Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[fred23]

В това няма никаква логика. Предсказване на бъдещето не е възможно и ние няма как да знаем след колко наема би се изплатил даден имот. Дори първоначално това съотношение да бъде фиксирано на 20 годишни наема, то с покачване на наемите във времето, може да се изплати доста по-бързо.

Ето и пример в табличен вид:

Имот струващ 100000 евро:

Година:	С постоянен наем:	С покачващ се наем (+5% годишно):
1	5000	5000
2	5000	5250
3	5000	5512
4	5000	5788
5	5000	6077
6	5000	6381
7	5000	6700
8	5000	7035
9	5000	7387
10	5000	7756
11	5000	8144
12	5000	8551
13	5000	8979
14	5000	9428
15	5000	9899 (изплатен)
16	5000	10394
17	5000	10914
18	5000	11460
19	5000	12033
20	5000 (изплатен)	12634
Сума:	100000 евро	165322 евро (печалба: 65322 евро)

Първоначалните изчисления посочват, че би трябвало да се изплати за 20 години, но реално ще се изплати за 15 години. В таблицата са заложени +5% увеличение на наема спрямо предходната година.

Къде е тоя имот дет струва 100 000 евро и може да се отдаде за 416 евро на месец? Може ли примери?

[nkavrakov1982]

Наемния пазар не е хоро - две напред, едно назад. За дългосрочни наематели се задържа по-нисък наем в името на добра воля. На недобросъвестни, които много "разбират пазарите" им се посочват обявите и да си чукат главата. Свестни хора на които да им направиш отстъпка с 50-100лв бол. Така и вълка сит и агнето цяло.

То е така ама за който е е час с наемите иначе седи празен и си чука в главата една камара разходи.

[nkavrakov1982]

И къде е далаверата? Купил си на 1000 евра сега можеш на 1300, при инфлация от 50% (реална).

Ама ти знаеш ли защо купи той ?
Защото жена му така е наредила иначе не е искал.
Така че жена му ,е инвеститора в далаверата ,той е само изпълнител.

[fred23]

Глупости, купих преди 23 месеца и сега мога да продам със 300-350 евро нагоре. Скоро ще е с повече нагоре.
Не че съм тръгнал да продавам, де.

И къде е далаверата? Купил си на 1000 евра сега можеш на 1300, при инфлация от 50% (реална).

[Bad_Bear]

В темата има достатъчно наемодатели, нека те споделят какво е движението на цените (наемите) в последните 10, 15 или 20 години. В крайна сметка, за да може да проектираме бъдещето си, трябва да познаваме миналото си. Те могат да напишат, дали са редуцирали наемите в последната година, защото София "сега вече намалява". Хората с опит могат да бъдат много полезни в този конкретен казус.

Наемния пазар не е хоро - две напред, едно назад. За дългосрочни наематели се задържа по-нисък наем в името на добра воля. На недобросъвестни, които много "разбират пазарите" им се посочват обявите и да си чукат главата. Свестни хора на които да им направиш отстъпка с 50-100лв бол. Така и вълка сит и агнето цяло.

[mirodes]

В темата има достатъчно наемодатели, нека те споделят какво е движението на цените (наемите) в последните 10, 15 или 20 години. В крайна сметка, за да може да проектираме бъдещето си, трябва да познаваме миналото си. Те могат да напишат, дали са редуцирали наемите в последната година, защото София "сега вече намалява". Хората с опит могат да бъдат много полезни в този конкретен казус.

Бъдещето се проектира като се знаят фактите. Цените на жилищата са нараснали с 120 процента от 2016г досега, а тези на наемите с 50 процента. И това при увеличаване на населението. Вече има намаляване на населението, много жилища предстои да се завършат и да се отдадат под наем,така че тенденцията е ясна.
При цените на имотите прогнозната е по-трудна,защото много жилища се купуват като инвестиция, докато жилищата се наемат единствено, за да се живее в тях.
И имам предвид в дългосрочен план,а не че от другият месец ще падат наемите.

[Invmert]

Едно си знаеш,едно си баеш. Ако има 100 потенциални наемателя и 110 имота под наем цените ще са едни,когато има 70 наемателя и 200 имота под наем на пазара,цените ще падат. Закон на търсенето и предлагането. И никой наемател не го интересува инфлация и парична маса,а всеки ще гледа да наеме по-евтино.

В темата има достатъчно наемодатели, нека те споделят какво е движението на цените (наемите) в последните 10, 15 или 20 години. В крайна сметка, за да може да проектираме бъдещето си, трябва да познаваме миналото си. Те могат да напишат, дали са редуцирали наемите в последната година, защото София "сега вече намалява". Хората с опит могат да бъдат много полезни в този конкретен казус.

