Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[ejonny2376]

Джонка,

дадените пари за наем в СФ са грешни пари.

Банките дават кредити при ниски лихви и малко оскъпяване. И не е проблем за ИТ професионалист да купи мечтания апартамент.



Нямам предвид теб, пиша по принцип.

Българинът е с лоша финансова култура, харчи за простотии, а за важните неща (като дом, образование, качествена храна и дрехи, екскурзии) няма пари. Отделно собствеността е свещенна и не вярвам някой да прави големи отстъпки за София. Но пък излизат и евтини обяви за старо строителство, аз съм виждал, дори сега.

Поздрави

Точно за ИТ-специалистът купуването е най-големият проблем - той е платежоспособна дойна крава, която бива изстисквана от банките.
Не е въпросът дали може да си купи с кредит, а струва ли си - при толкова ниското качество на предлаганите имоти и при толкова завишените им цени.
Наемът е далеч по-изгодна алтернатива, поне до момента в който цените не се върнат на нива от 15 годишни наема, колкото трябва да бъдат.

Средната класа, на която банките раздадоха пари на тепсия - именно тя беше причина за имотния балон. Тези хора раздуха цените във Вади и Ливади, съответно малкото свестни имоти на пазара станаха напълно недостъпни. Когато цената на боклука е раздута, тази на качествената стока става още по-раздута.

[20000леваЗАПЛАТА]

То в това е проблема и за повишители, и за понижители - че масовите едри купувачи на имоти са политици, схемаджии, политически калинки, източвачи на еврофондове, трафиканти, митничари и всякаква друга сган, която за месеци получава пари, за които всички бъхтим с десетилетия.

И тъй като сганта няма акъл нито за акции, нито за крипто, нито за ЕТФ, пък вече дума да не става за образование или пътешествия, парите се набиват ексклузивно в имоти.

Накрая понижителите са бесни, защото не могат да си купят жилище за живеене поради сганта ...
... и повишителите са бесни, защото не могат да си купят жилище за инвестиции или за децата поради сганта.

Уви, аз затова не чакам нито МЯУ, нито БАУ - и един милион да останат българите, и строителството да стане още по-некачествено, и да се превърнат в кални локви още улици, и реалните квадрати да станат двойно по-малко дори отсега, и заплатите да останат 700 евро ...

... сганта не я бъркат и 2000 евро/квадрат.
Те нито ги изкарват тия пари, нито ги влагат в нещо друго.


Пък като гледам социологическите проучвания, сганта ще има 220 депутати в бъдещия парламент ...

Не си прав. Сганта е доста добре ориентирана. Имат си офшорки и диверсификация, също и план с какви връзки да си покрият рисковете. Вчера изтече един такъв разговор https://frognews.bg/novini/oshte-ska...ava-vlast.html

Пеевски също излиза от имоти https://www.dnevnik.bg/bulgaria/2021...ef=home_layer2

Имотите са най-лесни за запориране и са най-ниско ликвидни. Само големите могат да си позволят злоупотреба в дългосрочен план. В България има голям натиск за изчистване на корупцията по високите етажи. Цялата игра последните години е американските служби наредиха на Бойко да разкаже играта както намери за добре на тъмните бизнесмени в замяна на имунитет за собствените му престъпления и запазване на доброто му име. Руските служби пък се постараха да саботират тоя план със записите. Сега ЕС и САЩ се правят на невидели и даже подкрепят Бойко. Ясна е схемата, всичко е мафия но и за тях си има правила, а за в бъдеще няма да е толкова очевидна корупцията.

[ejonny2376]

....И най-важното , че от всяка друга рискова инвестиция спечеленото за 95% от печалбарите отива в имот....

Това ако беше истина, нямаше сега да има Майкрософт, нито Тесла, нито Даймлер, нито нищо.
Разумните хора реинвестират спечеленото в бизнеси, а за свое удобство си купуват имот който да им е удобен за живеене и повече тухли не им трябват.

За останалите които са купили повече от 1 апарт това НЕ Е инвестиция, а начин за съхранение на стойността на активите им.

Ето тук е огромната заблуда. Може би важи за нормалните държави, за България обаче никакъв шанс. Имотите реално се обезценяват - може и номинално да има ръст, но той е само в цифрово изражение. В домати и краставици имотите губят от стойността си, защото са ненужни - няма кой да живее в тях. А балонът се образува заради стремежа на банките да раздават пари за финансиране на нещо, което не струва нищо и по този начин много заблудени овце се хващат на кукичката.

