Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[petyob]

15-ка, Манчо ти е обяснил малко сложно, но идеята е че плащанията по главници не са разход, а просто изходящ паричен поток. И понеже плащането на дивиденти все пак зависи не само от счет. резултат /печалбата/, но и от реалната наличност на кеш в компаниите, законодателя реши тези плащания /обслужване на главниците по кредити/ също да се вадят от резултата подлежащ на разпределение.
Подкрепям мнението на БСЕ трейдъра, че най-вероятно догодина дивидент няма да има.. а че на груйчо му се иска и носи от 9 кладенеца вода за да докаже "правотата" си, не е изненада.. справка: тъпото и упорито вече 3-годишно чакане на гърмеж при Шели

това, че още няма гърмеж не го отменя, може да се получи по-величествен . По същата логика ще кажеш, че е тъпо да не си "инвестирал" в биткойни, въпрос да ценностна система и разбиране кое е инвестиция и кое спекулация

[Батя]

Отпреди няколко години /относоително скоро/ приеха закон, по който АДСИЦ трябва да прибавят плащанията по главниците по същият начин, както и по лихвите. Тоест тези плащания да са разходи и да намаляват дивидента! Чувствам се некомфортно да споря за закони с адвокати, големи акционери и т.н., но наистина това са фактите. Проверете ги.

15-ка, Манчо ти е обяснил малко сложно, но идеята е че плащанията по главници не са разход, а просто изходящ паричен поток. И понеже плащането на дивиденти все пак зависи не само от счет. резултат /печалбата/, но и от реалната наличност на кеш в компаниите, законодателя реши тези плащания /обслужване на главниците по кредити/ също да се вадят от резултата подлежащ на разпределение.
Подкрепям мнението на БСЕ трейдъра, че най-вероятно догодина дивидент няма да има.. а че на груйчо му се иска и носи от 9 кладенеца вода за да докаже "правотата" си, не е изненада.. справка: тъпото и упорито вече 3-годишно чакане на гърмеж при Шели

[Чичо Манчо]

Отпреди няколко години /относоително скоро/ приеха закон, по който АДСИЦ трябва да прибавят плащанията по главниците по същият начин, както и по лихвите. Тоест тези плащания да са разходи и да намаляват дивидента! Чувствам се некомфортно да споря за закони с адвокати, големи акционери и т.н., но наистина това са фактите. Проверете ги.

Колега, още през март 2021 г., когато стана ясно, че от днес за утре влизат в сила поправките в закона за АДСИЦ и че BREF ще се съобразят с тях, една част от форума реагира много остро срещу тази "несправедливост". Не си спомням дали вие бяхте сред тези гласове, но ми се струва, че преди да се впускаме в излишни спорове е добре да си изясним някои понятия. Ще се опитам да обясня моята гледна точка по този въпрос. Значи ПЪРВО: имаме процес на изчисляване на финансовия резултат (счетоводната печалба или загуба) на дружеството. (+) Приходи (–) Разходи (+/–) Преоценки формират финансовия резултат, който може да е "положителен" (печалба) или "отрицателен" (загуба). Само и единствено на този етап можем да говорим за приходи и разходи, като лихвите по кредитите безспорно са разход, а паричните потоци свързани с финансирането от страна на банката не са нито приход нито разход. Те просто пораждат едни разчети. В актива на баланса се появяват едни пари получени от банката съгласно договора за кредит, в пасива възниква задължение към въпросната банка за връщане на тези пари. До тук надявам се всичко е кристално ясно. Така е при всички останали търговски дружества, които не са АДСИЦ. Те също формират счетоводна печалба, но не тя подлежи на разпределение към акционерите, а нетната печалба, т.е. печалбата след облагане с данъци. В ЗКПО е предвиден ред, по който се преобразува счетоводната печалба със съответните увеличения и намаления за данъчни цели така че накрая да се получи преобразуваната печалба (данъчния ФР), върху която държавата си търси нейните 10%. Така имаме Счетоводен ФР –> Преобразуване –> Данъчен ФР х 10% = Корпоративен данък, а Нетната печалба е (+) Счетоводния ФР/Печалба (–) Корп.данък. Тази печалба, вече обложена по реда на ЗКПО подлежи на разпределение от страна на акционерите.

