Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 1

[Mesoiadess]

Голяма част от новопостроените търговски площи , дори подарени , или без наем не могат да задържат някакъв бизнес - да не говорим за нови инвестиции.

[Zashtontcho]

Виж ся мойто момче, тук не е форекс да си плямпаш разни глупости и да ти се връзват разни на твоя акъл. Сложил си една снимка на американски дядо и вече стана голям инвеститор.

Норма 7% за депозит си е нещо напълно нормално, имаше го и преди кризата. Ако пък човек реши да ползва по-дългосрочни депозити, лихвеният процент става още по-изгоден. И това е безрисково спестяване. Ако пък ще се депозира по-голяма сума, се договаря и специфичен лихвен процент. Така че тези 7% ги приеми за минимум, минимум.

Ограничен период на такава доходност от депозити - не, по-скоро такова олабване на кредити, каквото се случи последните 10 години няма да има скоро. Да не влизам в размисли защо е имало евтини кредити преди, няма нито време, нито смисъл да ти обяснявам.

Казваш, че в момента се докарват на мускули 5% доходност - значи това е пак добре, защото се докарва някаква доходност. Има и такива, които са на загуба и просто не могат да излязат от инвестицията. Тези, които не са си правили правилно сметката преди време, сега ще се задоволяват с 5% или 0% или -10% или -40% каквото им дойде.

Пак ти казвам - минимум 12% гарантирана доходност, иначе нов инвеститор трудно ще се навие да започне нещо. В момента опашки от инвеститори за имоти не съм чул да има, по-скоро навсякъде по медии се обяснява как нещата се оправят и има ръстове, а реално всички, които са блели и не са излезли навреме, се оглеждат за изход от имотната игра.

[boogie]

Много неща не оправдават инвестицията, Бертраме, не само 5-те процента

не знам луд ли си или на луд се правиш
норма 7% от баков депозит се постига за ограничен период от време (брутална криза като настоящата) .. а после.. виж как е на запад и мисли в тази насока.

ако от качествен!! имот може да се докарват 10% годишно за този имот ще има опашка, а за 8% ще има солиден интерес.

проблемът е, че в момента се докарват на мускули 5%, което не оправдава инвестицията.

[srs]

Тук не са включени много други разходи -
средно статистическия наемател не е безгрешен човек.

- кухи месеци в които няма наематели средно 2 в годината
- завличане от сметки и повредено умущество 1-2 наема годишно
-амортизация на жилищния фонд 1% годишно минимум. още 1 наем.
- разходи по събиране на наема - телефони ,
транспорт , време и ядове , успокоителни медикаменти - не може да се изчисли

Както сте тръгнали , май май ще го закарате до 200 е/кв. Е няма лошо де!

[Mesoiadess]

Тук не са включени много други разходи -
средно статистическия наемател не е безгрешен човек.

- кухи месеци в които няма наематели средно 2 в годината
- завличане от сметки и повредено умущество 1-2 наема годишно
-амортизация на жилищния фонд 1% годишно минимум. още 1 наем.
- разходи по събиране на наема - телефони ,
транспорт , време и ядове , успокоителни медикаменти - не може да се изчисли

[bertram]

Нормата на възвращаемост, която изисква един инвеститор, е доста над 5-6%, които са дадени в примера. Норма 7% се достига при банков депозит, без абсолютно никакъв риск и за норма под 10-12% никой няма да тръгне да купува инвестиционно имоти, за по-големи проекти нормата е още по-висока.
[/FONT]

не знам луд ли си или на луд се правиш
норма 7% от баков депозит се постига за ограничен период от време (брутална криза като настоящата) .. а после.. виж как е на запад и мисли в тази насока.

ако от качествен!! имот може да се докарват 10% годишно за този имот ще има опашка, а за 8% ще има солиден интерес.

проблемът е, че в момента се докарват на мускули 5%, което не оправдава инвестицията.

[Бате Пешо]

Хехе, да, така е, прав си - когато писахме преди няколко години колко са надути цените, имаше подигравки и остроумия. Факт е обаче, че подобна статия за пръв път се появява в специализирано финансово издание.

