Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[15%]

Доколкото слушах на уебинара, има главница по стар кредит от 1 200 000лв. (За една от двете офис сгради), та затова се намалява дивидента. А закона си е закон. Моето лично мнение също се припокрива с това на мениджмънта.
Предпочитам малко по-малък дивидент, отколкото всяка година да се разводнява капитала. Но всеки сам си преценява. Мениджмънта изрази по-скоро лично мнение. Закона си е закон, и те го спазват.

Точно така, има кредит за камбаните бизнес център, за който даже казаха, че ще го обединят с новия, защото бил с по-лоши условия.
Относно новият закон съм 100% съгласен с Ван Бастен! Нормално е преди да инвестира, всеки човек да си прави сметка за собствените парични потоци! Когато съм инвестирал тук, съм имал някакви очаквиня, които се променят посредата на играта. Ще дам и един конкретен пример /абсолютен факт/. На един приятел жена му работи в банка и понеже говореше, че доста бързо може да ме уреди за кредит с добра лихва, когато се срина всичко, аз смятах да взема кредита, да накупя БРЕФ-ове и първоначално да изплащам вноските с мои пари, а във времето вноските да ми станат много по-малки от дивидента и просто да чакам ликвидация! какво би се случило с мен ако не ми го бяха отказали този кредит? Ако това не беше държавата и кредитът бе по-голям, със сигурност бих се консултирал с някой адвокат дали да не заведа дело даже! Още нещо - акционерите сме прецакани и то за сметка на банките! Тяхната сигурност главоломно расте за сметка на нас и това не доведе до преговаряне на условията! Защо банката иска ежемесечни вноски, а акционерите да нямат дори годишни?! Защо да не се разводнява капиталът на много по-висока цена?

[mancev]

Груич, да те поздравя от името на всички форумци за положения труд да зададеш въпросите и да споделиш отговорите !!!

Има тенденция хората само да те хулят, за смелостта да изразяваш мнение различаващо се от това на болшинството, което така или иначе не е ОК според мен... Но поне нека има баланс и за хубавите и общополезни действтия, да получиш залужено БРАВО !!!

===========

Иначе по самите изнесени данни и обстоятелства, два коментара от моя страна:

1.) Относно очаквания дивидент - струва ми се доста по-малък от очакваното. Предвид че няма главници по кредита за тази година, в контекста на малоумните промени в Закона за АДСИЦ, и все пак наличието на някакви нови (макар и малки) приходи от новата сграда още през 2021 г., както и продажба на имоти, считах че дивидента ще бъде не по-нисък от последния... Но явно нещо са подкочили разходите и извън новата сграда...

2.) И във връзката с горното, изразеното мнение, че са "ОК с новия закон", някак си не ми се вписва много в мнението ти за професионализъм на Управляващите.... Дори да им се "улеснява живота" от новите промени - по-лесно ще балансират паричните потоци по обслужване на дълга, според мен, професионално би било да се изразява обективно мнение, поради:
* ПЪРВО - в крайна сметка като финансисти трябва да разграничават Печалба от Паричен поток и да не се примиряват да замълчават, когато някой малоумник е решил да нарича "черното" - "бяло"....
* ВТОРО - все пак се предполага, че трябва да защитават интереса на акционерите. А тая простотия определено ги ОЩЕТЯВА. Няма как да е ОК, ако се правят на разсеяни по въпроса.

Дали могат да променят закона е отделен въпрос, но да изразяваш мълчалива подрепа е друго нещо !

В крайна сметка, ако има вариант закона да се промени, по-скоро ще стане с мнения изразени от самите АДСИЦ-и работещи в България, а едва ли някой ще се вслуша в мрънкатането на миноритари като нас...В този аспект лично аз очаквах по-отговорно отношение....

Доколкото слушах на уебинара, има главница по стар кредит от 1 200 000лв. (За една от двете офис сгради), та затова се намалява дивидента. А закона си е закон. Моето лично мнение също се припокрива с това на мениджмънта. Предпочитам малко по-малък дивидент, отколкото всяка година да се разводнява капитала. Но всеки сам си преценява. Мениджмънта изрази по-скоро лично мнение. Закона си е закон, и те го спазват.