Извинявам се, може би малко се отклоних, но сега е време отново да се върнем на АДСИЦ, за които както всички знаем има специален закон, в който е предвидено задължение да разпределят не по малко от 90% от финансовия си резултат (счетоводната Пч/Заг), корегиран по реда на чл.29, ал.3 от закона. И така стигаме до въпросната ВТОРА стъпка при определяне на подлежащата на разпределение печалба на АДСИЦ - преизчисляване на счетоводната печалба според правната методология за АДСИЦ. През 2021 и 2022 г. от BREF прилагаха една хубава табличка, в която ясно се виждаха счетоводната печалба и съответните увеличения/намаления съгласно седемте точки на чл.29, ал.3 от ЗДСИЦДС. Апропо, тази година от дружеството нещо се "разсеяха" и не я публикуваха. Но както и да е, може пък аз да съм я пропуснал? Втората стъпка, корегирането на ФР по реда на чл.29, ал.3, не поражда нови приходи или разходи, а само определя начина за достигане до печалбата подлежаща на разпределение. По този начин в закона се въплъщава идеята на законодателя да не се позволи на АДСИЦ имащи текущи задължения по банкови кредити да разпределят пари, които не са съвсем техни, да не се допуска поемането на нови кредити, за да се изплащат дължими дивиденти или да се правят ежегодни увеличения на капитала, пак с тази цел, да не се разпределят "кухи" печалби, плод на преоценки и т.н... Както по-горе написах, навремето, когато промените в закона влизаха в сила и от BREF съобщиха, че ще се съобразят с тях, във форума се вдигна голяма "олелия". Тогава Мариян написа една много хубава статия , където най-подробно обясни с каква цел се правят тези промени в закона и даде типичните примери със "Софарма имоти" АДСИЦ и „Интеркапитал Пропърти“ АДСИЦ. Прочетете я, може би ви е убягнала!

[15-]

За преоценките съм съгласен, но за плащанията по главници...?! Естествено, че не са разход, както и получаването на суми по кредит не е приход. В закона е решено с тези суми (с платените лихви по кредита, които вече са си чист разход и с плащанията по главницата) да бъде намалена печалбата подлежаща на разпределение. С течение на времето, и с постепенното намаление на кредитната ни задлъжнялост тази тежест ще намалява, в следствие на което дивидентът ще расте, дори да няма нови наети площи, а всички се надяваме запълняемостта на сградите да расте.

Отпреди няколко години /относоително скоро/ приеха закон, по който АДСИЦ трябва да прибавят плащанията по главниците по същият начин, както и по лихвите. Тоест тези плащания да са разходи и да намаляват дивидента! Чувствам се некомфортно да споря за закони с адвокати, големи акционери и т.н., но наистина това са фактите. Проверете ги.

[AF Debugger]

Как го виждате това дърво? Дали скоро ще подмести котвата??

[Чичо Манчо]

1. Преоценките НЕ влияят за дивидентите и е така от време оно. Много преди и относително новият закон за главниците по кредитите. Имат вариант за дивидент, но нито БРЕФ, нито пощаджиите имат интерес от тези врътки. Да ти кажа честно, и аз като акционерче не бих искал. Според мен е хубаво да плащаме сега ударно каквото можем, а печалбите ще си дойдат с времето.

2. В тези разходи включваш ли изплащане на главници и ако не - защо?

За преоценките съм съгласен, но за плащанията по главници...?! Естествено, че не са разход, както и получаването на суми по кредит не е приход. В закона е решено с тези суми (с платените лихви по кредита, които вече са си чист разход и с плащанията по главницата) да бъде намалена печалбата подлежаща на разпределение. С течение на времето, и с постепенното намаление на кредитната ни задлъжнялост тази тежест ще намалява, в следствие на което дивидентът ще расте, дори да няма нови наети площи, а всички се надяваме запълняемостта на сградите да расте.

[15-]

Добре, днес съм в настроение, щото завърших и поредения ремонт на апартамента (този път спалнята и детската), а и след като си купих акциите, които исках от упорития на 2,26, пак остана някой лев и утре мисля да букна една екскурзия до Вроцлав, че напоследък и жената не ме дразни (много). Та наистина последно и после спирам до нова година:

1. Колегата БСЕтрейдър е дал точния член от новия закон и сам си е отговорил - малка преоценка, трейдъре, на съответния имот (имат избор - Синерджи ли ще е, пак ли имота на Бриколажа ще ъпдейтнат) и дивидентът е готов. Затова и съм написал - ако искат - ако не искат, разбира се, няма да го дадат, но пари има.

