Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 2

[Веско]

... Всъщност - банките ще задържат само супер перспективни имоти - единици.

Всъщност - супер перспективни имоти с просрочени кредити просто няма. Досега осемнайсе пъти съм молил някой сривльо да покаже един имот за продажба от ЧСИ, дето да става за живеене веднага, ама никой не е намерил досега.

[mick]

Основният проблем е, че се гледа „на едро”. Банките ще правят отървителни продажби, но ще са жилища в Слънчев бряг, Банско, малките градове – презастроени ваканционни или слаболиквидни локации. Единствените градове с прираст на население и с някакъв пазар на имоти са София и Варна, тук такива продажби – на кукуво лято. Така че, който се надява да се уреди с евтино жилище в голям град, ще има да почака (с уговорката че понякога на Коледа стават чудеса, както е известно от детските филми).

Време е за плаж. Приятен уикенд на всички!

Няма логика банките да разпродават само слаболиквидни имоти - много малко пари ще вземат за тях. Ако е само за оттърваване - да. Всъщност - банките ще задържат само супер перспективни имоти - единици.

[winner]

Основният проблем е, че се гледа „на едро”. Банките ще правят отървителни продажби, но ще са жилища в Слънчев бряг, Банско, малките градове – презастроени ваканционни или слаболиквидни локации. Единствените градове с прираст на население и с някакъв пазар на имоти са София и Варна, тук такива продажби – на кукуво лято. Така че, който се надява да се уреди с евтино жилище в голям град, ще има да почака (с уговорката че понякога на Коледа стават чудеса, както е известно от детските филми).

Време е за плаж. Приятен уикенд на всички!

[nacheff]

nacheff, приемам за реално число между 10,000 и 15,000 лоши ипотеки. Ползвах данни от НСИ и БНБ (с любезното подсказване от Imftenbalon). Ти как стигна до числото 40,000? Напълно съм сигурен, че разбираш от статистика много повече от мен. Дотук поне не мога да разбера какъв точно е проблема с наличието на тези лоши кредити и до какъв риск за пазара води. Ако някой ми го обясни смислено и без лозунги, ще се съглася веднага.

winner,
По-долу направих някакви "сметки", в които има освен статистически данни, също и спекула
Не е задължително да са 40 х., но според мен са повече от твоите пресмятания.
Не случайно не разполагаме с такава информация и се лутаме.

Дотук поне не мога да разбера какъв точно е проблема с наличието на тези лоши кредити и до какъв риск за пазара води.

Това го повтарям защото с този въпрос напипваш основния проблем.
Няма да го засягам директно. Много е чувствителна темата. По-надолу във форума е дъвкан нееднократно. Имаме различия.
Не искам да акцентирам върху тях.
Последно с Джулиъс резмених няколко приказки.
Гледахме на проблема в различни плоскости (разрези). Той предпочиташе да се опре на една фундаментална формулировка.
На мене по ми идеше присърце да бъде назована някаква числова величина, която определя границата на възможно възникване на проблеми.

Като блок-схема от най-семпъл вид,
Банката има :

Вземания (вкл. приходи) от активни операции,
Други приходи

Собствен капитал
Задължения (вкл. разход) по пасивни
Разходи за издръжка
Други разходи

Собственият капитал е вид специфично задължение към собственика. "Падеж" няма, но е нормално да се предположи, че ако по някаква причина се договори или наложи прекратяване, нормално е инвеститорите да си върнат пане даденото. Размерът на този капитал (сравнен с балансовото число) не е голям обикновено.
Дължиш пари по депозитната база. Среден лихвен процент по привлечените средства.
Неизбежно имаш сериозни разходи за издръжка на банката. Процентът не е висок (1-2), но числата са сериозни.
Представи си, че започнат да "горят" доходоносните ти активи. Чакаш нещо да ти донесе приход, вместо това гори дори главницата, че и трябва да провизираш.
За мене здрава е институция с много нисък праг "лоши". Давай да не назоваваме някакви числа.
Кому са потребни дразнители !?

[Inform]

Продължава положителната тенденция за жилищните кредити, а именно темпото на повишаване на жилищните кредити продължава да отбелязва значителен спад:
1)
- в края на юни 2010г. стойността им е 9,090,983 хил. лв.
- в края на 2009г. стойността им е 8,953,588 хил. лв.
Тоест за 6 месеца увеличението е по-малко от 137.4 милиона лв. или по-малко от 1.54%.
2)
- в края на юни 2008г. стойността им е 7,151,865 хил. лв.
- в края на 2007г. стойността им е 5,890,143 хил. лв.
Тоест за 6 месеца увеличението е повече от 1,261.7 милиона лв. или над 21.4%.
3)
- в края на юни 2005г. стойността им е 1,507,633 хил. лв.
- в края на 2004г. стойността им е 1,008,420 хил. лв.
Тоест за 6 месеца увеличението е повече от 499.2 милиона лв. или над 49.4%.


