Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 2

[nacheff]

Ето и продължението:

"Като редовни читатели вече знаят, следващият срив на жилищния пазар в САЩ също така ще бъде сериозно усложнен от два други фактори. На първо място, в опит да се създаде втори ценови балон на жилищата в САЩ, повечето от новите заведени в правителствените заводи за измама ипотеки през 2009 г., бяха с нулеви авансови плащания. Това означава, че нито един от тези собственици не притежава собствен капитал (екуйти) в тези домове и (съобразявайки, че цените на жилищата в САЩ сега отново падат), тези собственици буквалон всички вече са "глътнали вода" с техните нови ипотеки.


С тези нови "собственици" (които всъщност "притежават" нищо), които нямат собствен капитал в тези домове, и след като едва току-що са започнали да правят някакви плащания, тези нови купувачи още по-вероятно ще фалират, или просто ще напуснат домовете си, както го направиха тези собствениците на жилища САЩ, които вече са фалирали, напускайки домовете си в размери, които са най-голям брой в историята на страната.


На второ място, като съобразиме размера на пенсиите на прахосниците от поколението на бейби-Boomers, които са явно недофинансирани (с около $ 3 трилиона), то веднага става ясно, че има нула възможността за тези пенсионери да получават пенсиите си в пълен размер. Това ще наложи, че поколението на бейби-Boomers ще дъмпне пазара на недвижими имоти, като изкара за продажба огромно количество бройки на и без това грубо пренаситения пазар, или те ще трябва да се намалят веднага драстично своя жизнен стандарт (и потребителските разходи) - или някаква комбинация от двете. И двете развития ще има тежко (отрицателно) влияние върху жилищния пазар в САЩ - с единствената разлика, че едното ще се отрази пряко на пазара (дъмпинг но недвижими имоти)ь а другото ще се отрази косвено на пазара (намаляване на разходите, което намалява заетостта) .


Правителството на САЩ и пропагандната машина на САЩ не могат повече да се преструват, че е достигнато "дъното" на този пазар, ние вече виждаме проблясъци на реалността, които се промъкват в анализите за тази предстояща криза.


Наскоро "главният икономист" за "Фани Мей" заяви без заобикалки очевидното: някои от тези абсурдни проекти "Може би трябва да се разчистят". Реалността е, че повечето от тези „вънградни” ("exurb") жилищни единици ще трябва да бъдат съборени - заедно с някои от най-лошите градски райони на "урбанизираната отрова" в САЩ. В множество от силно икономически опустошените американски градове, комбинациите от вълни от принудителни продажби, престъпността и липсата на финансиране за основна поддръжка на града, са оставяли огромното части от американски градове, които изглеждат като Багдад – и то по най-лошото време от нахлуването на САЩ в Ирак.


Изпълнителният директор на Фани Мей не предлага конкретни числа или някакви подробни идеи относто това, колко единици ще трябва да бъдат унищожени, и (напълно естествено) оставя отворен въпроса, кой следва да поеме значителните банкови загуби по тези разрушения. Очевидно е, че в качеството си на брат банкер по съдба, висшепоставеният чиновник на "Фани Мей" не мисли, че Уол Стрийт ще или би трябвало да поеме някакви от собствените му загуби ( че не е ли затова това печатницата на Федералния резерв?).


В реалния свят, както вече беше споменато в предишния коментари, този процес на разрушаване вече е започнал. Някои нови жилищни проекти вече са тихомълком бяха минати с будозерите bulldozed, а най-малко за един американски град е вече е в пълен ход един план за масово събаряне на цели квартали. Това са реалностите, които напълно противоречат на митичното " икономическо възстановяване на САЩ ", и като такива са били игнорирани от пропагандистките медии и политиците на страната.


За съжаление, това, което предстои да бъде открито (разбрано) от американците е, че вместо повече от една година в "САЩ да тече процес на икономическо възстановяване ", който си е продукт на масивна манипулация, те са били само поставени в "окото" на икономически ураган. Този период на фалшиви стабилност свърши.


Ужкимското дъно на жилищния пазар замина. Слабата вълна от преброяване и наемане приключи. Бурният поток от "доларови стимули" се забави до вида на една тънка струйка и банкритиралите държавно и местни правителства сега ще трябва или официално да обяват фалит, или радикално да отрежат разходите и да увеличат данъците за предотвратяване на такива фалити. Когато спонсорираните от правителството корпорации (GSE – government sponsored enterprices), който държат 95% от ипотеките в САЩ започнат да говорят за разрушаване на жилища, знайте, че "празненството приключи"."

