Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[mirodes]

Много изчерпателно! Благодаря, че върнахте темата към нейната същина! Имам въпрос и моля за снизхождение от ваша страна, защото съм финансов невежа Защо очаквате сега при (потенциално) вгигане на лихвата до 6-7% значително забавяне/замръзване на сделките с НИ, след като през декември 2006:
1) лихвата за жилище е била 8.5% [1] , т.е. много по-висока от днес
2) коефициентът работна заплата към цена на квадратен метър жилищна площ [2] е бил много по-нисък от днес
3) цените на имотите са били по-ниски [3] от днес
4) инфлацията на годишна база е била 6.5% [4] , т.е. много по-ниска от днешните 17.7% (данни към август 21/22)
5) депозитите на домакинствата са били 14,6 млрд лева [5] , т.е. много по-малко от днешните 67,6 млрд лева (данни към юни 22)
? (край на въпросът ми)

Моята интуиция ми казва да продавам всичките си НИ. Както инвестиционните, които отдавам под наем, така и личните, които обитавам постоянно и сезонно. Кредити нямам.
Здравият разум в мен, обаче ми казва, че 1) + 2) + 3) + 4) + 5) е още равно на още по-голям балон.

Липсва ми финансова култура, но мисля, че съм посредствено умен и бих успял да разбера, ако обясните.
Вярвам, че ще бъде полезно и за останалите лаици като мен тук.

П.П. Може да съм лаик, но за сметка на това често греша. Ако има несъответствия и посочените от мен данни, е плод само на греха ми, но не е опит за манипулация.

[1]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...es_aa07_bg.xls

[2]
https://profit.bg/imoti/analizi/zhil...po-nedostapni/

[3]

Вярвайки, че посочените изравнени цени в долари не са индексирани, т.е. не са същите, а днес са много по-ниски, тъй като доларът за тези 15 години се е обезценил.

[4]
https://www.nsi.bg/bg/content/2539/%...8F%D1%82%D0%B0

[5]
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ct_2008_bg.xls
и
https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/pub...ep_qty_bg.xlsx

Изключваш от уравнението два основни компонента -брой население и брой жилища.През 2006г населението на София е било 1,154 милиона през 2021г 1,184 милиона. Увеличение с 30 хиляди души. Същевременно броят жилища през 2006г е бил 524 хиляди при 741 хиляди през 2021.Увеличение с 217 хиляди. Като средно в жилище живеят по 2,3 души.
Което означава че жилищата в София за 15 години са се увеличили 16 ПЪТИ ПОВЕЧЕ отколкото потенциалните им обитатели.
А цените са рекордни.Всеки сам да си прави изводите.

[6000]

Мисля, че трябва да прочетеш пак.

Аз казах, че QE води до намаляване на лихвените проценти, което би могло да стимулира кредитирането - което вече е нещото, което създава пари. Но когато лихвените проценти достигнат нива от и близки до 0, тогава амунициите са изчерпани и инфлация основно може да дойде от бюджетни дефицити.

И това, до което води QE е увеличаване на банковите резерви, които най-общо казано са "парите на банките" и просто ги правят свръх ликвидни, но нямат нищо общо със създаването на пари, които да се завъртят в икономиката- това се доказва и емперично именно от факта, че 2010-2020 меко казано не е особено инфлационно десетилетие въпреки всички QE-та, които започват още от 2009-та.

Принципно си прав, бъркаш само в часта дето QE не било печатене на пари, привидно не е но всъщност е точно това

Моменти като този в който наистина прича на QE са много кратки и са само за замазване на очите

Когато партиите могат да си гласуват всяка година таван на дефицита и после могат също така безнаказано да си го увеличават, а централната банка винаги изпълнява това което те са поискали си е чисто печатене на пари, а иначе може да му виката както си искате

[anonymous6718]

10% по ипотеки? Недей! Някой хора тук ще получат хИнфарк.

2009-та една колежка ми се оплака, че преди кризата са плащали 2к за ипотеката (1к за главница + 1к за лихва), но в един момент само лихвата става 2к и за късмет мъжът и остава без работа. Имат и две деца хората. Оправиха се в крайна сметка, но на висока цена. Нещо като бърз кредит: "Вземи хладилник, плати два!"

[Bad_Bear]

Мисля, че трябва да прочетеш пак.

