Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 2

[Zashtontcho]

Само да вметна, че при продажба на Търг, докато тече търга имота се привежда в тотално неизпозваем вид - къртене, чупене,

Да ти кажа, това е предимство - да е махнал всичките мебели, да е изкъртил плочки и всички други неща, които ги е избирал той и не отговарят на вкуса на новия собственик. Има двойна файда - първо, намалява цената на имота още повече - новия собственик получава същото за по-малко пари, и второ - имотът е напълно изчистен, ще може да се обзаведе съвсем по вкуса на новия собственик. Обикновено човек, който може да даде кеш пари за апартамент, може да си позволи и страхотно обзавеждане

палежи и др.

За палежите тото, ако имотът се увреди и стане негоден за продажба, парите ще се вземат от застрахователя, а злонамереният подпалвач ще си има работа с МВР и куп разправии покрай това, ако увреденият имот е скъп, може и някои яки момчета с лъскави автомобили да го посетят...

Пари не се дават току - така, банките не пасат трева момчетааа-брокерчетааа

[jamiemirror]

Само да вметна, че при продажба на Търг, докато тече търга имота се привежда в тотално неизпозваем вид - къртене, чупене, палежи и др.
Собственика обикновенно няма какво да губи, повече, а застрахователя е обикновнно пак на банкта, освен това застраховка не важи при умишлени действия на собственика!

А сега да ви видим?

Това е като лизонгова кола, карана с източено масълце ... - вземат си я ама какво получават всъщност

Тоя собственик след това дали ще ходи на собствените си крака - питам аз?
Ха сега да го видим

[toto]

Само да вметна, че при продажба на Търг, докато тече търга имота се привежда в тотално неизпозваем вид - къртене, чупене, палежи и др.
Собственика обикновенно няма какво да губи, повече, а застрахователя е обикновнно пак на банкта, освен това застраховка не важи при умишлени действия на собственика!

А сега да ви видим?

Това е като лизонгова кола, карана с източено масълце ... - вземат си я ама какво получават всъщност

[nikki]

Ок, Внася се по сметка на съд. изпълнителя, но те не остават за съд. изпълнителя, а от там отиват при взискателя.
Казваш че "Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер."
Не ми стана много ясно - размера на сумата по ипотеката ли трябва да надвишава.?
А ако не надвишава неговото вземане ?
Сори , не можах да вникна в последното изречение . Аз имах предвид че е подставено лице свързано с банката.

Отклоних се малко от темата, наистина. Имах предвид сценарий, когато лице близко до банката си хареса имот на търг, и с помощта на банката манипулира търга за да закупи имота на възможно най-ниската цена. Законно е и не струва нищо на банката. Длъжника кучета го яли

Колкото до подставените лица играещи за сметка на банката, според мен са напълно излишни. Самата банка може да участва, при това участва без да внася задатък, и може да подаде повече от една оферта. Няма нужда от никакви подставени лица.

Без да съм специалист, накъдето и да погледна се дивя на начина по който са направени и работят законите тук.

[Zashtontcho]

Анжо, те са продадени, ама дали са реално купени Не забравяй, че банките също участват с доверени лица в търговете на ЧСИ, като наддават за имотите до определен лимит съгласно пълномощното на довереното лице. Та не се радвай, преди да си разбрал как стоят нещата всъщност

Не знам ти дали си ончо или тончо но явно не познаваш закона и механизма на провеждането на публични продажби от ЧСИ.Първо и основно правило за да е приключила една публична продан успешно е цената която е постигната по време на търга да е преведена по сметката на ЧСИ.Кажи ми сега от чий зор банката да наддава с 20% над началната цена(за която е дала съгласие) като може да придобие имота направо от длъжника на по-ниска цена?И тая глупост,че банките наддават по търговете на ЧСИ е поредната градска легенда родена от болни мозъци висящи по форумите по цял ден!!!
Не се радвам,а само споделям факти които са публично достояние като се опитвам да разсея някои заблуди породени от невежество и безпаричие!!!А ако ти имаш факти в подкрепа на твърденията си ги сподели иначе ще трябва да си смениш ника на Запънчо!!! ...

Вай Анжооо, ти си много прост брокер ва! Ти някога ходил ли си на търг на ЧСИ ва прост Анжо?

Сега, сериозно, да ти обясня някои неща Анжо Петков. Не познаваш особеностите на продажбите от ЧСИ, не знаеш кога е приключила една продажба, обаче приказваш!

Банката отпуска ипотечен заем на собственика на имота. Ипотеката се учередява чрез вписване в имотния регистър. Банката отпуска на кредитополучателя ПАРИ, които той се задължава да върне, заедно с уговорената лихва. Има си погасителен план и т.н.
Ако кредитополучателя започне да не си погасява вноските, банката започва да предприема действия, като се стреми да му помогне - може да се даде гратисен период, да се промени погасителния план и т.н. Ако длъжникът не може или не се съгласи да си погасява вноските и минат 90 дни от последната вноска, банката класифицира този заем като необслужвана експозиция и взима съответните мерки. Ако длъжникът не може да се договори с банката, се стига до принудителна продажба на имота от ЧСИ. Банката има нужда от ПАРИ, не от имоти, за да си върши основната дейност, затова имотът се продава на търг. Има и правила, които указват колко време банката може да притежава имот, който не ползва в основната си дейност (като банков клон).

