Съобщение

Collapse
No announcement yet.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

Collapse
X
  • Филтър
  • Време
  • Покажи
Clear All
new posts

  • Първоначално изпратено от vigilant Разгледай мнение
    Това, което предлагаш е свежо, преди време ми минаваха подобни идеи, само дето исках акциите да не са в МНИ. Слабо място в сметките ти е т.2 - силно се съмнявам , че има възможност 3млн. акции да се придобият по текущи цени. Ако все пак стане ще ги придобият само за да се укрепят в дружеството и плана ти приключва с това- просто има конфликт сега си лапат без да се напъват особено.За мен действията на малките следва да са в посока смяна на правилата за формиране възнаграждение на ОД - твърда ставка - % от носещите доход активи и надбавка за постигнат резултат. Така ще имат стимул да намалят дела на спящите имоти и да са една идея по-дейни. По спомен коментираха евентуално увеличение на капитала-защо им е?
    За ликвидността не знам ама Ники Василев май лесно намери 650 000 акции. Аз всъшност вчера допуснах грешка в сметките и после умишлено не я попрвавих за да проверя дали ще я поправи някой друг ама не Беше ми в главата цялата сметка , ама като почнах да пиша нещо не се получи, но я постнах защото трябваше да ходя да гласувам и по пътя се сетих къде ми е грешката. Всъщност при моята сметка управляващите понеже разполагат с 5 милиона акции, биха получвали 900 000 дивиденти и 500 000 от МНИ. Тоест те биха получвали повече отколкото сега и то биха си подсигурили получването им за вечни времена, като и някои нематериални облаги, като любовта и уважението на акционерите си. С един куршум няколко заека
    Акъл ми дай, пари сам ще си спечеля.

    Коментар


    • Първоначално изпратено от Van Basten Разгледай мнение

      Alonso,

      мисля, че тук говорим за различни неща... Явно визираш мениджмънта на BREF.

      В моя пост не съм говорил нищо за него, а само за Фондовете... Този последен абзац бе продължение на предния и отново засяга тях....


      Да. Извинявай Не съм разбрал. А може би просто съм си търсел повод да кажа че според мен трябва да сме умерени ако ще имаме някакви предложения. Мисля че този форум се чете от много хора. Много четат и малко пишат. Убеден съм, че и ръководството на бреф и родните фондмениджъри го четат редовно, независимо, че не пишат. А може и да пишат. Все пак е анонимен Та не смятам че вреди, ако си чешем езиците тук. Дори при липсата на обратна връзка, смятам че е полезно за нас въпросните фондмениджъри и ръководство на фонда да са информирани относно настроенията ни и отношението ни към тях Затова и вчера развивах тоерии и варианти, които биха били взаимноизгодни. Може пък и да не са се сетили
      Акъл ми дай, пари сам ще си спечеля.

      Коментар


      • Първоначално изпратено от 1984 Разгледай мнение

        Не че е лошо, но, ако правилно съм разбрал -трудно осъществимо от законова гледна точка
        Бързам да уточня, че често сричам законите както дяволът - евангелието.
        С цел да възпрепятства декапитализацията на дружествата законодателят е заложил рестрикции, като чл.247а от ТЗ:
        СК минус дивидент да е винаги по-голямо от ОК + резерви
        При ФНИБ отляво имаме малко над 68млн.след провизии за дивидент, а отдясно около 66.8млн.
        Освен дивиденти и обратно изкупуване на акции,третата възможност за връщане на пари към акционерите - обезсилване на акции, е забранена.
        Вярно, че има още една сладка възможност - ликвидация, ама за нея винаги ще се намери някой от големите, който да предаде четата.

        Успешна седмица!
        Здравей,
        гледах я тази точка, но тя се касае за дивиденти. Общо взето я разбирам като някаква защита срещу източване. Да не вземат някои хора да теглят кредити ида си ги раздават като дивиденти.Моите разсъждения касаеха намаляване на капитала. Има ли законова пречка, според теб да се намали капитала на АДСИЦ?

        Акъл ми дай, пари сам ще си спечеля.

        Коментар


        • Първоначално изпратено от Alonso Разгледай мнение

          Тук категорично не съм съгласен. Ако не си мърдаха пръста нямаше да е направено всичко това което е направено. Това не го забравяйте! Колко пари ни направиха тези хора като продадоха онази сграда? Около 15 милиона бяха и ги споделиха с нас.....
          Alonso,

          мисля, че тук говорим за различни неща... Явно визираш мениджмънта на BREF.

