Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 2

[Julius]

Мдааа... 90% шума... и 100% генерирана от наш ЛуПчО... ГоУеМ ТъПчО ТоЗ ЛуПчО...

Вика ъпър съм бил... я да видим фактите какво говорят (не че той и тях ще признае де ):

Дата: 23.10.2008, 09:20

Благодаря!

Вчера не ми остана време да ти отговоря, но пък снощи имах хубав сън, който мисля да ти споделя!

Спада в цените на имотите ще мине през две ясно отличаващи се фази: Доброволна & Принудителна! Първата е вече факт!

Тя се характеризира с това, че на нея първите осъзнали се (съответно и най-подплашени) лястовички-предшественици сами свалят (съвсем официално при това) цените с до едни 20-25%, на места може и повече, но рядко (тук говорим само за продавачи на панелки и жилища в етап на строеж - т.е. първите официално лишени от спонсор). Първоначално тяхната отстъпка ще е до цени малко над приетите от собствениците им за дъно! Този процес на постепенно доброволно сваляне ще продължи не повече от половин година... т.е. не по-късно от февруари - март догодина! Етапа ще завърши с воя на умряло от страна на брокерите - "КУПУВАЙТЕЕЕ! Повече никога няма да бъде толкова йоФтено!" (примерен израз) Тогава е силно вероятно да се наблюдава леко покачване на цените - т.е. достигане фазата на Bull Trap...

След първия афтършок вече ще ми е много по-лесно да определя нивата, времето им за достигане, продължителността и пр.

Следващия етап вече ще се диктува под натиска на пазара... или по-скоро от липсата на такъв! Банките отпускащи кредити не повече от 75% (върху занижената за тях оценка) ще натискат все повече и повече продавачите... докато се установи (трайно при това) атмосфера на постоянен спад, отключваща нагласата, че цените ще продължат само надолу, оттам ново затягане на кредитите... и т.н. което ме кара да прогнозирам достигането на справедлива стойност най-късно през 2010 - т.е. средна стойност на нормално жилище не повече от 3 годишни заплати на домакинство!

Или за семейство с месечен доход 1000 лв./човек и годишен доход 12 000 евро - това прави цена на нормален двустаен (60 кв.) около 36 000 евро... т.е. достигане на долните нива на прогнозата ми! Това прави нива между 600 и 800 евро/квадрат по крайните квартали (или връщане на нивата от 2006, коригирани с инфлацията и в случай, че себестойността не падне!). Това за тухлено - панелите наполовина (300-400 евро/квадрат)! Казвам заплати от 1000 лв. тъй като 2009 (и особенно 2010, там където ще има ръст в тях, съм склонен да мисля (на база долния абзац), че ръста ще е повече от символичен.)

Относно ръста на икономиката сънувах, че ако прогнозата от 2%-2.5% ръст се сбъдне, то към края на 2009 официално безработицата ще достигне и през следващата 2010 ще се движи между 10% и 12%!

Относно Борда сънувах, че към края на 2009 натиска върху него (и по-точно отмяната му) ще бъде много силен... и най-вероятно няма да се ограничи само с пускане на **** теми в разни форуми, а ще се "обсъжда" официално и от "експерти" при това! Удържането му обаче минава през свиване на дефицита (ограничаващо свиването на вал. резерви, намалели от свиването на притока на ПЧИ и износа), спад в цените на повечето стоки (вече се наблюдава при строителните материали), заплати (вече е факт при надниците на строителите), себестойност на краен продукт (като следствие на предходните две) и т.н. Това остава единствената алтернатива пред девалвацията на лева... иначе Пена и Вуте чуят ли по би-чи-ви-то, че борда рухва... ще си говорим за двуцифрени стойности на лева спрямо еврото! Иначе казано без борд се връщаме на хиперифлационния сценарий, който ще е несравнимо по-разрушителен за икономиката ни, отколкото ако този път изживеем обратния вариант на кризата (иначе не виждам как ще се изчистим от натрупаните дисбаланси) - класическа рецесия, придружена от дефлация, с фалиращи неконкуретни предприятия главно в двата движещи досега сектори...

LINK - Поста НЯМА редакция!

Малко след това (на същата страница):

fenixsz написа: Говориш за 600 и 800 евро на квадрат, но за реална площ най-вероятно, каквато се смята при панелките, а не сега?

julius написа: Естественно! Или 500 евро/квадрат с общите части... това е дъното за София, според мен!

