Митове и Реалност на пазара на имоти в БГ

[22]

И аз за това призовавам - да търсим повече статистика, ако може и източници да посочваме. Иначе говорим само по емоции.

Имаше наскоро едно интервю някъде. Мисля го обсъждахме в една тема във форума. Ако го намеря, ще го пейстна.

[Bobi75]

22, къде видя тази статистика, че са 4 милиарда и то точно за имоти дадени

[22]

Панелките не са интересни. От онези 4 млд евро от чужбина едва ли и един цент е отишъл в панелки

[La Costa]

в. Капитал

Ще поевтиняват ли още панелите
Масовото предлагане на нови жилища повлича надолу цените на старите апартаменти

Кучето на долния етаж вие всяка нощ, а бебето на съседите отдясно плаче през четири часа.

Неочакваният ефект от новата дограма и прясната топлоизолация е конденс, мухъл и скандали с комшията отгоре, а сметките за парно са все така разсрочени. Подобни емоции са причина доста от собствениците на панелни апартаменти в последните години да се преместят в нова кооперация в района. За други определящо остава желанието да покажат на роднини и приятели нов и добре обзаведен апартамент. Каквото и да води избора им обаче, посоката на пазара е една - замяна на старото жилище с ново, което често може да се намери на съпоставими цени. Особено когато сегашното жилище е панелно.



Презареждане

Ако допреди пет години панелните жилища в България бяха една трета от общия фонд и в тях живееха над 2 млн. души, днес ситуацията е доста променена. Към края на 2004 г. по данни на НСИ общият брой на жилищата е 3.7 млн. с общо 235 млн. кв.м площ. Само през миналата година в експлоатация са въведени повече от 12 хил. апартамента с обща площ близо 1 млн. кв.м. Разрешено е строителството на 4.6 млн. кв.м в близо 10 хил. сгради (33 хил. жилища). Така само за пет години масираното ново строителство стопи панелните рекорди от социализма, а 707-те хиляди панелни апартамента (в 19 хил. блока) вече са една четвърт от всички жилища в страната. Бъдещето на шестте хиляди панелни сгради в селата и малките градове, които останаха празни и непродаваеми след закриването на предприятията, около които бяха построени, отдавна е ясно. Въпросът е има ли пазар за железобетонните кутийки в големите градове, където се концентрира и най-голямата част от новото строителство. Не се води статистика на продажбите, нито може да се каже с точност колко от обитателите на панели са се пренесли в нови сгради, но панелните жилища все още са значителен процент от жилищата в повечето градове, а в някои от тях пазарът още не предлага алтернатива. Оттук нататък обаче продажбата на жилищата в старите сгради ще става все по-зависима от санирането им, а новото строителство ще се предлага на все по-атрактивни цени, е общото мнение на посредници и предприемачи. Немаловажен фактор в избора на купувачите е по-лесното получаване на кредит за ново жилище, както и възможността към вноските за изплащането му да се добавят спестените средства от досегашните сметки за отопление.

„Естествено е предлагането на толкова много нови жилища със значително по-добри качества от панелните да пренасочи търсенето, а цените на панелите да тръгнат надолу, но все пак не трябва да забравяме, че цената на едно жилище се определя основно от местоположението“, коментира управителят на агенция за недвижими имоти „Велис консулт“ Лъчезар Искров. Той очаква тази тенденция да се очертае като трайна, като един от най-силните аргументи за това е фактът, че най-много нови жилища се строят именно в панелните квартали. „Много е трудно да се говори за обща тенденция, но в кварталите с ограничено търсене може да се очаква спад на цените на панелите с 5-10%“, казва и управителят на посредническата агенция „Имоти“ Валентин Съйков. Според него нормалното състояние на пазара е панелните жилища да се предлагат на по-ниски цени от тези в по-старите тухлени сгради, а качественото ново строителство да е два пъти по-скъпо.

„Преди две години цените на кв.м площ при покупка на зелено бяха с около 20-25% по-ниски в сравнение с нивата, на които се търгуваха панелите. Сега пазарните стойности са по-скоро равни, но в същото време двата вида жилища са несравними като привлекателност. Ако покупката в строеж е на съпоставими цени, след завършването на сградата собственикът на жилището може да го продаде с 30% по-скъпо от панелния апартамент в съседство“, обяснява управителят на агенция „Дом от зора“ Людмил Стефанов.



Мястото, мястото, мястото

Хората, които са свикнали с даден квартал, обикновено остават да живеят в него, дори да сменят жилището си. Затова най-голяма конкуренция на панелите са именно новите сгради в междублоковите пространства. Ако едно панелно жилище е в търсен район с добра инфраструктура, не е изключено да се продаде на по-високи цени от апартамент в нова сграда, посочват обаче посредниците. Лъчезар Искров припомня, че освен някои конструктивни недостатъци панелните жилища имат много лоша топлоизолация, което означава, че купувачът трябва да включи в цената още 50-60 евро за саниране.

