Етажна собственост - разходи на собствениците

[Jekata]

[Наистина, въпросът е много дребен. Ако обявата е само на входа, ако дойдат повече от половината обитатели, ако всички са съгласни с решенията - наистина няма проблем. Но имай предвид, че ако само един от обитателите се запъне, най-малко ще трябва да се свиква ново ОС. "Управлявам" стара 35-годишна панелка от 8 етажа с 24 апартамента. С характерната особеност, че имаме доста общи неща със съседния вход, които са отделна ЕС - покрив, абонатна, калкан... Справяме се. Получаваме наем от около 250 лева месечно, "аварийната" сума е 4 лв. месечно, а плюс режийните се получава между 8 и 12 лева месечна такса на апартамент. 50 лева на чистачката и 35 лева на касиерката. Вратата е автомат и се отключва с прокси карта (устройството е 120 лева, а картата е 2 лева). Домофонната уредба е с дистанционно отключване на външната врата. Има и доста други, дребни наглед неща в интериора, но те вдигат цената на жилищата.
За кворума: никога няма кворум. Всеки път ОС се отлага с 1 час. Затова, ако искаш реално да започне в 19 ч., свикай го в 18 ч. Ако се разглежда важен въпрос, ОС решава да запознае с решението всеки обитател и да поиска допълнително подписа му под общото решение. По този начин могат да се съберат 3/4 от подписите, да се завери нотариално декларация за начина на вземането на това решение и то става бетон. Пример за това е да се даде калкан или покрив под наем за реклама.
Прати ми мейл на лични, за да ти атачна файла с вътрешния правилник и накое ноу-хау, ако може да послужи.

При нас нещата са следните : 20-годишен панел с 50 апартамента.Като такъв всичко си ни е отделно, само 1-2 помещения са към абонатната ни. Наемите са към 350, сега чакам и 400 да стигнат, можеше и още 50, но варненското Ново нещо несериозни се оказаха за антената за wi-fi. Аварийни при нас не събираме, а по 3 лв на човек. Когато се ремонтира покрива или по-скъп ремонт на асансьора се разпределя на глава на населението . 80 чистачка, 150 касиер, 150 асансьори (два на брой), 250 лв ток. Автомата го сменихме наскоро, смени се и домофонната централа, табло и ел. системата за достъп се сложи. По-скъпа излезе, но си заслужава. 350 лв с монтажа и по 8 лв ключа над 50 бр., проблема при картите мисля е чупенето им и устойчивостта на вандализми на четеца им. Дано дълго ви изкара. Към дребните неща входа отгоре до долу е изцяло пребоядисан. Вече с пари от касата.
За кворума...хем да не се връщат хората, хем май наистина е по-удачно в неудобен за всички час като 18 и упоменаването на резервния такъв 19 ч.
В преден пост за абонатната незнам колко е кубика при вас, но 10 лв са грубо един от "нашите" кубици. Ето защо по-удачно мисля е на база това колко са реално източени.

[Дядо Кольо]

Не бих казал, че съм съгласен. Няма проблем ОС да се обяви 7 дни по-рано. Аз го правя поне 2-3 седмици предварително, особено когато се свиква годишното ОС. Така съседите по-лесно си правят плановете. Но не става само с една обща обява.

Аз не виждам проблем след като се сложи на място подминавано от всички ежедневно и има дневния ред.
Колко апартамента сте във входа и имате ли кворум ?

