Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 3

[marandi]

Искам малко да припомня една хронология.
Още в края на 2005 г. имаше мнения, че щатският имотен пазар е безобразно надут. И тогава просветени умове обръщаха (плахо) внимание, че са нарушени някои наложили се ценови и икономически доказани съотношения и нещата ще идат на зле. Ама, нали такова беше времето и балоните летяха ведро навсякъде.
През 2006 наистина се оказа, че пикът е бил 4-то 2005, но дори и там във великата демокрация този факт стана широко обществено достояние със съмнително закъснение. Избягваха да говорят открито за това. Лобито е работило на пълни обороти. Имала обаче крушката опашка.

През 2006, особено втората половина започнаха да надигат гласове тези, които обръщаха внимание, че нещо в ипотечния пазар не е наред. Продължаваха същевременно бодряшко облъчване: Абе, вярно, заиграли са се тук-там момчетата, дали са едни попресилени кредити на хора, които трудно ще ги обслужват, но системата е стабилна, не бойте се деца.
Събпрайма е съсредоточен в търговските банки, ще се оправят нещата.

През 2007, когато започнах да пописвам скромно в инвестора, веднъж попитах компанията. Нещо от рода: Абе хора, опитват се да ни убедят, че някакви слабоплатежоспособни хора в щатите теглили едни рискови заеми и сам по себе си този факт започва да бъде опасен за финансовата система. Нещо тука не е в ред. Как така най-развитата финансова и банкова система е пропуснала да премери риска, как така има такова огромно количество събпрайм.
Ако това е в състояние да застраши системата (опитваха се да правят внушение, че бедните афроамериканци и те поискали хубави къщи), представяте ли си какво може да се крие в храстите.
Взеха ме тогава на подбив (незлобливо) с тези криещи се в храстите опасности, пък аз не се сърдех, защото болшинството бяха веселяци с високо самочувствие.
Е, не само!

Апропо, вече се говореше за пакетите MBS и глобално търгуване и аз включително бях по-скоро склонен да не им отдавам такова значение, тъй като откровено не ги разбирах (по-късно стана ясно, че и банкерите, които са ги купували, масово не са ги разбирали), пък и не вярвах, че става дума за такива чудовищни обеми.
Припомням това и как кризата тръгна буквално от нищото.

Сега, около 2 и половина години по-късно може много да се разсъждава - какво и защо е било до тук, но след събитията от близкото минало буквално нямаме право да игнорираме подобни становища (от статията).

Подкрепям тезата ти за особеностите на щатски и УК имоти, но дори поради изтъкнатото от тебе обстоятелството, че в развитите финансово системи имотите започват дасе превръщат по-скоро във финансов актив, целокупната система е поставено пред нов и огромен риск.

Защо никой не говори за това ?!
Вместо туй, отново облъчвания. Това е дъното, бързайте и купувайте, че никога вече!
Абе, тия хора, ние с тях на една планета ли живеем?!

Бебе Начев,

имаш малко пропуски, ама както и да е, нормално е, защото както правилно си отбелязъл, то и баМкерите дето участваха на пазара и те не разбираха какво прайкат, па камо ли обикновените 'орица - хихи

Иначе и аз съм писал малко по нещата, понеже грешка номер едно на бай брадърите беше, че икон. криза в БГ-то можело да се случи само "отвътре", а па моята Руса кратуна им думаше, че тоя път ще влезе "отвън" и ще си припомняме Великата депресия по размерите, които се задават. Както и да е, тогава звучах доста забавно като ги пишех тия кирийки, ся съм още по-забавен предполагам

Ся да ти оправя малко хронологията - хихи

1. Наченките на сегашния имотен балон датират от средатата на 80-те години на миналия век, когато УСА решават да напрайкат баМковата си система конкурентно-способна на големите европейски баМки и така се появява ипотечната секюризация или MBS ( mortgage backed securities ).

2. Повече от половината от емитираните ипотечни деривати са издадени и гарантирани от правителствени или полу-правителствени агенции. Останалите ипотечни деривати, чийто риск не е поет от такива агенции се делят на 3 основни групи: Ипотеки с частен етикет, Alt-A, Рискови (subprimes).