Цената на която ще се продава имота, се определя от ЧСИ, съгласно чл. 485 от ГПК, който гласи, че "Съдебният изпълнител определя началната цена, от която ще започне наддаването, като се прилага съответно чл. 468". Преди в члена се казваше, че цената започва от 50% от пазарната цена, но промениха закона и сега е 100%. Винаги на първа продан банката се опитва да си възстанови всички разходи, които е направила, и всичко дължимо и затова цената, която ЧСИ дава се състои от главницата на заема + дължимите лихви + разходите или оценката на имота, което от двете е по-голямо. Затова и на такива търгове обикновено не се купува нищо. На следващия търг цената пада автоматично и става 80% от поисканата цена на първия търг. Указва се в обявлението, че това е втора продан поради нестанала първа. Обикновено и тези продани не стават, защото цената е все още висока.

След втората продан няма трета. Прави се нова оценка и всичко започва отначало, все едно имотът сега излиза на продажба. Началната цена е по-ниска от 80% процента на втората продан, но никъде не се указва, че това е трета продан или че е имало преди това неуспешни търгове и т.н. Търговете се повтарят и повтарят и за повечето имоти на надути цени няма купувачи. Стига се дотам, че предлаганата цена е по-малка от 1/2 от главницата на заема и ако имотът се реализира на тази цена, банката няма по никакъв начин да си възстанови останалата 1/2 и лихвите и разходите, ще отчете загуба. Тогава се издават пълномощни на доверени лица и те участват от името на банката в търговете на ЧСИ. Наддават за по-висока цена и ако някой друг купувач ги наддаде, те са постигнали добра цена за банката и са намалили загубата до минимум. Ако не ги наддеде никой, банката си купува имота и си приспада част от взимането. По този начин първо оправя лошата ипотека, и второ, закупува атрактивен имот, който по нейни оценки след време ще бъде реализиран на по-висока стойност. Тези оценки може да бъдат и грешни разбира се
Ето и мнението на ЧСИ Рената Милчева, взето от един сайт (targ.bg):
Интервюиращ:
Имаме информация, че в публични продажби се включват и взискателите по изпълнителните дела? Какъв е интереса на една банка, да речем, да участва на публична продан за имот, за който е взискател? Все пак предмета на дейност на финансовите институции не е придобиването на имоти.

ЧСИ: Имам такива случаи. Според мен това се случва единствено, когато няма други кредитори и имотът пада на такава ниска цена (след втора нестанала продажба), че банката няма да получи и половината от дадената по кредита сума. Тогава предпочита да изкупи имота, като си приспадне част от вземането (за другата част остава висящо изпълнително произдовство) и да го продаде при по-голямо разгласяване, по дълъг период и по-изгоден момент.

Така, сега и извода за теб Анжо. Не плувай срещу течението, не пикай срещу вятъра, бъди добър брокер и гледай да продаваш нещо и да взимаш нещичко и ти, вместо да се мъчиш да убеждаваш хората, че цените са високи и да бъдеш алчен за повече и по-големи %.

[art-lubitel]

Да видим какво казва ГПК по темата:

Чл. 489. (1) За участие в наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху началната цена. Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер.

Тоест, няма логика взискателят да използва подставено лице, вместо да участва от свое име и без да внася задатък.

Ако обърнеш наобратно примера, който описа по-горе, се получава доста по-интересен сценарий - например банката е с високата оферта, а подставеното лице - с ниската

Ок, Внася се по сметка на съд. изпълнителя, но те не остават за съд. изпълнителя, а от там отиват при взискателя.
Казваш че "Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер."
Не ми стана много ясно - размера на сумата по ипотеката ли трябва да надвишава.?
А ако не надвишава неговото вземане ?
Сори , не можах да вникна в последното изречение . Аз имах предвид че е подставено лице свързано с банката.

[nikki]

Аз не виждам особен смисъл банката да придобива имота от търг , било от нейно име или с подставени лица.
Единствено виждам смисъл да участвува на търга заради някаква врътка с осчетоводяване, източване или да вдигне цената с цел някой да се увлече в наддаване.
Но пък и нищо не губи .
Примерно :
Подставеното лице на банката печели търга с най-високото предложение , не превежда останалата сума и губи задатъка -10 %. Тези пари отиват за удовлетворяване на взискателя по ипотеката - тоест банката. От единия джоб в другия.Разходите по търга пак са за сметка на длъжника.
Разбира се следващото най-голямо предложение печели, но целта е да има някакво наддаване и няма никаква загуба за банката дори и да спечели и да се откаже после.

Да видим какво казва ГПК по темата:

Чл. 489. (1) За участие в наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху началната цена. Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер.

Тоест, няма логика взискателят да използва подставено лице, вместо да участва от свое име и без да внася задатък.