          В моя пост не съм говорил нищо за него, а само за Фондовете... Този последен абзац бе продължение на предния и отново засяга тях....

          Първоначално изпратено от Van Basten Разгледай мнение

          ....И оттам евентуално да се разчита на някаква реация от фондовете.

          Според мен, в момента тях ги мързи да гледат (камо ли да мислят). Но ако им се предоставят конкретни теми/въпроси/начини на решаване, предполагам няма с лека ръка да не си гледат интереса.

          Коментар


          • Първоначално изпратено от gunnar Разгледай мнение
            На мен като най-смислена инвестиция в момента ми се струва Бреф да изкупи обслужващото си дружество. Не знам доколко законът го позволява. Така таксите, които се плащат няма да имат никакво значение. . Друг е въпроса дали собствениците на ОД-то ще са съгласни да го продадат.
            Имаме пример с такава добра практика - никакви пари да не изтичат от дружеството под формата на такси към външно обслужващо дружество. Примерът е Актив пропъртис - притежават изцяло своето ОС.

            Коментар


            • Първоначално изпратено от Alonso Разгледай мнение
              Много бизнеси съм правил със съдружници и все се получвало. Просто ако бизнеса си е само твой мислиш да си добре ти. Когато бизнеса е общ, не би следвало съдружниците да мислят всеки за себе си а да мислят да е добре за фирмата.
              Сега пак си гледах съчиненията. Доста сложно съм ги написал. Чак аз не знам дали бих се разбрал
              Просто казано съм искал да кажа следното:
              Лошо ли би било например да си дръпнем примерно 75% от инвестицията и едновременно с това да получаваме повече дивидент от нея отколкото бихме получавали сега
              Не че е лошо, но, ако правилно съм разбрал -трудно осъществимо от законова гледна точка
              Бързам да уточня, че често сричам законите както дяволът - евангелието.
              С цел да възпрепятства декапитализацията на дружествата законодателят е заложил рестрикции, като чл.247а от ТЗ:
              СК минус дивидент да е винаги по-голямо от ОК + резерви
              При ФНИБ отляво имаме малко над 68млн.след провизии за дивидент, а отдясно около 66.8млн.
              Освен дивиденти и обратно изкупуване на акции,третата възможност за връщане на пари към акционерите - обезсилване на акции, е забранена.
              Вярно, че има още една сладка възможност - ликвидация, ама за нея винаги ще се намери някой от големите, който да предаде четата.

              Успешна седмица!














              Коментар


              • Да се включа и аз с идея за таксата към ОД и заплащането към СД в нашия Хайд парк:
                Част от нея, поне 50%, да се изплаща в акции на ФНИБ, които да са "заключени" за продажба от МНИ за период от поне 3год.
                Горното е практика в немалко западни компании и цели по-голяма ангажираност на мениджмънта с бъдещо представяне на компанията и нейните акции.
                Тъй като основната част от плащането е вързана с % от НСА, то предложението ми е: при дължими 500 000лв. под формата на акции МНИ да получат 147 929 бр.
                Калкулаторът ми не е счупен, просто деля 500 000 на 3.38лв - това е НСА на една акция и МНИ "обслужва"и управлява тези 3.38, а не 2.20
                От горното няма да забогатеем като акционери(икономията е около 170 000 или по 0.85ст. на акция) Нито ОД ще бъде ощетено, щом е уверено, че това, което обслужват струва 3.38лв.и със сигурност ще дойде време да си вземат и повече...ако намерят реализация на спящите активи.
                Ползите са други:
                -по-висока ликвидност от покупко-продажбите на натоварения ИП
                -заинтересованост на ОД от цената
                -повече доверие и безпроблемно увеличение на цена 3лв.-сегашна номинална, а не да хабят енергия в обжалване на КФН забраната

                Приказките, че АДСИЦ нямат право да купуват собствени акции важат само за обратно изкупуване по реда на чл. 111, ал. 5 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа - за над 3% год.и обезсилване на акции, което си е забранено за АДСИЦ:
                http://www.lex.bg/laws/ldoc/2135467375
                АKTIV доказаха на практика, че обр. изкупувания и продажби не се санкционират от КФН

                Пренасочих малко левчета тук в очакване на заглавие от рода:"ФНИБ с 50% ръст на нетната печалба за януари-март"
                Горното само при условие, че новите наематели са започнали да плащат от януари....и пак не е сигурно
                Иначе съм сигурен, че с моите 0.82% от ФНИБ бих подкрепил всяка идея за по-добро развитие на дружеството в интерес на всички акционери - през ПФ непряко акционери са около 2 милиона сънародници.

