Първоначално изпратено от marsianec1
Разгледай мнение
Аз вероятно съм от понижителите ! Наблюдавам имотния пазар от около 5 години засилено . Да кажем, че ако не всеки ден, то през ден през два виждам какво се публикува в сайтовете. Отделно от това ми звънят и брокери с предложения и информация, включително и приятели такива. Въпреки, че според тях пазара работи добре, моят личен анализ казва обратното. Преди месец продадох в провинцията имот, който според мен се реализира с 10 % над пазарната му стойност, тотал щета 3 стаен апартамент. Според един от брокерите съм го дал с 10 % под това, което може да му се вземе. Друг пък ми даваше веднага 20 % под цената която аз му търсих .. Моето мнение е, че взех максимума, тоест ако не съм на тавана съм долу горе там някъде, за това и продадох. Някъде около 3 месеца след като реших че ще го продавам го продадох, но отношение цена квадратура бях най нисък на пазара. И от тази най ниска цена отбих още 10 % , така сделката стана реалност . За в София можех да взема и преди 5 и 15 години и сега пак мога, но и преди 5 години цената ми се струваше твърде висока, ако не се гони печалба, разлика някаква, покупката е абсолютно безмислена, а за сегашните цени, които се търсят мога да кажа, че според мен са несбъдната полюция на строители и инвеститори ... на някой им се случва де, но са по скоро изключения от изключенията. Имам обяснение за систуацията за себе си, но да ви споделя най напред какви са ми преките впечатления от наблюдението на пазара. Пълно е с имоти в София, които висят от по над 3-4-5 години . Какво мислите вие за имот, който не се е продал за години ми е наистина интересно, особено тези, които дето са повишители 
? И да кажем имота са му искали 47 000 евро за 94 кв. тогава, преди 3-4 год. е бил скъп и непродаваем, сега за същия имот продавача иска 65 000 евро и ще виси сигурно още много години с тази цена . Значи "Ти" не си продал на 47 000, а мислиш, че ще продадеш на 65 000 .... чакам да му дойде акъла и да се убеди сам, че няма как да вземе толкова евра, а той въпреки че няма клиент за 47 000 започва да иска 65 000. Значи той или не иска да продаде този имот, или има други цели или пък има нещо, което зарежда с надежда продавачите, че ще се намери и за тях балък, който да се загроби с техния кокошарник ...примерно. Балъци има разбира се, но аз имам съмнение за точно такива случаи. Лансира се една теория от продавачи, че видиш ли като смениш таргета идват други клиенти с други възможности .... балалайки според мен . Имам няколко такива, които ги наблюдавам, и не ми е понятна тази тяхна логика на мен. Точна така според мен се манипулира пазара, 10 имото и пиша някакви фантастични цифри .. държа ги в нета 5 години и горница и на принципа .. видяла жабата, че подковават коня и тя вдигнала крак .. другите щом искат хиляди ойро защо и аз да не искам и аз ще взема .... и всичко живо оптимист, че ще продаде и ще вземе хиляди ойро .. ама те не знаят, че тези имоти на тази цена са от 5 години и никой ги неще ... както и да е имотите са си техни и те решават кога и за какви пари могат да се разделят с тях. Но според мои приятели брокери, сделките се реализират действително на 20 дори 30 % под обявениете в нета цени, според мен този процент е голям, реално между 10 и 15 % колебание в цената почти винаги може да се очаква, ако не говорим за имот със свърх интерес и пак зависи разбира се .. кой колко е зорлия. Ще ви споделя защо тезата на продавачи и инвеститори, за миграцията на провинцията към София няма да изържи много. Освен отрицателния прираст, който работи против имотния пазар и който става все по отрицателен "само за 20 - та година има издадени 17 000 смъртни акта повече от 19 година".. провинциалистите идват в Софията не защото в Софията живота е по добър, а защото има работа и е по добре платена. Моите наблюдения на пазара на труда обаче сочат, че заплатите в София не растат с темпото, което следва да растат за да имат покупателна способност хората, които живеят в София, това с нивите и кравите дето ще се продадат и ще се купи имота в София са врели некипели, работеше преди, днес не, а и хората отдавана си продадоха нивите! Трябва си добре платена работа, а такава няма! Безработицата в София расте, възнагражденията не.
Софията не може да поеме провинциалистите не като сграден фонд, а не може да предложи работа с добро възнаграждение. Когато провицилистите установят тази действителност, тренда на цениете на имотите ще се обърне, ... . А има и друг фактор, вече цените на имотите в София са близки до тези цени в еропйските столици, а покупателната способност на българина е много далеч от тази на европееца. Става по изгодно човек да инвестира в жилище в Еропа от колкото в България. Банките няма да могат до безкрай да провизират и рефинансират лошите кредити, които са дали на лакоми и недълновидни строители и инвеститори и ще им се наложи да "продават" под "пазарната цена" , която всъщност въобще не е пазарна и вероятно именно за това, за да може под пазарната цена, да е поне на едно близко ниво до пазарната за да минимизират загуби.. за това сега за пазарна се лансира такава, която значително над пазрна. Моето очакване е, цените на имотите да тръгнат надолу още тази година. Изключвам топ имоти на топ локация, а тези, които са цел на масовия потребител, който купува това за което парите могат да му стигнат или банката за което склонна да отпусне.Много са лакоми и строители и инвеститори. Нереалистично е строители и инвеститори да имат очакване че ще реализират продажби с печалба 3-4 пъти над себестойност, а това се гони, защото видиш ли средната запалата в бг е нараснала спрямо средната заплата преди 10 години. Средно статистически е нараснала, да, ама средно статистически както знаем 90 % ядът пиле с ориз но 5 % ядът само пиле, а 85 % ядът само ориз. И накрая всичко което е за масовия потребител и е над 500 евро кв. в София трябва да е супер хай топ лукс изпълнение за да е адекватно и достъпно. Такива 1000 евро 1500 евро и нагоре има предложения в Европа с лихва 0.2 % от процента по ипотеката, не знам на база на какво тук се очаква, че някой ще тегли 100 000 ерва при ипотека 3% и за 20 годни ще даде повече от 160 000 евра , а не да вземе за същите пари в европейски град и дори столица. Който ще има и по добра доходност от наем и от всичко останало .