Крух на икономическите закони на законите на физиката им дреме на самолетоносача за специализираните финансови издания.Това че някой написал нещо в някакво списание няма да промени якостта на бетона и желязото.

[Zashtontcho]

Ето една интересна статия. Любопитно защо такива неща се публикуват чак сега, а не още преди 3-4 години, когато разликите бяха още по-крещящи.

Тези неща се знаят Крух, просто ти не си ги знаел, сега ти са интересни. Аз съм правил 2-3 такива сметки точно в този форум, явно не си обръщал внимание или не си ги разбирал. С маранди имахме един спор кой е най-правилния метод за изчисляване на цена на имот.

А защо този анализ е излязъл за масово четене? Защото е леко променен и пак дава завишена цена. Нормата на възвращаемост, която изисква един инвеститор, е доста над 5-6%, които са дадени в примера. Норма 7% се достига при банков депозит, без абсолютно никакъв риск и за норма под 10-12% никой няма да тръгне да купува инвестиционно имоти, за по-големи проекти нормата е още по-висока.

В тоя масов анализ нито цена на заемен капитал е отчетена, нито са използвани дисконтирани паричните потоци, нито инфлацията е отчетена правилно, просто са се мъчили да докарат цените до нива 400-500 евро, колкото им са офертните цени на брокерите.

[Crux]

Крух тази статия сме я чели много отдавна даже сме я писали преди да я прочетем.Цени над 600 евро квадрата са смешни и всеки купул над тази стойност се е прецакал.Колкото по бързо паднат цените под това ниво толкова по бързо ще тръгне строителството.Остава обаче въпроса къде ще се строи защото София е унищожена.За качеството на труда и материалите не ми се говори щото много народ ще се уплаши.Но едно е ясно.При над 6.00 по Рихтер 90% от новото строителство е на земята.Ако вземем предвид и факта какви са разстоянията между сградите не ми се мисли.Достъп на линейки пожарни и спасители е невъзможен.Жална ни майка.Ще има нова столица.Дано Господ е милостив и това да не се случва през нашия живот.Тази масова глупост алчност и простотия ще свърши много зле.Сега още сме в графата падане на цени и спиране на обслужването на кредитите.Предстоят частите отнемане на всякаква собственост живот на квартира и последна част над 6.00 по Рихтер.

Хехе, да, така е, прав си - когато писахме преди няколко години колко са надути цените, имаше подигравки и остроумия. Факт е обаче, че подобна статия за пръв път се появява в специализирано финансово издание.

[Бате Пешо]

Крух тази статия сме я чели много отдавна даже сме я писали преди да я прочетем.Цени над 600 евро квадрата са смешни и всеки купил над тази стойност се е прецакал.Колкото по бързо паднат цените под това ниво толкова по бързо ще тръгне строителството.Остава обаче въпроса къде ще се строи защото София е унищожена.За качеството на труда и материалите не ми се говори щото много народ ще се уплаши.Но едно е ясно.При над 6.00 по Рихтер 90% от новото строителство е на земята.Ако вземем предвид и факта какви са разстоянията между сградите не ми се мисли.Достъп на линейки пожарни и спасители е невъзможен.Жална ни майка.Ще има нова столица.Дано Господ е милостив и това да не се случва през нашия живот.Тази масова глупост алчност и простотия ще свърши много зле.Сега още сме в графата падане на цени и спиране на обслужването на кредитите.Предстоят частите отнемане на всякаква собственост живот на квартира и последна част над 6.00 по Рихтер живот на палатка и без близки или с част от тях.Незачитането на природните закони по точно грубото им показване в стил аз съм най големия тарикат ще завърши със ТРАГЕДИЯ

[Crux]

Ето една интересна статия. Любопитно защо такива неща се публикуват чак сега, а не още преди 3-4 години, когато разликите бяха още по-крещящи.

