Вестник "Капитал" бр. 45
В края на 60-те години на миналия век започва една от най-революционните и мащабни за времето си промени в градоустройството на София. Държавата решава да построи студентско градче върху отчуждени територии в покрайнините на столицата. Така се очаква да се реши появилият се проблем с трафика, а в същото време то да обслужва нуждите на прогресивно нарастващия брой студенти. Появяват се 60 жилищни блока, като последните от тях са завършени през 1990 г. При комплекснатa строителна операция изникват и сградите на висшите учебни заведения, спортни зали и покрити басейни, търговски и културно-развлекателни обекти. Четиридесет години по-късно все по-малко неща напомнят, че то е правено за студенти. Зелените пространства между общежитията са застроени с блокчета, заведенията и магазините са навсякъде, в покрайнините на градчето се строят нови жилищни комплекси.
Second Life
Подобно на компютърната симулацоинна игра и реалния живот сега в Студентски град има два успоредни свята - панелни университетски общежития и нови шарени жилищни сгради. Трансформацията започна през 2000 г., когато наред със социалистическите постройки започнаха да се изграждат по-луксозни заведения и магазини, но здравото строителство завладя университетската зона преди три години. Дотогава Студентски град оставаше в периферията на строителния бум. Празните терени в другите южни зони на столицата започнаха да свършват и логично предприемачите завладяха университетския район. Друг основен фактор е разположението на градчето - отдалечено от всякакви промишлени зони, южен слънчев район в значителна близост до планината. Малка особеност е и неповторимата атмосфера на този квартал на София - млади хора от страната, които са раздвоени между ученето и забавлението.
На този фон постепенно строителството на единични блокове порасна до проекти за малки комплекси от по няколко жилищни сгради. Макар че липсва точна статистика за броя на построените апартаменти, напълно възможно е съвсем скоро новите обитатели на района да са повече от студентите в общежитията. По данни на район "Студентски" там живеят 50 хил. младежи от цялата страна и други 30 хил. души с постоянна регистрация.
"Студентски град е бил обособен като кампус, но реституцията надделява и хората влизат във владение на земите си. В бъдеще студентите ще останат по-малко с оглед на строящите се нови сгради. Полетата до околовръстното шосе, включително съседната "Малинова долина", ще бъдат застроени, защото всичко това е частна собственост ", казва новият кмет на района Димитър Дилчев. "На собственика на земята не можеш да му говориш за логика и за това как да строи", допълва той. Според него лошата координация между държавата, местната власт и академичната общност са сред основните причини за днешната ситуация в района. Друг бонус за собствениците на бивши земеделски земи в региона е, че там отдавна държавата е изградила инфраструктура.
Апартаменти на зелено
Повечето нови строежи са в бившите зелени междублокови зони и в периферията на студентските общежития. Продават се както апартаменти на зелено, така и почти готови. Търсенето е основно на малки квадратури със стандартни, а не луксозни параметри. "Ако се появи напълно завършено жилище, то се купува почти веднага", са наблюденията на Катя Ценова, изпълнителен директор на агенцията за имоти "Адрес". В района има доста готови апартаменти, които не се използват от стопаните им, но не се предлагат нито за продажба, нито под наем, допълва тя. Предположението е, че собствениците им изчакват развитието на пазара и покачване на цените. Това обаче води до малко предлагане и логично цените вървят нагоре.
При първоначалното застрояване на квартала преди две години строителите вярвали, че високото търсене ще е във всички сегменти и планирала големи обекти, включително комплекси с по-високо качество, дори луксозни, казват брокери на имоти. "През последните месеци наблюдаваме отрезвяване и обектите, които се предлагат, са с по-голям брой маломерни жилища", коментира Ценова. Все пак от значение е, че жилища в района си купуват млади хора, които избират златната среда при размера, цената и качеството на апартаментите. Тя описва традиционния купувач - "млади двойки или семейства с деца, в които поне единият работи в този район на столицата". Другите типични клиенти са родители на студенти, които купуват жилища за децата си. "Такива сделки се правят с ипотека или след продажбата на жилище в провинцията. Хората вярват, че след пет години, когато приключи периодът на обучение, апартаментът може да бъде продаден, и то на по-висока цена", допълва Ценова. Има и сделки с чуждестранни граждани, които купуват с цел отдаване под наем. За тях освен близостта на университети значение имат и разположените наблизо дипломатически резиденции.
