Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[pesimist4o na kvadrat]

Отново ще те попитам, ти четеш ли се изобщо какво пишеш ? София, не е Киев ,а стане ли нещо тук ще стане навсякъде в Европа и щатите ! Да спрем да живеем ли докато лудия се наиграе ? Къщата в която живея след 6 г. ще стане на 100 г. и е изкарала вече една Световна Война, пък аз не мисля да я сменям с ново строителство което и имам и мога да си купя / това по повод мнението на Песи /

Дури, в къщата ти живеете ти и сестра ти ако не се лъжа и със сигурност сте я ремонтирали до тухла , поддържате я постоянно и т.н. Едва ли е 8 етажа или 6 етажа с течащ покрив и 20 собственика. Виж пак поста на Терзиев за жилището на баща му на Попа.
Т.е. твоето е изключение изцяло за собствена сметка / платена от теб/ . При старите многофамилни сгради нещата са различни. Но това не променя и някои други факти - старото не е пригодено и с екстрите на новото - теб не те дразни, но някои от нас да , имаш ново но на друго място/друг имот, за да бутнеш построиш къщата наново ще ти трябва 7-цифрена сума....

[anonymous1834]

Джони, аз не разбрах, каква точно ти е позицията и какво ни съветваш. Да не купуваме, да продаваме и къде да си сложим хартийките? Не се занимавам с акции, нямам нито времето, нито пък риска е оправдан. В други държави не искам да купувам, че данъците са мега високи и поддръжката също, а да си търся наематели от 2000 километра не ми се струва забавно. Злато не ме кефи да го закопам в двора. Та каква точно е алтернативата казваш?

Никого нищо не съветвам. Всеки има глава на раменете си. А позицията ми е:

1) Максимум един имот, съответстващ на личните жилищни нужди, възможно най-добра локация. Ако такъв имот не е закупен досега и не се разполага със 100% от сумата за покупка, живеене под наем и изчакване няколко години. Свободните средства се инвестират според точка 3, докато капиталът достигне до ниво, даващо възможност да се купи търсеният имот без кредитиране
2) Продажба на всички имоти, които не се ползват за лични нужди и инвестиране на средствата според точка 3
3) Останалите средства - бизнес или широка пасивна диверсификация в акции, ценни книжа и метали, напр. комбинация от MSCI ACWI, Small Caps, Emerging Markets, Злато
4) Ликвидност от няколко месечни дохода в кеш за покриване на шокови лични нужди
5) Хората с ипотека, които имат все още висок остатъчен дълг - да проверят възможността да продадат имота и да ликвидират ипотеката при сегашната изгодна пазарна ситуация и възможна печалба, съответно да минат към сценарии 1/3.

Горното гарантира достатъчна ликвидност и едни 5%-10% доходност, които ако не друго, поне да пазят от инфлацията. Всичко останало е надлъгване и базира на предположения, не на истини.

[Dury]

Пази боже да не става нищо

Е, тук ти сложих +
Пази ,Боже !

[nkavrakov1982]

Отново ще те попитам, ти четеш ли се изобщо какво пишеш ? София, не е Киев ,а стане ли нещо тук ще стане навсякъде в Европа и щатите ! Да спрем да живеем ли докато лудия се наиграе ? Къщата в която живея след 6 г. ще стане на 100 г. и е изкарала вече една Световна Война, пък аз не мисля да я сменям с ново строителство което и имам и мога да си купя / това по повод мнението на Песи /

Пази боже да не става нищо

[Dury]

Той вече е фалирал защото е набил всичко в имоти и то само в България .
От ден на ден се вдига риска за война ,и ако стане нещо заминава ,иначе да беше купил нещо и навън да диверсифицира ,но от тънки сметки утре нищо няма да му остане ,недай си боже .
А,иначе има и пари и възможности да е купил имоти и в по-стабилни държави от България .

Отново ще те попитам, ти четеш ли се изобщо какво пишеш ? София, не е Киев ,а стане ли нещо тук ще стане навсякъде в Европа и щатите ! Да спрем да живеем ли докато лудия се наиграе ? Къщата в която живея след 6 г. ще стане на 100 г. и е изкарала вече една Световна Война, пък аз не мисля да я сменям с ново строителство което и имам и мога да си купя / това по повод мнението на Песи /

[pesimist4o na kvadrat]

Съгласен съм, но сам знаеш, че сграда с 20 собственика няма как да се бутне, освен ако не ги изтрепеш преди това, заедно с наслендиците им. На всекиго имотът е имането (или поне той си мисли така). Съответно тези имоти, добри или лоши, ще представляват пазарната наличност и ще формират цените. Така че себестойността на новото няма да има никакво влияние върху средната цена - влияние ще има демографията. Лоша демография, лоша средна цена - при висока себестойност не се строи повече ново.

