като нормален западен REIT, значи разполагаме с около 1.2 милиона, това са 613к евраки. Люлин трудно ще намериш обзаведен двустаен без нужда от ремонт извън петицата за по-малко от 2к евраки на метър, но да кажем че сме кадърни и търпеливи и намерим няколко. 120к на парче? На този долу трябва му се оправи терасата де, но нали сме търпеливи и кадърни, ще намерим.

https://www.imot.bg/obiava-1b1750150...ofiya-lyulin-2

Да кажем купуваме 5 такива, това са ти около 600к евраки и малко кеш в резерв, 2к евраки на месец наем, 24к евраки на година. Ако заемния ти капитал е на 3%, малко над 9к евраки вадим, остават 15к. Обслужващото дружество, демек аз, прибирам 0.5% от пазарната цена на имотите защото да кажем съм пич, което е 3к. Остават ти 12к. Ако акциите се търгуват на номинал, 332к евраки капитализация, 3.6% yield което ще падне малко заради счетоводство и тн малки други разходи, Брефчето е 2%. Брефчето като махнеш преоценките за 2024, печалбата им е нещо от сорта на 2.7% от капитализацията, ама са се набили в офиси вместо поскъпващите панелки.

https://fakti.bg/imoti/987550-poskap...ata-prodaljava

С близо 20% по-скъпо се купуват жилищата в София към момента спрямо началото на 2025 г. Със същите темпове се увеличават и цените във Варна – 18%. Пловдив отчита поскъпване от 15%, а в Бургас то е най-слабо – 12%, сочат данните на аг. „Имотека“.

Ок, ще кажеш крушки, ремонти и тн, бойлери. Ми пич, в Люлин имаме ТЕЦ, бойлер нямам в нито един от апартаментите. Крушки и други малки неща като смяна на смесител и тн си ги поема наемателя, има го в договора. Нещо по-голямо си е от мен, ама за 4г най-стария се е случвало само пералнята да се повреди, казах им да си изберат и купят нова, 600лв. Смених и всички водоримери с дистанционни, не помня вече колко струваше, но да кажем че в това жилище е отишла към хиледарка за тези години. Последно като влизах, апартаментът си е същия, няма нещо супер износено или за смяна. И никаква инвестиция на време, защото делегирам на наемателя, хем те доволни че не им се бъркам в избора на пералня. Да кажеш ок късмет било, ама в моя си апартамент правих ремонт 2020г, оттогава иронично само пералня е трябвало да сменям ама това е защото бях тъп и взех пералня и сушилня в едно, без да ползвам сушилнята. Една фирма ми даде 100лв за частите, купих си намалена по-яка пералня за хиледарка сега, дрехите излизат почти сухи.

Екзит стратегия - цоцаш комисионните или крадеш, това го направиха едни 90% от АДСИЦ в бг. Управляваш некадърно, но вятърът духа в правилната посока, това описва трите популярни АДСИЦ на БФБ, yield ти е смешен в сравнение със запада. Соу ако поема по път номер 2, пазарът след 2-3г ще ми даде премия от да кажем 20% от цената на листване само защото не крада както тука хвалите всяка компания, която не е мега зле. За справка, виж Агрия коментарите като нямаха дивидент още колко са злобни, пуснаха няколко стотинки въпреки че лъжат за завода за олио и воала, инвеститорите се радват като малки деца.

Та да, не че никой не се е сетил. Никой морален и кадърен не се е сетил. Защото почти всички мажовци на БФБ и особено тези от АДСИЦ само се чудят как да те ошушкат. То и затова почти никой не остана на нашата борса.

И трябва да намериш институционален инвеститор, който да подкрепи горния бизнес план.

[Black and white cat-foot]

Еха, невроятно, как никой не се сетил по-рано!!!

Значи...

събираме 500 к, купуваме два двустайни в Люлин, после героично прибираме наеми по 400 евро на месец, и за да държим разходите ниски – управителят (Пандата) лично ще ходи да сменя крушките, да чисти прозорците и да оправя бойлерите.

Ей така се става милиардер... с парцал в едната ръка и отчета за дивидента в другата!

Нали току що казах, че някой се е сетил още преди над 15г? Мисля, че имаха няколко апартамента в Студентски, разрови се из малките АДСИЦ, сигурно можеш да намериш името. Не съм казал, че целя двустайни в Люлин, но ок за the thought experiment да направим малко napkin math, пак ще ти бия бг адсиците.