Малко по-късно...

nacheff написа: Джулиъс, поради отсъствие бях пропуснал прогнозата ти и сега чета всичко на куп. Много интересно. По-концентрирано изказване, съсредоточено върху обсъжданата тема, скоро не бях чел. Само един му е кусурът - пишеш за намаление в темата "за увеличението" :-)))

julius написа: Аз мисля, че точно тук му е мястото! И в това няма нищо случайно... (Кое ни е наред... та и това! Връзва се с цялостната ситуация в Бг)

От което гении като ЛуПчО си вадели изводите че щом съм писал в темата за повишението и съм бил ъпър, разбираш ли... ахахаха дебилче...

Няколко месеца по-късно (4-5 месеца):

17.02.2009, 17:26

Спада в цените на имотите ще мине през две ясно отличаващи се фази: Доброволна & Принудителна! Първата е вече факт!

Тя се характеризира с това, че на нея първите осъзнали се (съответно и най-подплашени) лястовички-предшественици сами свалят (съвсем официално при това) цените с до едни 20-25%, на места може и повече, но рядко (тук говорим само за продавачи на панелки и жилища в етап на строеж - т.е. първите официално лишени от спонсор). Първоначално тяхната отстъпка ще е до цени малко над приетите от собствениците им за дъно! Този процес на постепенно доброволно сваляне ще продължи не повече от половин година... т.е. не по-късно от февруари - март догодина! Етапа ще завърши с воя на умряло от страна на брокерите - "КУПУВАЙТЕЕЕ! Повече никога няма да бъде толкова йоФтено!" (примерен израз)
...
От днешния /февруарски/ печат: "Експерти: Сега е моментът за купуване на жилище!"
(Прилича ми на примерен вой на умряло... с някакъв опит за запазване на достойноство)!
Don't you think?

Сещате ли се коя е следващата фаза?

LINK - Поста е без редакция!

Това са фактите, Лупчо! Независимо дали ти харесват или не!

п.с.
Съжалявам, че ще се получи толкова дълъг пост, но и за мен беше интересно да видя година и половина по-рано...

[jamiemirror]

Няма да споря с теб, защото е безсмислено. Ходил ли си на бригада в US? Ако не си ще си траеш... Има и хора които правят пари, има други дето се връщат с дългове. Има и значение за какво харчиш и с какво се връщаш - лаптопче, фотоапарат, дрешки, некоя друга джунджурия. Аз връщах само пари, а и там не харчех. Давам ти най-елемнтарна сметка. В Нантъкет мин. заплащане 2004г. беше $10-12 на час (нека да е $10). Ако работиш 4 месеца на 2 места и правиш да кажем средно 60 часа седмично, което е доста малко ще икараш грубо $11000. От тях вадиш седмичните разходи за храна, наем, смет около $160-170/седмица (общо $2800). и $1500 за програмата. Като имаш предвид че данъците се възстановяват на 100% ще си изкарал чисти $6700+. Давам друг пример с мен... Последната година в ресторана ми плащаха $14 на час + бакшиши, а като шофьор на такси взимах 34% от оборота за седмицата. Работил съм около средно 80-90 часа седмично. И без проблем ги правиш $15к+. Но е нажна да се отбележи и момента, че работя 4 годити само на едни и същи места места. В ресторанта започнах, като бъсър на $10, а втората година станах сервитьор. И не е все тая дали ще бачкаш в Масачусетц, Мейн или Ню Хемпшир... . В Ню Х. и 120 часа да правиш седмично няма да изкараш повече от 5k.

Ебаси майката, на мен в България ми плащат доста повече за 40-часова седмица
Ивко, сметките ти не излизат чадо. Ама ти пак пробвай, няма лошо. Темата обаче беше за друго.

Ако ударя калема на съотношение цени/наеми в София, излиза че 4% годишна доходност е мираж. До 2007-ма поне хората имаха илюзията че НИ ще поскъпват с по 10-20% годишно, сега реалността ги шляпна и цените се изтърсиха с до 60% надолу.
От друга страна ако човек е получавал 4% лихва годишно, вместо спад е напред - поне с темпото на инфлацията. Обаче е плащал наеми (което бърка в мозъка на тези които не могат да смятат).
В сметките не слагаме ремонтите и данъците - все неща които намаляват доходността от наем. За мен равносметката е очевидна, а за теб?

ПП: не слагам на везните и онова за което ти говорех - твоите 50м2 са с чисти 35-40м2 макс. Вътре сте трима. Живот като в гето - ама нали е НДК хехехехе Какво качество има такъв живот?