[Bingomatic2]

Защо смятате, че акционерите са ощетени от новия закон? Това, че дивидента няма да е 0,20 лв, ами 0,12 лв. (изцяло примерни числа) не означава, че акционерите са ощетени.

Проблемът с тази поправка, е че правилата на играта се променят по средата и. Не може да направиш дългосрочна инвестиция в имоти при едни условия и те да се променят по съвсем неясни причини няколко години по-късно. Това дава изключително лош сигнал към инвеститорите и създава огромна несигурност. По тази логика ако се забрани на дружеството да изплаща изобщо дивиденти и цялата печалба да се разпредели на акционерите при ликвидация, то акционерите пак не губят нищо. Обаче ако си пенсионно дружество и трябва да изплащаш пенсии ти трябва редовен приход и играта за теб се промяна коренно. Да не говорим за пропуснатите ползи от инвестирането на дивидентите в други компании, защото в дадения от мен, нарочно краен, пример си задължен да ги реинвестираш само в тази компания.

[ATILA]

От днес и аз съм акционер тук. Натопих пръстчето, пък да видим ще ядем ли бница или ще пием студена вода.
Поздрави на всички акционери, и успех!

[Van Basten]

Въпроса по никакъв начин не цели заяждане. Съжалявам, че сте си го помислили. Аз също съм акционер в БРЕФ. В началото, когато научих за промените и аз не бях много щастлив. Но честно казано предпочитам така пред това да се увеличава капитала всяка година, за да се плати дивидента (или дори да се тегли още дълг, за да се плати дивидент). А по финалния ви абзац разбирам, че сте по-скоро краткосрочно насочен. Може и да греша. Защото за акционер, който смята да остане с акции в следващите 6-7 години, промените в закона са без особено значение. Това е просто мнение на един неспециалист като мен. Разбрах вашата гледна точка и тя също има логика. Успех в инвестициите.

Ами всъщност изобщо НЕ съм краткосрочен ! Напротив - голяма част от пакета ми е от много години, естествено съм добавял във времето. И определено има дългосрочен хоризонт на инвестицията тук !

Това не променя фактите, че:
1.) Предпочитам да получавам справедлив дивидент, включително и за риска който съм поел преди време и когато съм анализирал и калкулирал удачна според мен цена за влизане на база съществено време отделено от мен за калкулиране на доходност вкл. от дивидент;
2.) Не сметям, че е добре цената на акцията да се "мачка" с един пак подчертавам финансово-некомпетен закон ! (промяната в него де...). В крайна сметка не знам дали пък утре няма да ми се наложи да продам акции поради някаква причина (несвързана с преценката ми развитието на BREF като цяло).
3.) Чисто финансово погледнато - по-добре е, дори да се налага да се правят нови увеличения на капитал и/или поемане на нов дълг, по-добре е тези решения да се вземат когато им дойде времето.
=> Ако компанията се развива добре (както всички очакваме и се надяваме), емисионната цена на бъдещи увеличения ще бъде по-висока от настоящата. Така че новите акции и акционери ще влизат на по-висока стойност спрямо тази на която аз и ти (като настоящи акционери) сме купили. Така дори и с известно разводняване на капитала, обективно погледната старите акцинери бихме имали по-висока Нетна стойност на 1 акция, която реално имаме сега...

Така че - определено съм Дългосрочен инвеститор тук, но това не трябва да ме (и не ме) примирява, като има някаква финансова глупост да е посочвам.... Дори и в дългосрочен аспект, пораженията от финансовата глупост да се по-малки в сравнение с краткосрочните поражения от нея...

[fur6ton]

Убихте ме с въпрос.... Няколко минути обмислям дали е сериозен, но ще отговоря като на сериозен (надявам се да не е заяждане, както в началото го усетих).

Първо да уточня, че съм Акционер ! (надявам се и Вие да уточните статуса си в който задавате въпроса си - Акционер.... мениджър в БРЕФ.... работещ и КФН ).

И като Акционер смятам, че знам какво ме ощетява или не.

Наистина не мога да проумея защо смятате, че дивидент от 12 ст. не ме ощетява спрямо алтернативата да получа 20 ст. ?