Поради липсата на съгласие на старите собственици за нов строеж се строи на нови места и нови имоти. А старите просто ще си паднат от самосебе си в даден момент. Наличието им няма да ги направи по-добри за обитаване.

[pesimist4o na kvadrat]

Джони, аз не разбрах, каква точно ти е позицията и какво ни съветваш. Да не купувваме, да продааме и къде да си сложим хартийките? Не се занимавам с акции, нямам нито времето, нито пък риска е оправдан. В други дъжави не искам да купувам, че данъците са мега високи и поддръжката, а да си търся наематели от 2000 километра не ми се струва забавно. Злато не ме кефи да го закопам в двора. Та какво точно е алтернативата казваш?

Нямат отговор на този въпрос. Макс да ти кажат ЕТФ-и със съответните рискове , но си представи как влагаш милион в ЕТФ и някой от посредниците се гътне / в КФН имаш гарантирани 20 или 40К по спомен/ или пък е търгувал с теб за собствена сметка / да не изброявам всички възможни варианти/. То и банката може да се гътне която обслужва посредника. Безброй РЕАЛНИ рискове / мерени в проценти, а не в промили/ , а става въпрос за десетилетия....
Или пък ще ти препоръчат ДЦК, които са гарантирано ЗАГУБА дългосрочно.
Джони иска никой да не купува, за да паднат цените и той да купи на промо :-)

[anonymous1834]

Не си го представям както си го описал.
Може да не се строи повече ново на нови места. Просто трябва 1% от старото всяка година да се бута и строи наново.
И това ново построено на старото ще струва колкото строителната себестойност с бутането в Радомир и до по 5 във Вазов.
Който иска може да си живее/купува/продава в останалите 99% стари жилища тънко.

Съгласен съм, но сам знаеш, че сграда с 20 собственика няма как да се бутне, освен ако не ги изтрепеш преди това, заедно с наслендиците им. На всекиго имотът е имането (или поне той си мисли така). Съответно тези имоти, добри или лоши, ще представляват пазарната наличност и ще формират цените. Така че себестойността на новото няма да има никакво влияние върху средната цена - влияние ще има демографията. Лоша демография, лоша средна цена - при висока себестойност не се строи повече ново.

[pepe1234]

Джони, аз не разбрах, каква точно ти е позицията и какво ни съветваш. Да не купуваме, да продаваме и къде да си сложим хартийките? Не се занимавам с акции, нямам нито времето, нито пък риска е оправдан. В други държави не искам да купувам, че данъците са мега високи и поддръжката също, а да си търся наематели от 2000 километра не ми се струва забавно. Злато не ме кефи да го закопам в двора. Та каква точно е алтернативата казваш?

[pesimist4o na kvadrat]

ПС: Осъзнаваш ли, че след 20 години купеното 2017 ще е точно толкова ново, колкото и това от 70те? Тогава значение ще има здравината на сградата, не дали е строена преди 20 или 50 години и не дали общите части са с плочки или с мозайка. Спрямо сградите, строени 70те твоите сгради нямат шанс. За да постигаш търсения ефект, трябва да подменяш жилищния си фонд всеки 10 години. Ще успяваш ли?

Разбира се всяко ново става старо в даден момент. Имам жилище в сграда на 15 години и изглежда все още перфектно като общи части, но няма да е винаги така разбира се. Изглежда НЕСРАВНИМО по-добре от която и да е стара сграда макар и да не е лукс. Например безшумен хидравличен асансьор , перфектни общи части и фасада / все още/, паркоместа, гаражи да не повтарям всичко.
Разбира се след 100 години ще трябва да се бутне и построи наново, затова и имам идеални части от парцела.

[pesimist4o na kvadrat]

Как си представяш - цяла София се набутала в новото и плаща по 5000 Евро за да живее там, а всичкото старо стои пусто и не се продава. Такъв сценарии няма. Просто ще спре новото строителство (което ще е добре за града) и ще се стигне до баланс търсене-предлагане. Съответно и до средна пазарна цена. Сградите в добро състояние ще са над средната, тези в лошо под нея. Но никой няма да плати цена 5 пъти над средната само защото на бай Иван му струва толкова, за да построи ново. Това не са краставици, при които цената зависи от себестойността на новата реколта.