Офертните цени при апартаментите се движат между 800 и 1100 евро за кв.м в зависимост от разположението на сградата и етапа на строителство. Крайната цена, на която се сключва сделката, зависи от много фактори, например от схемата на заплащане, от това дали се плаща цялата сума, дали се финансира чрез ипотечен заем.
По-голяма част от новите собственици избират района за живеене, а не с цел отдаване под наем, посочват брокери. "Има сериозно разминаване между цената, която наемателите са готови да платят, и тази, която собствениците на жилищата искат", отчитат от "Адрес". Младежите по-често избират ниските такси за общежитията или близките и по-евтини квартали като "Дървеница" и "Мусагеница", където блоковете са стари и далеч от лукса. Затова собствениците на такива апартаменти в Студентски град се насочват към хората, които работят в близост, или към чуждестранните граждани, служители на дипломатическите мисии, поради близостта на резиденциите. В новите кооперации рядко може да се намери жилище под наем за по-малко от 200 евро, което е сравнително висока за младите хора цена. "За успешна в бъдеще може да се счита стратегия, при която един инвеститор закупи етаж или вход от блок с цел отдаване под наем и у нас се повяват познатите ни от американските филми блокове, в които всички живеят под наем", казва Ценова.
Консултантите и имотните брокери очакват строителството в университетското градче да продължи до построяването на всички свободни подходящи терени. Основно неговото разрастване ще бъде по периферията и по посока на околовръстното шосе, където все още има свободни парцели за застрояване. Според тях търсенето в района ще остане високо, а заради добрата локация скоро може да се появят и повече бизнес и офис сгради.
В края на 60-те години на миналия век започва една от най-революционните и мащабни за времето си промени в градоустройството на София. Държавата решава да построи студентско градче върху отчуждени територии в покрайнините на столицата. Така се очаква да се реши появилият се проблем с трафика, а в същото време то да обслужва нуждите на прогресивно нарастващия брой студенти. Появяват се 60 жилищни блока, като последните от тях са завършени през 1990 г. При комплекснатa строителна операция изникват и сградите на висшите учебни заведения, спортни зали и покрити басейни, търговски и културно-развлекателни обекти. Четиридесет години по-късно все по-малко неща напомнят, че то е правено за студенти. Зелените пространства между общежитията са застроени с блокчета, заведенията и магазините са навсякъде, в покрайнините на градчето се строят нови жилищни комплекси.
Second Life
Подобно на компютърната симулацоинна игра и реалния живот сега в Студентски град има два успоредни свята - панелни университетски общежития и нови шарени жилищни сгради. Трансформацията започна през 2000 г., когато наред със социалистическите постройки започнаха да се изграждат по-луксозни заведения и магазини, но здравото строителство завладя университетската зона преди три години. Дотогава Студентски град оставаше в периферията на строителния бум. Празните терени в другите южни зони на столицата започнаха да свършват и логично предприемачите завладяха университетския район. Друг основен фактор е разположението на градчето - отдалечено от всякакви промишлени зони, южен слънчев район в значителна близост до планината. Малка особеност е и неповторимата атмосфера на този квартал на София - млади хора от страната, които са раздвоени между ученето и забавлението.
На този фон постепенно строителството на единични блокове порасна до проекти за малки комплекси от по няколко жилищни сгради. Макар че липсва точна статистика за броя на построените апартаменти, напълно възможно е съвсем скоро новите обитатели на района да са повече от студентите в общежитията. По данни на район "Студентски" там живеят 50 хил. младежи от цялата страна и други 30 хил. души с постоянна регистрация.
