Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[funest]

Благодаря за отговора. Значи "чичото" си кара цената където си поиска

[polax]

Здравейте.
Нов съм в BREF, но от 2012 до към 2019 имах акции в SFI.
Може ли някой да направи някакво сравнение между двете. Защо се получава такава огромна разлика?
Софарма имоти имаха и доста голям заем, който изплащаха. През годините изплащаха прилични дивиденти и цената растеше за да стигне до 9.45.

Там си имате "чичо" тук си нямаме чичо.

[funest]

Здравейте.
Нов съм в BREF, но от 2012 до към 2019 имах акции в SFI.
Може ли някой да направи някакво сравнение между двете. Защо се получава такава огромна разлика?
Софарма имоти имаха и доста голям заем, който изплащаха. През годините изплащаха прилични дивиденти и цената растеше за да стигне до 9.45.

[Key Ru]

Добро утро Key Ru!

Първо и аз да те поздравя, защото правиш добронамерени постове и си коректен в комуникацията с останалите, дори и когато не са на твоето мнение... с времето все повече установявам, колко важно качество е това в този форум.

Иначе си защитаваш решенията, което е нормално. В някои апсекти обаче прилагаш повече защитно (или пожелателно) мислене отколкото базирано на реалността, което вероятно също е нормално....

Няколко неща по мнението ти:

1.) За 25 ст. дивидент, ако си влязъл на 1.45, принципно си прав... но аз поне (а мисля и че това е общоприет принцип за анализ) налагам дивидента на текущи цени. Т.е. колко див.% се изкарват ако държиш акцията, спрямо алтернативата да я продадеш и парите да вложиш в друга акция, където примерно да изкараш повече дивидент.
... И да ти спестя отговора, които знам, че ще бъде, че не всичко е дивидент, а се цели капиталова печалба - абсолютен факт е... но така или иначе едното не пречи на другото.... Ако разпределят повече дивидент, това няма да попречи на капиталовия ръст на акцията....

2.) във връзка с горното... коментара за АДСИЦ и не-АДСИЦ е да ме извиняваш, но опит да се измъкнеш лесно.... Никой изобщо не поставя въпрос за сравнение на база специална инвестионна цел на компанията.... Но има много други компании, които НЕ са АДСИЦ и разпределят доста прилични дивиденти и НЕ защото са принудени....

3.) това с обосновката за държания кеш вместо поне част от него да се даде на акционерите... какво да ти кажа, пак сам се опитваш да се убедиш според мен....
3.1.) Дружеството почти няма финансов дълг (ако ме питаш един от въпросите е и защо изобщо дължи дълг и да му плаща лихвите при 30 млн. по сметките). Айде моля те - "стресирай" лихвените плащания... Предполагам в момента лихвите на компанията са в диапазона 3-5%.... едва ли биха скочили на повече от 7-8 %.... Но айде стресирай с една зверска лихва (която НИКОГА няма да видим) от двойни нива - 15 (петнадесет) %.... Колко според теб допълнително пари ще им струва това на година при наличния финансов дълг ?.... Наистина ли твърдиш че това е причина да се държат 25-30 млн. по сметките ?!?
3.2.) Това с "да ги има парите ако случайно се наложи", си е не знам как да го квалифицирам.... анти-инвестиционно мислене.... ВИНАГИ идеята е била дадени пари, без значение в коя компания са да работят.... ако не трябват в момента, разпредили ги, пък ги привлечи когато трябват....
=> поглеждал ли си от колко време седят тия десетки милиони.... абсолютно няма как някой да държи такива огромни пари с цел придобиване, а вече 4 години да не се случва такова....

Накратко, според мен, подсъзнателно оправдаваш неправилни неща, но едва ли е укоримо... вероятно всеки го прави... аз малко съм обратното даже - имам още по-критично мислене към акциите, които притежавам... Даже са ми се карали, как съм можел да критикувам компания, която държа....