3. После все повече се усложняваха и усложняваха нещата, за да не лъсне истината, че царят е гол още през 2004-5 година.

4. Според Fitch Ratings през 2006 г. 60% от заемите са отпуснати с ограничена документации за кредитополучателя, докато през 2000 г. това се е отнасяло за 40% от заемите <-- демек без да доказва доход кредитополучателя. Тогава се появи и т.нар. плаваща лихва, т.е. с промоционална по-ниска лихва за първите 3 години на ипотеката.

5. Накрая всичките видове ипотечни деривати ги омесиха в едно, демек на пулове и така се пръкна механизмът на водопада, който да преразпределя кредитния риск на пула ипотечни заеми върху траншовете така, че най-ниският транш понася най-големи загуби, а най-високият носи малък риск.

6. Кредитните агенции блееха за оценката на риска, а баМкерите всяка година пируваха от поредния подобрен рекорд при бонусите ...

7. Общо емитираните книжа, свързани с ипотеки ( MBS ), през 2007 г. е $1,95 трилиона.

8. В септември 2008 г. започнаха най-големите падежи по ипотеки, на които отпада промоционалната по-ниска лихва и се минава към т.нар. плаваща. Лошите кредити взеха да рипат ...

Останалото го знаем - хихи

Чиърс от мИня!

[anon6706]

Re: anon6706

В момента вече има и такива цени , 170 евро за квадратен метър бива ли ?

Реална сделка ли? За какво става дума? Да не би да е за ограда, септична яма...?

[anon6706]

Да напомня, че май пак са се появили нищо неразбиращи, вече "умерено прикрити", ъпъри.
Цените от 2001-ва (в абсолютни стойности!!!!) са нормалните за България и там ще намери дъно пазара на НИ. Не се наемам с тайминг, но би трябвало да е до 1-2 години. До тогава ще имаме псевдо цени при замръзнал пазар. Вие си ги ползвайте в постовете и продължавайте да се упражнявате в писане.
Успехи.

Да си допълня поста:
Другата лоша новина е, че след този спад и намиране на дъното няма да има оттласкване от него, т.е. няма да е V, а L вида на ценовата графика. Няма да се случи т.н. bargain hunting.
Сега не ми се обяснява защо, а и тук има доста по-знаещи и подготвени от мен участници на тема НИ.

[supertrader]

anon6706

В момента вече има и такива цени , 170 евро за квадратен метър бива ли ?

[val/she]

Да напомня, че май пак са се появили нищо неразбиращи, вече "умерено прикрити", ъпъри.
Цените от 2001-ва (в абсолютни стойности!!!!) са нормалните за България и там ще намери дъно пазара на НИ. Не се наемам с тайминг, но би трябвало да е до 1-2 години. До тогава ще имаме псевдо цени при замръзнал пазар. Вие си ги ползвайте в постовете и продължавайте да се упражнявате в писане.
Успехи.

Съгласна!
Изключения ще има, но няма да влияят на средните цени на пазара.Някои наистина изключителни локации могат да изчезнат в буквалния смисъл на думата - новото свлачище в "Морска градина".

[anon6706]

Да напомня, че май пак са се появили нищо неразбиращи, вече "умерено прикрити", ъпъри.
Цените от 2001-ва (в абсолютни стойности!!!!) са нормалните за България и там ще намери дъно пазара на НИ. Не се наемам с тайминг, но би трябвало да е до 1-2 години. До тогава ще имаме псевдо цени при замръзнал пазар. Вие си ги ползвайте в постовете и продължавайте да се упражнявате в писане.
Успехи.

[Ivkoo]

Копувай, когато всички продават. Продавай, когато всички копуват. Винаги е по-добре да предложиш оферта на продавач сега, когато все още очаква нещата да вървят надолу, отколкото когато почне да гледа по-спокойно на нещата и почнат да му правят повече огледи на имота Аз затова почнах да пиша във форума, за да дам малко кураж на потенциалните копувачи. Ми отидете вижте цените, недейте ми писа във форумите. Вашта работа е малко " ... ми пусни го тоя фиш де ... "

Веско, тоя верно с много страшен ник брат хахаха и ко вика " любов моя "' ахаххахах

Поздрави !