Аз казах, че QE води до намаляване на лихвените проценти, което би могло да стимулира кредитирането - което вече е нещото, което създава пари. Но когато лихвените проценти достигнат нива от и близки до 0, тогава амунициите са изчерпани и инфлация основно може да дойде от бюджетни дефицити.

И това, до което води QE е увеличаване на банковите резерви, които най-общо казано са "парите на банките" и просто ги правят свръх ликвидни, но нямат нищо общо със създаването на пари, които да се завъртят в икономиката- това се доказва и емперично именно от факта, че 2010-2020 меко казано не е особено инфлационно десетилетие въпреки всички QE-та, които започват още от 2009-та.

Сега разбрах откъде ти идва грешката. Ти смяташ за напечатани парите, когато вече са в обращение, а не в резервите. Така, че това което описваш, че парите се появяват в икономиката в момента на теглене на кредит, само по себе си е оксиморон. Ако изтегля кредит и оставя парите в банката, без да купувам нищо, пак ли ги вкарвам в икономиката?

[better]

Ипотеките бяха 2.5% при 0% на 5-10 годишният държавен дълг. До края на годината дългът ще е на нива 5-6%, а предвид това, което се задава ще трябва да вдигат и рисковата премия на ипотеките, така че 10% вече не изглеждат невъзможни. За 20 годишните ипотеки това прави над 80% ръст на вноската.

10% по ипотеки? Недей! Някой хора тук ще получат хИнфарк.

[6000]

ти защо си мислиш, че се случват кризите и бруленето на зрелите круши през 10-20 години
именно защото се натрупват страхотни дисбаланси в системата

приеми, че сега изборът е между :

да има долар <> рецесия/депресия
без долар - западния свят е приключил

енергията е в русия, арабите
индустрията е в китай

а западния свят се държи благодарение на финансите + че им стигат парите за армия.. но без финанси няма и армия.
та така

ще бъде тежко и не е ясно как ще се развият нещата
ще се опитат да спасят долара и еврото на първо време, а после ще го мислят
така ги виждам нещата

Да започна в обратен ред

През члена им е за еврото. Точно обратното

Доларъ все още не е заплашен достатъчно та да си убият икономиката

Убият ли си икономиката доларът и така и така ще утече

Дългът мине ли 100% БВП мача е свършен от тук нататък само ще гледаме как се пише история

[exxs]

Викаш директното изкупуване на ценни книжа(което е по същество QE) не води до увеличение на паричната маса, съответно намаление на лихвените проценти. Ъхъ, добре.

Мисля, че трябва да прочетеш пак.

Аз казах, че QE води до намаляване на лихвените проценти, което би могло да стимулира кредитирането - което вече е нещото, което създава пари. Но когато лихвените проценти достигнат нива от и близки до 0, тогава амунициите са изчерпани и инфлация основно може да дойде от бюджетни дефицити.

И това, до което води QE е увеличаване на банковите резерви, които най-общо казано са "парите на банките" и просто ги правят свръх ликвидни, но нямат нищо общо със създаването на пари, които да се завъртят в икономиката- това се доказва и емперично именно от факта, че 2010-2020 меко казано не е особено инфлационно десетилетие въпреки всички QE-та, които започват още от 2009-та.

[bertram]

Каква болка какви 5лв това ти въобще имаш ли представа за какви дисбаланси става въпрос в УС бюджета

2021 - 7 трлн федерален бюджет - 4 трлн приходи - 3 трлн дефицит
2022 - "само" 1.5 трлн дефицит

Те в добрите години трудно падаха под 1трлн. Как я виждаш тази работа с балансираният бюджет

Само лихвите им гонят половин трлн на година и всяка следваща ще растат

ти защо си мислиш, че се случват кризите и бруленето на зрелите круши през 10-20 години
именно защото се натрупват страхотни дисбаланси в системата

приеми, че сега изборът е между :

да има долар <> рецесия/депресия
без долар - западния свят е приключил

енергията е в русия, арабите
индустрията е в китай

а западния свят се държи благодарение на финансите + че им стигат парите за армия.. но без финанси няма и армия.
та така

ще бъде тежко и не е ясно как ще се развият нещата
ще се опитат да спасят долара и еврото на първо време, а после ще го мислят
така ги виждам нещата

[troika]

Ипотеките бяха 2.5% при 0% на 5-10 годишният държавен дълг. До края на годината дългът ще е на нива 5-6%, а предвид това, което се задава ще трябва да вдигат и рисковата премия на ипотеките, така че 10% вече не изглеждат невъзможни. За 20 годишните ипотеки това прави над 80% ръст на вноската.

