Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Lavender]

Лихвите за бизнеса няма да паднат и в момента са ниски. Големите корпоративни кредити са в евро и са с юрибор, там промяна няма да има. Възможно е да има промени при кредити с друг индекс, като кредита на Синерджи, който е индекс на пощенска банка и е вързан с левови кредити, има юрибор компонент, но е малък. Банките стоят и си мълчат за това, както ще стане с кредитите с променлива лихва. Излизат всичките некадърници и говорят, че банките няма как да увеличат лихвата, но във всеки договор е записано, че ще се вземе друг индекс, в някои е посочен директно юрибор който ще е 6-месечен. Т.е. 2.5% базова лихва + 2% 6 месечен юрибор - 4.5% лихва, което би увеличило вноската по кредита с 25%.

За мен основен риск вече е пазарът на труда, продуктивността е ниска, а заплатите продължават да растат с двуцифрени темпове.

[Грую Груев]

"лихвите на банките в България в момента са под средното за ЕЗ, но това е парадокс от последните 2-3 години, преди това винаги е било обратното."

Според мен точно тук е заровено кучето. Има и друг сценарии, според мен по-вероятен. Лихвите по новите заеми се вдигат (за старите има закон, че не може да са по-високи). Тази ситуация, ипотечен кредит да български гражданин да е с по-ниска лихва от тази на държавата Бъгария, се нормализира. Лихвите по ипотеките стават 4-5%. Лихвите за бизнеса също вдигат. Разполагаемия доход намалята. Бизнеса зацикля и започва да намалява разходи => рецесия и спад на имотите. Не казвам, че това ще стане на 100% но този сценарии определено в картите. Иначе съм напълно съгласен, че с онези рекурсивни формули за заплатите фалита е неизбежен. Въпросът е дали кризата ще настъпи преди или след ликвидацията на дружеството.

Това няма как да се случи или поне е много малко вероятно - ще паднат както лихвите по дълга на България (нали затова влизаме в ЕЗ, за да си теглим дълг на нсики лихви на корем и да си го харчим за социалки, за да се закрешим поне 5 години в управлението - това беше гениалната идея на кака Кокорка, която, парадоксално или не, сега ще бъде реализирана от БХ, слафчу, комунентата и свинчо), така и тези за бизнеса и домакинстава (не с много). И сам знаеш, че ако държавата ни искаше, можеше да обере всичкият свободеб ресурс на банките, като им продава ДЦК и ги натисне да ги купят. Но държавата ни предпочете да остави този свободен ресурс на банките да надува балонът в недвижимостите (шото всички управляващи са бъкани с имоти), а теглеше ресурс отвън. И се получи парадоксът държавата да се финансира на 4,5%, а ипотеките да са по 2,5%

Последното ти изречение е ключово - да, така е. Обаче те самите казаха, че очакват и се с тремят да реалзират всичко до края на 2027, което, ако не настъпи някакъв грандиозен глобален срив тип грипа или война Китай-САЩ, ще съвпадне точно със златните първи няколко години на финално надуване на балона от приемането ни в ЕЗ. така че вярвам, че ще успеят да продадат всичко на повече от изгодна цена - поне досега в последните 4 години, откакто съм акционер тук, са успявали да го направят - бъдешето изглежда доста светло с или без препоръкЪ

[TheBeginner]

"лихвите на банките в България в момента са под средното за ЕЗ, но това е парадокс от последните 2-3 години, преди това винаги е било обратното."

Според мен точно тук е заровено кучето. Има и друг сценарии, според мен по-вероятен. Лихвите по новите заеми се вдигат (за старите има закон, че не може да са по-високи). Тази ситуация, ипотечен кредит да български гражданин да е с по-ниска лихва от тази на държавата Бъгария, се нормализира. Лихвите по ипотеките стават 4-5%. Лихвите за бизнеса също вдигат. Разполагаемия доход намалята. Бизнеса зацикля и започва да намалява разходи => рецесия и спад на имотите. Не казвам, че това ще стане на 100% но този сценарии определено в картите. Иначе съм напълно съгласен, че с онези рекурсивни формули за заплатите фалита е неизбежен. Въпросът е дали кризата ще настъпи преди или след ликвидацията на дружеството.

https://money.bg/guests/120-000-mlad...-kam-chsi.html

[MarkoVanBasten]

"лихвите на банките в България в момента са под средното за ЕЗ, но това е парадокс от последните 2-3 години, преди това винаги е било обратното."