Колега, за дивидента сте прав и да наистина общоприето е да се калкулира по текущите цени. Позволете ми да направя леко лирическо отклонение тук. Преди няколко години пратих тази статия на един приятел https://www.investor.bg/a/444-novini...zhili-na-tesla а той ми отговори, защо ми го причиняваш? Историята е 30к $ на ИПО-то в последствие обичайния ръст при старта и щастие, след това спад при цената и голяма тревога, и излизане от позицията няколко месеца по-късно на нула. Шелли има още няколко години до 10г от ИПО-то си, всъщност е края на 2026, за която година са планувани 400млн. приходи. Много сте прав дивидента тук изобщо не ме интересува! Той е да плаща как беше "такса за компенсиране на инвеститорите"

Относно АДСИЦ-а, споменах го заради Payout ratio-то. Според мен е неправилно да се сравнява този показател на растяща компания и АДСИЦ. Търгувам Амазон, Гугъл и Фейсбук, нямат дивиденти, не ги и търся там, но БФБ ми е заради дивидента. Тук (БРЕФ) също не съм заради дивидента, а заради потенциала за капиталова печалба, но както казвате, едното не пречи на другото, няма да го върна!

Относно кеша, може би не сте ме разбрали, когато визирах буфера тук. Визирах БРЕФ, тъй като тук също има доста кеш, който не се изплаща като дивидент, не се използва и за погасяване на главница по задълженията. Според мен е правилно, като в това е заложено увеличение на лихвите по кредитите, което за щастие се забавя у нас (няма да се спирам и в тази тема, за да не ми изтрият поста, че много малко е по темата). Евентуална нужда от капиталови разходи и т.н. Занимавам се с финансово планиране и резервите са много важно нещо, особено в турболентни времена. Примери много мога да дам, но ще използвам само два. Силикон Валей Банк в рамките на една седмица пазара им отказа набиране на капитал, облигационен дълг и накрая знаем какво стана фалит! Миналата година във Великобритания пазара отказа да поеме дълг на определени условия. Така че в зависимост от конюнктурата може и да не ти се случат нещата, затова наличието на кеш е важно тук.

Що се отнася до Шелли, миналата година водех противоположния разговор с някой относно паричните потоци, ще цитирам по спомен "колко трагично е положението тук". Та само преди година колко беше зле, сега колко много е излишния кеш! Преди година имаха много пари в стока имаха и много задължения от клиенти. Видимо процеса е добре управляван и както коментирах с някой тук по групите, парите в един момент ще дойдат в компанията. Ще ви очертая как аз виждам нещата. Изхарчиха малко пари за покупката на GOAP, но по сделката има пут и кол опции, които в един момент ще се случат и за тях ще трябвата пари, но това е малко по-напред във времето. За полугодието компанията е реализирала 55млн приходи, а плана за годината е с 80 млн. отгоре. Последното тримесечие по традиция е най-силното на компанията, но за да продадеш много стока, първо трябва да я имаш, а за това ще трябват пари. Не на последно място, не знам дали сте разбрали Смарт органик купиха една компания в Германия, която беше закъсала финасово. Отиваш, даваш оферта, като понякога това се случва за много кратко време. Тук отново имаме ситуацията дали в дадения момент пазара би бил предразположен да те финансира за дадено начинание.

Аз лично не смятам, че оправдавам неправилни неща, но понякога е трудно, като Барон Мюнхаузен да се изтеглиш за косата и да се поставиш отстрани. Аз също имам някои различни виждания, но ги поставям на общите събрания.

[Van Basten]

Всъщност изказването ми бе, както с цел да онагледя как едни дребни неща изграждат положителни нагласи в инвеститерите в дадена компания, така и за лека закачка с колегата, с когото струва ми се вече сме изградили приятелски взаимоотношения.

Що се отнася до жълтите стотинки, за мен лично 25ст е по-добра дивидентна доходност на акция, която съм придобил на 1,45лв отколкото 11ст на акция придобита на 1,60лв. Нама смисъл да се запитвам каква част от печалбата разпределят двете компании, едната е АДСИЦ и при нея има законова рамка. И двете компании държат кеш, който могат да разпределят като дивидент. Тук го държат за буфер при евентуално повишаване на лихви и обслужване на задължения, а при другата компания за евентуални придобивания и развитие на компанията. Аз нямам абсолютно никакъв проблем с това. Даже е по-добрия вариант отколкото, ако възникне необходимост да търсят външно финансиране.

