Какво понижение очаквате на жилищните имоти?

[night_lord]

Гледам от няколко месеца обявите за продажба на апартаменти. Едни и същи апартаменти се продават от месеци.
Няма никакъв пазар.
Със сигурност ще паднат цените през 2020 година.

[bota156]

Ами то и в Бг ще стане така. Текущи разходи, поддръжка...е, американците може да ги отвее ураганя, но те сглобяват наново други къщета...the 1% rule и си топ...но тогава ще трябва да се отдават апарти в сграда на един собственик, повече от 20 апарта в малка сграда, както е и всъщност в много държави по света. Ами ако са няколко сгради? Та единия процент може да пипне няколко десетки хилядарки месечно.
От отдаване на едно две копторчета няма да има смисъл. Така се отвяват собственици и се стига до смисъла да живееш под наем. И да купиш- скъпо и данъци зверски. Да отдадеш не покриваш и латекса. Но ако отдадеш 50 апарта е друго. Построил си ги ти, излиза ти по-евтино. Имаш договор за поддръжка, реновиране, отстъпки, вземаш пари накуп които можеш да вложиш другаде и да носят още, имаш депозити, security rent....цифрата е друга.

Лев на това му се вика бизнес модел.
Ние имаме излишък на пари и купуваме клопторче да "ЗАПАЗИМ" парите - даже песимиста му вика "ТУХЛЕН ДЕПОЗИТ". Даваме под наем колкото да не ни се смеят че сме загробили едни хилядарки. А доходността дето всички и викат абе там да капе нещо сега е 2-3% МАКС. Даже гаражите на диска са на 5-6%. Това е най-успещния модел, който генерира прилични приходи спрямо вложеното, и някой е споделил тука.
Другото са спекулации.
В БГ купуваш на зелено и продаваш с 20-30% повече като стане готово след 2-3 години.
Моя модел - купувам евтино продавам скъпо. Търся пазари/страни които са в криза и гоня потенциален ГОЛЯМ растеж - поне 50% следващите 5 години. Ако се реализира песимистичния ми вариант 30% да не съм на загуба, Ако е отгоре както се случи с Гърция берекет версин
Ама това върви само при 10% ръст на цените годишно.
Дали скоро ще има такива?
Няма значение къде - според мен и в БГ и в Гърция това вече е невъзможно

[Blueberry]

вв

Без съмнение има много фактори, които да внесат песимизъм в погледа към идните 5-10 години. Все пак искам да питам, как вписвате това: https://trud.bg/домовете-в-софия-достъпни-колкото-в-ге/

Също така, трудовите възнаграждения са в бесен растеж/догонване на есропейските. Търсене също има все още, въпреки спада на сделките. Знам за цели празни квартали в европейски градове, където в същото време ти трябват 10-15 години да си изплатиш свестен апартамент... и все пак там цените са в огромен бум, пак.

В София бяхме достигнали средни цени дори по-високи от сега с пъти по-ниски заплати. След това ни удари най-сериозната финансова криза, което сме виждали и най-вероятно ще видим в нашия живот и сега, 11 години по-късно, сме на почти същите ценови нива, но с по-високи наеми и с по-високи и много бързо растящи заплати.

Просто ми е интересно да откоментираме това. Не казвам, че съм прав и вие не, а инициирам дискусия. И мен лично много ме притеснява бъдещето в България, но това кога не е било така. Също така гледам на София като микрокосмос, за другите градове съм много песимист.

В големите градове на Германия се наду стратосферен балон с тези лихви и приток на чужднеци. Така, че е странно да го използвате за теза.
След това 834 кв.м.!? Че това са цени 2010 за горе-долу читави имоти. Агнециите обявяват 1080, всички всички знаем че завършени до ключ са 1500+ средно. Не съм чул в Германия да ги продават незавършени.
Най-накрая, ако пазаруваш не може да не си забелязал инфлацита при храните. Брутална е.
И последно - в Германия щото е "достъпно" затова и половината са под наем.
Всъщност статията ще е по-обективна ако се напише - София е недостъпна като Германия.

Може би въпрос към вас - след като са достъпни защо намалява броя на ипотеките. С двуцифрени %! Все пак жилището е нужда, не е статуя или картина, макар да има и такива колекционери. Та ако са достъпну и има нужда, броят ипотеки ще расте, нали? Особено при тези лихви.