Справка в офертите за продажби на imot.bg показва, че намаляването на цените вече се случва. Най-силно тази тенденция се очертава в квартали като „Надежда“ и крайните райони на „Люлин“, които по правило са неатрактивни. От септември миналата година досега средните продажни цени на жилищата там са намалели от 15 до 60 евро/кв.м, като най-потърпевши от липсата на интерес са тристайните апартаменти. Подобни индикации има и при малките жилища. Тенденция към поевтиняване на панелите се наблюдава и в кв. „Дружба“, където от една година се изгражда мащабен комплекс от затворен тип със 150 хил. кв.м обща площ. В „Младост“ цените на панелите остават високи и дори се увеличават средно с 35 евро/кв.м, но в районите, където се предлагат най-много жилища в строеж, също се забелязва задържане и леко намаляване на цените.

Парадоксално, но новите кооперации, които са най-големият конкурент на старите сгради, вдигат стандарта, а от повишеното търсене се възползват и собствениците на панелките, които ги предлагат на същите цени. „Собствениците на панелни апартаменти не би трябвало да разчитат единствено на пазара, а да инвестират в ремонт на жилищата си, защото в дългосрочен план старите сгради все повече ще губят в конкуренцията с новите“, коментира Валентин Съйков.

Не е невероятно обаче това да се случи и в по-кратки срокове. „В момента новото строителство е най-масово предлаганото на пазара. Напълно възможно е, притиснати от свитото търсене, доста от предприемачите да предложат жилищата в новите сгради на значително по-ниски от сегашните цени, за да завършат проектите си без загуба. Естествено е това да доведе до поевтиняване на панелите“, коментира Лъчезар Искров.



статистика

200 хиляди са панелните жилища в София. В панелни сгради в градовете живеят 1.7 млн. души, а 20 хиляди са в селата.






Текст: Елена Маркова

[22]

А какво ще кажете за онези 4 милиарда евро през последните години, които са влезли на пазара на имоти от източник българи живеещи в чужбина??? Смятате ли че има адекватно предлагане?
Ако някой може да намери достоверна статистика.

[La Costa]

Реалност №9 Бавно променяща се народопсихология относно жилището – българинът се научава, че може да се живее и под наем.

Реалност № 10 Силно увеличено предлагане на жилища под наем при това доста разнообразно, което води до формиране на добре развит пазар на имоти под наем и все повече улеснява наемането на жилище, което от своя страна води до ориентиране на все по-голяма част от българите към наемане на жилище.

Реалност № 11 Ипотечното кредитиране ще увеличава и за напред ролята си при покупна на имот. Свръхпредлагането на имоти за сега се компенсира от намаляващите ипотечни лихви, които успяват да извадят все още още някой не толкова платежоспособен купувач. Процесът на спадане на лихвите по ипотечните кредити ще приключи до към година, година и половина, тъй като Европейската централна банка започна вече плавно повишаване на основния лихвен процент.

Реалност № 12 Все по-силно сегментиране на пазара. Аргументът „идват много чужденци купувачи” не важи за всички видове имоти. На всеки му е ясно, че те не са фактор при формирането на цените на панелните жилища и останалите такива за масовия българин. Предстои все по-голяма диференциация между различните видове имоти, като за много от по-старите жилища купувачи все по-трудно ще се намират и предстои корекция на цените.

[svetla_r]

благодаря на експерт-строител единствено той посочи конкретни митове и реалности!

[BigBoss]

Ето го и моето мнение:

Пазар на имоти винаги ще има, защото ората се развиват и искат все по-добро и по-добро за себе си. Въпроса е че този пазар както всички останали варира. И всичко това зависи от търсенето и предлагането. В момента има свръхпредлагане, а както се очертава то ще продължава да расте. Което предполага ще доведе до понижаване на цените. Обаче има едно голямо "НО" и ще се опитам да ви го обясня на ваш език :

Представете си че пазара на имоти е БФБ и различните имоти са различни компании. Примерно едната компания е PS(Панелки в София), друга KSB(Къщи Слънчев Бряг), MSF (Магазини София), NSV (Ново строителство Варна). Както знаете много по-обре от мен цените на едни компании вървят нагоре а други надолу. Едни фалират(минава им срока на годност) други сега се раждат и се предполага че те са бъдещето докато не се появи друго по-добро решение.

Мисълта ми е следната: Цените на едни имоти ще падат много, на други ще се вдигат много, трети ще са без промяна. Въпроса е кой какво ще купи, кога ще продаде и колко ще спечели или загуби.

Същото е и на борсата нали?

[XX]

P.S. Моите наблюдения показват, че онсовното търсене е за малки апартманети (гарсониери/едностайни) на цени 450-500 евро/м2.

Предлагането е на малко по-високи нива, но се наблюдава забавяне в темповете на растеж и времето за което се сключват сделките.

[XX]

Има нещо вярно във това което казва Хейнц. Хората с ниски доходи оказват влияние на пазара, но основно в две направления:

1. Продаване на стари панелни жилища

2. Купуване на нови жилища

[Heinz]

Хайнц, не говори от името на пазара. Той както винаги най-добре оцени имотите ни през последните години. Виж движението на цените.