Наистина, въпросът е много дребен. Ако обявата е само на входа, ако дойдат повече от половината обитатели, ако всички са съгласни с решенията - наистина няма проблем. Но имай предвид, че ако само един от обитателите се запъне, най-малко ще трябва да се свиква ново ОС. "Управлявам" стара 35-годишна панелка от 8 етажа с 24 апартамента. С характерната особеност, че имаме доста общи неща със съседния вход, които са отделна ЕС - покрив, абонатна, калкан... Справяме се. Получаваме наем от около 250 лева месечно, "аварийната" сума е 4 лв. месечно, а плюс режийните се получава между 8 и 12 лева месечна такса на апартамент. 50 лева на чистачката и 35 лева на касиерката. Вратата е автомат и се отключва с прокси карта (устройството е 120 лева, а картата е 2 лева). Домофонната уредба е с дистанционно отключване на външната врата. Има и доста други, дребни наглед неща в интериора, но те вдигат цената на жилищата.
За кворума: никога няма кворум. Всеки път ОС се отлага с 1 час. Затова, ако искаш реално да започне в 19 ч., свикай го в 18 ч. Ако се разглежда важен въпрос, ОС решава да запознае с решението всеки обитател и да поиска допълнително подписа му под общото решение. По този начин могат да се съберат 3/4 от подписите, да се завери нотариално декларация за начина на вземането на това решение и то става бетон. Пример за това е да се даде калкан или покрив под наем за реклама.
Прати ми мейл на лични, за да ти атачна файла с вътрешния правилник и накое ноу-хау, ако може да послужи.

[Jekata]

Не бих казал, че съм съгласен. Няма проблем ОС да се обяви 7 дни по-рано. Аз го правя поне 2-3 седмици предварително, особено когато се свиква годишното ОС. Така съседите по-лесно си правят плановете. Но не става само с една обща обява.

Аз не виждам проблем след като се сложи на място подминавано от всички ежедневно и има дневния ред.
Колко апартамента сте във входа и имате ли кворум ?

[Дядо Кольо]

Аз, Жека, исках да е по-читаемо, затова го разказах.

Т.е. да приема, че сте съгласен с изказаното мнение ?
Досега преглеждах пак частта в ПУРНЕС, свързана със свикването на ОС на ЕС, но честно казано 7-дневния срок не го намирам . Все пак незнам дали може да се приеме, че вратата на входа или табло до асансьорите е къде по-видно място от вратата на ап. 43 да речем . В добавка срока в Правилника е минимум 3 дни, та за седмица би трябвало пак да е редовно.

Не бих казал, че съм съгласен. Няма проблем ОС да се обяви 7 дни по-рано. Аз го правя поне 2-3 седмици предварително, особено когато се свиква годишното ОС. Така съседите по-лесно си правят плановете. Но не става само с една обща обява.
Изобщо целият ПУРНЕС е толкова остарял, че мирише на мухъл. Няма друг, но има изход и той се нарича Правилник за вътрешния ред. Единици са тези ЕС, които са приели свой правилник. А това е много силен механизъм за управление на ЕС. Той е като "устав" на добросъседството. В него могат да се запишат неща, които липсват в ПУРНЕС. Ето ви пример: "Когато поради технически причини се налага източване на водата от отоплителната система, обитателят е длъжен да уведоми 24 часа предварително живеещите с поставяне на писмено уведомление на входната врата." И още: "Независимо от причината за източване на водата по ал. 1, обитателят заплаща при касиера компенсация в размер на 10 лева."

За необходимостта от портиер. И двете противоположни мнения имат своето основание. Но нормативният документ ясно казва, че това не е "аварийно" плащане и го дължат само постоянно живеещите. Самото решение дали да има портиер би трябвало да бъде взето от солидно мнозинство. Дори такова решение може да бъде атакувано, ако не е взето по нормативния ред.

[Jekata]

Аз, Жека, исках да е по-читаемо, затова го разказах.

Т.е. да приема, че сте съгласен с изказаното мнение ?
Досега преглеждах пак частта в ПУРНЕС, свързана със свикването на ОС на ЕС, но честно казано 7-дневния срок не го намирам . Все пак незнам дали може да се приеме, че вратата на входа или табло до асансьорите е къде по-видно място от вратата на ап. 43 да речем . В добавка срока в Правилника е минимум 3 дни, та за седмица би трябвало пак да е редовно.

hah, собственика може да е оставил абсолютно празен апартамент, може да го е застраховал, да разчита на СОТ и т.н. Ето защо е добре съседите, намиращи се в различна ситуация просто да затварят вратата на входа, да не отварят на външни лица и да не пропускат такива. Докато не се сложи електронната система, автомат на вратата и домофони вратата ни често оставаше отворена, сега не се сещам и за 10 пъти да е оставена отворена, а сме 130 човека.
И все пак - всичко е до заобикалящата ни среда , т.е. индивиди

