Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 2

[Julius]

Привет, Начев.

Тези 40 000+ жилища (лоши кредити) съвсем не са коректни... Много по-близо до реалноста са данните около 15000 - 16000.

[master of the seven seas]

Nacheff, въпросът всъщност не е дали лошите ипотеки засягат 10 000 или 15 000 жилища. По-интересно е какви са шансовете след август, банкерите като слънчасат на плажа, да придобият склонност към подаряване на апартаменти и да ги „изсипят” на пазара на ниски цени, че да се отърват от тях. И как това ще повлияе на цените на пазара? Поддържам мнението, че никак няма да повлияе, тъй като не могат да ги пуснат наведнъж, има си процедури по няколко месеца през ЧСИ, а бройката е малка и ще бъдат изкупени преди свободният пазар въобще да е усетил „емисията”. Самите банки ще предпочетат да ги придобият на изгодна цена и след това да ги продават чрез нови ипотеки на по-читави кредитополучатели и то с печалба. Ако приемем, че има 15 000 такива жилища, средно по 70 кв.м., и ги придобият средно по 800 лв./кв.м. излиза една обща цифра около 850 милиона лева - приблизително 2,8% от сумата на депозитите.

2,8% от депозитите са 850млн лева. Това значи че общата стойност на депозитите е 30млрд лева.
Прав ли съм или процента на лоши ипотеки е 28% от всички депозити
Да не говорим че цена от 800лв си е ВЕЧЕ СРИВ,продажба около и под себестойността

[winner]

Забравих да пусна линка:

http://www.nsi.bg/otrasal.php?otr=20...26&a3=627#cont

Аз си знам, че в "логиката" ми има слабо място, но няма да го издавам, пък и по-скоро не подканям задължително да бъде намерено

Nacheff, въпросът всъщност не е дали лошите ипотеки засягат 10 000 или 15 000 жилища. По-интересно е какви са шансовете след август, банкерите като слънчасат на плажа, да придобият склонност към подаряване на апартаменти и да ги „изсипят” на пазара на ниски цени, че да се отърват от тях. И как това ще повлияе на цените на пазара? Поддържам мнението, че никак няма да повлияе, тъй като не могат да ги пуснат наведнъж, има си процедури по няколко месеца през ЧСИ, а бройката е малка и ще бъдат изкупени преди свободният пазар въобще да е усетил „емисията”. Самите банки ще предпочетат да ги придобият на изгодна цена и след това да ги продават чрез нови ипотеки на по-читави кредитополучатели и то с печалба. Ако приемем, че има 15 000 такива жилища, средно по 70 кв.м., и ги придобият средно по 800 лв./кв.м. излиза една обща цифра около 850 милиона лева - приблизително 2,8% от сумата на депозитите.

[nacheff]

Забравих да пусна линка:

http://www.nsi.bg/otrasal.php?otr=20...26&a3=627#cont

Аз си знам, че в "логиката" ми има слабо място, но няма да го издавам, пък и по-скоро не подканям задължително да бъде намерено

[neokastro]

Банките не приемаха до скоро селски имот за ипотека. Така, че тях ги изключете.За малките градове заем от 10000,00 лв. в повечето случай е потребителски защото ипотеката на тъкъв имот и към 500,00 лв. плюс цена на скица, данъчна оценка, разходките по институцийте и таксите по кредита и става трърде скъп кредит - и самите банки съветваха хората по добре потребителски заем.
Според мен ипотекираните имоти не са никак малко но колоко процента ???

[nacheff]

Грешни са ти сметките...

8% от жилищата в страната в момента са с ипотечен дълг!

Никъде не е казано, че са само в градовете!

При 3 788 668 жилища за страната 8% са 303 093 жилища.

При общо ипотеки за 8.556 млрд. лв. лошите са за 1.152 млрд. лв. или 13.47%.

Тези 13.47% колко жилища са - не знам... но усреднено излизат 40 835 жилища (или 1.08% от общия сграден фонд)!?