По-скоро друга мисъл ме гложди последната седмица, след като бях на среща в комплекс Европа, който е под моста за летището и бул. Искърско шосе в София. Как може да е пълен на сто процента, а всичките наши сгради с далеч по-добри локации, да са толкова празни? Та аз по-скоро тук виждам подигравка със себе си отколкото в компания, която си преизпълнява поставените високи цели!

Добро утро Key Ru!

Първо и аз да те поздравя, защото правиш добронамерени постове и си коректен в комуникацията с останалите, дори и когато не са на твоето мнение... с времето все повече установявам, колко важно качество е това в този форум.

Иначе си защитаваш решенията, което е нормално. В някои апсекти обаче прилагаш повече защитно (или пожелателно) мислене отколкото базирано на реалността, което вероятно също е нормално....

Няколко неща по мнението ти:

1.) За 25 ст. дивидент, ако си влязъл на 1.45, принципно си прав... но аз поне (а мисля и че това е общоприет принцип за анализ) налагам дивидента на текущи цени. Т.е. колко див.% се изкарват ако държиш акцията, спрямо алтернативата да я продадеш и парите да вложиш в друга акция, където примерно да изкараш повече дивидент.
... И да ти спестя отговора, които знам, че ще бъде, че не всичко е дивидент, а се цели капиталова печалба - абсолютен факт е... но така или иначе едното не пречи на другото.... Ако разпределят повече дивидент, това няма да попречи на капиталовия ръст на акцията....

2.) във връзка с горното... коментара за АДСИЦ и не-АДСИЦ е да ме извиняваш, но опит да се измъкнеш лесно.... Никой изобщо не поставя въпрос за сравнение на база специална инвестионна цел на компанията.... Но има много други компании, които НЕ са АДСИЦ и разпределят доста прилични дивиденти и НЕ защото са принудени....

3.) това с обосновката за държания кеш вместо поне част от него да се даде на акционерите... какво да ти кажа, пак сам се опитваш да се убедиш според мен....
3.1.) Дружеството почти няма финансов дълг (ако ме питаш един от въпросите е и защо изобщо дължи дълг и да му плаща лихвите при 30 млн. по сметките). Айде моля те - "стресирай" лихвените плащания... Предполагам в момента лихвите на компанията са в диапазона 3-5%.... едва ли биха скочили на повече от 7-8 %.... Но айде стресирай с една зверска лихва (която НИКОГА няма да видим) от двойни нива - 15 (петнадесет) %.... Колко според теб допълнително пари ще им струва това на година при наличния финансов дълг ?.... Наистина ли твърдиш че това е причина да се държат 25-30 млн. по сметките ?!?
3.2.) Това с "да ги има парите ако случайно се наложи", си е не знам как да го квалифицирам.... анти-инвестиционно мислене.... ВИНАГИ идеята е била дадени пари, без значение в коя компания са да работят.... ако не трябват в момента, разпредили ги, пък ги привлечи когато трябват....
=> поглеждал ли си от колко време седят тия десетки милиони.... абсолютно няма как някой да държи такива огромни пари с цел придобиване, а вече 4 години да не се случва такова....

Накратко, според мен, подсъзнателно оправдаваш неправилни неща, но едва ли е укоримо... вероятно всеки го прави... аз малко съм обратното даже - имам още по-критично мислене към акциите, които притежавам... Даже са ми се карали, как съм можел да критикувам компания, която държа....

[Key Ru]

Хубави сравнения се опитваш да правиш, кой колко бързо разпределя печалбата си към акционерите.... НО - ти сериозно на тези жълти стотинки "там", дивидент ли им викаш ?!?

Запитвал ли си се:
1.) Какъв Payout ratio прилагат ? (т.е. каква част от печалбата разпределят като дивидент)
2.) Каква част от огромния кеш, който държат се разпределя към акционерите и ако вече години наред го държат тоя кеш, не е или по-добре да го раздадат след като явно не им трябва ?

И като си отговориш на тези два въпроса, не почва ли да те гложди мисълта, че се подиграват с акционерите... горе-долу - "Да не кажете, че не споделяме печалбата с Вас...."