Според мен точно тук е заровено кучето. Има и друг сценарии, според мен по-вероятен. Лихвите по новите заеми се вдигат (за старите има закон, че не може да са по-високи). Тази ситуация, ипотечен кредит да български гражданин да е с по-ниска лихва от тази на държавата Бъгария, се нормализира. Лихвите по ипотеките стават 4-5%. Лихвите за бизнеса също вдигат. Разполагаемия доход намалята. Бизнеса зацикля и започва да намалява разходи => рецесия и спад на имотите. Не казвам, че това ще стане на 100% но този сценарии определено в картите. Иначе съм напълно съгласен, че с онези рекурсивни формули за заплатите фалита е неизбежен. Въпросът е дали кризата ще настъпи преди или след ликвидацията на дружеството.

[Грую Груев]

1. Тегленето на заеми няма абсолютно нищо общо с еврото. Колко пъти трябва да го преговаряме този факт? Справка - Румъния.
2. Ще отидат ако преди това не ги откраднат шиши и баце през обществени поръчки.
3. Прочети точка 1.
4. Това всъщност трябва да говори, че точно имотите ще се сринат.
5. Абсолютно си прав!
6. Нямам представа това дали е факт и колко е релевантно с темата.
7. Това би трябвало да е прекрасно, но мноооого се съмнявам. Дай Боже да си продам панелката и с парите да си купя къща с басейн на плажа в Португалия .
8. Според преброяванията от последните десетилетия /същите, които обявяваха как София расте като население/, София се свива. Не разбирам защо си им вярвал преди 5 години по същата методология, а сега ги обвиняваш в измама. Те ползват един и същ шаблон. Т.е ако са грешали тогава, грешат и днес.
9. Всеки интересуващ се човек знае, че ипотечните кредити в България са по-ниски от тези в еврозоната.

Набързо, защото задачите ме гонят, но понеже не пия кафе, спестявам някоя минута

Имотите ще растат, защото:
- ще се вдигат доходите - заложеното от кака Кокорка с пенсиите и продължено от БХ с бюджетниците не може да спряно или овладяно по абсолютно никакъв начин. А за да се случва, трябва да се теглят заеми, които заеми, понеже ще сме в ЕЗ, ще се теглят на корем и без всякакъв проблем - това е основната причина да не искам ЕЗ (не че някой ме пита) - в случая, за нас, като разпасана държава (заложено от кака Кокорка, да подчертая), е тотална смърт и абсолютно сигурен път към фалита - нали се сщаш, че абсолютно никой няма да спре нито увеличението на пенсиите, нито заплатите на бюджетниците, а и те са вързани по закон
- след като се вдигат доходите, ще има инфлация - тъй като инфлацията в храните е вече на нивото на останалите в ЕС, следва да се надуват услуги и имоти
- лихвите на банките в България в момента са под средното за ЕЗ, но това е парадокс от последните 2-3 години, преди това винаги е било обратното. Влизането ни в ЕЗ ще отключи едни към 20 милиарда лева (10 милаирда евро), които ще отидат в кредитиране, т.е. в имоти
- за политиците и имотите им вече казах, няма нужда се повтарям
- населенеито на София расте точно по НСИ, а не по някой друг - имаше дребни флуктуации около грипа и натъкмяването за пребояването, но в последните 3 години си расте с по 7-8000 човека и ще продължи да расте - все едно де, не е това темата

Имайки предвид горното, както как очакваш да имотяту да паднат? Може, ако искаш, да вържем бас - след година или две по твой избор, сравняваме цените в София по НСИ, по евростат или по офертни в имотен сайт, каквото си избереш и да видим дали няма да има ръст. Само за твое инфо, България е с най-голям ръст на цените на имотите в ЕС за 2024 и на второ място по ръст за 2023. И въпреки това, не е сред първите в псоледните 15 години - изводите всеки сам да си ги прави. За мен единственият проблем е войната в Украйна и да не се насочват пари и най-вече кол и дейта центрове натам, всичко друго, особено влизането в ЕЗ говори само за едно: инфлация на цените на НИ. Но пък всеки сам си преценЯ - айде, че засядам, желая хубав ден и много борсови печалби

[TheBeginner]

Много много разпалени дебати за еврото! Браво!
А някой ще ми каже ли ако има представа, какво правите в София с незаетите сгради? Ако плащаш на 100% разходите, а имаш само 70-80% заетост си е провален бизнес модел. Защо не ги бутат? Къде е уловката?