Крайно необходимо беше това включване.
Не съм се връщал назад в дискусията, но само това не успях да резбера:
".. но усреднено излизат 40 835 жилища (или 1.08% от общия сграден фонд)!?"
Това усредняване на каква основа го направи.
Предполагам, че процентът 1,08 някъде е публикуван. Просто не съм го срещал.

Още един субективен подход.
Погледнах в НСИ (че то къде ли другаде) и там намирам, че средната цена за страната на м2 жилище възлиза на 971,20 лв. за Второ 2010.
1.152 млрд. лв. се равняват на 1 186 161 м2. жилищна площ.

Превръщането на тази референтна величина в брой проблемни жилища не е особено лесна работа. Отколе се смята, че типичното (средно) жилище, което се продава на пазара в Бг е двустайно с площ от 72-73 м2. И тук има уловки. Какви са тези м2, как са смятани, какво представляват - светла, ЗП? Включени ли са общи части ? Към момента се абстрахирам. Търсим по-скоро някаква бройка с приближение.

Елементарната аритметика показва, че става дума за около 16 000 имота.
Елементарната аритметика обаче по0скоро не върши работа. Резултатът би бил верен само при някакъв много частен случай. Няма да развивам хипотези, няма да е житейски правдиво.

Редно ли е да предположим, че банката докладва при спазване на срокове и процедура параметри на кредита (на превърнатия в лош ипотечен кредит), особено "лошата" част?
Ако има банкери, нека споделят по-подробно.

Има самоучастия обаче, понякога значителни!
Кредитите са били обслужвани, понякога дълго време!

Няма да е изненада, дори е "естествено", зад тази сума "лоши" да стоят значително повече проблемни жилища, които в качеството на обезпечение да идат на пазара, според правилата.

Заради едната спекула , ще умножа бройката по 2. 32 000. Прилижавам се към 40 000.
Ако някой заинтересован подскочи и ме обвини в секулации при този подход, направо ще си е прав. Отсега викам да не подскача.
Е, ако нещо в подхода е криво, обаждайте.

[winner]

Да внеса малко яснота - към март месец 2010 жилищните кредити са 153 700 . Сметни колко са лошите .

http://www.bnb.bg/bnbweb/groups/publ...ed_type_bg.xls

Благодаря, в този случай лошите и преструктурираните следва да са 20 700, а наистина лошите - около 10 000. Излиза, че съм бил песимист с моите сметки.

[Imotenbalon]

Разбирай го, както ти е приятно! Точни данни и без това няма.

Да внеса малко яснота - към март месец 2010 жилищните кредити са 153 700 . Сметни колко са лошите .

http://www.bnb.bg/bnbweb/groups/publ...ed_type_bg.xls

[steppenwolf]

Разновидностите не са важни , важното е че са поставяли хората предумишлено в ситуация на некоректни кредитополучатели и са им прибирали имотите. После имотите се оказват собственост на "коректни" компании , които са дали за тях - Какво ? Обаче стават собственост на компаниите в една такава благоприятна ситуация на фъркащи наеми все.Просто следи да видиш как ще се поэлучи точно така , не щото познавам ами триковете им са изтъркани и хората ги знаят.Имам познати които са ги преживели на собствения си гръб. Затова в някои страни хората масово живеят в апартаменти под наем , собственост на компании.Резултата е важен.

Моля не философствай. Схеми за ограбване многоо... И схеми за пристискане на хората също. Например системата със загражденията от 17-18 век в Англия. Това което ме интересува е кои схеми според теб ще се приложат тук. Конкретно.

[winner]

Манипулираш разчетите както ти дойде
Пък и не слагаш в тях това, че преструктурираните имат шанс (и е въпрос на време) да бъдат отписани окончателно, кризата изобщо не върви към край в България.
За да се обяви един кредит за лош му трябва време - примерно около 6 месеца. Първо са 3 пропуснати вноски, после са всякакви опити да се преструктурира и чак тогава лъсва истината и се отразява в статистиката. Едва започват грозните сцени...

Разбирай го, както ти е приятно! Точни данни и без това няма.