[nacheff]

Недоогладен превод на една любопитна статия.

"http://www.bullionbullscanada.com/index.php?option=com_content&view=article&id=12729

Превод от английски на български
"Фани Мей" предлага събаряне на щатски домове с булдозери.

В периода на влошаването на състоянието ан колапс на жилищния сектор САЩ през 2008 г и респективно стана ясно точното естество на този балон, причинен от свръхпредлагане, аз изложених един специфичен "план" за поставяне на истинско "дъно" на този пазар.


Правителството на САЩ трябваше да извърши плащания в размер на $ 1 - $ 2 трилиона с оглед възстановяване на драматично необходимата капиталова стойност за тези собственици на домове, което от своя страна щеше да внесе известна стабилност на пазара на имоти в САЩ, което пък можеше да премахне на най- / всички ипотеки, които са вече „под повърхността” и по този начин да сложи край на стимула на длъжниците да се дистанцират "да изоставят" тези ипотеки.


До 2009 г. правителството на САЩ не направи нищо за намаляване на този срив и американските собствениците на жилища загубиха още повече капиталова стойност, в този момент аз увеличих залога и изтъкнах необходимостта за намеса от правителството до 3 трилиона щатски долара: достатъчни за разплащане на приблизително 20% от ипотечни кредити с (това би било само една малка част от на 10-те трилоина щатски долара, използвани за спасителната операция на Уол Стрийт). Същевременно обаче имаше и втори структурен проблем в жилищния пазар в САЩ, които аз маркирах: това беше едно пренасищане с предлагането, които можеше да бъде "поправено" чрез пускане на булдозерите към огромен брой домове.


Не само, че имаше в наличност огромен излишък от жилища, но лудостта, породена от балона в цените беше довела до изграждането на огромния брой на жилищата в напълно непрактични места: на "exurbs" (вънградия). Това бяха нови жилища (и население) анклави, които изникнаха толкова далеч от големите популация (и работни места) центрове, че те не биха могли дори да бъдат класифицирани като "предградията".


През февруари на 2009 г., аз написах една статия, в която посочих конкретен "казус" на жилищния колапс САЩ: гр. Merced, Калифорния. Merced се намира 110 мили югоизточно от Сан Франциско, най-близкия център за работа, и по този начин това растояние е средната продължителност на пътуване, пред което са изправени жителите на Merced. Ако въобще един такъв модел на развитие на жилищния сектор може да е жизнеспособен, тя това може да бъде само в един свят на евтин петрол. Този свят вече не съществува.


Като стъпим на тази действителност, аз ще повторя позицията си, че американското правителство ще трябва да изискват най-малко 1 милион от тези домове да бъдат съборени от булдозерите. Това ще реши два проблема. Това би премахнало жилищни единици, които вероятно никога няма да се продават и едновременно ще се преодолее и проблемът с общото свръхпредлагане, където в момента има някъде около 20 млн. празни домове в САЩ (и дори по-голям брой "глъгнали вода" ипотеки).


Проблемът с едно такова решение е, че американските банки държат тези ипотеки - и държейки трилиони долари на ливъридж на жилищни деривати, ще трябва да направят буквално 100% отписвания по тези активи. Въпреки че „белязаните с фантазия” американски счетоводните правила позволяват на банките от САЩ да поддържат напълно фиктивни оценки на жилищата в САЩ (и на техните деривати) докато тези жилища са все още непокътнати, а случаят въобще няма да остане такъв в момента, в който булдозерите ги сринат до земята.


В усилията на банките на САЩ да поддържат фиктивни оценки на жилища в САЩ и да създават изкуствено "дъно на цените" на жилищния пазар в САЩ се стига до положение, че американските банки държат огромен брой на "REO" домове далеч от пазара. Част от тази игра се играе от банките в САЩ чрез използване на схеми за отсрочване на принудително изпълнение - което би трябвало да помага при огромното количество на неизправни ипотеки: а този брой е толкова голям, че е напълно достатъчен за да запуши съдебните системи на много от щатите в САЩ. Само във Флорида има натрупани повече от 500 000 възбрани по гръмнали ипотеки, но само една незначителна бройка от тези домове действително ще стигнат до пазара.


Дори и след като американските банки влязат в притежание на домове, те често просто държат тези домове далеч от пазара – това се прави с цел да се позволи на пропагандната машина да разпространява измислена информация относно "жилищни запаси" в САЩ. Това е особено вярно що се отнася до висок клас жилища, където за първи път в историята на САЩ се стига до положение, че гръмналите ипотеки за скъпи жилища в САЩ се сравними като количество с гръмналите ипотеки за нисък клас жилища. Разликата е в това, че купувачите са по-склонни на сделки за жилища от нисък клас.