[15-]

охо, идея си нямаш още колко път нагоре има при имотите - ще обясня защо, като си отбележи, че не съм изобщо фен на "инвестирането" в тухли и бетон:
1. - влизането в ЕЗ ще отприще огромно теглене на заеми - неизбежно е и е заложено още от кака Кокорка
2. - заемите ще отидат в пенсии и бюджетници
3. - те ще генерират доволно висока инфлация, която ще доведе до нови заеми, щото "хората обедняха"
- оттам нова инфлация и т.н., докато фалираме, само че това ще е някъде след 10-15 години, сега предстоят поне 5 години на рахат и набалончване до откат
4. - добави, че българинът не разбира от друго, освен депозити и бетон, а депозитите са на 0%
5. - сложи изключително смепните данък сгради и такса смет
6. - добави, че имането на всички политици е именно в имоти
7. - а за капак еврото ще улесни набиването на пари тук от всякакви западняци
8. - забравих - населението на София ще продължи да расте - бежанци, дошляци, завръщащи се и т.н.
9. - И от всичко това води само да едно - инфлация на имотите, шото хората ще иамт още и оше пари (заради теглените заеми за "просперитет"), а и банковото кредитиране ще е все така щедро и на ниски лихви. Единствен шанс да прецакване, преди гранде фалита - свършване на войната в Украйна и насочване на всички средства, плюс дейта и кол центровете натам - но това е дълга и доста умнокрасива тема, която не е за тук.

Тук бъдещето е все по-светло

1. Тегленето на заеми няма абсолютно нищо общо с еврото. Колко пъти трябва да го преговаряме този факт? Справка - Румъния.
2. Ще отидат ако преди това не ги откраднат шиши и баце през обществени поръчки.
3. Прочети точка 1.
4. Това всъщност трябва да говори, че точно имотите ще се сринат.
5. Абсолютно си прав!
6. Нямам представа това дали е факт и колко е релевантно с темата.
7. Това би трябвало да е прекрасно, но мноооого се съмнявам. Дай Боже да си продам панелката и с парите да си купя къща с басейн на плажа в Португалия .
8. Според преброяванията от последните десетилетия /същите, които обявяваха как София расте като население/, София се свива. Не разбирам защо си им вярвал преди 5 години по същата методология, а сега ги обвиняваш в измама. Те ползват един и същ шаблон. Т.е ако са грешали тогава, грешат и днес.
9. Всеки интересуващ се човек знае, че ипотечните кредити в България са по-ниски от тези в еврозоната.

[Грую Груев]

Ама как тези двете са свързани с влизането в ЕЗ? Чак пък огромна инфлация? Очаква се еднократна несъществена инфлация от закръгляне на цените. Цените на НИ отдавна са отразили фиксирания курс и приобщаването на България към ЕС като ефект… Не би трябвало да има съществено движение на цените на НИ поради влизането в ЕЗ…

охо, идея си нямаш още колко път нагоре има при имотите - ще обясня защо, като си отбележи, че не съм изобщо фен на "инвестирането" в тухли и бетон:
- влизането в ЕЗ ще отприще огромно теглене на заеми - неизбежно е и е заложено още от кака Кокорка
- заемите ще отидат в пенсии и бюджетници
- те ще генерират доволно висока инфлация, която ще доведе до нови заеми, щото "хората обедняха"
- оттам нова инфлация и т.н., докато фалираме, само че това ще е някъде след 10-15 години, сега предстоят поне 5 години на рахат и набалончване до откат
- добави, че българинът не разбира от друго, освен депозити и бетон, а депозитите са на 0%
- сложи изключително смепните данък сгради и такса смет
- добави, че имането на всички политици е именно в имоти
- а за капак еврото ще улесни набиването на пари тук от всякакви западняци
- забравих - населението на София ще продължи да расте - бежанци, дошляци, завръщащи се и т.н.
И от всичко това води само да едно - инфлация на имотите, шото хората ще иамт още и оше пари (заради теглените заеми за "просперитет"), а и банковото кредитиране ще е все така щедро и на ниски лихви. Единствен шанс да прецакване, преди гранде фалита - свършване на войната в Украйна и насочване на всички средства, плюс дейта и кол центровете натам - но това е дълга и доста умнокрасива тема, която не е за тук.

Тук бъдещето е все по-светло

[Грую Груев]

Благодаря за данните. Само ако можеш да дадеш инфо колко е service charge там или пък от отчетите колко са режийните разходи на сградата, които се покриват от тези приходи и ще направим сметката.