[hah]

Само един коментар на икономическата логика, ако се абстрахираме от текстовете на ПУРНЕС. Предназначението на тази охрана на сградата е да се контролира достъпа на външни лица и доколкото е възможно, да предотвратява влизане с взлом, кражба, вандалски актове и т.н. в сградата, включително и особено за хората, които в момента отсъстват. Все пак крадците обикновено не разбиват апартаменти, когато собствениците са вътре в тях, нали? Затова ми изглежда логично разходите за тази охрана да се разпределят между всички собственици.
Иначе размера на таксата наистина звучи стряскащо, но ако апартамента е в някой от тъй модерните затворени комплекси би трябвало собственика да е знаел предварително какво го очаква.

[Дядо Кольо]

Свикването на ОС НЕ СТАВА само с една обява, залепена на входа. Освен това поканата трябва да посочва ДНЕВЕН РЕД. В него се вписва всеки въпрос, чието разглеждане някой собственик или друг обитател е поискал писмено от управителя или управителния съвет преди издаването на поканата. Не става само с обява от типа „ЕЛАТЕ НА СЪБРАНИЕ В 18 ЧАСА”.

Ако не се лъжа при поставяне на видно място във входа на обявление с дневния ред на предстоящото събрание една седмица преди сбирката, то събранието от гледна точка на свикването е редовно ?

Аз, Жека, исках да е по-читаемо, затова го разказах.
Ето текста от ПУРНЕС:
Чл. 7. (1) Общото събрание се свиква чрез лични покани, които трябва да се връчат най-малко три дни преди събранието, а в бързи случаи - най-малко 24 часа преди това.
(2) На отсъствуващите поканата се счита връчена, когато се залепи на външната врата на жилището, ателието, гаража и др. в сроковете по предходната алинея. Лицата, които живеят в друго населено място, се призовават чрез посоченото от тях лице, което живее в сградата, а ако не е посочено такова, призовават се както отсъствуващите.
(3) Съсобствениците се призовават чрез връчване поканата на един от тях, който се задължава да уведоми останалите. Когато никой от съсобствениците не живее в сградата, те са длъжни да посочат лице, живеещо в нея, чрез което да се връчват поканите и съобщенията. Ако не сторят това, те се призовават по посочения в предходната алинея начин.
(4) В поканата трябва да се посочи дневният ред. В него се вписва всеки въпрос, чието разглеждане някой собственик или друг обитател е поискал писмено от управителя или управителния съвет преди издаването на поканата.

[Jekata]

Свикването на ОС НЕ СТАВА само с една обява, залепена на входа. Освен това поканата трябва да посочва ДНЕВЕН РЕД. В него се вписва всеки въпрос, чието разглеждане някой собственик или друг обитател е поискал писмено от управителя или управителния съвет преди издаването на поканата. Не става само с обява от типа „ЕЛАТЕ НА СЪБРАНИЕ В 18 ЧАСА”.

Ако не се лъжа при поставяне на видно място във входа на обявление с дневния ред на предстоящото събрание една седмица преди сбирката, то събранието от гледна точка на свикването е редовно ?

[Дядо Кольо]

Deian_,
Въпросът има няколко възможни нива на действие. Правото е на Ваша страна, но Ви съветвам да постъпите дипломатично. Хората просто не са запознати с правилата.

№ 1. Общото събрание на ЕС определя два вида парични вноски:

А. За покриване на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и за други общи разходи. Тези разходи се разпределят според броя на обитателите, които ги използват НЕ ПО-МАЛКО ОТ ЕДИН МЕСЕЦ. Тук се включват и разходите за портиер (заплата, работно облекло и наем на заетото помещение), както и за почистването и поддържането на местата за общо ползуване. Тези разходи не се заплащат от децата, ненавършили 3-годишна възраст, включително от временно живеещите, които са живели в сградите не по-малко от един месец, а децата от 3- до 6-годишна възраст включително заплащат 50 на сто от сумата, определена за останалите обитатели.

Б. За извършване на непредвидени разходи, свързани с отстраняване на аварии или повреди на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградата, както и начина на съхраняване на натрупаните средства. Тези разходи се разпределят между собствениците СЪРАЗМЕРНО С ДЕЛА им в общите части на сградата. Няма значение дали жилището се обитава от някого и колко лица го обитават. Сумата зависи от дела в общите части.