Всъщност изказването ми бе, както с цел да онагледя как едни дребни неща изграждат положителни нагласи в инвеститерите в дадена компания, така и за лека закачка с колегата, с когото струва ми се вече сме изградили приятелски взаимоотношения.

Що се отнася до жълтите стотинки, за мен лично 25ст е по-добра дивидентна доходност на акция, която съм придобил на 1,45лв отколкото 11ст на акция придобита на 1,60лв. Нама смисъл да се запитвам каква част от печалбата разпределят двете компании, едната е АДСИЦ и при нея има законова рамка. И двете компании държат кеш, който могат да разпределят като дивидент. Тук го държат за буфер при евентуално повишаване на лихви и обслужване на задължения, а при другата компания за евентуални придобивания и развитие на компанията. Аз нямам абсолютно никакъв проблем с това. Даже е по-добрия вариант отколкото, ако възникне необходимост да търсят външно финансиране.

По-скоро друга мисъл ме гложди последната седмица, след като бях на среща в комплекс Европа, който е под моста за летището и бул. Искърско шосе в София. Как може да е пълен на сто процента, а всичките наши сгради с далеч по-добри локации, да са толкова празни? Та аз по-скоро тук виждам подигравка със себе си отколкото в компания, която си преизпълнява поставените високи цели!

[Van Basten]

Да кажа и аз няколко думи, как ги виждам нещата, че днес темата се активизира. Акцията не е сред горещите в момента, а и няма да бъде гореща в следващите 3-4 години. 6 години е много време за БГ пазара. Сега темите на пазара са Алтерко, Доверие, Агрия, БФБ, Дронамикс. През следващите 3-4 години едва ли ще има продажба на някой от големите активи по ред причини - високи лихви, полупразни офиси, незавършено метро до нашите сгради и т.н. Ще стане обаче много гореща, когато наближи liquidity event - след 4-5 години. Не знам обаче тогава как ще може да се купи сериозно количество и на какви цени. Затова съм се запасил от сега и се примирявам със скромните резултати в последно време.

Вероятно си прав и вероятно и ти като мен (и много други) си си мислил, дали ако цената тук ще тъпче докато дойде ликвидацията, не е по-добре да се продаде сега, да се купи нещо по-"fashion" и след време да се върнеш за голямото парти....

Но "Опасността" и "Риска" тук е, че ако утре (илюстративно казано, може да е утре или след 1 месец) изведнъж обявят в x3news, че са отдали да речем 20-25% от Synergy под наем, цената ведната ще литне горе-долу с такъв процент нагоре....
(При част от акциите които посочваш - "Алтерко" и "Дрона", реално е точно обратното.... цената изпреварва значително фундамента и ако влезеш, просто почваш да вярваш силно, че добрите дни предстоят и печалбите, които са калкулирани в цената ще се случат наистина).

Да продадеш BREF сега означава да залагаш, че НЯМА да се случи сключване на нов наемен договор.... Е аз лично не виждам как мога да направя такъв залог, че няма да има никакви нови наеми следващите месеци.... Сградата си е супер, мястото е супер... Дори и до момента мениджмънта по някаква причина да се дъни, не виждам как основното очакване може да бъде, че НЯМА да има нови наеми....

Лично според мен е много по-вероятно да има нови наематели отколкото да няма....

[Van Basten]

А някои други, как беше, Шменти компании със събрания седмици след това на ФНИБ отдавна вече са изплатили дивидентите си ...

Хубави сравнения се опитваш да правиш, кой колко бързо разпределя печалбата си към акционерите.... НО - ти сериозно на тези жълти стотинки "там", дивидент ли им викаш ?!?

Запитвал ли си се:
1.) Какъв Payout ratio прилагат ? (т.е. каква част от печалбата разпределят като дивидент)
2.) Каква част от огромния кеш, който държат се разпределя към акционерите и ако вече години наред го държат тоя кеш, не е или по-добре да го раздадат след като явно не им трябва ?

И като си отговориш на тези два въпроса, не почва ли да те гложди мисълта, че се подиграват с акционерите... горе-долу - "Да не кажете, че не споделяме печалбата с Вас...."