http://www.bnb.bg/BankSupervision/index.htm

[javcho]

winner, защо разсъждаваш все едно банката е заложна къща? Банката няма как да купи хубавите апартаменти, дори да го направи чрез други свои фирми, те пак трябва да имат капитал. Защо си мислиш, че банката предпочита тухли и бетон пред ликвидност? Защо си мислиш, че банката ще намери нови по-читави кредитополучатели при тези условия на банките и при текущата икономическа обстановка. Хората щом не съм взели на 6% ипотечен кредит, какво те кара да мислиш, че ще го вземат на 9%? Защо си мислиш, че банкерите няма да продават на всяка цена? Замислял ли си се че банките са върнали от началото на годината над 1 млрд. на майките си, т.е. нямат намерение да раздават кредити на нови балъци. Банките искат да дават кредити на бизнеса, но бизнеса е на нокдан или е твърде рисково или условията по кредитите са убийствени. А възвращаемост от тухли и бетон 3-4% година е жалко, то на депозит изкарваш двойно. Ще има още много мъка тук.

+1

Всеки, който поне малко е наясно с това, какво е банка и как работи, му е кристално ясно, че банките нямат свободен ресурс да изкупят от себе си проблемните имоти, чрез поставени фирми.

Ако имаха свободен ресурс, защо дават за депозит от 6 до 8%?

Отделно забравете тези депозити някога да отидат в имоти. Повечето сделки с НИ са все още в брой, а банките нямат и 10% от споменатите милиарди в наличност.

Ако хората тръгнат да затварят депозити и да купуват апартаменти масово, банките умират. От тази гледна точка дори се вижда, че най-големия играч на пазара с имоти, всъщност няма интерес цените да се качват, както няма интерес и да падат. Това е и основната причина за застоя в последните месеци. Интерсното ще дойде, при появата на новите външни или вътрешни фактори, които ще нарушат сегашния баланс и дали банките ще устискат.

[toto]

Момчета, пак бъркате двата щата ...
При покупката на апартамент обикновенно (с малки изключения) се плаща с Банков Превод!

Така че при продажбата на имот нито влизат, нито излизат пари от банковата система ...

по време на балона - влизах аот чужденци, сега от Къде?

по скоро излизат - към банките майки (към чужденците) по 1 млрд. на година

[nacheff]

Привет, Начев.

Тези 40 000+ жилища (лоши кредити) съвсем не са коректни... Много по-близо до реалноста са данните около 15000 - 16000.

Здрасти Julius,

Воден от желание да не се съгласявам, а да демонстрирам независимост в оценките , си рекох: Я, да взема и да извъртя тека нещата, че да докарам бройката някъде по средата.
При тебе срещнах 40 и кусур хиляди, при Уйнъра - 15 х.
Гору-долу го натъманих
Залагам на около 30 х.
Това е само видимата и "призната" част.
Не искам да знам какво се крие отдолу.
Банките не са направени за да ни споделят проблемите си, а да ни смъкват кожите от гърба.

[No money, no credit]

winner, защо разсъждаваш все едно банката е заложна къща? Банката няма как да купи хубавите апартаменти, дори да го направи чрез други свои фирми, те пак трябва да имат капитал. Защо си мислиш, че банката предпочита тухли и бетон пред ликвидност? Защо си мислиш, че банката ще намери нови по-читави кредитополучатели при тези условия на банките и при текущата икономическа обстановка. Хората щом не съм взели на 6% ипотечен кредит, какво те кара да мислиш, че ще го вземат на 9%? Защо си мислиш, че банкерите няма да продават на всяка цена? Замислял ли си се че банките са върнали от началото на годината над 1 млрд. на майките си, т.е. нямат намерение да раздават кредити на нови балъци. Банките искат да дават кредити на бизнеса, но бизнеса е на нокдан или е твърде рисково или условията по кредитите са убийствени. А възвращаемост от тухли и бетон 3-4% година е жалко, то на депозит изкарваш двойно. Ще има още много мъка тук.

[jamiemirror]

Nacheff, въпросът всъщност не е дали лошите ипотеки засягат 10 000 или 15 000 жилища. По-интересно е какви са шансовете след август, банкерите като слънчасат на плажа, да придобият склонност към подаряване на апартаменти и да ги „изсипят” на пазара на ниски цени, че да се отърват от тях. И как това ще повлияе на цените на пазара? Поддържам мнението, че никак няма да повлияе, тъй като не могат да ги пуснат наведнъж, има си процедури по няколко месеца през ЧСИ, а бройката е малка и ще бъдат изкупени преди свободният пазар въобще да е усетил „емисията”. Самите банки ще предпочетат да ги придобият на изгодна цена и след това да ги продават чрез нови ипотеки на по-читави кредитополучатели и то с печалба. Ако приемем, че има 15 000 такива жилища, средно по 70 кв.м., и ги придобият средно по 800 лв./кв.м. излиза една обща цифра около 850 милиона лева - приблизително 2,8% от сумата на депозитите.