[Tepxi]

Сори Жонка, но са ти объркани базовите понятия и затова не ти излиза аритметиката.
Имотиту са инвестиционен инструмент само за строителите ! , които правят 10-15-20%, че някои по-хитри/оправни може и повече годишно. Това е нормален процент за всеки бизнес.... Може и да варира в зависимост от вида му де...
За останалите които са купили повече от 1 апарт това НЕ Е инвестиция, а начин за съхранение на стойността на активите им. Наема в голямата си част покрива само данъците , амортизация и ремонти и остаряване / само тук имаш 1% на година минус при примерен живот на сградата 100 години - и тва че някои сгради ще изкарат 200 , други няма 100/ Реално наемна възвръщаемост 3% за мен е = на 0 грубо казано....дори 3.5% трябват....Тва за жилищен имот.
Възвръщаемост за която пишеш нека да са 6% или повече имаше при наистина инвестиционни имоти като търговски, офисни и складови.... Там е инвестиция в някаква степен.... Обаче напоследък се видя че е греда за някои....
Хората които купуват жилищни имоти с цел съхранение на средствата са обикновено в групата на НЕрисковите инвеститори. Какво ги интересува че има някакви Африкански или Гръцки или Аржентински облигации с 10% доходност ?! Не ги интересува и дори ако са карали по индекси последните 10 години, че щяха да имат много повече печалба или пък от биткойн / който на практика е неизползваем въздух за трилион/ умопомрачителни печалби.... Със същият успех има хоре спечелили от казино на рулетка или от пирамидите на Божков.... Разбираш ли има различна категория на хора спрямо риска и тези в тухлите са съпоставими само на депозитарите.
И най-важното , че от всяка друга рискова инвестиция спечеленото за 95% от печалбарите отива в имот.... Имота е КРЪЧМАРЯ....:-)
Относно конкретната сграда - забрави да купиш на каквато и да било цена .... и на 4000 няма кой да продаде.... И миналата седмица в общата група има съобщение че съседи искат да купят / каквото и да е/ от други които искат да продадат.... Това се повтаря няколко пъти на година публично и всекидневно в лични срещи.....И аз искам да купя още но няма малоумен който да продаде....нито бедни - НЯМА нито една ипотека в блока....само един келнер кат мен за разнообразия и беднокоректност :-)

То в това е проблема и за повишители, и за понижители - че масовите едри купувачи на имоти са политици, схемаджии, политически калинки, източвачи на еврофондове, трафиканти, митничари и всякаква друга сган, която за месеци получава пари, за които всички бъхтим с десетилетия.

И тъй като сганта няма акъл нито за акции, нито за крипто, нито за ЕТФ, пък вече дума да не става за образование или пътешествия, парите се набиват ексклузивно в имоти.

Накрая понижителите са бесни, защото не могат да си купят жилище за живеене поради сганта ...
... и повишителите са бесни, защото не могат да си купят жилище за инвестиции или за децата поради сганта.

Уви, аз затова не чакам нито МЯУ, нито БАУ - и един милион да останат българите, и строителството да стане още по-некачествено, и да се превърнат в кални локви още улици, и реалните квадрати да станат двойно по-малко дори отсега, и заплатите да останат 700 евро ...

... сганта не я бъркат и 2000 евро/квадрат.
Те нито ги изкарват тия пари, нито ги влагат в нещо друго.


Пък като гледам социологическите проучвания, сганта ще има 220 депутати в бъдещия парламент ...

[Evgo]

Едва ли ИТ специалист "си мечтае" за апартамент. В ИТ сферата не ги вълнува много българското ежедневие, там се мерят с колегите на запад и проблемите са съвсем други. Кой знае какви прости съседи ще има, колко ще го цакат с такси и данъци, инфраструктура за странични доходи, инфраструктура за инвестиране. В Българиа по всички точки сме много назад. Толкова е неуредено всичко че всеки страничен доход те вкарва в невъобразими данъчни проблеми. Говорил съм за валути, опции, къси акции, крипто. Единствената уредена инвестиция от данъчна гледна точка са имотите, но пък да плащаш 20% ДДС и 10% комисионна за инвестиция в имот не е инвестиция. Все едно от българия да инвестираш във физическо сребро - плащаш му ДДСто и 15% премия и си голям инвеститор.

Истината е че само жените към 30-те си мечтаят за апартаменти и колкото повече пари дадът, токова по задоволени са. А угаждането на жените е доста пресилено в България по ред причини.

+1

Обикновено, всеки си мечтае и цени това, което няма.

Мъжете също харесват апартаментите, за да се отделят и да си водят приятелки.