Това е сериозно увеличение, ако всичко върви по сегашния начин е ясно какво ще стане с вноските и имотите. Аз се чудя само, дали ще издържат централните банки. Има голяма опасност, подобна на тази с АЦБ и напоследък само това разправям, че може да се срути всичко ако не свалят лихвата американците, защото всички гледат тях. Ше блъснат влака а се правят, че все едно нищо особено не се случва. Цунгцванг ситуация. Статията е от вчера.

[Bad_Bear]

Надявам се не съм бил прекарено объркващ, но да - QE не е печатане на пари! Печатаме пари, когато теглим кредит и когато правителствата гласуват дефицити - това е!

Викаш директното изкупуване на ценни книжа(което е по същество QE) не води до увеличение на паричната маса, съответно намаление на лихвените проценти. Ъхъ, добре.

[Alex_]

Здравейте!
Само минавам да ви покажа една сграда, която е била зарязана при предишната рецесия. Сега са я откупили от банкрутиралата фирма и са й направили нов проект. Бях на оглед през Декември миналата година. Апартаментите на последния етаж бяха със супер гледка, но самата сграда е в полето и реших да не рискувам. Разбира се брокерите ме притиснаха, че промо цените важат още 3 дни и по-добре да капарирам, че после ще намеря такива апартаменти само в мечтите си.

Е исках да ви покажа, че днес - почти година по-късно в сградата има продадени няколко апартамента.
Мнения?

[Bad_Bear]

И нека да отстъпим за отскок, че после следва галоп-галоп

[anonymous6718]

Цецо, мисля, че не трябва да забравяме, че все пак НИ са актив - и като всеки актив /а и продукт като цяло/, цената се определя между търсенето и предлагането. Факторите, които си описал в точките 1-5 имат своята роля и в двете, но в крайна сметка всичко се свежда до баланса между търсенето и предлагането, а зад тях стоят не само макроикономически фактори, но и социоикномически такива. Ако не беше така, нямаше да съществуват пазари на НИ с цени по-ниски от себестойността на имота /cost of replacement/ - Банско до скоро беше такъв пример, вече може и да не е.

И все пак колкото до твоите пет точки - истината е, че освен, не бидейки всички фактори в пазара, също така и не дават особена информация извън цялостния контекст. Нека вземем депозитите. Тогава си били 5 пъти по-малко според твоите данни - тук може да се вземе предвид инфлацията, но най-вече композицията на депозитите.Ето ти пример:

Арти е строител и има 9 милиона в сметката. Ники е магазинер и няма нищо в сметката /живее от месец до месец/. Общо депозити: 9 милиона.Те са в ЛевоБанк.
Ники след доста чудене и маене решава, че иска да купи имот и отива до ЛевоБанк. Тегли 1 милион и го дава на Арти, за да си купи апартамент. Така в крайна сметка Арти има вече 10 милиона в банката /депозитите са се увеличили/, но всяка нужда за търсене на имот на пазара е удовлетворена /или малко по-реалистично, имаме едно търсене по-малко/, което означава, че търсенето се е намалило, въпреки че депозитите са се увеличили. Това, което онагледявам е, че не е важно само колко са депозитите, но и на кого са и как са разпределени.

Споменаваш и коефициентът между средна работна заплата и средна цена на квадрат. Хубава метрика, но дали няма значение дали 60% от тази средна работна заплата отиват за храна и енергия или 100%?

Връщам се и на примерът с ЛевоБанк, защото, ако нещо искам да направя ясно от този пост, то е следното:
QE не е печатане напари!

Това е много разпространена заблуда, която виждам, че си е почти аксиома в тази тема.

Ако беше печатане на пари, инфлация щяхме да имаме още от 2009 насам - тя не идва така с 15 години закъснение. Японцияте също нямаше да се борят за 2% инфлация 30 години въпреки всичките си QE-та.

