Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[Felbuzz]

това с парите в адсиц вместо на депозит и аз го мислех преди ама от депозита си взимаш 4-5% гарантирано и след година или по-малко парите са ти кеш докато тука първо че за да влезеш комисиона на брокера, да излезеш пак, и при положение че борсите може вече по всяко време да сурнат 10-20-30% може да се реализира и сериозна капиталова загуба.
иначе брефа ще ги видите следващите отчети дано са по-добре ама аз при п/е над 20 и неясни перспективи не се навивам. ето жабоците си дават 12% по облигации и остава единствено да не ги източат иначе за 2 години и половина да фалират не вярвам, то пък всяка компания ако решат могат да я източат тогава къде отиваме.
като цяло акциите доста се поизчерпаха като доходност и каквото било било

[tony1975]

така ами нека да огледаме набързо адсиц-ите, защото предполагам тях приемаш за алтернатива на депозита, другите даващи дивидент компании доста поскъпнаха(някои са близо до предкризисните си нива):

1. Прайм пропъртис, Велграф асет, Бенчмарк адсиц и другите от тази черга не искам да ги коментирам защото......аргумвнти много

2. Актив пропъртис адсиц - няма задължения, но няма и печалба! Предимно с терени в Пловдив и черноморието. За съжаление според мен лошо управляван адсиц иначе за цената си може да изкара някой изненада - най - вече капиталова. Да не забравяме че зад тях стоят Сиенит(мисля че имат общо с Винпром Пещера), които са доста силни и изкупиха сумата и терени около гребната база(един от парковете на Пловдив).

3. ФПП - адсиц, който лапа същите такси и комисионни като АТЕРА и БРЕФ!!! Имат един силен проект който май е към своя край. Затънали са в дългове(щом се чудят как да предоговарят за да не им вземат заложения хотел). Имаше случай в който на Моравенов дадоха 100 000бонус, колкото беше дивидента за всички акционери - no coment!!!

4. Булленд - беше любимия ми адсиц, Еврохолд му .....смениха философията. Изтеглиха яко заеми и прехвърлиха всичките си имоти и автокъщи там за да си изчистят баланса в холдинга. Резултата го видяхме в отчета - далече от там!

И останаха читавите за мен: СФИ, БРЕФ и АТЕРА

5. СОФАРМА ИМОТИ АДСИЦ - мисля че най- доброто като цена за влизане и перспективи в момента(и донякъде БРЕФ). За разлика от другите два адсиц-а, които са яко в кеш тук е използван модела за заемните ср-ва(както при БРЕФ в началото, ФПП и др. които обаче не прецениха силите си и затънаха). Зад този адсиц стои групата за СОФАРМА, което само по себе си е гаранция за подкрепа и успех! Миналата година заемите са били 47млн. - тази са вече 40млн. Така че заемите намаляват и колкото повече намаляват, толкова повече ще остава за дивидент. Мисля че увеличенията ще продължат и ще бъдат успешни и дивидента ще гравитира в диапазона 22-26 стотинки, което при сегашното увеличение си е добра доходност. Тук и таксите които скубе ОД са доста по-малки от тези на БРЕФ и АТЕРА. За разлика от АТЕРА например тук се печели не само от наеми а и от рекламни площи и от обслужване на отдадените площи. Имат и все още доста аптеки, които продават за да си помогнат с плащането на дълга.

6. БРЕФ - макар доходността им в момента да е ниска са супер евтини за вход!!! Нека не забравяме че кредита ще бъде напълно погасен(за което не се съмнявам) в края на 2016 и тогава всичко което идва от Бриколажите(с които договора се удължи до 2021) и новата сграда ще идва за акционерите, е и за такси на ОД . Иначе не са много прозрачни и наистина 19млн в банки е много!

7. АТЕРА - Нямат задължения и са яко в кеш, но са МНОГО СКЪПИ за влизане. Аз продължавам да мисля че идеята на купуването на активи е да ги дебнеш когато са евтини, а не когато АТЕРА е на 2,8лв! От тук нататък дивидента само ще пада! За мен земята е вече балон, ама някой ще каже виж % на рентата спрямо цената. нека не забравяме че рентата не е формирана по естествен начин а и тя е на стероиди(парички от ЕС) - утре ще променят някоя политика или най-накрая ще и дойде акъла и ще ни изгонят и къде ще иде рентата 15-20лв? не знам има по-компетентни. Много съфорумци вече имат съмнения и в качеството на притежаваните земи от АТЕРА(за разлика от готините и видими имоти при СФИ и БРЕФ) и ако спрат да правят врътки с това поземлено банкиране(от което папат адски комисионни и вървят разходи по прехвърляния) - остава им приход от колко 6млн. от рента? Което разделено на броя на акциите дава около 7ст.(и то без да махам такси и комисионни). Иначе са прозрачни- спор няма и правят редовни ежемесечни отчети.
Като голям плюс на АТЕРА искам да спомена, че досега не съм прочел някъде до сега някой от екипа да се занимава с нещо друго. Всички са фокусирани в дейността на фонда(надявам се), докато Скарлатовци, Брешковци фръц, фръц - правят сто хиляди неща и фонда е между другото. Това е особенно кофти сега, когато трябва да работят и да намърдат тия 19млн!!! Същото е и при СФИ там фокуса на г-н Борисов(финансов директор на СОФАРМА) на всички ни е ясно че е другаде и не мисли по цял ден за адсиц-а. Но там да кажем проекта е готов и само чакаме да капе и да увеличаваме капитала

Така мисли бате ви Тони и съм готов да бъбрим по неща които не забелязвам.
Поздрави!