Имайки предвид от една страна тази "сенчеста инвентаризация" на непродадените/незаведени домове в САЩ, възлизащи общо някъде между 5 млн. и 10 млн. броя, едновременно се задава нова вълна от гръмнали ипотеки и фалити, които са на път да се взривят при този пазар – това са милиони ипотеки от непопулярния вид “option-ARM” ипотеки, които ще излязат през следващите две години, като значителна част от тези нови милиони единици ще са действителни фалити.


За онези, които още не са запознати с тази терминология, една "“option-ARM” ипотека е "ипотека с променлива ипотечна вноска", които също така дава възможност на безотговорни кредитополучатели не само да не плащат главница по време на "промоционален период", преди възобновяване на пълните ипотечни плащания, но тя дори позволява на кредитополучателите да плащат по-малко от 100% от дължимата лихва, при което тази неплатена лихва се капитализира и се добавя към главницата. Така ще се дойде до ситуация за много заемополучатели, че когато тези ипотеки се възобновят, платците ще бъдат изправени пред един троен шок за бюджетите си: първо на лихвените проценти, които ще се покачват най-много за тези ипотеки, на второ място е обстоятелството, че всички добавени главници сега ще се се влеят в новите плащания, и накрая – сега те би трябвало да правят пълни плащания по тези ипотеки.


За някои собственици това ще доведе до ситуация, че те вече ще бъдат принудени да извършват плащания в размер до 3-5 пъти по-високи от текущите им, частични плащания. Това ще направи надигащата се и задаваща се криза наистина ужасяваща за всеки, който е бил достатъчно глупав да влезе така в жилищния пазар на САЩ и в покрепа на тезата се констатира, че над 40% от държателите на тези "“option-ARM” ипотеки до този момент са правели само минимално допустимите плащания (или дори още по-ниски) по тези ипотеки, както и, че буквалон 100% от тези ипотеки със сигурност ще гръмнат.


Комбинацията от масирана "сенчеста (неистинска) инвентаризация" на жилища в САЩ и новата приливна вълна от неизпълнение по ипотечни договори е на път да удари пазара на САЩ, което пък означава, че жилищният пазар в САЩ е на път да пострадат от други, още по-тежък колапс. Като направим паралел между жилищните оценки в САЩ, които са все още явно завишени и доходите / равнището на богатство, както и с като съобразим общия "собствен капитал (екуйти)", притежаван от собствениците на жилища в САЩ, който продължава да се свива, то се налага изводът, че следващият срив в сектора на жилищното строителство САЩ или ще бъде още по-рязък от първия колапс (който пък само по себе си беше три пъти по-лош в сравнение с най-лошата година от Голямата депресия), или този до колапс просто ще се провлачи за много, много по-дълго време (по-вероятният сценарий).

[harpoon]

То и на БФБ е пълно със същите индивиди. Просто сме много назад като финансови познания. Аз си го обяснявам с това, че до 1990 никой не е имал възможности да развива финанси професионално, а до 2000г тези хора са били сигурно 100 човека. Към 2030-2040 ще има положитено развитие.

В случая с имотите дори не става въпрос за финансови познания и финансова култура, а за най-обикновен здрав разум. Само безумец може да вярва, че 1000 Евро за кв. м в Младост е нормална цена. Само някой идиот може да тегли кредит за 100% от стойността на имота. Само пълен олигофрен може да плаща 60% от семейния си доход като вноска по кредит.
Глупостта и алчността винаги се наказват.

[be_google]

В белия свят е прието,че цената на жилището е около 100 средни брутни работни заплати!!!! с нюанси и добавки за по-добра локация и нискоенергийно строителство....
Като се прибави, че ние сме с над 90% собственост.....

[javcho]

интересно само колко ограничени ора има у бегетото та и след 3 години спад и тотална липса на ликвидност в пазара на НИ като коне с капаци само там зяпат... те толкова промит мозък дето ич идея да си няма къде ДРУГАДЕ мое се влага най-дубре още ся да си тегли куршумя... той замаушката ви посна веке ина статия за тва....

То и на БФБ е пълно със същите индивиди. Просто сме много назад като финансови познания. Аз си го обяснявам с това, че до 1990 никой не е имал възможности да развива финанси професионално, а до 2000г тези хора са били сигурно 100 човека. Към 2030-2040 ще има положитено развитие.