Във вашия случай управлението на ЕС неправилно включва охраната и поддържането на зелените площи като разходи по буква Б. Там се включват само онези „аварийни” разходи, както ги наричате Вие.

№ 2. Редовност на свикването и вземането на решение от ОС.

Следва да проверите редовно ли е свикано въпросното ОС.
Общото събрание се свиква от управителя (управителния съвет).
Общото събрание може да се свиква и по искане на една пета от собствениците или от собствениците и другите обитатели.
Общото събрание се свиква чрез лични покани, които трябва ДА СЕ ВРЪЧАТ най-малко три дни преди събранието, а в бързи случаи - най-малко 24 часа преди това. Имайте предвид, че ОС, което е приело подобни решения, не е било СПЕШНО!
На отсъствуващите поканата се счита връчена, когато се залепи на външната врата на жилището в същите срокове. Лицата, които живеят в друго населено място, се призовават чрез посоченото от тях лице, което живее в сградата, а ако не е посочено такова, призовават се както отсъствуващите.
Тъй като Вие не живеете там и вероятно не сте посочил друго лице, следва да очаквате, че поканата е била залепена на вратата Ви. Особеното тук е, че свикването на ОС по предвидения в ПУРНЕС ред се доказва със списък, в който уведомените обитатели са се подписали, (като са вписали и датата на уведомяване), а срещу името на отсъстващия обитател стои подпис на СВИДЕТЕЛ, че поканата е залепена на вратата му на дата...
Свикването на ОС НЕ СТАВА само с една обява, залепена на входа. Освен това поканата трябва да посочва ДНЕВЕН РЕД. В него се вписва всеки въпрос, чието разглеждане някой собственик или друг обитател е поискал писмено от управителя или управителния съвет преди издаването на поканата. Не става само с обява от типа „ЕЛАТЕ НА СЪБРАНИЕ В 18 ЧАСА”.

№ 3. Кворум на събранието.

Проверете за колко часа е било обявено събранието и дали в този час са се явили повече от половината от собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание. Едва ли това се е случило. Ако при първото свикване не се явят нужното число лица, събранието се отлага за 1 час по-късно при същия дневен ред и се счита законно, колкото и лица да се явят.
Решенията писмено ли са оформени? Трябва да видите протокола. Кой е бил председател на събранието? Как е избран? С какво мнозинство е взето решението?
Решенията се вземат с мнозинство на гласовете на присъствуващите на събранието.
Обаче в някои случаи се иска кворум от 3/4 от присъстващите. Точно такъв е случаят с портиера или охраната при вас, както и с поддържането на зелените площи. Ето текста от ПУРНЕС: Извършването на разходите, които са полезни, но не са необходими, се решават от общото събрание с мнозинство от 3/4 от присъствуващите на събранието. Разбира се, може да се спори дали такъв разход е необходим, но вероятният отговор по-скоро е НЕ! Вместода наемат портиер, могат да си направят модерна заключваща система, нали? Освен това всеки може да участва в поддържането на околоблоковото пространство с личен труд. И точно така ще разсъждава всеки съд у нас.

№ 4. Хипотетични заплахи.

Какво ще се случи, ако заплахите станат действителност?
Ако някое от задължените лица не внесе в сроковете по предходната алинея сумата, която му се припада по приетите от общото събрание решение или бюджет, управителят (председателят на УС) може да се снабди с изпълнителен лист за нея.
Изпълнителният лист се издава от районния съдия въз основа на писмено искане, придружено от заверен от управителя препис от решението или бюджета. Въпросният препис се прави от легитимния протокол, който трябва да съдържа всички описани по-горе реквизити. А съдията ще поиска и доказателство, че въпросното лице е легитимен управител. Едва ли се е сетил да се превърне в такъв. Необходима е нотариална заверка на декларация за проведеното ОС, което го е избрало за управител, която трябва да съдържа определени реквизити. Освен това трябва да Ви е връчил пред свидетел писмена покана да платите, като е посочил и срок. Тази писмена покана трябва да съдържа детайли от решението на ОС.