"Студентски град е бил обособен като кампус, но реституцията надделява и хората влизат във владение на земите си. В бъдеще студентите ще останат по-малко с оглед на строящите се нови сгради. Полетата до околовръстното шосе, включително съседната "Малинова долина", ще бъдат застроени, защото всичко това е частна собственост ", казва новият кмет на района Димитър Дилчев. "На собственика на земята не можеш да му говориш за логика и за това как да строи", допълва той. Според него лошата координация между държавата, местната власт и академичната общност са сред основните причини за днешната ситуация в района. Друг бонус за собствениците на бивши земеделски земи в региона е, че там отдавна държавата е изградила инфраструктура.
Апартаменти на зелено
Повечето нови строежи са в бившите зелени междублокови зони и в периферията на студентските общежития. Продават се както апартаменти на зелено, така и почти готови. Търсенето е основно на малки квадратури със стандартни, а не луксозни параметри. "Ако се появи напълно завършено жилище, то се купува почти веднага", са наблюденията на Катя Ценова, изпълнителен директор на агенцията за имоти "Адрес". В района има доста готови апартаменти, които не се използват от стопаните им, но не се предлагат нито за продажба, нито под наем, допълва тя. Предположението е, че собствениците им изчакват развитието на пазара и покачване на цените. Това обаче води до малко предлагане и логично цените вървят нагоре.
При първоначалното застрояване на квартала преди две години строителите вярвали, че високото търсене ще е във всички сегменти и планирала големи обекти, включително комплекси с по-високо качество, дори луксозни, казват брокери на имоти. "През последните месеци наблюдаваме отрезвяване и обектите, които се предлагат, са с по-голям брой маломерни жилища", коментира Ценова. Все пак от значение е, че жилища в района си купуват млади хора, които избират златната среда при размера, цената и качеството на апартаментите. Тя описва традиционния купувач - "млади двойки или семейства с деца, в които поне единият работи в този район на столицата". Другите типични клиенти са родители на студенти, които купуват жилища за децата си. "Такива сделки се правят с ипотека или след продажбата на жилище в провинцията. Хората вярват, че след пет години, когато приключи периодът на обучение, апартаментът може да бъде продаден, и то на по-висока цена", допълва Ценова. Има и сделки с чуждестранни граждани, които купуват с цел отдаване под наем. За тях освен близостта на университети значение имат и разположените наблизо дипломатически резиденции.
Офертните цени при апартаментите се движат между 800 и 1100 евро за кв.м в зависимост от разположението на сградата и етапа на строителство. Крайната цена, на която се сключва сделката, зависи от много фактори, например от схемата на заплащане, от това дали се плаща цялата сума, дали се финансира чрез ипотечен заем.
По-голяма част от новите собственици избират района за живеене, а не с цел отдаване под наем, посочват брокери. "Има сериозно разминаване между цената, която наемателите са готови да платят, и тази, която собствениците на жилищата искат", отчитат от "Адрес". Младежите по-често избират ниските такси за общежитията или близките и по-евтини квартали като "Дървеница" и "Мусагеница", където блоковете са стари и далеч от лукса. Затова собствениците на такива апартаменти в Студентски град се насочват към хората, които работят в близост, или към чуждестранните граждани, служители на дипломатическите мисии, поради близостта на резиденциите. В новите кооперации рядко може да се намери жилище под наем за по-малко от 200 евро, което е сравнително висока за младите хора цена. "За успешна в бъдеще може да се счита стратегия, при която един инвеститор закупи етаж или вход от блок с цел отдаване под наем и у нас се повяват познатите ни от американските филми блокове, в които всички живеят под наем", казва Ценова.
Консултантите и имотните брокери очакват строителството в университетското градче да продължи до построяването на всички свободни подходящи терени. Основно неговото разрастване ще бъде по периферията и по посока на околовръстното шосе, където все още има свободни парцели за застрояване. Според тях търсенето в района ще остане високо, а заради добрата локация скоро може да се появят и повече бизнес и офис сгради.
PROBLEM ??
Коментар