Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[tony1975]

Илевън ще предлагат на акционерите си удължаване на срока на живот на дружеството, защото в момента не могат да постигнат желана цена на екзити.
Дали тук ПФ биха приели едно подобно искане към 2027г.?

[Wile E.]

Инвеститори са теглели по 1 млрд. евро на месец от имотни фондове в Европа

Нетните активи на отворените и търгувани на борсата имотни фондове на Стария континент са намалели с над 10% за година

Инвеститори на дребно са теглили над 1 млрд. евро на месец от фондове за недвижими имоти в Европа, тъй като спадащото търсене и ръстът на лихвите по заемите засилват опасенията за цените на бизнес имотите, пише Bloomberg.

Заради изтеглянето на средства общите нетни активи, притежавани от европейски отворени и търгувани на борсата фондове за недвижими имоти, са намалели с над 10% до 180,7 млрд. евро от декември 2022 г. до края на миналата година, сочат данни на компанията Morningstar. Изтегляне на средства се отчита вече 11 последователни месеца, тъй като краят на евтините пари направи този клас активи по-непривлекателен.

Макар че в момента инвеститорите са притеснени конкретно за пазара на бизнес имоти в САЩ, тези опасения се насочиха към Европа през миналата седмица, като емитирани облигации от Deutsche Pfandbriefbank и други кредитори поевтиняват заради експозицията им към пазара. Имотните фондове създават заплаха за финансовата стабилност, тъй като съставляват 40% от пазара на бизнес имоти в еврозоната, предупредиха миналата година представители на Европейската централна банка (ЕЦБ).

Паричните потоци при имотните фондове стават отрицателни със спада на стойностите. Графика: Bloomberg LP

Разминаването между предлаганата на инвеститорите ликвидност в имотни фондове и неликвидното естество на техните активи беше показано след референдума за Brexit, когато много фондове във Великобритания трябваше да зармазят търговията и да продадат бързо активи след ръст на исканията за изтегляне на средства. Сагата се повтори в страната по време на коронавирусната пандемия и много от тях сега са затворени.

„Много фондове с отворен край са под натиск да продават, за да задоволят растящите искания за изтегляне на средства“, коментира Оливър Салмън, изследовател в Savills.

Но има очаквания, че перспективите пред бизнес имотите ще се подобрят по-късно тази година, ако ЕЦБ започне да намалява лихвите и говоренето за меко кацане се окаже вярно.

Изтеглените средства в Европа са надхвърляли 1 млрд. евро във всеки от последните три месеца на 2023 г., сочат данните на Morningstar. Германските инвеститори, които трябва да изпратят едногодишно предизвестие, преди да могат да изтеглят средства, са изтеглили над 750 млн. евро от имотни фондове през последните пет месеца на годината, сочат данни на Barkow Consulting.


https://www.investor.bg/a/534-novini...ndove-v-evropa

[penman]

Тукашната яхта изцвърча.
Отдавна сме я преценили тая дървена инвестиция, пардон цементена. Нема нужда, да ни се пробутва веднъж седмично. Не сме толкова шашави, че да забравим, как всеки сам си преценя, ако изобщо може реално да преценя.

Лиске, лиске, гроздето май е много кисело! Не се отчайвай, че не можеш да го стигнеш!

[LEOPARD]

Интересен и полезен коментар на Груев, както винаги.
Моето мнение, е че до две години някой ще хареса Бриколажа и ще му плати цената. След това ще има различни хипотези за дивидент и предсрочно погасяване на кредитите.

Коментарът не е препоръка.

[cba]

Тукашната яхта изцвърча.
Отдавна сме я преценили тая дървена инвестиция, пардон цементена. Нема нужда, да ни се пробутва веднъж седмично. Не сме толкова шашави, че да забравим, как всеки сам си преценя, ако изобщо може реално да преценя.

Моля,
не коментирайте балониери тук!
/в сайта/

[AF Debugger]

Тукашната яхта изцвърча.
Отдавна сме я преценили тая дървена инвестиция, пардон цементена. Нема нужда, да ни се пробутва веднъж седмично. Не сме толкова шашави, че да забравим, как всеки сам си преценя, ако изобщо може реално да преценя.