Ако обърнеш наобратно примера, който описа по-горе, се получава доста по-интересен сценарий - например банката е с високата оферта, а подставеното лице - с ниската Целта е имотът да иде при правилния купувач

[art-lubitel]

Аз не виждам особен смисъл банката да придобива имота от търг , било от нейно име или с подставени лица.
Единствено виждам смисъл да участвува на търга заради някаква врътка с осчетоводяване, източване или да вдигне цената с цел някой да се увлече в наддаване.
Но пък и нищо не губи .
Примерно :
Подставеното лице на банката печели търга с най-високото предложение , не превежда останалата сума и губи задатъка -10 %. Тези пари отиват за удовлетворяване на взискателя по ипотеката - тоест банката. От единия джоб в другия.Разходите по търга пак са за сметка на длъжника.
Разбира се следващото най-голямо предложение печели, но целта е да има някакво наддаване и няма никаква загуба за банката дори и да спечели и да се откаже после.

[nikki]

според мен може да стане само с договорка със собственика на ипотекирания имот.
на зор си .. нямаш идея на кой да го пласираш имота.. идва банката и ти казва ще ти намерим купувач за еди колко си ...навит ли си.. ти се навиваш и въпроса се решава по бързата процедура без дела , ЧСИ, търгове и тн. неприятни емоции

това вече е сериозна приказка, не градска легенда

[North]

Банката може да придобие имота моментално.

Да, ама не! Не може да го придобие "моментално", освен ако длъжникът не се съгласи да й го прехвърли или да го прехвърли на посочено от нея лице. За сега съм чувал за един такъв случай и то не знам дали приключи със сделка...

[bertram]

За подставени лица не мога да коментирам, говоря само за банки които участват от свое име или чрез нескрито свързани фирми. Логика има - например когато задълженията са по-високи от цената на която банката взима апартамента.

Може ли да обясните как банката придобива имот директно, без да минава през изпълнително дело и ЧСИ?

според мен може да стане само с договорка със собственика на ипотекирания имот.
на зор си .. нямаш идея на кой да го пласираш имота.. идва банката и ти казва ще ти намерим купувач за еди колко си ...навит ли си.. ти се навиваш и въпроса се решава по бързата процедура без дела , ЧСИ, търгове и тн. неприятни емоции

[nikki]

Нещо ми убягва логиката на подобно деяние.
Банката може да придобие имота моментално. Няма никакъв смисъл да наддава на търга чрез подставено лице и да плати 20% по-висока цена.

За подставени лица не мога да коментирам, говоря само за банки които участват от свое име или чрез нескрито свързани фирми. Логика има - например когато задълженията са по-високи от цената на която банката взима апартамента.

Може ли да обясните как банката придобива имот директно, без да минава през изпълнително дело и ЧСИ?

[zalagania]

http://www.bcc.bg/real_estate_market.php

това инфо вярно ли е ?
__________________

[Crux]

Регистрирах се само за да отговоря на това мнение. При целия Ви нахакан и назидателен тон, това което твърдите не е вярно. Моля проверете си източниците и говорете с хора, които наистина участват в процеса.

Банките-взискатели участват на търговете, дават цени от по 20% върху първоначалната и придобиват имоти от свое име. За чий зор им е да го правят - мога само да предполагам.

Апропо, основното правило да е приключила една продажба е ЧСИ да издаде писмо за възлагане, и то да влезе в сила при изтичане на срок за обжалване.

Нещо ми убягва логиката на подобно деяние.
Банката може да придобие имота моментално. Няма никакъв смисъл да наддава на търга чрез подставено лице и да плати 20% по-висока цена.

[nikki]

Не знам ти дали си ончо или тончо но явно не познаваш закона и механизма на провеждането на публични продажби от ЧСИ.Първо и основно правило за да е приключила една публична продан успешно е цената която е постигната по време на търга да е преведена по сметката на ЧСИ.Кажи ми сега от чий зор банката да наддава с 20% над началната цена(за която е дала съгласие) като може да придобие имота направо от длъжника на по-ниска цена?И тая глупост,че банките наддават по търговете на ЧСИ е поредната градска легенда родена от болни мозъци висящи по форумите по цял ден!!!
Не се радвам,а само споделям факти които са публично достояние като се опитвам да разсея някои заблуди породени от невежество и безпаричие!!!А ако ти имаш факти в подкрепа на твърденията си ги сподели иначе ще трябва да си смениш ника на Запънчо!!!

П.С.Ако успееш да обясниш как може нещо да е продадено без да е купено със сигурност ще си следващия Нобелов лауреат по икономика

Регистрирах се само за да отговоря на това мнение. При целия Ви нахакан и назидателен тон, това което твърдите не е вярно. Моля проверете си източниците и говорете с хора, които наистина участват в процеса.

Банките-взискатели участват на търговете, дават цени от по 20% върху първоначалната и придобиват имоти от свое име. За чий зор им е да го правят - мога само да предполагам.

Апропо, основното правило да е приключила една продажба е ЧСИ да издаде писмо за възлагане, и то да влезе в сила при изтичане на срок за обжалване.