Наистина, в БГ животът е неуреден в много аспекти, аз съм си късал нервите и с майстори, и с имоти по провинцията и с разни други неуредени неща, с лоши и меркантилни моми.

Но и в чужбина никой не те чака с отворени обятия.

В днешно време рядко има приятелство между съседи (както имаше през социализма), може да възникне приятелство и уважение, ако сте съседи от много години.

[Арменския пoп]

това важи за купилите скъпо. не важи за всички.
пазарите на НИ са циклични макар и да вървят нагоре и има голямо значение кога точно ще купи човек.

цената на придобиване няма значение за доходността в бъдеще умнико мамин. Доходността се определя ВИНАГИ спрямо цената към момента.

[20000леваЗАПЛАТА]

Банките дават кредити при ниски лихви и малко оскъпяване. И не е проблем за ИТ професионалист да купи мечтания апартамент.

Едва ли ИТ специалист "си мечтае" за апартамент. В ИТ сферата не ги вълнува много българското ежедневие, там се мерят с колегите на запад и проблемите са съвсем други. Кой знае какви прости съседи ще има, колко ще го цакат с такси и данъци, инфраструктура за странични доходи, инфраструктура за инвестиране. В Българиа по всички точки сме много назад. Толкова е неуредено всичко че всеки страничен доход те вкарва в невъобразими данъчни проблеми. Говорил съм за валути, опции, къси акции, крипто. Единствената уредена инвестиция от данъчна гледна точка са имотите, но пък да плащаш 20% ДДС и 10% комисионна за инвестиция в имот не е инвестиция. Все едно от българия да инвестираш във физическо сребро - плащаш му ДДСто и 15% премия и си голям инвеститор.

Истината е че само жените към 30-те си мечтаят за апартаменти и колкото повече пари дадът, токова по задоволени са. А угаждането на жените е доста пресилено в България по ред причини.

[bertram]

Точно така и скоро ще се наложи да свикваме на 2% възвръщаемост от наем :-)

това важи за купилите скъпо. не важи за всички.
пазарите на НИ са циклични макар и да вървят нагоре и има голямо значение кога точно ще купи човек.

[pesimist4o na kvadrat]

това при силен пазар, по време на криза пада и под 15 годишни наема цената.


ПП по отношение на наемите окол 500Е това е оферирано около 500 в София в момента

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=3&slink=6jrmyy&f1=1

без значение от квартал и размер а по наем. интересна извадка е и си става ясно, че наемите са под натиск.

средно 498Е за средно 84кв. апартамент (ПО ОФЕРТА!) , повечето от които изглеждат сносно обзаведени и довършени.
ПП оправих филтъра, че имаше и офиси и магазини.

при средно ниво 17.5 (между 15 и 20) годишни наема излиза че квадрат би трябвало да струва около 1245Е м2
в този им вид.
при издаване на шакловка замазка около 1000Е за да може да се довърши до съответното ниво.

тук не съм включил пазарлък, който спокойно би свалил едни 5-10% от всички цени -особено ако се наеме за година+ с договор и предплащане.

като цяло ножицата между офертна цена и наемна цена се отваря и е въпрос на няколко месеца да разберем коя цена ще последва другата. наема да се повиши или оферта продажба да се понжи.

+ не съм смятал данъка върху наема, който собственика плаща и съответно прихода му не е 500Е, а по-малко
+ не съм смятал някакъв скромен процент от времето имота да седи празен за тези найсе години

ремонти и обновяване не ги смятам, защото те са разходи и при отдаване и при лично обитаване.

Да речем, че си водя статистика и наемите тръгнаха нагоре бавно....Или да речем, че спада приключи. Има една цифра под която няма смисъл да се отдава, защото ремонти и обзавеждане не падат а поскъпват....
Преди няколко месеца сменях наемател - отдадох на примерно 10% по-малко от предният с цел да не чакам много че около Нова година не е момента... Ако сега сменях нямаше да има грам намаление....

[pesimist4o na kvadrat]

Това беше ориентир, когато депозите плащаха 5% и нагоре. Аналогията на Бъфет за лихвите като гравиция за цените обяснява текущото състояние на нещата.

Точно така и скоро ще се наложи да свикваме на 2% възвръщаемост от наем :-)

[xshell]

Сега постфактум са ясни нещата за всички ни....

Мда, колегите вече са забравили, че 2014 войната в Украйна ескалираше и направо си беше пред вратата. И 2014-2015 имаше рискове и не беше по-лесно да се взимат решения.

[pesimist4o na kvadrat]

За 1000 Евро мога да живея под наем в голям апартамент на топ място. На цената на 1 нощ с каката.
Това само доказва колко безсмислено е да се инвестира в имоти с цел отдаване под наем. И колко абсурдни са цените за покупка.