Такова инфо не знам дали ще мога да ти извадя, защото няма да имам време утре да ровя - имам да пиша важна сделка, а и се съмнявам да са го изнесли. Приеми, че е практика тези разходи да са около 2 евро на квадрат, т.е в случая около 450 000 лева годишно - иначе казано, отдават на около 14 евро с режийните или около 12 евро без тях - ние сме на толкова в Бизнес парка и Камбаните, Синерджи е на 14,5 без режийните. Стандартно такъв тип сделки стават на около 15 до 20 годишните приходи от сградата - така е достатъчно ли е като инфо - нашият имот на Бриколаж във Варна се продаде на подобни коефициенти, макар да не е офис сграда, разбира се

П.С. Ние имаме 50 000 квадрата офиси, които, ако са пълни, ше донесат около 20 милиона приходи, смяташ по 15 до 20 и идва, че само сградите са на стойност между 300 и 400 милиона лева, хайде нека сме в евро - между 150 и 200 милиона евро. Сегашната оценка на компанията е горе-долу наполовина, което донякъде кореспондира с приходите, но не съвсем, защото приходите ни тази година само от наеми и такси ще са към 14 милиона, а догодина поне 16 милиона - така, мисля, е лесно на всеки да сметне. Това е сега, а инфлацията ще я смятаме после - сега ще драсна отговор и на оил_коил

[wild at heart]

разбира се, като за теб - веднага



Сметките сега как са - колко излизат имотите на нашите

Благодаря за данните. Само ако можеш да дадеш инфо колко е service charge там или пък от отчетите колко са режийните разходи на сградата, които се покриват от тези приходи и ще направим сметката.

[TheBeginner]

забелязах, че в София има доста празни бизнес сгради, а има доста строежи на нови. В Ню Йорк на година бутат по 2-3 , но никнат нови на тяхно място. В БГ как се справят с незаетите на 100% сгради, защото ми казаха, че 1/4 в София са имено такива, а колко струва една сграда зависи дали има 100% заетос, иначе сметките са грешни?

[oil_coil]

А с очакваната огромна инфлация и сериозен ръст на недвижимостите от влизането ни в ЕЗ?

Ама как тези двете са свързани с влизането в ЕЗ? Чак пък огромна инфлация? Очаква се еднократна несъществена инфлация от закръгляне на цените. Цените на НИ отдавна са отразили фиксирания курс и приобщаването на България към ЕС като ефект… Не би трябвало да има съществено движение на цените на НИ поради влизането в ЕЗ…

[Грую Груев]

Цените на офис сградите зависят и ще зависят основно от постиганата от тях доходност. Моля, ако някой колега следи повече Феър плей да сметне при каква доходност е продадена сградата, за да имаме ориентир за нашите имоти.

разбира се, като за теб - веднага

Наеми и управление на имоти Приходи 2024 (лв.)
Офис сграда „Феърплей Бизнес Хъб“ София, ул. „Люба Величкова“ - 3 083 739 лева
В приходите от продажба на услуги са включени и фактурираните вода, ел. енергия, газ и такса битови отпъдъци, отнасящи се за инвестиционните имоти, отдадени под наем.

FairPlay Business Hub, гр. София Имотът се намира в гр. София, район „Лозенец“, ул. „Люба Величкова“ № 9, целият е с площ от 2600 кв. м., като в него е построена административна сграда със заведение за хранене, подземен гараж на две нива и помещение за трафопост, с издадено Разрешение за ползване от 20.04.2018 г. от ДНСК, състояща се от сутерен на две нива, партер и 6 етажа, с обща РЗП 12 560 кв. м.
Сградата е напълно отдадена с дългосрочни договори за наем.

Сметките сега как са - колко излизат имотите на нашите

[Zdravko74]

Да попитам г-н Груев, защо цените на имотите от години са в евро ? Защо дори любимата му компания договаря наемите си в евро ?

[wild at heart]

Малка тема за размисъл - ако Феърплей е продал офис сграда от 9000 квадратни метра офиси в мизерията, гняста и строителната площадка на 500 метра от метро станция Витоша за 23 милиона евро, то колко следва да струват 35 000 квадратни метра офиси точно на входа на метро станция и в прекрасна паркова среда, граничещи с най-големия булевард в София? А Камбаните, които са подобни по размер и горе-долу на подобно отстояние от метро станция? А Бизнес парка, който също е с близки параметри? И на колко следва да се оценят активите общо тук? А къде трябва да цената на акцията? А с очакваната огромна инфлация и сериозен ръст на недвижимостите от влизането ни в ЕЗ? Само размисли, без страсти, разбира се

Цените на офис сградите зависят и ще зависят основно от постиганата от тях доходност. Моля, ако някой колега следи повече Феър плей да сметне при каква доходност е продадена сградата, за да имаме ориентир за нашите имоти.