? И да кажем имота са му искали 47 000 евро за 94 кв. тогава, преди 3-4 год. е бил скъп и непродаваем, сега за същия имот продавача иска 65 000 евро и ще виси сигурно още много години с тази цена . Значи "Ти" не си продал на 47 000, а мислиш, че ще продадеш на 65 000 .... чакам да му дойде акъла и да се убеди сам, че няма как да вземе толкова евра, а той въпреки че няма клиент за 47 000 започва да иска 65 000. Значи той или не иска да продаде този имот, или има други цели или пък има нещо, което зарежда с надежда продавачите, че ще се намери и за тях балък, който да се загроби с техния кокошарник ...примерно. Балъци има разбира се, но аз имам съмнение за точно такива случаи. Лансира се една теория от продавачи, че видиш ли като смениш таргета идват други клиенти с други възможности .... балалайки според мен . Имам няколко такива, които ги наблюдавам, и не ми е понятна тази тяхна логика на мен. Точна така според мен се манипулира пазара, 10 имото и пиша някакви фантастични цифри .. държа ги в нета 5 години и горница и на принципа .. видяла жабата, че подковават коня и тя вдигнала крак .. другите щом искат хиляди ойро защо и аз да не искам и аз ще взема .... и всичко живо оптимист, че ще продаде и ще вземе хиляди ойро .. ама те не знаят, че тези имоти на тази цена са от 5 години и никой ги неще ... както и да е имотите са си техни и те решават кога и за какви пари могат да се разделят с тях. Но според мои приятели брокери, сделките се реализират действително на 20 дори 30 % под обявениете в нета цени, според мен този процент е голям, реално между 10 и 15 % колебание в цената почти винаги може да се очаква, ако не говорим за имот със свърх интерес и пак зависи разбира се .. кой колко е зорлия. Ще ви споделя защо тезата на продавачи и инвеститори, за миграцията на провинцията към София няма да изържи много. Освен отрицателния прираст, който работи против имотния пазар и който става все по отрицателен "само за 20 - та година има издадени 17 000 смъртни акта повече от 19 година".. провинциалистите идват в Софията не защото в Софията живота е по добър, а защото има работа и е по добре платена. Моите наблюдения на пазара на труда обаче сочат, че заплатите в София не растат с темпото, което следва да растат за да имат покупателна способност хората, които живеят в София, това с нивите и кравите дето ще се продадат и ще се купи имота в София са врели некипели, работеше преди, днес не, а и хората отдавана си продадоха нивите! Трябва си добре платена работа, а такава няма! Безработицата в София расте, възнагражденията не.Софията не може да поеме провинциалистите не като сграден фонд, а не може да предложи работа с добро възнаграждение. Когато провицилистите установят тази действителност, тренда на цениете на имотите ще се обърне, ... . А има и друг фактор, вече цените на имотите в София са близки до тези цени в еропйските столици, а покупателната способност на българина е много далеч от тази на европееца. Става по изгодно човек да инвестира в жилище в Еропа от колкото в България. Банките няма да могат до безкрай да провизират и рефинансират лошите кредити, които са дали на лакоми и недълновидни строители и инвеститори и ще им се наложи да "продават" под "пазарната цена" , която всъщност въобще не е пазарна и вероятно именно за това, за да може под пазарната цена, да е поне на едно близко ниво до пазарната за да минимизират загуби.. за това сега за пазарна се лансира такава, която значително над пазрна. Моето очакване е, цените на имотите да тръгнат надолу още тази година. Изключвам топ имоти на топ локация, а тези, които са цел на масовия потребител, който купува това за което парите могат да му стигнат или банката за което склонна да отпусне.Много са лакоми и строители и инвеститори. Нереалистично е строители и инвеститори да имат очакване че ще реализират продажби с печалба 3-4 пъти над себестойност, а това се гони, защото видиш ли средната запалата в бг е нараснала спрямо средната заплата преди 10 години. Средно статистически е нараснала, да, ама средно статистически както знаем 90 % ядът пиле с ориз но 5 % ядът само пиле, а 85 % ядът само ориз. И накрая всичко което е за масовия потребител и е над 500 евро кв. в София трябва да е супер хай топ лукс изпълнение за да е адекватно и достъпно. Такива 1000 евро 1500 евро и нагоре има предложения в Европа с лихва 0.2 % от процента по ипотеката, не знам на база на какво тук се очаква, че някой ще тегли 100 000 ерва при ипотека 3% и за 20 годни ще даде повече от 160 000 евра , а не да вземе за същите пари в европейски град и дори столица. Който ще има и по добра доходност от наем и от всичко останало .
Хареса ми и твърдението, че в София добре платена работа няма!
Във вашата реалност се говори за апартаменти по 500 евро/м2, а в моята, където търся качествен продукт само себестойноста на строителството по БДС е над тази цена. В момента обсъждаме един проект където си поставям изискванията и цената, която калкулираме за строителство с инвеститора ще е по-големичка от това число.
Общо взето, искам да кажа, че да не се отчитат всичките участници на пазара и да се прави генерализация, че еди си кое е ей така и няма начин да не е така и е валидно за всички не е много разумно.
Коментар