От момента на получаване на писмената покана да платите Вие разполагате със 7-дневен срок да изразите писмено несъгласие с взетите решения. Ето двата текста на чл. 13:
(1) Отмяна на решението на общото събрание може да иска всеки, който е участвувал в заседанието и чието несъгласие е отбелязано в протокола, или всеки, който не е участвувал в събранието, но има право да участвува, както и всеки, който основава искането си на неправилности по свикване на общото събрание или по дневния ред.
(2) Молбата се предявява пред районния съд в седемдневен срок от деня на решението, а за лицата, които не са получили покана за събранието - от деня на получаване на призовката за доброволното изпълнение или от узнаването.

Оспорване на вземането по изпълнителния лист става по ГПК.
И последно: точно ли е определена "аварийната" сума въз основа на Вашия дял, който, както знаем е изчислен в промили? Дори 10 ст. разлика Ви дава основание за несъгласие.

Успех!
Н. Митанкин – управител на Етажна собственост.

[Jekata]

а магазини, клиентите на които не влизат във входа, длъжни ли са да ползват такса?

Поздрави

Офисите, помещаващи се във входа мисля бяха с 5-кратна такса, ама дали на човек, дали общо ... По въпроса, че не влизат - ако са нормални индивиди във входа що да ги взимат
За мен е абсурд 60 лв такса вход, та една застраховка на имота е от подобен порядък, но за година. Що се отнася до това, че не спазват закона демек едномесечното отсъствие оставете ги те да се опрат на закон по който да ви съдят
Според мен цялата раздувка идва, че фирма управлява входа, но не се знае все пак

[интересуващ_се]

а магазини, клиентите на които не влизат във входа, длъжни ли са да ползват такса?

Поздрави

[Deian_]

Искам да бъда ясен, че аз не съм отказал да плащам. Наскоро се събираха пари за подобрения и аз участвах без да се замисля. Но честно да си кажа ми се струва издевателство това да ме "задължават" да плащам за нещо, от кето нямам нужда и не ползвам - чистачка, охрана ( охраната е с най - голяма тежест при определянето на таксите, а на мен няма какво да ми се охранява). Основанието ми казаха, че било решението на общото събрание. Както се досещате аз съм малцинство и моят глас не би бил определящ - това не е ли налагане на "терор на мнозинството над малцинството". Все пак общото събрание може да реши, който не живее да плаща двойно. В този случай не трябва ли общото събрание да се съобрази със закона.

Още веднъж благодаря, че обсъждаме така наболял за мен въпрос.

[Jekata]

няма портиер/добре дошли на крадците/, - да се научат да затварят
няма озеленяване - има си достатъчно пред входа, не мисля да правя ботаническа градина
няма почистване - чистачката нормално нещо, но не живея, не цапам, защо да плащам ?
няма асансьор /че са гепили нещо от машинното - кой, виж по горе/ - затова се заключва

Странното е, че при нас за 1 ден се научиха как да ползват електронна система за контрол на достъпа 130 човека

Не става въпрос да не плащаш, но не и нещо което не ползваш

[dikobraz]

явно не разбирате съжителството както трябва.
след като сте в ЕС / не европейски съюз а етажна собственост/ ще се съобразявате с решенията на събранията.
ако не сте съгласни предизвиквате ново събрание /имате право и е написано в ПУРНЕС как се свиква/ бламирате досегашната управа и fertig

няма портиер/добре дошли на крадците/,
няма озеленяване/таман ще паркирате на тревата че в сградата която купихте апт. не е предвидено места за паркиране/
няма почистване /естествено дома започва от вратата на апт. не от външната врата на сградата/
няма асансьор /че са гепили нещо от машинното - кой, виж по горе/
имаше случай и на открадната абонатна.
мечо пух казваше - колкото повече толкова повече.
но за вас явно е по важно колкото по малко толково по малко.
10 години ми бяха нужни да науча съседите да затварят външната врата.
сега се боря да ги науча да ползват автомата на вратата и домофона правилно

[Jekata]

Благодаря за четивото :-)

Няма проблем.
Дано съм помогнал