[hohohoo]

интересно само колко ограничени ора има у бегетото та и след 3 години спад и тотална липса на ликвидност в пазара на НИ като коне с капаци само там зяпат... те толкова промит мозък дето ич идея да си няма къде ДРУГАДЕ мое се влага най-дубре още ся да си тегли куршумя... той замаушката ви посна веке ина статия за тва....

[hohohoo]

или пък тройно над средната за европа с 80% горница за имоти продавани от роверо, та да мое да припечелва от комисионки човечеца... и той душа носи

споко, ся кат прокарат закона всички депозити автоматично и задължително да се обърнат в НИ в софето пазаря ша са стабилизира. и ша мое роверо до дращи в еуфория в темата "колко ми поскъпна имотЯ за Х дни"

[rover]

Еми ето то отговора - цените трябва да са 1/3 от средните цени в ЕС
__________________
===================================

Според мен цените трябва да са наполовината от едната трета от средните цени в ЕС, та да могат и Yerdna i Luboil да си закупят някаква недвижимост.
Така ще бъде справедливо.

[harpoon]

Аз да кажа? Нещо си се объркал! Нямам такива претенции да определям цените в цял град! Трябва да се обърнеш към други съфорумци! А колкото до Герджиков едва ли би се объркал толкова елементарно!!!

Еми ето то отговора - цените трябва да са 1/3 от средните цени в ЕС

[ангел петков]

Г'син Герджиков очевидно леко се е объркАл. И аз май се досещам откъде идва объркването.
На 14.06. НСИ публикува данни за доходите на домакинствата за първото тримесечие. Според тия данни общият среден доход на лице от домакинство в София е 1159 лева.
http://www.nsi.bg/EPDOCS/HBS2010-1q.pdf
Напълно възможно е това да се равнява на 92% от средния доход в ЕС. Само че има една малка подробност. В случая с България говорим за общ доход от ТРИМЕСЕЧИЕ, а в случая с ЕС - за общ доход от МЕСЕЦ.
Или, ако коригираме изцепката на Герджиков, се оказва, че средният софиянец печели за ТРИ месеца 92% от това, което печели средният европеец за ЕДИН месец.
Та, я кажи, според теб, какви трябвало да бъдат цените в София?!

Аз да кажа? Нещо си се объркал! Нямам такива претенции да определям цените в цял град! Трябва да се обърнеш към други съфорумци! А колкото до Герджиков едва ли би се объркал толкова елементарно!!!

[индианеца]

Преди една седмица Минко Герджиков-зам.кмет на София изнесе информация,че средния доход в София е на ниво от 92% от средния доход в ЕС.Каква трябва да е цената на имотите в София в такъв случай? Колегите с графиките да кажат!

Цените трябва да са 1/3 от 90% от средните за ЕС, понеже статистиката е тримесечна. От жегата е, напекло го е.

[harpoon]

Преди една седмица Минко Герджиков-зам.кмет на София изнесе информация,че средния доход в София е на ниво от 92% от средния доход в ЕС.Каква трябва да е цената на имотите в София в такъв случай? Колегите с графиките да кажат!

Г'син Герджиков очевидно леко се е объркАл. И аз май се досещам откъде идва объркването.
На 14.06. НСИ публикува данни за доходите на домакинствата за първото тримесечие. Според тия данни общият среден доход на лице от домакинство в София е 1159 лева.
http://www.nsi.bg/EPDOCS/HBS2010-1q.pdf
Напълно възможно е това да се равнява на 92% от средния доход в ЕС. Само че има една малка подробност. В случая с България говорим за общ доход от ТРИМЕСЕЧИЕ, а в случая с ЕС - за общ доход от МЕСЕЦ.
Или, ако коригираме изцепката на Герджиков, се оказва, че средният софиянец печели за ТРИ месеца 92% от това, което печели средният европеец за ЕДИН месец.
Та, я кажи, според теб, какви трябвало да бъдат цените в София?!

[ангел петков]

Преди една седмица Минко Герджиков-зам.кмет на София изнесе информация,че средния доход в София е на ниво от 92% от средния доход в ЕС.Каква трябва да е цената на имотите в София в такъв случай? Колегите с графиките да кажат!

[luboil]

тенденциите са за около 10-15% през втората половина на годината.

И аз за момент се стреснах, ами ако погледнеш заглавието ще се ориентираш.

Не се стряскай!

[Веско]

тенденциите са за около 10-15% през втората половина на годината.

Тенденции на къде, че не си обяснил - нагоре ли, надолу ли?

И аз за момент се стреснах, ами ако погледнеш заглавието ще се ориентираш.