Купувам

[emos]

МРП, викаш няма смисъл да се манипулира, когато пазарът е надолу, а когато е нагоре е ОК да се манипулира, защото всички печелим? Е, не е така.

Прав си разбира се, но мисля че малко умереност, няма да е излишна особено на някои участници ( и в двете посоки - умерен тип съм аз хахах ). Иначе ще се отдалечим от истината - така да се каже )

Който смята да купува - да сваля пазара много ясно, който продава да го вдига, който само си лафи - приятно прекарване

Поздрави на всички и успех !

Гледам,гледам и не моем да се ориентирвам ше ли да падат или ше се вдигат.Четем,четем над 20000 простотийки(разбирай поста) и пак не моем се ориентирвам.Та да ме светнете вие ще купувате,ще продавате или само си бръмчите на празни оборото както е написал колегата МРП.Предварително благодаря за помоща ви да се ориентирвам.

Виж какво пише най-горе. Пише "Коментари", не пише "покупко-продажби".

АХА разбрах,бръмчите си и аз така си помислих,ама като гледам толкоз компетентни мнения и си викам тия не ще да са от тия дето още живеят при мама и тате и чакат да пукне баба та и те да станат горди собственици.Голямо БЛАГОДАРЯ.

[MRP]

Копувай, когато всички продават. Продавай, когато всички копуват. Винаги е по-добре да предложиш оферта на продавач сега, когато все още очаква нещата да вървят надолу, отколкото когато почне да гледа по-спокойно на нещата и почнат да му правят повече огледи на имота Аз затова почнах да пиша във форума, за да дам малко кураж на потенциалните копувачи. Ми отидете вижте цените, недейте ми писа във форумите. Вашта работа е малко " ... ми пусни го тоя фиш де ... "

Веско, тоя верно с много страшен ник брат хахаха и ко вика " любов моя "' ахаххахах

Поздрави !

[Веско]

Любов моя Веско!
Моля те, даи твоя прогноза КОГА като време ще е наи - тьнко и аз да купя нещо.

Kат ти гледам ника, не ща да съм ти любов. Освен това не съм и аналлизатор да ти кажа кога.
Универсалния ми съвет е: Не гледай кога ще е най-тънко, ами си прецени възможностите и доколко имота задоволява нуждите ти поне за следващите 20 години. Освен това да е такъв, че да можеш да го продадеш ако се наложи.
Помисли малко и нямаш грижи.

[winner]

МРП, викаш няма смисъл да се манипулира, когато пазарът е надолу, а когато е нагоре е ОК да се манипулира, защото всички печелим? Е, не е така.

Прав си разбира се, но мисля че малко умереност, няма да е излишна особено на някои участници ( и в двете посоки - умерен тип съм аз хахах ). Иначе ще се отдалечим от истината - така да се каже )

Който смята да купува - да сваля пазара много ясно, който продава да го вдига, който само си лафи - приятно прекарване

Поздрави на всички и успех !

Гледам,гледам и не моем да се ориентирвам ше ли да падат или ше се вдигат.Четем,четем над 20000 простотийки(разбирай поста) и пак не моем се ориентирвам.Та да ме светнете вие ще купувате,ще продавате или само си бръмчите на празни оборото както е написал колегата МРП.Предварително благодаря за помоща ви да се ориентирвам.

Виж какво пише най-горе. Пише "Коментари", не пише "покупко-продажби".

[marandi]

Marandi,

Защо мислиш че мнението на winner е уникално? - Само защото не съвпада с мненията на "стандартния" сривльо, или защото не е теоретично издържано според икономическите теории на Красимир Петров, а и самият ти не изключваш възможноста прогнозата му да се сбъдне, но тогава причините и следствията щели да са други - но какви ще са, не казваш.
Намесването на форумни герои от съседния форум, донякъде обяснява липсата ти на аргументи в спора.
А мнението на winner за "Мунчовците" е наистина уникално и абсолютно вярно.