[Грую Груев]

Така, понеже тук ме поздравиха за РД няколко човека, а и ми зададоха въпроси как и защо смятам някои работи, ще драсна пак няколко реда какво и как имаме, защо смятам така или онака и т.н.

Почвам от минусите - всички знаете, че имаме 31 милиона заеми. Единият заем е до 2026, другият е до 2029, ерго към края на 2029 следва да сме без дългове. Тези дългове, разбира се, тежат, но срещу тях имаме предостатъчно активи.

Така, сега към активите - и преди съм го казвал, но хайде пак - 260-300 милиона активи:
- двата актива в Бизнес парка и Камбаните са на обща стойност (занижена, според Брефчето) към 41 милиона, едното е 7318 квадрата чиста площ с 68 паркоместа, РЗП му е 9000 квадрата, а другото е 9776 квадрата чиста площ и 214 паркоместа, като РЗП му е 13 205. ерго общото РЗП на двете сгради е около 22 200 квадрата, от които отдаваените са 17 000. Как се смята цената им (реалната) - ми лесно - 23 000 по 1400-1500 (Сградата в Бизнес парка е купена по 850 евро без ДДС през 2014, а оттогава цените скочиха двойно), т.е. към 65-70 милиона, но не по-малко от 55
- Глупостите във Видин и по морето ги приемам с цени от отчета - около 5 милиона, макар че във Видин ще има интерес, и то сериозен, защото и държавата ще се включи с изграждането на зона, и пътят към там върви, а и все някога ще ни пуснат в Шенген, а тогава точно във Видин ще има бум (всички тирове ще минават оттам и никой няма да ходи към Сърбия)
- парцелът в Младост - видяхме как подобен беше продаден на цени от 22 милиона ли беше, че вече не ми се рови. Да, в края му има стълб, но това не е драма, освен това там рано или късно ще има спирка на метро и ще излиза точно в същия парцел. Слагам го поне 10 милиона (към 25 000 РЗП може да има там по поне 200 евро квадрата)
- парцелът на Бриколаж - това е парцел, в който може да се построи към 50 000 РЗП*400 евромарки на квадрат за парцела, излиза към 20 милиона евро или 40 милиона лева. Само да добавя, че дори ултра смотаният парцел във Варна беше продаден за около 20 брутни годишни наема - така, за разкош, а тук имаме и строящо се метро, което излиза ама точно на парцела от 15 декара
- Синерджи - тук цената е минимум по 2000 евро и да, отново да подчертая, смята се с общите части, т.е. идва към 200 милиона лева, но хайде ще го дисконтираме с 15% до 170 милиона лева

Т.е. чистите активи са към 240-250 милиона, средно, което прави "моите" 7 лева на акция

Добре, нека видим и ситуацията с наемите, защото там е голямата драма:
- запълняемостта е почти отчайваща и тук търпят огромен минус - незаети са над 20 000 квадрата!!! 20 000 квадрата са над 1,5 милиона лева на тримесечие или 6 милиона на година! И докато това не се оправи, дивидентите (хубавите, не канибализирането тип Атера) ще са мираж
- в момента все още има неплащащи, но вече обявени площи, като очаквам с тях да видим 2,5 милиона приходи от наеми още това тримесечие.

нека видим и прогнозната сметка за 2029, ако всичко се напълни и след като вече няма да имаме заеми, за да пробваме да видим цената от друг ъгъл (а че ще се напълни, нямам съмнения, поне Синерджи на 100%, а тя е 2/3 от всички активи):
- 16-17 (може би и 20, все пак ще има индексация) милиона приходи от наеми
- към 2,5 милиона задължения към МНИ
- към 3,5-4 милиона за данъци и всякакви други
- печалба за разпределение към 2029 - 11-12 милиона, или към 30-35 стотинки дивидент само от наеми, ерго пак идваме около "моите" 7 лева