                Коментар


                • Много бизнеси съм правил със съдружници и все се получвало. Просто ако бизнеса си е само твой мислиш да си добре ти. Когато бизнеса е общ, не би следвало съдружниците да мислят всеки за себе си а да мислят да е добре за фирмата.
                  Сега пак си гледах съчиненията. Доста сложно съм ги написал. Чак аз не знам дали бих се разбрал
                  Просто казано съм искал да кажа следното:
                  Лошо ли би било например да си дръпнем примерно 75% от инвестицията и едновременно с това да получаваме повече дивидент от нея отколкото бихме получавали сега
                  Акъл ми дай, пари сам ще си спечеля.

                  Коментар


                  • Първоначално изпратено от Van Basten Разгледай мнение
                    Само нещо принципно от мен.

                    Лично аз не смятам, че дори да се съберат 5 или 7 % от миноритарите ще може да се промени начина на работа на Дружеството.... дори да се вкара точка за обсъждане, няма да имаме достатъчно гласове да я наложим;
                    Това считай че е направено. Аз до 600к ги събирах и после спрях, защото се убедих, че дори и без конкретна идея се събраха 5%. Смятай ако имаше конкретна идея още колко хора щяха да пишат


                    Първоначално изпратено от Van Basten Разгледай мнение
                    по-скоро смятам, че трябва да се разчита на "разлайване на кучетата". И оттам евентуално да се разчита на някаква реация от фондовете.
                    Естествено. Но пак казвам, че досега не съм чул случай някаква инициатива да излезе от фонд. Фондовете са в конкуренция помежду си. За тях е по-важна тази конкуренция, отколкото да качват доходноста на БФБ изобщо. Това не значи, че биха гласували "против" някакво разумно предложение но едва ли може да се очакват от тях предложения

                    Първоначално изпратено от Van Basten Разгледай мнение
                    Според мен, в момента тях ги мързи да гледат (камо ли да мислят). Но ако им се предоставят конкретни теми/въпроси/начини на решаване, предполагам няма с лека ръка да не си гледат интереса.
                    Тук категорично не съм съгласен. Ако не си мърдаха пръста нямаше да е направено всичко това което е направено. Това не го забравяйте! Колко пари ни направиха тези хора като продадоха онази сграда? Около 15 милиона бяха и ги споделиха с нас! За мен дългосрочните инвеститори трябва да са им благодарни и да отчитат миналото и репутацията. Всяка компания е ръководството си за мен. Така както Стив Джобс беше Епъл и както Майкрософт в Бил Гейтс например. Няма по-добре представящ се АДСИЦ. Въпреки кризата в НИ, дори и участвалите на ИПО-то са на печалба. Така че аз не смятам, че трябва да сме прекалено крайни в оценките си. Все пак не смятам че беше излишно да видим на какво можем да разчитаме при нужда
                    Тези хора ни трябват пари и трябва да си получават добро възнаграждение. Иначе ще ходят да правят пари на други хора, които биха ги оценили.Аз затова търся вариант при който "всички печелят" или поне нещо по-умерено
                    Акъл ми дай, пари сам ще си спечеля.

                    Коментар


                    • Само нещо принципно от мен.

                      Лично аз не смятам, че дори да се съберат 5 или 7 % от миноритарите ще може да се промени начина на работа на Дружеството.... дори да се вкара точка за обсъждане, няма да имаме достатъчно гласове да я наложим;


                      по-скоро смятам, че трябва да се разчита на "разлайване на кучетата". И оттам евентуално да се разчита на някаква реация от фондовете.

                      Според мен, в момента тях ги мързи да гледат (камо ли да мислят). Но ако им се предоставят конкретни теми/въпроси/начини на решаване, предполагам няма с лека ръка да не си гледат интереса.

                      Коментар


                      • На мен като най-смислена инвестиция в момента ми се струва Бреф да изкупи обслужващото си дружество. Не знам доколко законът го позволява. Така таксите, които се плащат няма да имат никакво значение. . Друг е въпроса дали собствениците на ОД-то ще са съгласни да го продадат.

                        Коментар


                        • Това, което предлагаш е свежо, преди време ми минаваха подобни идеи, само дето исках акциите да не са в МНИ. Слабо място в сметките ти е т.2 - силно се съмнявам , че има възможност 3млн. акции да се придобият по текущи цени. Ако все пак стане ще ги придобият само за да се укрепят в дружеството и плана ти приключва с това- просто има конфликт сега си лапат без да се напъват особено.За мен действията на малките следва да са в посока смяна на правилата за формиране възнаграждение на ОД - твърда ставка - % от носещите доход активи и надбавка за постигнат резултат. Така ще имат стимул да намалят дела на спящите имоти и да са една идея по-дейни. По спомен коментираха евентуално увеличение на капитала-защо им е?