[supertrader]

steppenwolf

Разновидностите не са важни , важното е че са поставяли хората предумишлено в ситуация на некоректни кредитополучатели и са им прибирали имотите. После имотите се оказват собственост на "коректни" компании , които са дали за тях - Какво ? Обаче стават собственост на компаниите в една такава благоприятна ситуация на фъркащи наеми все.Просто следи да видиш как ще се поэлучи точно така , не щото познавам ами триковете им са изтъркани и хората ги знаят.Имам познати които са ги преживели на собствения си гръб. Затова в някои страни хората масово живеят в апартаменти под наем , собственост на компании.Резултата е важен.

[jamiemirror]

Така е, но приех че селските жилища нямат ипотеки. Затова ги смятам само върху градските. А от лошите и преструктурираните смятам, че половината са наистина лоши. Така е по-реалистично.

Манипулираш разчетите както ти дойде
Пък и не слагаш в тях това, че преструктурираните имат шанс (и е въпрос на време) да бъдат отписани окончателно, кризата изобщо не върви към край в България.
За да се обяви един кредит за лош му трябва време - примерно около 6 месеца. Първо са 3 пропуснати вноски, после са всякакви опити да се преструктурира и чак тогава лъсва истината и се отразява в статистиката. Едва започват грозните сцени...

[steppenwolf]

Ще стане срив на данъците в посока нагоре. Честно наистина се притеснявам , че това е схемата. На Запад така се оправят банките да продават имотите си , в Ю Кей така постъпиха , в Канада направо е жестоко - повече от два пъти качиха наемите по този начин.И преди са постъпвали така , точно както казваш банките дават на свои фирми да се занимават с имотите им. Нищо почтенно няма в това , защото правят документи че прехвърлят имотите на някой си който нищо не дава за тях , а неуспелите да издържат на извиването на врата ипотекари са дали доста пари. После се почва с опъването да не се купува и се живее под наем , който също е разоряващ до момента в който хората пак кажат - " Ще купим !" "Купуват " , то една покупка , на цена която разбира се не могат да изплатят цял живот. В Германия и Австрия навремето са го правили в няколко цикъла обира банките им , там обаче е прекратено вече и не им се позволява този "трик".Разказваха ми хора , били са направо брутални тогава финансовите им институции.Сега наблягат яко на корпоративните кредити и са много по кротки.Тези хора в Гърция , които разбиваха офиси на банки знаеха защо го правят. Като гледам тук промитите мозъци от медиите , пък мераците банките да им подарят жилища първо ми става смешно и после тъжно. Те на тези които им наринаха сума ти и пари и ги прекарваха през процедура за яко оскубване - отпускане на кредита , нищо няма да дадат ..че на тях ли.

Я обясн по-подробно тая схема на обиране в различните и разновидности.

[winner]

Грешни са ти сметките...

8% от жилищата в страната в момента са с ипотечен дълг!

Никъде не е казано, че са само в градовете!

При 3 788 668 жилища за страната 8% са 303 093 жилища.

При общо ипотеки за 8.556 млрд. лв. лошите са за 1.152 млрд. лв. или 13.47%.

Тези 13.47% колко жилища са - не знам... но усреднено излизат 40 835 жилища (или 1.08% от общия сграден фонд)!?

Така е, но приех че селските жилища нямат ипотеки. Затова ги смятам само върху градските. А от лошите и преструктурираните смятам, че половината са наистина лоши. Така е по-реалистично.

[Julius]

Само 0,6% са закъсали.
Според НСИ в градовете има 2,418,037 жилища:
http://www.nsi.bg/otrasal.php?otr=20&a1=580&a2=581

Така че проблемните ипотеки излизат към 14 500. Не знам колко от тях са в София и Варна, вероятно под половината.
Не ми изглежда като цифра, която може да срине цените в тези два града. Останалите са без значение.

Грешни са ти сметките...

8% от жилищата в страната в момента са с ипотечен дълг!

Никъде не е казано, че са само в градовете!

При 3 788 668 жилища за страната 8% са 303 093 жилища.

При общо ипотеки за 8.556 млрд. лв. лошите са за 1.152 млрд. лв. или 13.47%.

Тези 13.47% колко жилища са - не знам... но усреднено излизат 40 835 жилища (или 1.08% от общия сграден фонд)!?