Създаването /печатането/ на пари в нашата икономика се случва чрез кредит! Или иначе казано:
1. Ники създава пари, когато решава да изтегли 1 милион и така вече Арти разполага не с 9, а с 10 милиона депозити. Така сега на момента, вече имаме повече пари в икономиката, но тези пари, следващите 30 години ще трябва да се "изтеглят" от нея, защото Ники трябва да изхарчи 1 милион+ лихвите по-малко отколкото би изхарчил, ако не беше изтеглил кредита. Точно заради това кредитът създава "инфлационни" пориви докато се случва, но е дефлационен в дългосрочен план /поне в реално изражение/.

Та QE е дотолоква печатане на пари доколкото, когато централните банки купуват облигации от търговските банки, те натискат лихвите надолу. Ниските лихви стимулират кредитирането и оттам създаването /ака печатането/ на пари. Но когато лихвите стигнат 0, тогава амунициите на Централните банки просто свършват. Всеки, който е можел да бъде привлечен от ниската цена на кредита, е бил превлечен. Всеки, който е могъл да изтегли кредит - изтеглил е!

Тогава идва неприятната част - няма кой да тегли кредити /да създава пари/, а тези кредити трябва да започват да се връщат - хората свиват потреблението си, за да връщат кредитите. Оттам дефлация /връщане на кредитите/. Единственият коз, който им остава е да работят в синхрон с правителствата и да монетизират дълга чрез дефицити. Това е и вторият начин за създаване на пари, който всъщност отново е кредит, но просто когато няма хора, останали за кредитиране:
2. Кредитирането се прехвърля изцяло върху правителството.

Затова и до голяма степен смятам, че колко инфлация ще имаме вбъдеще ще зависи от това какви ще бъдат бюджетните дефицити. Затова имаме и сегашната ситуация с инфлацията /не заради QE, което се случва от 15 години/, а защото правителствата изтеглиха отгромни заеми и ги раздодаха на хората!

Но естествената склонност на икономиката с вкичкия този дълг е дефлация. Не бих се изненадал, ако тук, й изпуснат края и я отвържат - но в крайна сметка дали нещата ще приключат с масови фалити и дилевъриджинг на всичкия този дълг или Василевци и Корнелии ще се втурнат да помагат с невиждани дефицити, които да изпуснат другия край, предстои да видим. Аз лично по-скоро очаквам дефлационен натиск, но най-хубавото е, че има активи, които биха се държали добре и в двете среди

Надявам се не съм бил прекарено объркващ, но да - QE не е печатане на пари! Печатаме пари, когато теглим кредит и когато правителствата гласуват дефицити - това е!

Сърдечно благодаря! Беше много полезно за мен. Горещо препоръчвам като тема за размисъл и на другите в темата.

[kubrat]

Колко точно са ги вдигнали лихвите напоследък, че не съм наясно?

Ипотеките бяха 2.5% при 0% на 5-10 годишният държавен дълг. До края на годината дългът ще е на нива 5-6%, а предвид това, което се задава ще трябва да вдигат и рисковата премия на ипотеките, така че 10% вече не изглеждат невъзможни. За 20 годишните ипотеки това прави над 80% ръст на вноската.

[6000]

ще има болка и навън и у нас (ако че БНБ е все на опашката по адекватна подготовка за това, което ни чака ... сефте)

в последните години масово се възприе схващането, че видите ли ЦБ е като метадонова програма и всеки нарко(кешо)зависим е осигурен да се чуства добре при всяка криза и неразположение.

високи лихви -> ограничаване на харчовете -> рецесия -> фалити -> безработица -> значително намаляване на потреблението -> много драма -> възможност за депресия -> едва след това ще тръгнат леко да пускат помощи, но първо трябва операция 'шок и ужаст', за да не се юрнат всички да помпат инфлацията по начина, който се случи 2020-та примерно...


днес пак ще има аукцион на БНБ за 200 милки
да видим какво ще им пусне пазара

ако на вътрешния не могат да пласират 200 милки на лихва по-висока от рекламираната за иптеки..... правете си изводите какво следва на кредитния ни пазара.

Каква болка какви 5лв това ти въобще имаш ли представа за какви дисбаланси става въпрос в УС бюджета

2021 - 7 трлн федерален бюджет - 4 трлн приходи - 3 трлн дефицит
2022 - "само" 1.5 трлн дефицит

Те в добрите години трудно падаха под 1трлн. Как я виждаш тази работа с балансираният бюджет

Само лихвите им гонят половин трлн на година и всяка следваща ще растат