Да кажем, че държа и смятам, че е най-вече правилно финансово и справедливо, дивидент да се разпределя според реалната печалба на компанията !!! Да "намаляш" печалбата за разпределение, с вноски по кредити е мега финансово некомпетентно ! Паричния поток по погасяване на кредит НЕ Е и Никога не е бил разход !!?!

Не виждам и какво наложи новите промени. Примера със "Софарма имоти" в крайна сметка доказва най-добре, че всичко може да се работи без проблеми. От една страна мениджмънта има ангажимент да преценява кога и дали да тегли кредити и/или да набира капитал. А ако трябва да набира капитал и след като инвестицията е извършена. А акционерите и потенциалните такива да преценяват дали да държат акцията, дали да купуват акции при увеличение и на каква цена...

Но изкустено да се променят "правилата на играта" за мен е необосновано !!!

Note: И понеже разбирам, какво вероятно визирате - не, не ме интересува,че след 10 (или каквито са там сроковете по кредитите на което и да е дружество), стойността на акцията ще е запазена или по-добра. Предпочитам във всеки един момент, да име реално определяне на стойността на акцията на база Equity/Debt, а не да трябва да чакам години.... Което важи особено за акционери, които са закупили акции преди малоумните промени в Закона....

Въпроса по никакъв начин не цели заяждане. Съжалявам, че сте си го помислили. Аз също съм акционер в БРЕФ. В началото, когато научих за промените и аз не бях много щастлив. Но честно казано предпочитам така пред това да се увеличава капитала всяка година, за да се плати дивидента (или дори да се тегли още дълг, за да се плати дивидент). А по финалния ви абзац разбирам, че сте по-скоро краткосрочно насочен. Може и да греша. Защото за акционер, който смята да остане с акции в следващите 6-7 години, промените в закона са без особено значение. Това е просто мнение на един неспециалист като мен. Разбрах вашата гледна точка и тя също има логика. Успех в инвестициите.

[Van Basten]

Защо смятате, че акционерите са ощетени от новия закон? Това, че дивидента няма да е 0,20 лв, ами 0,12 лв. (изцяло примерни числа) не означава, че акционерите са ощетени.

Убихте ме с въпрос.... Няколко минути обмислям дали е сериозен, но ще отговоря като на сериозен (надявам се да не е заяждане, както в началото го усетих).

Първо да уточня, че съм Акционер ! (надявам се и Вие да уточните статуса си в който задавате въпроса си - Акционер.... мениджър в БРЕФ.... работещ и КФН ).

И като Акционер смятам, че знам какво ме ощетява или не.

Наистина не мога да проумея защо смятате, че дивидент от 12 ст. не ме ощетява спрямо алтернативата да получа 20 ст. ?

Да кажем, че държа и смятам, че е най-вече правилно финансово и справедливо, дивидент да се разпределя според реалната печалба на компанията !!! Да "намаляш" печалбата за разпределение, с вноски по кредити е мега финансово некомпетентно ! Паричния поток по погасяване на кредит НЕ Е и Никога не е бил разход !!?!

Не виждам и какво наложи новите промени. Примера със "Софарма имоти" в крайна сметка доказва най-добре, че всичко може да се работи без проблеми. От една страна мениджмънта има ангажимент да преценява кога и дали да тегли кредити и/или да набира капитал. А ако трябва да набира капитал и след като инвестицията е извършена. А акционерите и потенциалните такива да преценяват дали да държат акцията, дали да купуват акции при увеличение и на каква цена...

Но изкустено да се променят "правилата на играта" за мен е необосновано !!!

Note: И понеже разбирам, какво вероятно визирате - не, не ме интересува,че след 10 (или каквито са там сроковете по кредитите на което и да е дружество), стойността на акцията ще е запазена или по-добра. Предпочитам във всеки един момент, да име реално определяне на стойността на акцията на база Equity/Debt, а не да трябва да чакам години.... Което важи особено за акционери, които са закупили акции преди малоумните промени в Закона....

[fur6ton]

Груич, да те поздравя от името на всички форумци за положения труд да зададеш въпросите и да споделиш отговорите !!!