Щях да забравя - наемите по мое наблюдение са равни на 2008 и дори на места са по-ниски от тогава. Защото 2008 имаше балон и при наемите. Поне в читавите квартали.

[4i4o mitko]

Директорче, имам няколко коментара.
1. В статията сравняват средна цена за Германия със средна цена за София. Защо?
2. От къде идват парите? В бг май основно от заплати и затова се правят подобни сравнения. Това и ще коментирам основно.
3. Какво можеш да си купиш в София за предложената цена и квадрати? Всъщност, напиши тая цена в другата тема и гледай сеир. Колко е реалната цена на квадрат Светла площ без тераси в България?
4. Специалиста спомена, че вноската се плаща след разходите. Колко са скочили цените за 10 години и колко пари остават за кредит?
5. 2008 истерията беше навсякъде. Тоест продажба на имот на село осигурява прилично съфинансиране. Сега не е така.
Факторите са много. Според мен цените в бг се влияят основно от заплата/вноска за купувачите. Рецесия ще остави не малко хора без заплати. Лихвите и да се вдигнат малко няма да е много тежко. От друга страна застой в сделките без значение дали е заради безработица, променени лихви или свръх предлагане ще засегне продавачите и смъкването започва. Не можем да сравняваме София с чужди големи градове. Парите идват по други пътища, а има и много кеш. Заплата като цяло не изплаща ипотека. Съответно срива може да е по-голям при тях при криза.

[bulgarian lev]

Аз не сравнявам квадратните метри тук и там, а просто казвам, че спрямо заплатите цените не са толкова високи цените. Просто в България сме свикнали на "евтини апартаменти", или нека по-скоро да ги нарека "не непосилно скъпи", както на са в повечето големи градове в западна Европа, дори спрямо техните стандарти.

ROI на наемите пада ли? Защото помня като беден студент 2014та в чужбина четох колко са ниски цените в България, ентусиазирах се и после установих, че реално рентабилността от отдаването на наем не беше изобщо добра. Сега е по-добра. Но може сега да е в падеж, може да сме стигнали точка на разновесие на наемите или търсенето да се е променило.

А за ROI, все пак зависи много от типа и размера на инвестицията. Но по принцип се цели да не е повече от 5/7 години период, в който да бъде възстановен инициалния капитал. Една АЕЦ не може да бъде изплатена за 5-7 години, чисто и просто, но пък веднъж възстановена началната инвестиция и заедно с държавните помощи предполагам, че е много рентабилно начинание за който разполага с огромен капитал.

В Америка говорят все за "The one percent rule¨, тоест че месечния наем трябва да е един процент от цената на имота за да е рентабилен. Това във България е абсурд да се случи и в повечето европейски държави, за които съм разучавал. Но пък американците имат много поддръжка по техните къщи, коите са си разходи, които трябва да отнемем от брутната ROI.

Ами то и в Бг ще стане така. Текущи разходи, поддръжка...е, американците може да ги отвее ураганя, но те сглобяват наново други къщета...the 1% rule и си топ...но тогава ще трябва да се отдават апарти в сграда на един собственик, повече от 20 апарта в малка сграда, както е и всъщност в много държави по света. Ами ако са няколко сгради? Та единия процент може да пипне няколко десетки хилядарки месечно.
От отдаване на едно две копторчета няма да има смисъл. Така се отвяват собственици и се стига до смисъла да живееш под наем. И да купиш- скъпо и данъци зверски. Да отдадеш не покриваш и латекса. Но ако отдадеш 50 апарта е друго. Построил си ги ти, излиза ти по-евтино. Имаш договор за поддръжка, реновиране, отстъпки, вземаш пари накуп които можеш да вложиш другаде и да носят още, имаш депозити, security rent....цифрата е друга.

[bulgarian lev]

Според мен балон има, но той е не толкова в цените, колкото в обема на строителството и най-вече в очакванията на инвеститорите. Там розовите балони са най-големи. Ниските лихви, ниската безработица, ниската финансова култура всичко това е идеален сетъп за имотна 'веселба', каквато се и наблюдава в момента.