Сладко бебе Явор, сорка за късния отговор, ама днес яко фучах с метлата. Блонди на руса метла - хихи

Не съм сричал скоро материалите на г-н Кр. Петров, но доколкото си спомням имаше извесна доза некоректно представяне na нещата, понеже правеше автоматични паралели между развити и развиващи се пазари. Разликите накратко доколкото си спомням бяха, че трудно може да "внушаваш" динамиката на 100 годишен развит пазар като този в УСА с нашенския "младенец", който до 1992-1995 г. си беше 100% Държавно регулиран и тепърва изграждаме пазарните механизми на развитите. Т.е. имотките в БГ-то все още се "държат" по-скоро като реален актив, а тия в УСА по-скоро като финансов актив.

Мастър Винеров се опитва да поставя постоянно каруцата пред коня с нелепи твърдения, които съдържаше поста му. Т.е. че цените на имотите не се влияели от икономическия цикъл. Или пък да се представят нещата, че баМките са изпаднали в положението на просяци пред "великита" строителна продукция на родното ни творчество и т.н.

Пак казвам няма да ми стигне времето да изреждам сбъркания му модел, където всичко се пречупва през призмата на имотките и видиш ли цялата галактика започва да се върти около тях. Нелепо е.

Чиърс!

П.П. В това блогче бях писал моята прогноза: http://marandi.blog.bg/biznes/2009/1...imotite.417284

За момента поне все още мисля това, като не изключвам варианта и прогнозата на мастър Винер да се сбъдне, поне теорията това показва, но аз не виждам индикации за обръщане на икономическия цикъл в БГ все още и не вярвам, че докато той не се обърне, имотките ще го преварят ценово.

[emos]

МРП, викаш няма смисъл да се манипулира, когато пазарът е надолу, а когато е нагоре е ОК да се манипулира, защото всички печелим? Е, не е така.

Прав си разбира се, но мисля че малко умереност, няма да е излишна особено на някои участници ( и в двете посоки - умерен тип съм аз хахах ). Иначе ще се отдалечим от истината - така да се каже )

Който смята да купува - да сваля пазара много ясно, който продава да го вдига, който само си лафи - приятно прекарване

Поздрави на всички и успех !

Гледам,гледам и не моем да се ориентирвам ше ли да падат или ше се вдигат.Четем,четем над 20000 простотийки(разбирай поста) и пак не моем се ориентирвам.Та да ме светнете вие ще купувате,ще продавате или само си бръмчите на празни оборото както е написал колегата МРП.Предварително благодаря за помоща ви да се ориентирвам.

[assfucker]

Любов моя Веско!
Моля те, даи твоя прогноза КОГА като време ще е наи - тьнко и аз да купя нещо.

[Веско]

Е кое от двете, цените паднаха ли или останаха същите? А за цените след 50 години, погрешно е да ги сравняваш. Айде понеже не си от най-досетливите, ще ти подскажа - инфлация. Има едни понятия за това как един и същи продукт струва едно днес и съвсем друго утре. Но ако почнем съвсем, ще разводним темата.

Наистина се почуствах малоумник пред творческия вихър на фантазията ти. Не можах да разбера тезата ти, извинявай. Да, казах, очевидно е че сделки стават на цени с 10-20% по ниски от преди година. Но това, че били искали миналата 1500 евро, пък сега "само" 1200 някак си не ме кефи. Особено когато във форума се размахват цени 700, че и 400. Ти точно какво искаш да ми кажеш?

За това какво се е продавало на същата цена като миналата не мога да отговоря по обясними причини, не съм продал или купил нищо последната година. Но проверявам лично или питам хора запознати и се оказва че слуховете за паднали катастрофално цени са силно прувеличени. yerdna явно има повече информация. питай него за пример.

И накрая си признавам, че и аз правя грешки. Ще си направя публична тинктура.