Има тенденция хората само да те хулят, за смелостта да изразяваш мнение различаващо се от това на болшинството, което така или иначе не е ОК според мен... Но поне нека има баланс и за хубавите и общополезни действтия, да получиш залужено БРАВО !!!

===========

Иначе по самите изнесени данни и обстоятелства, два коментара от моя страна:

1.) Относно очаквания дивидент - струва ми се доста по-малък от очакваното. Предвид че няма главници по кредита за тази година, в контекста на малоумните промени в Закона за АДСИЦ, и все пак наличието на някакви нови (макар и малки) приходи от новата сграда още през 2021 г., както и продажба на имоти, считах че дивидента ще бъде не по-нисък от последния... Но явно нещо са подкочили разходите и извън новата сграда...

2.) И във връзката с горното, изразеното мнение, че са "ОК с новия закон", някак си не ми се вписва много в мнението ти за професионализъм на Управляващите.... Дори да им се "улеснява живота" от новите промени - по-лесно ще балансират паричните потоци по обслужване на дълга, според мен, професионално би било да се изразява обективно мнение, поради:
* ПЪРВО - в крайна сметка като финансисти трябва да разграничават Печалба от Паричен поток и да не се примиряват да замълчават, когато някой малоумник е решил да нарича "черното" - "бяло"....
* ВТОРО - все пак се предполага, че трябва да защитават интереса на акционерите. А тая простотия определено ги ОЩЕТЯВА. Няма как да е ОК, ако се правят на разсеяни по въпроса.

Дали могат да променят закона е отделен въпрос, но да изразяваш мълчалива подрепа е друго нещо !

В крайна сметка, ако има вариант закона да се промени, по-скоро ще стане с мнения изразени от самите АДСИЦ-и работещи в България, а едва ли някой ще се вслуша в мрънкатането на миноритари като нас...В този аспект лично аз очаквах по-отговорно отношение....

Защо смятате, че акционерите са ощетени от новия закон? Това, че дивидента няма да е 0,20 лв, ами 0,12 лв. (изцяло примерни числа) не означава, че акционерите са ощетени.

[Van Basten]

Груич, да те поздравя от името на всички форумци за положения труд да зададеш въпросите и да споделиш отговорите !!!

Има тенденция хората само да те хулят, за смелостта да изразяваш мнение различаващо се от това на болшинството, което така или иначе не е ОК според мен... Но поне нека има баланс и за хубавите и общополезни действтия, да получиш залужено БРАВО !!!

===========

Иначе по самите изнесени данни и обстоятелства, два коментара от моя страна:

1.) Относно очаквания дивидент - струва ми се доста по-малък от очакваното. Предвид че няма главници по кредита за тази година, в контекста на малоумните промени в Закона за АДСИЦ, и все пак наличието на някакви нови (макар и малки) приходи от новата сграда още през 2021 г., както и продажба на имоти, считах че дивидента ще бъде не по-нисък от последния... Но явно нещо са подкочили разходите и извън новата сграда...

2.) И във връзката с горното, изразеното мнение, че са "ОК с новия закон", някак си не ми се вписва много в мнението ти за професионализъм на Управляващите.... Дори да им се "улеснява живота" от новите промени - по-лесно ще балансират паричните потоци по обслужване на дълга, според мен, професионално би било да се изразява обективно мнение, поради:
* ПЪРВО - в крайна сметка като финансисти трябва да разграничават Печалба от Паричен поток и да не се примиряват да замълчават, когато някой малоумник е решил да нарича "черното" - "бяло"....
* ВТОРО - все пак се предполага, че трябва да защитават интереса на акционерите. А тая простотия определено ги ОЩЕТЯВА. Няма как да е ОК, ако се правят на разсеяни по въпроса.

Дали могат да променят закона е отделен въпрос, но да изразяваш мълчалива подрепа е друго нещо !

В крайна сметка, ако има вариант закона да се промени, по-скоро ще стане с мнения изразени от самите АДСИЦ-и работещи в България, а едва ли някой ще се вслуша в мрънкатането на миноритари като нас...В този аспект лично аз очаквах по-отговорно отношение....

[vzhekoff]

Грую Груев - почитания !