2, Колегата 15% определено не следи пазара (не е нарочно, убеден съм), затова и за него - колега, брефчето ще направи чиста, повтарям чиста печалба, от около 3-3,5 милиона само тази година. Ще потретя - чисто ще е толкова, след приспадане на всички разходи. Това, което съм постнал като таблица по-долу, ще са резултатите след новата година, като влязат в сила всички договори и то значи още нагоре, още ъп - за догодина очаквам, само от сегашните договори, ако няма нови (дано да има), чистата печалба да е около 15 стотинки на акция. Отново подчертавам, че законът позволява (той е направен с цел зашита на банките все пак) на ръководството тук да не изплати никакъв дивидент, но парите са налични и дивидент може да се плати, без да се ощетява банката. Може да се плати и дивидент от минали години, не е проблем. Разбрахме ли се?

1. Преоценките НЕ влияят за дивидентите и е така от време оно. Много преди и относително новият закон за главниците по кредитите. Имат вариант за дивидент, но нито БРЕФ, нито пощаджиите имат интерес от тези врътки. Да ти кажа честно, и аз като акционерче не бих искал. Според мен е хубаво да плащаме сега ударно каквото можем, а печалбите ще си дойдат с времето.

2. В тези разходи включваш ли изплащане на главници и ако не - защо?

[1984-]

...........малка преоценка на съответния имот (имат избор - Синерджи ли ще е, пак ли имота на Бриколажа ще ъпдейтнат) и дивидентът е готов.


Финално - бъдещето тук е розово - 8-10 стинки дивидент за 2023, платими в 2024

Шегуваш се - от преоценки дивидент не се плаща.
Доста диагонално ги четеш тези закони

[wild at heart]

Нищо не пречи да се разпредели част от неразпределената печалба от предходни години- по последен баланс е 23 милиона. Това ще зависи от cash flow- то догодина. Ако продължават с добрите новини до пролетта, това ми се струва вероятен сценарий.

[Грую Груев]

Добре, днес съм в настроение, щото завърших и поредения ремонт на апартамента (този път спалнята и детската), а и след като си купих акциите, които исках от упорития на 2,26, пак остана някой лев и утре мисля да букна една екскурзия до Вроцлав, че напоследък и жената не ме дразни (много). Та наистина последно и после спирам до нова година:

1. Колегата БСЕтрейдър е дал точния член от новия закон и сам си е отговорил - малка преоценка, трейдъре, на съответния имот (имат избор - Синерджи ли ще е, пак ли имота на Бриколажа ще ъпдейтнат) и дивидентът е готов. Затова и съм написал - ако искат - ако не искат, разбира се, няма да го дадат, но пари има.

2, Колегата 15% определено не следи пазара (не е нарочно, убеден съм), затова и за него - колега, брефчето ще направи чиста, повтарям чиста печалба, от около 3-3,5 милиона само тази година. Ще потретя - чисто ще е толкова, след приспадане на всички разходи. Това, което съм постнал като таблица по-долу, ще са резултатите след новата година, като влязат в сила всички договори и то значи още нагоре, още ъп - за догодина очаквам, само от сегашните договори, ако няма нови (дано да има), чистата печалба да е около 15 стотинки на акция. Отново подчертавам, че законът позволява (той е направен с цел зашита на банките все пак) на ръководството тук да не изплати никакъв дивидент, но парите са налични и дивидент може да се плати, без да се ощетява банката. Може да се плати и дивидент от минали години, не е проблем. Разбрахме ли се?

3. И много важно - вече минахме брейк ивъна (с новите договори) и при Камбаните, и при Синерджи - брей ивъна тук е приходите от съответния билдинг да покриват разходите за кредити по него, които са съответно около 450 000 при за двата и следва да са покрити на 120% с приходи (поне за Синерджи е така, но явно и за Камбаните е било така). Имаше, и това е реалната ситуация, напълно възможна ситуация, при която изпадаме в лек дифолт (то си и изпаднахме по кредита за Камбаните), ако не бяхме продали варненския Бриколаж преди година и нещо, затова и отложихме плашанията по главницата на Синержи за 06.2022, вместо от 03,2022 (по спомени) - тогава се разкараха Мудис, а нови наематели на хоризонта нямаше. Вече такава драма няма и всичко е повече от прекрасно. И ще става все по-прекрасно.

4. Колегите са постанали и новината за новите 40 милки за метрото - не че не я знаех, ма днес съвсем дюшеш ми дойде.