Отново подчертавам, а ти отричай колкото си искаш: Демографията е единственият фундаментален фактор, формиращ цената на жилищата. При лоша демография и висока себестойност производството на ново се свива и изчезва. Лихвите са само с временен ефект - понякога действат положително, понякога отрицателно. Средностатистически обаче всичко зависи пак и пак от демографията - нуждата и търсенето на жилищна площ. След 20 години няма да има никакво значение какви са били лихвите днес и на колко бай Гошо е купил. Значение ще имат дългосрочните парични потоци, които инвестицията генерира.

Не си го представям както си го описал.
Може да не се строи повече ново на нови места. Просто трябва 1% от старото всяка година да се бута и строи наново.
И това ново построено на старото ще струва колкото строителната себестойност с бутането в Радомир и до по 5 във Вазов.
Който иска може да си живее/купува/продава в останалите 99% стари жилища тънко.

[anonymous1834]

Моят приятел строи само при продадени над 50% на тъмно зелено. Освен за големите проекти но и там има проучване никой малък не почва да строи без да има гарантирани продажби в достатъчна степен.
По твоята логика ако приемем , че вече са построени необходимият брой жилища в София за близките 100 години / населението ще бъде плюс минус 20% от сега в този период/ не трябва да се строи повече и да се ползва само старото. Е да ама старото в даден момент не става за обитаване и никой не иска да го ползва. Нали не мислиш , че някой строител ще строи на загуба за да може да живееш в ново ?

Как си представяш - цяла София се набутала в новото и плаща по 5000 Евро за да живее там, а всичкото старо стои пусто и не се продава. Такъв сценарии няма. Просто ще спре новото строителство (което ще е добре за града) и ще се стигне до баланс търсене-предлагане. Съответно и до средна пазарна цена. Сградите в добро състояние ще са над средната, тези в лошо под нея. Но никой няма да плати цена 5 пъти над средната само защото на бай Иван му струва толкова, за да построи ново. Това не са краставици, при които цената зависи от себестойността на новата реколта.

Отново подчертавам, а ти отричай колкото си искаш: Демографията е единственият фундаментален фактор, формиращ цената на жилищата. При лоша демография и висока себестойност производството на ново се свива и изчезва. Лихвите са само с временен ефект - понякога действат положително, понякога отрицателно. Средностатистически обаче всичко зависи пак и пак от демографията - нуждата и търсенето на жилищна площ. След 20 години няма да има никакво значение какви са били лихвите днес и на колко бай Гошо е купил. Значение ще имат дългосрочните парични потоци, които инвестицията генерира.

ПС: Осъзнаваш ли, че след 20 години купеното 2017 ще е точно толкова ново, колкото и това от 70те? Тогава значение ще има здравината на сградата, не дали е строена преди 20 или 50 години и не дали общите части са с плочки или с мозайка. Спрямо сградите, строени 70те твоите сгради нямат шанс. За да постигаш търсения ефект, трябва да подменяш жилищния си фонд всеки 10 години. Ще успяваш ли?

[pesimist4o na kvadrat]

Абе, преди и аз така си мислех, обаче повечето хора с пари са шокиращо прости.

Ох добре, че не съм с пари :-)
Доходите /като келнерувам/ си ги изкарвах в чужбина при това с връзки на няколко континента. През годините е можело да купя имот в друга страни. Резултата нямаше да е по-добър от у нас. Всъщност гарантирано по-лош дори и на места където цените са нараснали с повече от у нас.

[pesimist4o na kvadrat]

Ще се рушат сградите, но няма да се продават за без пари. Баща ми живее в сграда от 56-та на попа. С голям вътрешен двор. Точно половината апартаменти са празни, покривът тече, но не се дават пари за ремонт. Балконите се разпадат. Асансьор няма, а етажите са шест. В жилища от по 80-100 квадрата се моткат по един двама пенсионери. Има един реален наемател и втори, който никой не е виждал, но си плащал.

Примера ти е добър и илюстрира това за което пиша. Старите сгради в 90% от случаите не стават за живеене и трябва тон пари да се ремонтира / но остават структурните недостатъци спрямо съвременните изисквания и стандарти / или да се бутне и построи наново.. В случая на Попа цената ще се определя от мястото, в случая на Радомир само от строителната себестойност.

[nkavrakov1982]

Абе, преди и аз така си мислех, обаче повечето хора с пари са шокиращо прости.

Тук си право в десетката