Събираш 500к, увеличението май трябваше да е мин на 650к, да извадим едни 50к за проспекти и други разходи, оставаш с 600к. Да сложим LTV на 50% като нормален западен REIT, значи разполагаме с около 1.2 милиона, това са 613к евраки. Люлин трудно ще намериш обзаведен двустаен без нужда от ремонт извън петицата за по-малко от 2к евраки на метър, но да кажем че сме кадърни и търпеливи и намерим няколко. 120к на парче? На този долу трябва му се оправи терасата де, но нали сме търпеливи и кадърни, ще намерим.

https://www.imot.bg/obiava-1b1750150...ofiya-lyulin-2

Да кажем купуваме 5 такива, това са ти около 600к евраки и малко кеш в резерв, 2к евраки на месец наем, 24к евраки на година. Ако заемния ти капитал е на 3%, малко над 9к евраки вадим, остават 15к. Обслужващото дружество, демек аз, прибирам 0.5% от пазарната цена на имотите защото да кажем съм пич, което е 3к. Остават ти 12к. Ако акциите се търгуват на номинал, 332к евраки капитализация, 3.6% yield което ще падне малко заради счетоводство и тн малки други разходи, Брефчето е 2%. Брефчето като махнеш преоценките за 2024, печалбата им е нещо от сорта на 2.7% от капитализацията, ама са се набили в офиси вместо поскъпващите панелки.

https://fakti.bg/imoti/987550-poskap...ata-prodaljava

С близо 20% по-скъпо се купуват жилищата в София към момента спрямо началото на 2025 г. Със същите темпове се увеличават и цените във Варна – 18%. Пловдив отчита поскъпване от 15%, а в Бургас то е най-слабо – 12%, сочат данните на аг. „Имотека“.

Ок, ще кажеш крушки, ремонти и тн, бойлери. Ми пич, в Люлин имаме ТЕЦ, бойлер нямам в нито един от апартаментите. Крушки и други малки неща като смяна на смесител и тн си ги поема наемателя, има го в договора. Нещо по-голямо си е от мен, ама за 4г най-стария се е случвало само пералнята да се повреди, казах им да си изберат и купят нова, 600лв. Смених и всички водоримери с дистанционни, не помня вече колко струваше, но да кажем че в това жилище е отишла към хиледарка за тези години. Последно като влизах, апартаментът си е същия, няма нещо супер износено или за смяна. И никаква инвестиция на време, защото делегирам на наемателя, хем те доволни че не им се бъркам в избора на пералня. Да кажеш ок късмет било, ама в моя си апартамент правих ремонт 2020г, оттогава иронично само пералня е трябвало да сменям ама това е защото бях тъп и взех пералня и сушилня в едно, без да ползвам сушилнята. Една фирма ми даде 100лв за частите, купих си намалена по-яка пералня за хиледарка сега, дрехите излизат почти сухи.

Екзит стратегия - цоцаш комисионните или крадеш, това го направиха едни 90% от АДСИЦ в бг. Управляваш некадърно, но вятърът духа в правилната посока, това описва трите популярни АДСИЦ на БФБ, yield ти е смешен в сравнение със запада. Соу ако поема по път номер 2, пазарът след 2-3г ще ми даде премия от да кажем 20% от цената на листване само защото не крада както тука хвалите всяка компания, която не е мега зле. За справка, виж Агрия коментарите като нямаха дивидент още колко са злобни, пуснаха няколко стотинки въпреки че лъжат за завода за олио и воала, инвеститорите се радват като малки деца.

Та да, не че никой не се е сетил. Никой морален и кадърен не се е сетил. Защото почти всички мажовци на БФБ и особено тези от АДСИЦ само се чудят как да те ошушкат. То и затова почти никой не остана на нашата борса.

[Синай]

Мани това, АДСИЦ искаш ли да правим? Имаше един навремето не му помня името, бяха набрали супер малко пари и купили няколко апартамента в София. Не се изисква много, 500к капитал, вдигаш на 650к и си готов. 650к взимаш едни заеми като БРЕФ-а на под 3%, целищ 5-6% наем и мин 50% гиъринг, 1% за тебе щото е трудно да стоиш и да прибираш наеми и воала - биеш като yield всеки АДСИЦ на БФБ.

Еха, невроятно, как никой не се сетил по-рано!!!

Значи...

събираме 500 к, купуваме два двустайни в Люлин, после героично прибираме наеми по 400 евро на месец, и за да държим разходите ниски – управителят (Пандата) лично ще ходи да сменя крушките, да чисти прозорците и да оправя бойлерите.

Ей така се става милиардер... с парцал в едната ръка и отчета за дивидента в другата!

[Black and white cat-foot]

Най-накрая се сетиха за най-поскъпналото дружество в последната 1 година. представяш ли си тук да беше яхтата да припомпва или човекът с маркетинга от астропрогнозите И още ще има, немъ им се верва - днес пак ол тайм хай, макар и с никакви бройки, смао за спорта - да пускат дивидента и да не се моткат, за да хванем момента

Мани това, АДСИЦ искаш ли да правим? Имаше един навремето не му помня името, бяха набрали супер малко пари и купили няколко апартамента в София. Не се изисква много, 500к капитал, вдигаш на 650к и си готов. 650к взимаш едни заеми като БРЕФ-а на под 3%, целищ 5-6% наем и мин 50% гиъринг, 1% за тебе щото е трудно да стоиш и да прибираш наеми и воала - биеш като yield всеки АДСИЦ на БФБ.