Финално - бъдещето тук е розово - 8-10 стинки дивидент за 2023, платими в 2024, минимум 15 стинки за 2024, платими през 2025 - това само според сегашната заетост. А тя ще расте, с нея ше расте и дивидентът. Разбира се, винаги има риск ръководството да излязат амбриажи, защото законът им го позволява, но засега не се проявиха като такива и чинно си плащат каквото и когато могат.

Лека, доходна и безаварийна и чакаме тройката скоро

[BSEtrader]

Това е извадка от закона за АДСИЦ. Не съм юрист, не бих си позволил да го тълкувам.

Разпределение на печалбата

Чл. 10. (1) (Доп. - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага.
(2) Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната финансова година.
(3) (Нова - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран както следва:
1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;
2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;
3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:
а) продажната цена на недвижимия имот, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума;
4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;
5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума.
(4) (Отм. - ДВ, бр. 109 от 2003 г., в сила от 01.01.2004 г.)

Разпределение на печалбата


Чл. 29. (1) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като годишен дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага. Годишният дивидент се изплаща в срок до 12 месеца от края на съответната финансова година.

(2) Дружество със специална инвестиционна цел може да изплаща 6-месечен дивидент при условията и по реда на чл. 115в от Закона за публичното предлагане на ценни книжа при наличие на извършена последваща оценка на активите към края на периода, обхващащ първите шест месеца на финансовата година, и при съответно прилагане на ал. 3.

(3) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран, както следва:

1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;

2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;

3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:

а) продажната цена на недвижимия имот, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;

5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

6. намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета за всеобхватния доход;

7. намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2.

[acb]

След поредното увеличение на лихвите от ЕЦБ и разходите по кредита тук ще се увеличат.
Дивидент за 2023 не очаквам, както и цени от 2.05 - 2.15 очаквам

[dici]

Правителството одобри допълнителен трансфер в размер до 40 млн. лв. по бюджета на Столична община за изграждането на Линия 3 на метрото в София.

Етап 3 на лот 2 включва участъците: ул. „Шипка“ - ж.к. „Гео Милев“, район „Слатина“ - зала „Арена Армеец“/„София Тех парк“ - бул. „Цариградско шосе”.

https://www.investor.bg/a/523-transp...7u9-V0n4e9fu00

[15-]

Това как го изчисляваш? Според мен е съвсем възможно да няма дивидент догодина, ако не се случи нещо, като да продадат някой имот на голяма печалба. Все пак задължението за дивидент се намалява вече с главничните плащания, а те имат по над 1.1млн на тримесечие за главници (при около 700 печалба на тримесечие).

Груйчето го чета и са полезни думите му, но преди няколко месеца направих едни много бързи сметки
и излезна горе-долу каквото си написал и ти. Записал съм си /това е преди новите договори/, че приходите са им за около 8 млн. Разходите са им по около 5 за разходи за лихви, такси, данъци и т.н. + погасяване на главници за около 4,2 млн. Така /отново да кажа, че беше преди тази новина, а вероятно и преди детската градина/ имаме дефицит от 1,2 млн. на година /тоест имаме приходи 8, а разходи 9,2 млн/. Сега с новите договори може би излизаме към нулата, но не очаквам дивидент, още по-малко от 10 ст.

Иначе новината е страхотна и обръща палачинката, защото вероятно от тази точка някъде всички наеми просто се смятат като дивидент, а и си уреждаме кредита без да се налага да се продава нещо на пожар, без предоговаряне и други операции.

[LEOPARD]

Това е извадка от закона за АДСИЦ. Не съм юрист, не бих си позволил да го тълкувам.

Разпределение на печалбата

Чл. 10. (1) (Доп. - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Дружеството със специална инвестиционна цел разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. Член 246, ал. 2, т. 1 от Търговския закон не се прилага.
(2) Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната финансова година.
(3) (Нова - ДВ, бр. 107 от 2004 г., в сила от 07.12.2004 г.) Печалбата за разпределение е финансовият резултат (счетоводна печалба/загуба), коригиран както следва:
1. увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на недвижими имоти;
2. увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;
3. увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:
а) продажната цена на недвижимия имот, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума;
4. увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в годината на сключване на договори за финансов лизинг;
5. увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока на договора за финансов лизинг, и
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите разходи, довели до увеличение на балансовата му сума.
(4) (Отм. - ДВ, бр. 109 от 2003 г., в сила от 01.01.2004 г.)