[luboil]

Всяка година беше едно и също. Заминавам средата на май и се прибирам началото на октомври. Визата е 5 месечна и имаш право да работиш легално 4. Последния месец се води туристически, но ако се уредиш нелегално си бачкаш. Останалоно време съм в БГ

Ами питам те, защото съм ходил в САЩ 10-на пъти, един от които на частно. Билета отиване и връщане до СФ беше 1500$ 2001г.( Върджин еърлайнс). Ако си купуваш еднопосочни билети беше още по-скъпо. Та за колко години беше там и колко си летял? Не се сърди, не ми се чете, ама май за 5 г ставаше въпрос(поправи ме ако се бъркам). Това означава поне 10 пътувания, да кажем по 750$, което е 7500$. Този разход си е бая разход, ама не си го споменал. За това ми беше мисълта

[Ivkoo]

Не ми се влиза в спора ви, и двамата имате за себе си правилни гледни точки.

Искам само да попитам ти за тези години колко пъти се връща в БГ?

П.П. Предполагам че разбираш защо те питам?

Всяка година беше едно и също. Заминавам средата на май и се прибирам началото на октомври. Визата е 5 месечна и имаш право да работиш легално 4. Последния месец се води туристически, но ако се уредиш нелегално си бачкаш. Останалоно време съм в БГ

[panther]

Абре Ивко. Ама ти по-рано писа че и офис си купил. Преди 10 години? И него ли от бригадите?
На 19? Евала! А втория апартамент?
А беше писал че с архитектура се занимаваш от 20 години? Т.е. от 9 годишен? Евала!
А вилата във Владо тричков? Или тя е по наследство.
Бе нещо някакви съмнежи ме тревожат, ама не знам може би аз съм много недоверчив ...

[luboil]

Да не забравяме и че парите които изкараш стоят на депозит. Вярно 4-5% беше лихвата, но за период 4-5 години се натрупва не малко само от лихви.

Не ми се влиза в спора ви, и двамата имате за себе си правилни гледни точки.

Искам само да попитам ти за тези години колко пъти се връща в БГ?

П.П. Предполагам че разбираш защо те питам?

[luboil]

Ахахаха...

Уникално просто!

Благодаря!

За уникално прост човек е просто!

Ама я питай тези хорица с ипотеките, които сега едвам дишат, просто ли е?

[Ivkoo]

Няма да споря с теб, защото е безсмислено. Ходил ли си на бригада в US? Ако не си ще си траеш... Има и хора които правят пари, има други дето се връщат с дългове. Има и значение за какво харчиш и с какво се връщаш - лаптопче, фотоапарат, дрешки, некоя друга джунджурия. Аз връщах само пари, а и там не харчех. Давам ти най-елемнтарна сметка. В Нантъкет мин. заплащане 2004г. беше $10-12 на час (нека да е $10). Ако работиш 4 месеца на 2 места и правиш да кажем средно 60 часа седмично, което е доста малко ще икараш грубо $11000. От тях вадиш седмичните разходи за храна, наем, смет около $160-170/седмица (общо $2800). и $1500 за програмата. Като имаш предвид че данъците се възстановяват на 100% ще си изкарал чисти $6700+. Давам друг пример с мен... Последната година в ресторана ми плащаха $14 на час + бакшиши, а като шофьор на такси взимах 34% от оборота за седмицата. Работил съм около средно 80-90 часа седмично. И без проблем ги правиш $15к+. Но е нажна да се отбележи и момента, че работя 4 годити само на едни и същи места места. В ресторанта започнах, като бъсър на $10, а втората година станах сервитьор. И не е все тая дали ще бачкаш в Масачусетц, Мейн или Ню Хемпшир... . В Ню Х. и 120 часа да правиш седмично няма да изкараш повече от 5k.

Да не забравяме и че парите които изкараш стоят на депозит. Вярно 4-5% беше лихвата, но за период 4-5 години се натрупва не малко само от лихви.

[Julius]

Защо подвеждаше хората, че имотите винаги ще растат? Защо? Колко хора подведе и им разсипа живота? И имаш наглостта да раздаваш морал тука

Ахахаха...

Уникално просто!

Благодаря!

[ravnovesie]

още 50% надолу и може и да се спрат

[luboil]

Пак само глупости...

Язък че шумата, която генерираш само затрупва бисери като тези на Грую... ама може би това ти е и целта... че и ти се разпознаваш сред описаните от него и не искаш поста му да е дълго време отгоре, че да не го видят хората...