п.с. сега се сещам само за информация да кажа че ПФБК в нискорисковия си фонд - ПИБ ГАРАНТ държат и СФИ - явно те това са избрали като алтернатива на депозита. Дано ти е от помощ.

[15%]

Тони, СФИ не им харесвам бизнес модела, също сегмента в който оперират. Освен това, не съм видял техен отчет в който има положителни парични потоци от оперативния бизнес - т.е. техния бизнес модел реално губи пари.

Според мен бъркаш много Атила, но предвид опита ти, ще се въздържа от аргументи.

Иначе за Брефа: Много кофти отчет, много съмнения и разочарования за мен!!!
Дилемата ми е следната:
1. Излизам изцяло - причините сте ги изказали вие и аз съм съгласен с тях!
2. Излизам частично - проблемът ми е, че не намирам в момента достатъчно алтернативи за парите от БРЕФ на БФБ позиции! А съм ограничен като време и инфо /все още/ за международни борси. Просто държа БРЕФА като алтернатива на депозит.
3. Оставам тук без да купувам на сегашните нива - това го мисля, защото последната им сделка ме кара да мисля, че все пак не са такива мошеници. Имам предвид, че частта от сградата ако бяха я написали как я купуват на 950 Евра /вместо на 750/примерно на никой нямаше да му направи впечатление, защото са реални цени. Това ме кара да мисля, че не са толкова пед...сти.
Кой вариант бихте ми препоръчали?

[tony1975]

Тони, СФИ не им харесвам бизнес модела, също сегмента в който оперират. Освен това, не съм видял техен отчет в който има положителни парични потоци от оперативния бизнес - т.е. техния бизнес модел реално губи пари. Дупката която се получава те се опитват да компенсират с постоянното използване на всички форми на привлечен и заемен капитал (и го наричат - "инвестиции")... Ама така докога?? Друг вариант е да почват да разпродават инвестициите си, за да запълват тази дупка... Не ми харесва!!!

А иначе Евроинса си го държа. За съжаление там съм "до гроб" вероятно... Имам ги (повечето) още от ИПО-то им преди... не помня колко години... И реално стратегията ми е да ги намалявам при цена близка до цена на придобиването им... На 1.70-1.80 махнах всиякото дето съм го купувал по "ниските етажи"... и сега си кротувам!
Както много пъти съм споделял - Евроинс, Еврохолд и Булстарт са ми големите "уроци" от тази криза! Демек, че таргетите трябва да са реалистични... и че активите трябва да се мениджират активно!!

Поздрви! И весели празници!

благодаря за мнението!
Жив и здрав!

[ATILA]

Тони, СФИ не им харесвам бизнес модела, също сегмента в който оперират. Освен това, не съм видял техен отчет в който има положителни парични потоци от оперативния бизнес - т.е. техния бизнес модел реално губи пари. Дупката която се получава те се опитват да компенсират с постоянното използване на всички форми на привлечен и заемен капитал (и го наричат - "инвестиции")... Ама така докога?? Друг вариант е да почват да разпродават инвестициите си, за да запълват тази дупка... Не ми харесва!!!

А иначе Евроинса си го държа. За съжаление там съм "до гроб" вероятно... Имам ги (повечето) още от ИПО-то им преди... не помня колко години... И реално стратегията ми е да ги намалявам при цена близка до цена на придобиването им... На 1.70-1.80 махнах всиякото дето съм го купувал по "ниските етажи"... и сега си кротувам!
Както много пъти съм споделял - Евроинс, Еврохолд и Булстарт са ми големите "уроци" от тази криза! Демек, че таргетите трябва да са реалистични... и че активите трябва да се мениджират активно!!

Поздрви! И весели празници!

[tony1975]

Тони, това е легално източване! "Юнаците" са намерили законовата схема да точат кеша, генериран от активите на фонда... Затова и не бързат!
Скарлатов - дето е бил намесен тоя "убавец, мамин сладък" - не е било повод за усмивка...
Фонда е супер - един от няколкото само АДСИЦ на БФБ дето си струва да има човек в портфейла... Ама за съжаление неща прогресират много бавно!
Тук за дребосъците има само един правилен подход - търпеливо чакане!!! Рано или късно (по-вероятно) ще си се натрупат %-те доход.... Обърни внимание и на другата страна - риска от спад на цените тук клони към нулата ...
Така че аз си държа моите и си чакам...

НЕ Е ИНВЕСТИЦИОННА ПРЕПОРЪКА!!! Имам акции във фонда!