Разбира се, има вариант, в който МНИ ни прецаква и продава на ниски цени, щото някой прибира нещо под масата - не е невъзможно, разбира се. както и нов световен катаклизъм, както и тотално, ама тотално неможачество, надхвърлящо дори досегашното на МНИ - разбира се, има го в зара
Та това е набързо, всеки сам си преценЯ. Успех

[tony1975]

[tony1975]

[tony1975]

Обикновено нанасянето на наемателите и началото на наемни плащания е няколко месеца след подписването на договора. Наемателите се местят от някъде другаде, където им изтича договора и/или са пуснали предизвестие, а наемодателят трябва да подготви помещенията според техните конкретни нужди. Не мога да кажа по каква част от подписаните последните месеци на 2023 г. договори има наемни плащания в Q4, но със сигурност приходите от наеми в Q1 ще са по-големи тези в Q4 2023 .

Благодаря за мнението - попаднах на коментар, че има етаж който е отдаден на БОШ но не се виждат в отчета наеми от него.

[wild at heart]

Правилно ли разбирам, че тук имаме договорен етаж от който още не осчетоводяват наеми, т.е. би трябвало през 2024 да видим поне 2.3-2.5мln .?

п.п. Честит празник на Гру!

Обикновено нанасянето на наемателите и началото на наемни плащания е няколко месеца след подписването на договора. Наемателите се местят от някъде другаде, където им изтича договора и/или са пуснали предизвестие, а наемодателят трябва да подготви помещенията според техните конкретни нужди. Не мога да кажа по каква част от подписаните последните месеци на 2023 г. договори има наемни плащания в Q4, но със сигурност приходите от наеми в Q1 ще са по-големи тези в Q4 2023 .

[tony1975]

Правилно ли разбирам, че тук имаме договорен етаж от който още не осчетоводяват наеми, т.е. би трябвало през 2024 да видим поне 2.3-2.5мln .?

п.п. Честит празник на Гру!

[LEOPARD]

- Преговори с потенциални наематели за новата сграда в София Тех Парк, както и за останалите отдаваеми бизнес имоти – Офис сграда Камбаните и Сграда 1 в Бизнес Парк София.
- През отчетния период е подписано допълнително споразумение с Дайната България ЕООД за удължаване с 28 месеца на наемния договор на компанията за офис площи в Офис Сграда Камбаните.
- Изолирането на ефектите от преоценките и продажбите на имоти за 2022 и 2023 г. показва ръст от около 60% в печалбата от дейността на Дружеството за изминалата година.

Очаквано дивидент няма да има.
За мен лично поводи за оптимизъм.
Ако има още по един договор за наем на Камбаните и в Бизнес парк, и например 80 % Синерджи в края на годината - прекрасно.

Не препоръчвам нищо.

[Грую Груев]

Иха, голямо писане за новина, която е ясна от самото начало. То те си го казват много ясно де - КЪМ момента не е предвидено да се начислят провизии за дивидент (което ние си го знаем отлично), шото законът така казва, а ние нямаме супер много кеш, за да се напънем и да платим дивидент за минали години, който да ни оголи откъм кеш. Но пък има сериозни запитвания за сградата, ерго чакаме нови договори, ерго до ОС има 6 месеца и на него може да се предложи точка за дивидент от минали година, ако има достатъчно наличности по сметката - което го говоря от поне 6 месеца. Разбира се, намаляват и дълговете навсякъде, разбира се, леко се увеличават и приходите от наеми (явно все още не са нанесли, аз очаквах повече) и разбира се има разходи за направата на офис пространствата по вкуса на наемателите, които те ще ни върнат и заради които намалява кешът.

Айде наздраве от Мадейра, че ще празнувам РД тук и тази година уверено да пробием над 3

[kubrat]

висок/голям или нисък/малък е дълга?

Зависи от гледната точка- спрямо характера на бизнеса е нисък, спрямо нивата на заетост- висок Лошото в случая е, че пазарът ни е с доста къс хоризонт и 4 години с нисук/нулев дивидент са много за него. Хубавото от друга страна е, че всичкото лошо е в цената.