                          Коментар


                          • Целта определя не само средствата , но и участниците от които зависи! -

                            Коментар


                            • Преди време правех едни сметки. Никой не ги опроверга с факти. Имаше мнения от типа на "внимавай с процентите" и дотам
                              Моето мнение е че за да се обединим върху някаква идея, най-лесният начин е ако всеки един е наясно какво и колко точно ще спечели от евентуалните ходове. Та ето я отново сметката:
                              В момента чистата печалба без обезсценки и други такива е около 450к на тримесечие. Това прави 1 800 к на годишна база. Не съм ровел на какви наеми ще се отдават новите 13 000 квадрата, но аз грубо ги слагам на още около 1 500 к годишно. В този нов доход не би следвало да махам възнаграждение за МНИ, заплати на директори и разходи за подръжка / защото сградата е нова и има гаранционни срокове/
                              В обобщение мога да спра на някаква очаквана печалба от 2018-та натаък да кажем 3 000 000 годишно или 15 стотинки на акция.
                              Ще помоля ако някой смята че греша да посочи къде точно греша. С цифри ако може
                              За по-нататъшните сметки и разсъждения ще стъпя на тази база и ще коригираме ако се налага.
                              Каква би била ситуацията за МНИ. Гледах протоколите. Стъпвам на базата, че те притежават 2 милиона акции в момента.
                              Тези два милиона им носят 300к от дивиденти и още един милион от МНИ /общо 1 300 000/
                              Какво би станало ако се продадат всички активи неносещи доход и същевременно се намали капитала?
                              Какво бих направил аз на тяхно място:
                              1. Вземам един заем с цел покупка на акции 6 600 000.
                              2. С този заем придобивам още 3 000 000 акции и така вече разполагам с 25%. Така си осигурявам мястото и мажоритарният пакет.
                              3. След продажбата на всички активи НЕносещи доходност, които аз осенявам приблизително на 30 000 000, правя предложение, което и си гласувам за намаляне на капитала с 30 000 000 лева които раздавам на акционерите.
                              4. 25% от тези 30 милиона са 7,5 милиона с които си връщам заема. Така абсолютно безплатно съм придобил още 15%, че и пари ми остават да се почерпя.
                              5. Какво се случва по-натам? Разходите за МНИ ще паднат с 500к годишно. Тези обаче 500к ще дойдат чиста печалба за дружеството, и биха завишили дивидента на акция с едни допълнителни 3 стотинки.
                              6, Какъв би бил годишният ми доход? 5 000 000 акции по 18 стотинки 900 000 лева. Да. Вярно е че е по-малко от сега, обаче дохода би бил стабилен и не съществува риска група акционери да внесат точка за намаляне на капитала и да си я гласуват. Недай си боже да сменят и МНИ и тогава биха били разчитали само на дивидент 300 000 годишно.
                              ПП: Не виждам начин да се внесе точка "Намаляне таксите към МНИ" Това е договор между директорите и МНИ и тяхна политика. Чисто юридически пътят за преразглеждане на този договор е нови директори, които да вземат ново решение а и аз не съм виждал този договор и не знам дори и нови директори дали биха могли да го променят. Така или иначе за смяна на директори или намаляне /увличаване/ на капитал се изискват 75% от присъстващита гласове. Гледах протокола от последното ОСА. Присъствали са около 50%, предимно фондове. Къде се останалите 50% не знам. Любопитно е че точно на точката на преизбирането на директорите за нов 5 годишен мандат, на представителите на два от фондовете / с общо 22% от предоставеният капитал/ им изникват "неотложни ангажименти" и напускат. Така преизбирането е на ръба със 78%. Ами ако бяхме там и бяхме "против" какво щеше да стане например ?
                              Акъл ми дай, пари сам ще си спечеля.

                              Коментар


                              • Аз по принцип НЕ съм доволен от мениджмънта тук.

                                1. Продажба на загуба не може да е с положителна оценка. Спомнете си и прдажбата на земеделските земи.
                                2. Оказва се, че каквото и да стане, УДто прибира повече.

                                Т.е. акционерният капитал работи за УДто, а не обратното.
                                Ако искат не е проблем да направят едно търгово предложение. Както разбирам, така или иначе имат голям дял.

                                Коментар

                                Working...
                                X