Каква трябва да е цената на апартамент за инвестиция?
Profit, 14 Юли 2011

Всеки инвеститори се интересува на първо място от доходността. Тази доходност се формира на база получаваните парични потоци (наем) плюс нарастването на стойността на инвестицията (капиталова). Втората обаче е непредвидима, защото цените на всеки актив варират в зависимост от много фактори. В крайна сметка, тази променлива може да се окаже с отрицателен знак дори в дългосрочен план, примери за това много.

У нас в период от около 10 години наблюдавахме бум, след което вече четвърта година имаме спад на цените. Никой не може да каже какво ще се случи занапред, така че ще изключим като фактор (приемаме че се неутрализира с инфлацията) промяната в цената на имотите и ще се фокусираме единствено върху паричните постъпления от наеми.

Най-популярният имот и като покупка и за отдаване под наем е двустайният апартамент. Ще се фокусираме върху пазара в София, като най-голям и ликвиден. Средностатистически двустаен, обзаведен апартамент в София може да се наеме на цена от около 200 евро на месец, или общо 2400 евро на година. От тази сума от следва да се приспадне данък сгради и такса смет (около 100 евро), данък доходи (216 евро), ремонти и други (250 евро). Като се тегли чертата остават 1834 евро чист доход на година.

Сега да се върнем към доходността. Ако приемем, че инвестицията в имоти е сред по-ниско рисковите, съответно доходността, която се цели там е близо до тази на депозитите. Като се вземат в предвид и лихвите към момента в България, които са в порядъка на 5-6%, един инвеститор би търсил доходност от поне 6-7% на годишна база. Като съпоставим паричния доход от наем (1834 евро) и целева доходност от 6.5%, цената за която инвеститорът трябва да придобие двустайния апартамент възлиза на 28 200 евро. В случая тази цена е за обзаведен апартамент. Дори базово и евтино обзавеждане струва около 5 000 евро. Съответно, ако инвеститорът купува необзаведен апартамент, или такъв за ремонт, то цената, която следва да плати е около 23 000 евро. Ако приемем, че средната квадратура на подобно жилище е в рамките на 50-60 кв. м., то цената на кв. м чиста площ следва да бъде в диапазона 380-460 евро.

http://spisanie.imot.bg/kakva-triabv...vesticiia.html

[analog]

Спадът приключва

На есен очаквайте вълна емигранти от Ордос, а и бая студенти от Юнан.

http://www.businessinsider.com/pictu...s-2010-12?op=1

[srs]

Отново едни и същи хора си споделят житейските драми и не пишат нищо по темата. Модераторът пак спи.

Тази седмица от брокерската агенция Адрес съобщиха, че сделките с НИ са нараснали четири пъти! Ето какви са и данните на Агенцията по вписванията - има ръст на второ тримесечие 2011 спрямо второто тримесечие на 2010, ръст както и при продажбите, така и при възбраните Само дето хич не е четири пъти.

Да мечтите на АНИ са по-големи от ръста! Ето и моето мнение: Скоро БНБ прие една наредба. От нея следва какво? Банките имат един срок до около края на годината да тръбят наляво и надясно всичко в полза на ръст. Тъй като няма да се отчитат нови лоши кредити дотогава, трябва да се опитат да намерят нови "овце за стригане" и то в кратък срок, че да вържат малко двата края. Съответно да пробутат някой и друг имотец на по високи цени , че досега на по ниски рядко се купуваше. Или изкуственото поддържане на цените продължава, но то е срещу "Господин пазар".Така ще успеят може би да заформят истински бултрап при цените на НИ, но ползите за тях според мен ще са спорни. Особено пък,ако на гърците им вземат еврото в скоро време, че като гледам май ни подготвят за това. Айде със здраве!

[Zashtontcho]

Отново едни и същи хора си споделят житейските драми и не пишат нищо по темата. Модераторът пак спи.

Тази седмица от брокерската агенция Адрес съобщиха, че сделките с НИ са нараснали четири пъти! Ето какви са и данните на Агенцията по вписванията - има ръст на второ тримесечие 2011 спрямо второто тримесечие на 2010, ръст както и при продажбите, така и при възбраните Само дето хич не е четири пъти.

[Минaващ]

Тоя форум (и тая тема особенно) съвсем на Искренно & Лично са заприличали.