Икономиката ни е стабилна като куц кон на тучна поляна. Захладнее ли, изсъхне ли тревата и изведнъж нещата ще станат сложни защото държавата ни е тромава, бюрократична, нереформирана, неефективна , с кофти съд и корумпирани управници - или куц кон . В момента това не можем да го усетим. Чуваме шумът на парите, които се движат доста бързичко по ред причини.. голямата част от които външни.

застудее ли в икономиката ...нашия куц кон ще го закъса.
спад от 30-40% е напълно възможен. при това ще е траен.

всичко е относително може да е в ново евро или марки или в евродалри... ще поживеем ще видим.

Берт, за горното съм съгласен. Нямаме стабилна държавност. Изненади са възможни. Но със скъпите проекти евро/марка...къде я/ долар никой няма да си играе. Залогът е огромен. Виж ако говориш за обща валута на двете полукълба то това означава полагане на шпагите и почваме отначало. . Я дотогава си прибирай наема и като теглиш чертата минали десетилетия. Мен по ме притесняват климатичните промени...доста сериозни са а никой не го е еня. Оттам ще дойде зануляването. На икономики не, ами на милиарди човешки животи, войни, глад и бедствия. А, и астероид може да ни погуби. Но инак няма опасност, капитализмът е перпетум мобиле...трием и започваме отначало. Друго няма.

[Специалист по всичко]

Без съмнение има много фактори, които да внесат песимизъм в погледа към идните 5-10 години. Все пак искам да питам, как вписвате това: https://trud.bg/домовете-в-софия-достъпни-колкото-в-ге/

Можеш да си "купиш" кв.м. не с цялата заплата, а с остатъка от заплатата, след като приспаднеш поне разходите за поддържане на някакъв жизнен стандарт. И тогава не съм сигурен, че при един и същи стандарт в София и в Германия достъпността ще е съпоставима.
Друг е въпросът, че се сравняват несравними неща. Нашата столица е много назад от техните водещи градове.

[direktor4eto]

да започнем с квадратите - какъв е германски и какъв измислен е българския. Изведнъж имотите са 50% по НЕДОСТЪПНИ.
Лихвите - какви са немските какви са българските - опа още 50%
И аз да питам защо РОИ/РОА или както искаш го наречи от наеми непрекъснато ПАДА.
Нали вземаме по високи заплати по 10-20% на година ръст.
Какъв е минималния % РОИ който търсят инвеститорите при какъвто и да е проект.
Да давам ли пример за Белене примерно - дето уж е за 50-60г инвестиция.
Или пък турски/балкански поток. Защо искат минимум 7% а не 2% колкото е от наеми на имот?

Аз не сравнявам квадратните метри тук и там, а просто казвам, че спрямо заплатите цените не са толкова високи цените. Просто в България сме свикнали на "евтини апартаменти", или нека по-скоро да ги нарека "не непосилно скъпи", както на са в повечето големи градове в западна Европа, дори спрямо техните стандарти.

ROI на наемите пада ли? Защото помня като беден студент 2014та в чужбина четох колко са ниски цените в България, ентусиазирах се и после установих, че реално рентабилността от отдаването на наем не беше изобщо добра. Сега е по-добра. Но може сега да е в падеж, може да сме стигнали точка на разновесие на наемите или търсенето да се е променило.

А за ROI, все пак зависи много от типа и размера на инвестицията. Но по принцип се цели да не е повече от 5/7 години период, в който да бъде възстановен инициалния капитал. Една АЕЦ не може да бъде изплатена за 5-7 години, чисто и просто, но пък веднъж възстановена началната инвестиция и заедно с държавните помощи предполагам, че е много рентабилно начинание за който разполага с огромен капитал.

В Америка говорят все за "The one percent rule¨, тоест че месечния наем трябва да е един процент от цената на имота за да е рентабилен. Това във България е абсурд да се случи и в повечето европейски държави, за които съм разучавал. Но пък американците имат много поддръжка по техните къщи, коите са си разходи, които трябва да отнемем от брутната ROI.