[wild at heart]

Да кажа и аз няколко думи, как ги виждам нещата, че днес темата се активизира. Акцията не е сред горещите в момента, а и няма да бъде гореща в следващите 3-4 години. 6 години е много време за БГ пазара. Сега темите на пазара са Алтерко, Доверие, Агрия, БФБ, Дронамикс. През следващите 3-4 години едва ли ще има продажба на някой от големите активи по ред причини - високи лихви, полупразни офиси, незавършено метро до нашите сгради и т.н. Ще стане обаче много гореща, когато наближи liquidity event - след 4-5 години. Не знам обаче тогава как ще може да се купи сериозно количество и на какви цени. Затова съм се запасил от сега и се примирявам със скромните резултати в последно време.

[LEOPARD]

Храна за размисъл.. Какво става ако толкова сигурната ликвидация се отложи?
По обективни причини разбира се.
Ето ви казуса: Излизат МНИ след 2-3 г. и казват: "Господа акционери, офис пазара е зле и не можем да продадем на добри цени. За общото благо предлагаме удължаване срока на Дружеството... До по добри времена.."

П.п. имам акции тук и горния сценарий не ме кефи, но ми се струва възможен. А и според мен гласно или негласно на много хора. И съответно това задържа цената.. заедно с некадърността на мениджмънта де!

Или каква ще бъде цената на фонд без кредити, с например 70 % отдадени имоти.

[Грую Груев]

Груе, тоя маркетинг продава, толкова ли е трудно да го видиш дори и да приемем, че са китайски ребранди?/макар всички да знаем, че не са/ След година, като почнат чиповете пак ли ще са ребранди?
Като те чета ми се струва, че имаш проблем да признаеш дори пред себе си, че си сбъркал.
Дано в БРЕФ-а да се окажеш прав, че съм лично много заинтересован.
Тук имах преди година и продадох голяма част от имането. Сега имам, но пред Импулс-а. Към момента съм сбъркал с продажбата
Грешки стават.
Успех на всички!

Виж, ще пробвам така - в процеса на работата ми досега (като Скоти да се изкажа и аз) съм успял да отсея кой е шменти капели и кой е човек, на когото можеш да се довериш. Затова и там (а и на база познанията ми по маркетинг) смея да изразявам подобна позиция, както и тук да твърдя, че може да са некадърници, но поне са честни некадърници. Ще поживеем и ще видим, нали - не се влияя от дребните флуктуации, просто гледам голямата картинка, а там има прекалено много съвпадения, като от астропрогнозите, с които е почнал мажото. Както се казва - ни е препоръкЪ, ни е астропрогноза, всеки сам си преценЯ

[polax]

Чиповете са готови, сега се изпитват
септември - октомври предполагам, че ще са в масово производство

Имах предвид продажби.

[Yori]

След година, като почнат чиповете пак ли ще са ребранди?

Чиповете са готови, сега се изпитват
септември - октомври предполагам, че ще са в масово производство

[polax]

Знам, нали имам 15 акциЙ - и все пак едното е въздух под налягане със страхотен маркетинг, което (според мен) ще свърши тип Енемона, ХДПАТ и т.н., а другото е със супер фундамент и кръгла 0 като маркетиране. Затова и цените са такива, каквито са

Груе, тоя маркетинг продава, толкова ли е трудно да го видиш дори и да приемем, че са китайски ребранди?/макар всички да знаем, че не са/ След година, като почнат чиповете пак ли ще са ребранди?
Като те чета ми се струва, че имаш проблем да признаеш дори пред себе си, че си сбъркал.
Дано в БРЕФ-а да се окажеш прав, че съм лично много заинтересован.
Тук имах преди година и продадох голяма част от имането. Сега имам, но пред Импулс-а. Към момента съм сбъркал с продажбата
Грешки стават.
Успех на всички!

[Грую Груев]

А някои други, как беше, Шменти компании със събрания седмици след това на ФНИБ отдавна вече са изплатили дивидентите си ...

Знам, нали имам 15 акциЙ - и все пак едното е въздух под налягане със страхотен маркетинг, което (според мен) ще свърши тип Енемона, ХДПАТ и т.н., а другото е със супер фундамент и кръгла 0 като маркетиране. Затова и цените са такива, каквито са