Както винаги нищо ново под слънцето.

Никакви факти никаква конкретика...

На ясно формулирани въпроси...като:

Защо подвеждаше хората, че имотите винаги ще растат? Защо? Колко хора подведе и им разсипа живота? И имаш наглостта да раздаваш морал тука

П.П. Ако си мислиш, че някой вече те взима насериозно, наистина си патологичен случай
П.П.2 Упех с молива и тефтера...

[Julius]

Ми не знам,

ама това, че ти се криеш и се страхуваш да се наречеш себе си ъпър-ревльо говори за теб много повече от думите ти Пъзльо

П.П. Ако много си закъсал с ипотеките и нямаш левче, да ти дам да си купиш молив и тефтер да си смяташ ежедневно загубите от падащите цени на имотята

Пак само глупости...

Язък че шумата, която генерираш само затрупва бисери като тези на Грую... ама може би това ти е и целта... че и ти се разпознаваш сред описаните от него и не искаш поста му да е дълго време отгоре, че да не го видят хората...

[luboil]

Хах...

Какви нови герои имало тука...

п.с.
Любчо, не знаеш колко си... блажен! Напълно си заслужил водач на... да кажем сривлювците, че оная дума дето почва с "д" може и да не ти харесва... а може и пък? Де да знае човек...

Ми не знам,

ама това, че ти се криеш и се страхуваш да се наречеш себе си ъпър-ревльо говори за теб много повече от думите ти Пъзльо

П.П. Ако много си закъсал с ипотеките и нямаш левче, да ти дам да си купиш молив и тефтер да си смяташ ежедневно загубите от падащите цени на имотята

[Julius]

егати завистта егати чудото.
да си чувал че мое се работи на повече от 1 място? да си чувал че мое се остава повечко?
ивко мое и да е изкарал кинтаа, мое и да не е - мое като ровера тука да се тупа у гърдите виртуално за да избива комплекси, се тая. ма ти пък как подскочи кат' чу че " селтака" освен че ти зима работата ами и ти зима и хапартамента... мноо те заболя явно
кУреняка под наем а "селтака" на жълтите павета - ей от тва по голяма обида за тебе няма
безобразие!
ха тропни с краче сега, сездай тема във фейсбук - срещу наглите селяндури. вън селяндура от софето, квото има да се раздаде на правоимащите! (кУреняците)

смееех, смех...

не че ивко е цъфнал и вързал с тва мислене де - ша блъска за некой леф само и само да избие комплекса да ИМА имот на жълтите павета, егати фетиша. ама поне не злобее и не плюе кат' кУреняците....

ай, Андрейчо, гаси компютера и бягай да работиш. селтаците те минаха а ти кУреняка още с влажен поглед гледаш хазаина да не те изгони кат мрсна мячка... срам за фамилията - бездомен куреняк...
завист и комплексарщина, тва е шопския манталитет...

Хах...

Какви нови герои имало тука...

п.с.
Любчо, не знаеш колко си... блажен! Напълно си заслужил водач на... да кажем сривлювците, че оная дума дето почва с "д" може и да не ти харесва... а може и пък? Де да знае човек...

[hohohoo]

егати завистта егати чудото.
да си чувал че мое се работи на повече от 1 място? да си чувал че мое се остава повечко?
ивко мое и да е изкарал кинтаа, мое и да не е - мое като ровера тука да се тупа у гърдите виртуално за да избива комплекси, се тая. ма ти пък как подскочи кат' чу че " селтака" освен че ти зима работата ами и ти зима и хапартамента... мноо те заболя явно
кУреняка под наем а "селтака" на жълтите павета - ей от тва по голяма обида за тебе няма
безобразие!
ха тропни с краче сега, сездай тема във фейсбук - срещу наглите селяндури. вън селяндура от софето, квото има да се раздаде на правоимащите! (кУреняците)

смееех, смех...

не че ивко е цъфнал и вързал с тва мислене де - ша блъска за некой леф само и само да избие комплекса да ИМА имот на жълтите павета, егати фетиша. ама поне не злобее и не плюе кат' кУреняците....

ай, Андрейчо, гаси компютера и бягай да работиш. селтаците те минаха а ти кУреняка още с влажен поглед гледаш хазаина да не те изгони кат мрсна мячка... срам за фамилията - бездомен куреняк...
завист и комплексарщина, тва е шопския манталитет...