[abc]

Поздравления за стойностните въпроси, които си задал и за желанието да споделиш отговорите им с колегите от форума.
Здраве и успехи!

[nik_naydenov]

Mного подробен доклад , RESPECT!

[Bingomatic2]

Набързо, че зачезвам да си уреждам новата година, но си водих бележки - за мен звучи повече от оптимистично, но може да съм пристрастен - отговориха ми на всички въпроси наистина супер коректни и точни, няма друго такова дружество у нас. Виждам само един проблем евентуално с Модис и всички друго е цветя и рози:

Много благодаря за инфото! Пожелавам ти здраве и чудесно изкарване на новата година.

[tony1975]

Набързо, че зачезвам да си уреждам новата година, но си водих бележки - за мен звучи повече от оптимистично, но може да съм пристрастен - отговориха ми на всички въпроси наистина супер коректни и точни, няма друго такова дружество у нас. Виждам само един проблем евентуално с Модис и всички друго е цветя и рози:

- очакват още продажби в Боровец догодина
- очакват продажби на земите във Велико Търново през първото тримесечие на 2022
- има интерес към земите в Младост - може би ще се продадат догодина, защото е последната такава хубава зона, която е останала там
- земята на морето засега не е атрактивна
- акт 16 на останалите помещения в Синерджи - първата половина на 2022
- на Бош всичко е предадено и си плащат вече, Софтуеър АГ ще се нанесат февруари 2022
- един изтичащ договор в следващата година - с Модис през март 2022, очакват финализиране дали искат да останат през декември - решението ще се вземе догодина. Други изтичащи договори през следващата година няма.
- има запитвания за свободните площи в Бизнес парка
- до момента са взети 32 милиона от Пощанска, общите ще са под 40 милиона, т.е. ще спестят милион и два от предварително планираните 41 милиона
- има засилено търсене на офис площи на Синерджи - водят се разговори за 20 000 квадрата, от които 8-9000 в напреднал етап. Местене на офиси - реалистично през втората половина на 2022. Очакванията (реалистично-консервативни) са запълняемостта на сградата да е над 50% в края на първата половина на 2022
- предварителни и неангажиращи сметки за дивидент за 2021 (но било още рано и се застраховат) - около 6-7 стотинки
- очаквана вноска (лихва и главница) по кредита към Пощенска за Синерджи е около 400 000 лева на месец (към 70 000 лева е лихвата) след март 2022. Общо главниците на Камбаните и Синерджи е около 4,2 милиона догодина - 3 за Синрджи и 1,2 за Камбаните
- нужна им е запълняемост от 55-60% на Синерджи, за да се самоизплаща, което се надяват да се случи най-късно в Q3 2022
- може и да сменят името на Синерджи, но ще изчакат да се позапълни
- ще сложат лога на фасадата на 2 нива (последните етажи и партер) - има запитвания и ще се случи. Процесът е стартирал и първото лого ще е на Бош до 2-3 месеца
- ще преместят и офиса на управляващото дружество в Синерджи тауър през втората половина на 2022 - офисът е малък (200 квадрата), но е въпрос на престиж и ще се случи
- ПИБ ше се местят в Q2 2022 и ще запълнят почти изцяло Маркан - над 1000 служители ще се преместят, като, понеже се питаше, реално сградата на Маркан не е била на пазара, въпреки надписа си For rent, дето стоеше - имат вече запитвания и за наематели за ресторанти и т.н.
- споменаха и улица "Северна", за която си говорехме, че е плюс и ще спомогне за инфраструктирата. Обмислят шатъл до станцията на ГМ Димитров, докато се изгради метрото пред сградата
- изграждането на сградата (като разход) на Синерджи е около 70 милиона лева (без земята, само строителните дейности), т.е. около 700 евро на квадрат за цялата сграда
- няма да продадат на загуба нито един парцел, а догодина се очакват доста продажби
- по принцип са ок с новия закон, с който плащанията по главниците намаляват дивидента и нямат претенции към законодателя
- имат запитвания основно за активите на бриколаж и при добра цена биха ги продали и преди 2029 - ще продават плавно във времето, а не всичко в края
- соларната централа на покрива на Синерджи е за лично потребление и е около 300 киловата
- работят и по въпрса за обединение на двата кредита, защото този за Камбаните е с по-висока лихва
- и най-важното - не се предвижда увеличение на капитала догодина и не възнамеряват да го правят и в следващите години, защото животът на фонда е 2029

Благодаря за инфото. Не успях да участвам и ми бе полезно!