Дълбоко погрешно е да мислим, че цените се диктуват от хората на заплата (ниска заплата) и с ниски доходи. Но че на тях не им харесват цените е ясно Има емигранти, има чужденци, има богати българи. Има и кредити от банките. И чуждите фондове да не забравя, които инвестират във всякакви имоти в БГ. Чужди инвеститори пък директно строят по морето, но дори и жилищни квартали - съответно си ги продават директно навън.

Въпреки хилядите изписани постинги на ШЕПАТА хора в този форум, цените растяха. А същите фактори остават в сила и занапред.

Извинявам се ако грешно съм бил разбран, но никога не бих си позволил да говоря от името на пазара, както и най-официално декларирам, че никога не съм си говорил с пазара :-). Просто изразих моето мнение, като мисля че тези форуми са точно за това.

И хората с ниски заплати участват при формиране на пазара, колкото и "дълбоко погрешно" да звучи. Именно тези хора са сериозен фактор при формирането на цените на наемите. А цените на наемите са една от компонентите при формиране на цената на дадено жилище, ако гледаме на него като на инвестиция. Наблюдава се някаква тенденция към повишаване на цените и при наемите, но там движението не може да бъде както при цените на имотите, защото все пак някой трябва да ги плаща тези наеми, а осезаемо повишение на доходите не се наблюдава.

“Има емигранти, има чужденци, има богати българи. Има и кредити от банките. И чуждите фондове да не забравя, които инвестират във всякакви имоти в БГ. Чужди инвеститори пък директно строят по морето, но дори и жилищни квартали - съответно си ги продават директно навън.” Това ми звучи като думи на брокер недвижими имоти. Тези фактори отдавна са включени в цените на имотите, погледнете къде живеем, в една страна с отрицателен естествен прираст, опитваща се да влезе в Европа през слугинския вход. А тези чужденци, които идват да купуват тук, не са адвокати, лекари и финансисти, а от онзи вид, които може да се види в Слънчев бряг да поръчва една бира с две чаши.

Бих добавил, има и по-евтини къщи в Германия и Австрия, а да не говорим за САЩ, в сравнение с Бояна, Драгалевци и Симеоново. Имам приятели, богати българи, които си купиха къщи в САЩ, и вземат добри наеми, но все пак те са наистина една ШЕПА, която цени парите си.

[Bobi75]

22, има хора, които не пишат само в този форум )
не мога да те разбера, един път си неутрален, а следващ яко защитаваш продължаващо покачване на имотите.
между другото какво ще кажеш за структурираните 'почвени' изказвания на Експерт-Строител

[22]

Нито нивата на наемите, нито нивата на доходите оправдават сегашните цени, те не оправдават и достигането на подобни цени след две-три години, свръхпредлагането е на трето място

Толкова общи приказки и декларации на едно място отдавна не бях чел. На едните "митове" се отвръща с други. Къде са цифрите? Цифри за:
- ръста на цените по тримесечия, години, по сектори в имотите?
- обемите на жилищни кредити са съответните периоди последните години?
- други кредити, които са подпомогнали покупка на имоти?
- стойността на сделките за съответните периоди, напр. в евро?
- брой на сделките?
- обем чужди инвестиции в имотите?
- пари от емигранти?
.....?

Търсене и предлагане. Добрите стари закони. Затова не се чудете защо цените поскъпваха. Търсете "справедливата" цена, ако си нямате работа За тази шепа хора говорех

А че срив няма да има, че дори и корекцийка не е много гарантирана - вижте опита на останалите нови членки на ЕС. После сравнете цените на имотите в София с тези в останали източноевропейски столици и ще видите колко още евтино е в БГ!

Стига с тези доходи. Купувачите с пари само от (ниска) заплата не са тези, които определят тренда.

[prodigal]

мога да дам за пример имот за коио ми беше проблем да сключа сделка отговаряща на моите очаквания от годни (парцел) - оказа атрактивен и на скоро и сключих сделка, при не лоша конкуренция – питай пазара,

[Iva]

На мен са ми интересни факторите, от които зависи дали при свръхпредлагане (то е факт отдавна) се стига до понижение на цените или до увеличаване на времето за сключване на сделките. Аз си мисля, че зависи от алтернативите, включително и от относителните цени. Има примери в историята за застой, продължил няколко години, преди пазарът да се отпуши. Кое измерва критичната граница? Здравата логика, че имотът "хляб и вода не иска" очевидно е погрешна, но не е ли тъкмо липсата на популярна инвестиционна алтернатива едно от нещата, които поддържат тази заблуда. Нито нивата на наемите, нито нивата на доходите оправдават сегашните цени, те не оправдават и достигането на подобни цени след две-три години, свръхпредлагането е на трето място; за международните сравнения няма смисъл да говорим, така или иначе трансмисията са тези няколко хиляди англичани, но нека не надценяваме влиянието им върху цените на старите апартаменти в София; Остава твърдението, че цените се държат на насаждана с векове психология и на светлите ЕС очаквания (ако все още ги има). Е? От две седмици моите очаквания предпазливо поглеждат надолу