[bota156]

да започнем с квадратите - какъв е германски и какъв измислен е българския. Изведнъж имотите са 50% по НЕДОСТЪПНИ.
Лихвите - какви са немските какви са българските - опа още 50%
И аз да питам защо РОИ/РОА или както искаш го наречи от наеми непрекъснато ПАДА.
Нали вземаме по високи заплати по 10-20% на година ръст.
Какъв е минималния % РОИ който търсят инвеститорите при какъвто и да е проект.
Да давам ли пример за Белене примерно - дето уж е за 50-60г инвестиция.
Или пък турски/балкански поток. Защо искат минимум 7% а не 2% колкото е от наеми на имот?

[direktor4eto]

Без съмнение има много фактори, които да внесат песимизъм в погледа към идните 5-10 години. Все пак искам да питам, как вписвате това: https://trud.bg/домовете-в-софия-достъпни-колкото-в-ге/

Също така, трудовите възнаграждения са в бесен растеж/догонване на есропейските. Търсене също има все още, въпреки спада на сделките. Знам за цели празни квартали в европейски градове, където в същото време ти трябват 10-15 години да си изплатиш свестен апартамент... и все пак там цените са в огромен бум, пак.

В София бяхме достигнали средни цени дори по-високи от сега с пъти по-ниски заплати. След това ни удари най-сериозната финансова криза, което сме виждали и най-вероятно ще видим в нашия живот и сега, 11 години по-късно, сме на почти същите ценови нива, но с по-високи наеми и с по-високи и много бързо растящи заплати.

Просто ми е интересно да откоментираме това. Не казвам, че съм прав и вие не, а инициирам дискусия. И мен лично много ме притеснява бъдещето в България, но това кога не е било така. Също така гледам на София като микрокосмос, за другите градове съм много песимист.

[bertram]

Ето вдигам темата, да не спамим повишителите.

правилно.

[bertram]

Според мен балон има, но той е не толкова в цените, колкото в обема на строителството и най-вече в очакванията на инвеститорите. Там розовите балони са най-големи. Ниските лихви, ниската безработица, ниската финансова култура всичко това е идеален сетъп за имотна 'веселба', каквато се и наблюдава в момента.

Икономиката ни е стабилна като куц кон на тучна поляна. Захладнее ли, изсъхне ли тревата и изведнъж нещата ще станат сложни защото държавата ни е тромава, бюрократична, нереформирана, неефективна , с кофти съд и корумпирани управници - или куц кон . В момента това не можем да го усетим. Чуваме шумът на парите, които се движат доста бързичко по ред причини.. голямата част от които външни.

застудее ли в икономиката ...нашия куц кон ще го закъса.
спад от 30-40% е напълно възможен. при това ще е траен.

всичко е относително може да е в ново евро или марки или в евродалри... ще поживеем ще видим.

[Анонимен7021]

В България:
1)
- в края на октомври 2017г. депозитите на домакинствата в Банковата Система бяха на стойност 48,207,286 ХИЛЯДИ лв.
2)
- обявените за продажба 30 най-скъпи жилища в София (на адрес: www.imoti.net) с посочена цена на 9 декември 2017г. са общо с цена 161,740,294 лв.
Тоест общата цена на тези едва 30 жилища в София е едва 298 ПЪТИ ПО-МАЛКО от депозитите на домакинствата в края на октомври 2017г.


В Еврозоната:
- в края на октомври 2017г. депозитите на домакинствата бяха на стойност 6,966,076 МИЛИОНА евро или НАД 6.9 ТРИЛИОНА евро





Честито на тези, които си въобразяват, че в момента в Еврозоната има 30 жилища, които имат обявена цена за продажба общо от НАД 23 МИЛИАРДА евро...


http://sdw.ecb.europa.eu/reports.do?node=1000003153
http://www.bnb.bg/BankSupervision/index.htm

Не че се заяждам ама делиш 30 жилища веднъж на населението на БГ и втори път на населението ба ЕС. Вкарай малко пропорция за смислена статистика. Най вероятно ще има разни замъци в Шотландия, имения в Монте Карло.

Че има балон в БГ е факт. Не споря. Просто това дето си писал е стъкмистика.

[bota156]

благодаря
да си копирам мнението от другата ли …
Ще синтезирам - в момента е най-добре НИЩО да не правиш. По малко ще губиш

[4i4o mitko]

Ето вдигам темата, да не спамим повишителите.