Изобщо не залагай на това че банките ще са на печалба от имоти, придобити по линия на лоши кредити. Доста изненади те чакат с това мислене хехехехе, и то скоро - в рамките на месеци Ако лееекинко се позамислиш че балона спихна ще разбереш че никой не би купил с ипотека с мисълта че цената ще расте 20 до 30 години. От което следва че реалните цени ще следват реалните доходи - и пазара ще не ще ще се позиционира точно там.

ПП: Спекулациите в пресата със себестойност 350-450Е/м2 са чиста смешка. Много скоро и тоя мит ще иде в кофата

[winner]

По-спокойно...

Ако беше слязъл 5-6 поста по-надолу щеше да видиш, че аз писах за тези 40 000 с уговорката, че изобщо не съм сигурен в тях.

Да, видях ти поста, после видях че nacheff си хареса това число и затова се обърнах към него.

[Julius]

nacheff, приемам за реално число между 10,000 и 15,000 лоши ипотеки. Ползвах данни от НСИ и БНБ (с любезното подсказване от Imftenbalon). Ти как стигна до числото 40,000?

По-спокойно...

Ако беше слязъл 5-6 поста по-надолу щеше да видиш, че аз писах за тези 40 000 с уговорката, че изобщо не съм сигурен в тях.

[winner]

nacheff, приемам за реално число между 10,000 и 15,000 лоши ипотеки. Ползвах данни от НСИ и БНБ (с любезното подсказване от Imftenbalon). Ти как стигна до числото 40,000? Напълно съм сигурен, че разбираш от статистика много повече от мен. Дотук поне не мога да разбера какъв точно е проблема с наличието на тези лоши кредити и до какъв риск за пазара води. Ако някой ми го обясни смислено и без лозунги, ще се съглася веднага.

[nacheff]

Nacheff, въпросът всъщност не е дали лошите ипотеки засягат 10 000 или 15 000 жилища. По-интересно е какви са шансовете след август, банкерите като слънчасат на плажа, да придобият склонност към подаряване на апартаменти и да ги „изсипят” на пазара на ниски цени, че да се отърват от тях. И как това ще повлияе на цените на пазара? Поддържам мнението, че никак няма да повлияе, тъй като не могат да ги пуснат наведнъж, има си процедури по няколко месеца през ЧСИ, а бройката е малка и ще бъдат изкупени преди свободният пазар въобще да е усетил „емисията”. Самите банки ще предпочетат да ги придобият на изгодна цена и след това да ги продават чрез нови ипотеки на по-читави кредитополучатели и то с печалба. Ако приемем, че има 15 000 такива жилища, средно по 70 кв.м., и ги придобият средно по 800 лв./кв.м. излиза една обща цифра около 850 милиона лева - приблизително 2,8% от сумата на депозитите.

Показваш тежнение към по-ниската бройка. Знам ти позицията и те разбирам.
Между 10 000 и 40 000 обаче, разликата е значителна.
Нека си припомним, колко жилища годишно е строяла държавата в най-мазните години на соца. По спомени - рекордът е бил малко над 20 000. Средно, далеч по-малко.
Потенциално "Изсипване" от 40 000 броя ще смачка пазара. Добрата новина е, че такова няма и няма и да има. Не го вярвам за страна като Бг.

За мене всички кредити от поне 2007 и 2008, които са за 100 % от цената на закупувания имот (а понякога и за повече, знаете как ставаше) са си нередовни.
Дори да се плащат, не съм чул за масови акции в посока на клиентите с подкана да си дообезпечат кредита или да внесат накуп някаква подходяща сума, или нещо друго адекватно.

Това, което е в момента, не го имам за пазар. Случайни сделки, лъжи и манипулации, фалшиви баланси и стискане до последно.
Никой не казва за голотата на царя.

При крайно занижени параметри се стига до една стойност от 2,8 %.
Разбирам, че на теб ти изглежда малка. Не знам как да я оценя със сигурност. По-скоро ми изглежда доста голяма.

[winner]

2,8% от депозитите са 850млн лева. Това значи че общата стойност на депозитите е 30млрд лева.
Прав ли съм или процента на лоши ипотеки е 28% от всички депозити
Да не говорим че цена от 800лв си е ВЕЧЕ СРИВ,продажба около и под себестойността

Депозитите на населението са около 30 милиарда лева. Колко още има в Бурканбанк не е известно. Цифрата 800 лв./кв.м. е примерна. Просто nacheff обича да усреднява, та затова я написах. Това е примерна цена на която банките могат да придобият проблемните имоти. На каква цена ще ги продават после е съвсем друг въпрос. Във всеки случай няма да е 850 лв. примерно.