И въпреки това предочиташ тези, пред СФИ? Мисля че там точат доста по-малко ч/з такси просто там целия проект лежи на един голям кредит, но се видя че са планирали добре и са пълни в момента
Вожде ти си стар войн на БФБ държиш ли още Инс и какви са ти очакванията там или аз съм се заблудил че имаш по позицията.
Поздрави!

[Alee]

Фондове за имоти: К50: Изчезването на фондовете за земеделска земя
Дружествата със специална инвестиционна цел продължават да страдат от кризата

Концентриране на портфейла

Друго дружество, което инвестираше малка част в земеделска земя, а основна в други типове имоти, е "Фонд за недвижими имоти България", което също има спад на приходите и печалбата за миналата година. Инвестиционните имоти заемат една трета от портфейла, 25% са търговски площи, а 10% са ваканционни имоти. Останалата част са свободни парични средства, става ясно от доклада на "ФНИ България". От дружеството не са се отказали да търсят нови проекти, включително за офис и жилищни сгради. "Търсим нови възможности за покупки, засега няма нищо конкретно", обясни председателят на съвета на директорите на фонда Тодор Брешков. В началото на тази година "ФНИ България" купи сграда от над 3500 кв.м в "Бизнес парк София" за 2.5 млн. евро без ДДС и започна да получава текущи доходи от наем от нея. Сградата е запълнена 75%.

Компанията има планове за развитие и на имоти, които е купила още преди няколко години срещу "Бизнес парк София" - Брешков обясни, че тази година се очаква земята да получи устройствен план на целия парцел, който е близо 350 дка. Собствеността на фонда е около 30 дка. От "ФНИ България" все още не са решили как точно ще развиват имота – дали ще се строят жилища, офиси, търговски площи или комбинация от тях.

Най-големият проект на фонда остава търговският център "Доверие-Брико", отдаван под наем на веригата "Мосю Бриколаж". В него са инвестирани над 20 млн. лв. Всъщност в последните години земеделската земя заема все по-малко място в плановете на фонда – към края на миналата година той притежава едва 416 дка, за над половината от които текат съдебни спорове. Малко над една трета от земята се отдава под аренда при средна цена 40.4 лв. за декар, което е доста под нивата на големите и плодородни парцели. Брешков напомни, че преди години са продали портфейла си от земеделска земя и нямат планове да развиват отново този сегмент. Според него не е добре за едно дружество да се занимава с толкова различни типове имоти, защото не може да се концентрира върху тях. По повод възстановяването на пазара на офиси и жилища Брешков коментира, че това може да се случи, но в по-дългосрочен план – в следващите 2-3 години, но не и до края на тази. "Ликвидността все още е ниска, има много малко участници, чуждите инвеститори не са толкова активни", каза Брешков.

[ATILA]

Как може за 3 месеца само 0,004лв печалба при 3 сгради под наем и 19млн на депозит?!?!

Тони, това е легално източване! "Юнаците" са намерили законовата схема да точат кеша, генериран от активите на фонда... Затова и не бързат!
Скарлатов - дето е бил намесен тоя "убавец, мамин сладък" - не е било повод за усмивка...
Фонда е супер - един от няколкото само АДСИЦ на БФБ дето си струва да има човек в портфейла... Ама за съжаление неща прогресират много бавно!
Тук за дребосъците има само един правилен подход - търпеливо чакане!!! Рано или късно (по-вероятно) ще си се натрупат %-те доход.... Обърни внимание и на другата страна - риска от спад на цените тук клони към нулата ...
Така че аз си държа моите и си чакам...

НЕ Е ИНВЕСТИЦИОННА ПРЕПОРЪКА!!! Имам акции във фонда!

[tony1975]

19,5млн на депозит , айде ония в АТЕРА си питаха акционерите какво да правят с парите, щото не знаели, а тук МНИ акъл не ще - то си знае, такси и комисионни!!!

Как може за 3 месеца само 0,004лв печалба при 3 сгради под наем и 19млн на депозит?!?!

[toto 2]

Тази тема е доста дъвкана

[Kiro]

А ти къде се натискаш и не те лъжат

[shokova terapia]

Защо се натискате тогава тук. Вземете пример от Гагарин - излезе отчета, видяха хората, че не става и го сурнаха. Няма смисъл да се буташ някъде, където да се чувстваш постоянно излъган, че и да им оправдавате после изпълненията на мениджмънта
Не е препоръка

[Alee]

С две думе си пълнят гушите, а за акционерите трохи

С една дума-ДА!

[Kiro]

С две думе си пълнят гушите, а за акционерите трохи

[vigilant]

Определено посредствено представяне:
- Задържаха кеша твърде дълго.
- Управляват предимно "замразени и преустановени проекти", като ОД получава високо възнаграждение, независимо от резултатите.
На база на това голямата неяснота за мен тук е защо институционалните , които държат стабилен дял не натиснат мениджмънта. Устава не дава много възможности, но фондовете могат да искат поне намаляване възнаграждението на ОД или връщане на кеша към акционерите, иначе има реална опасност да си го опапат през някой ремонт, дизел генератор или научна разработка.
Независимо от горното по мое мнение дружеството има як фундамент и дано някой не взима решения на база подобни на долния анализ.
Имам стабилно , не е препоръка.