Разбери, че имотите няма как да струват това, което се иска в офертните цени. Двойно надценено е всичко. Може и да имам доходите за покупка, не виждам обаче защо трябва да пълня гушата на паразитите - брокери и собственици, при положение че едни нищо и никакви облигации ми носят 10% годишно, да не говорим ако инвестирам в бизнес или нещо друго.

15-20 годишни наема и това е. Толкова струва едно жилище. И само при положение, че има кой да плаща тези наеми, т.е. ако има физическа нужда от жилищна площ (каквато в София няма и ще продължава да намалява). 100к мога да дам за апарта в твоята сграда при това положение. Стига наистина да има такъв луд дофтор, който да плаща толкова наем за маломерка в центъра, в средата на лудницата и мръсотията.

Сори Жонка, но са ти объркани базовите понятия и затова не ти излиза аритметиката.
Имотиту са инвестиционен инструмент само за строителите ! , които правят 10-15-20%, че някои по-хитри/оправни може и повече годишно. Това е нормален процент за всеки бизнес.... Може и да варира в зависимост от вида му де...
За останалите които са купили повече от 1 апарт това НЕ Е инвестиция, а начин за съхранение на стойността на активите им. Наема в голямата си част покрива само данъците , амортизация и ремонти и остаряване / само тук имаш 1% на година минус при примерен живот на сградата 100 години - и тва че някои сгради ще изкарат 200 , други няма 100/ Реално наемна възвръщаемост 3% за мен е = на 0 грубо казано....дори 3.5% трябват....Тва за жилищен имот.
Възвръщаемост за която пишеш нека да са 6% или повече имаше при наистина инвестиционни имоти като търговски, офисни и складови.... Там е инвестиция в някаква степен.... Обаче напоследък се видя че е греда за някои....
Хората които купуват жилищни имоти с цел съхранение на средствата са обикновено в групата на НЕрисковите инвеститори. Какво ги интересува че има някакви Африкански или Гръцки или Аржентински облигации с 10% доходност ?! Не ги интересува и дори ако са карали по индекси последните 10 години, че щяха да имат много повече печалба или пък от биткойн / който на практика е неизползваем въздух за трилион/ умопомрачителни печалби.... Със същият успех има хоре спечелили от казино на рулетка или от пирамидите на Божков.... Разбираш ли има различна категория на хора спрямо риска и тези в тухлите са съпоставими само на депозитарите.
И най-важното , че от всяка друга рискова инвестиция спечеленото за 95% от печалбарите отива в имот.... Имота е КРЪЧМАРЯ....:-)
Относно конкретната сграда - забрави да купиш на каквато и да било цена .... и на 4000 няма кой да продаде.... И миналата седмица в общата група има съобщение че съседи искат да купят / каквото и да е/ от други които искат да продадат.... Това се повтаря няколко пъти на година публично и всекидневно в лични срещи.....И аз искам да купя още но няма малоумен който да продаде....нито бедни - НЯМА нито една ипотека в блока....само един келнер кат мен за разнообразия и беднокоректност :-)

[Арменския пoп]

Можеш, ако ги имаш. Като ги нямаш спиш върху сървърите в деЦката.

реалността

[bertram]

аз нямам сърце, че му изказах съболезнования, а ти дето с братовчеда Златорян го накиснахте с волфрамово злато на върха на балона и баш когато парите му трябват най-много, имаш сърце а? Ех ти душо фалшива...

знам точно какво написа, а наполеона 1 или 2 които взе кавръчето ще му ги взема винаги (ако иска да ми ги даде по цената, която е платил) не защото съм му казал тогава да вземе(не съм), а защото съм фен на жълтото като диверсификация. Ако намекваш, че Тавекс(от там взе кавръчето) или АйГолд продават не ок продукти то се опитваш да вкарваш информация, която касае сериозен бизнес. Дали тавекс дали ай голд и двете компании са с реноме и досега няма един оплакал се от техните продукти - та вземи се презицирай коя компания от двете визираш (аз друг не съм споменавал, защото не познавам друг читав в РБ).

то хубаво се правиш на интересен, но с подобни неща е добре човек да говори само с факти иначе олеква.

[xshell]

при средно ниво 17.5 (между 15 и 20) годишни наема излиза че квадрат би трябвало да струва около 1245Е м2
в този им вид.

Това беше ориентир, когато депозите плащаха 5% и нагоре. Аналогията на Бъфет за лихвите като гравиция за цените обяснява текущото състояние на нещата.