[Грую Груев]

Набързо, че зачезвам да си уреждам новата година, но си водих бележки - за мен звучи повече от оптимистично, но може да съм пристрастен - отговориха ми на всички въпроси наистина супер коректни и точни, няма друго такова дружество у нас. Виждам само един проблем евентуално с Модис и всички друго е цветя и рози:

- очакват още продажби в Боровец догодина
- очакват продажби на земите във Велико Търново през първото тримесечие на 2022
- има интерес към земите в Младост - може би ще се продадат догодина, защото е последната такава хубава зона, която е останала там
- земята на морето засега не е атрактивна
- акт 16 на останалите помещения в Синерджи - първата половина на 2022
- на Бош всичко е предадено и си плащат вече, Софтуеър АГ ще се нанесат февруари 2022
- един изтичащ договор в следващата година - с Модис през март 2022, очакват финализиране дали искат да останат през декември - решението ще се вземе догодина. Други изтичащи договори през следващата година няма.
- има запитвания за свободните площи в Бизнес парка
- до момента са взети 32 милиона от Пощанска, общите ще са под 40 милиона, т.е. ще спестят милион и два от предварително планираните 41 милиона
- има засилено търсене на офис площи на Синерджи - водят се разговори за 20 000 квадрата, от които 8-9000 в напреднал етап. Местене на офиси - реалистично през втората половина на 2022. Очакванията (реалистично-консервативни) са запълняемостта на сградата да е над 50% в края на първата половина на 2022
- предварителни и неангажиращи сметки за дивидент за 2021 (но било още рано и се застраховат) - около 6-7 стотинки
- очаквана вноска (лихва и главница) по кредита към Пощенска за Синерджи е около 400 000 лева на месец (към 70 000 лева е лихвата) след март 2022. Общо главниците на Камбаните и Синерджи е около 4,2 милиона догодина - 3 за Синрджи и 1,2 за Камбаните
- нужна им е запълняемост от 55-60% на Синерджи, за да се самоизплаща, което се надяват да се случи най-късно в Q3 2022
- може и да сменят името на Синерджи, но ще изчакат да се позапълни
- ще сложат лога на фасадата на 2 нива (последните етажи и партер) - има запитвания и ще се случи. Процесът е стартирал и първото лого ще е на Бош до 2-3 месеца
- ще преместят и офиса на управляващото дружество в Синерджи тауър през втората половина на 2022 - офисът е малък (200 квадрата), но е въпрос на престиж и ще се случи
- ПИБ ше се местят в Q2 2022 и ще запълнят почти изцяло Маркан - над 1000 служители ще се преместят, като, понеже се питаше, реално сградата на Маркан не е била на пазара, въпреки надписа си For rent, дето стоеше - имат вече запитвания и за наематели за ресторанти и т.н.
- споменаха и улица "Северна", за която си говорехме, че е плюс и ще спомогне за инфраструктирата. Обмислят шатъл до станцията на ГМ Димитров, докато се изгради метрото пред сградата
- изграждането на сградата (като разход) на Синерджи е около 70 милиона лева (без земята, само строителните дейности), т.е. около 700 евро на квадрат за цялата сграда
- няма да продадат на загуба нито един парцел, а догодина се очакват доста продажби
- по принцип са ок с новия закон, с който плащанията по главниците намаляват дивидента и нямат претенции към законодателя
- имат запитвания основно за активите на бриколаж и при добра цена биха ги продали и преди 2029 - ще продават плавно във времето, а не всичко в края
- соларната централа на покрива на Синерджи е за лично потребление и е около 300 киловата
- работят и по въпрса за обединение на двата кредита, защото този за Камбаните е с по-висока лихва
- и най-важното - не се предвижда увеличение на капитала догодина и не възнамеряват да го правят и в следващите години, защото животът на фонда е 2029