[anonymous1834]

Посочената таблица е просто един пример, а избраното покачване от 5% на наема, кореспондира с 4% инфлация за периода.
Що се отнася до финансирането с кредит, нещата стоят по същия начин - няма как да изчислим какви ще бъдат лихвите по кредити след 5 или 10 години. Тенденцията обаче е надолу, дори и да има известни повишения. Може да се стартира с кредит от 2.65% лихва, след това тя да се вдигне до 3.05% и след това да спадне до 1.35%, няма как да се прогнозира с точност, а фиксираните кредитни продукти са обикновено до 5 години.
Що се отнася до сравненията с S&P500, то двете неща могат да се допълват, а не да се конкурират, т.е. имотен инвеститор да диверсифицира с индексен фонд или обратното. Освен това, много често се сравняват капиталова доходност от S&P500 с наемна доходност от недвижим имот. За да бъде коректно сравнението трябва да сравняваме капиталова доходност с капиталова доходност или дивидентна доходност с наемна доходност.

Добре, сравни с дивидентна доходност тогава. Или с депозитите. Или с ДЦК - там имаш вече над 4%. Нищо против. Винаги имаш опортюнистични разходи, които трябва да калкулираш.

Затова и инвестициите в имот се правят с максимален процент чужд капитал, за да се ползва левъридж-а, тъй-като имотът е по-ниско рисков актив. Собственият капитал се слага в Акции и ДЦК, които могат да служат за сигурност по кредита. А когато лихвите скочат дори с малко, сметката изведнъж не излиза и пазарът се обръща. Това в момента се случва в Западна Европа.

Относно тенденцията при лихвите - свърши се с това надолу. Очаквай 5% и нагоре в средносрочен план. Нашето в момента е една агония, БНБ изобщо не си върши работата и се краде резервът - очаквано и пагубно. Както винаги, Българите ще изядем дървото последни, но ще бъде най-брутално.

[nkavrakov1982]

https://www.investor.bg/a/502-ad-hoc...o-prizemyavane

КАКВО СТАВА ?

Какво предсказах аз ?

Още ее ееехееейй кога беше преди 12 месеца -При такава инфлация се гответе за ТВЪРДО ПРИЗЕМЯВАНЕ !

ТТТТВЪЪЪРДО НЕ МЕКО ХА ХА
Т. Каунджиев: Не сме се разминали с твърдото икономическо приземяване -е как така ?

Траекторията на движение на лихвите в голяма степен е комуникирана и достатъчно ясна, коментира портфолио мениджърът от "ЕЛАНА Фонд Мениджмънт"

[Invmert]

Защо не смяташ лихвите по финансирането? Те са разход, който не отчиташ. Дори имотът да е купен кеш, пак имаш оpportunity costs и то в по-висок размер - тогава можеш да вземеш примерно средната доходност на S&P 500 като референция. Освен това:
- Нямаш сигурно покачване от 5% на година
- Със сигурност ще имаш празни месеци
- Ще имаш ремонти, поддръжка и амортизации
- Данък сгради и такса смет
- Данък общ доход върху наема от 10% сметна ли?
- И нещото, което никой не отчита, но което е най-важното за мен: времето. Загубата на време в разправии покрай имота, покрай наемателя и покрай събирането на вземанията. За мен само това последното е критерий, който изцяло изключва покупка на имот с инвестиционна цел, тъй като всеки един час свободно време ми е по-ценен от някакъв пиклив наем.

Посочената таблица е просто един пример, а избраното покачване от 5% на наема, кореспондира с 4% инфлация за периода.
Що се отнася до финансирането с кредит, нещата стоят по същия начин - няма как да изчислим какви ще бъдат лихвите по кредити след 5 или 10 години. Тенденцията обаче е надолу, дори и да има известни повишения. Може да се стартира с кредит от 2.65% лихва, след това тя да се вдигне до 3.05% и след това да спадне до 1.35%, няма как да се прогнозира с точност, а фиксираните кредитни продукти са обикновено до 5 години.
Що се отнася до сравненията с S&P500, то двете неща могат да се допълват, а не да се конкурират, т.е. имотен инвеститор да диверсифицира с индексен фонд или обратното. Освен това, много често се сравняват капиталова доходност от S&P500 с наемна доходност от недвижим имот. За да бъде коректно сравнението трябва да сравняваме капиталова доходност с капиталова доходност или дивидентна доходност с наемна доходност.

[lefti]

Защо не смяташ лихвите по финансирането? Те са разход, който не отчиташ. Дори имотът да е купен кеш, пак имаш оpportunity costs и то в по-висок размер - тогава можеш да вземеш примерно средната доходност на S&P 500 като референция. Освен това:
- Нямаш сигурно покачване от 5% на година
- Със сигурност ще имаш празни месеци
- Ще имаш ремонти, поддръжка и амортизации
- Данък сгради и такса смет
- Данък общ доход върху наема от 10% сметна ли?
- И нещото, което никой не отчита, но което е най-важното за мен: времето. Загубата на време в разправии покрай имота, покрай наемателя и покрай събирането на вземанията.

И най-важното -- трудно на имот от 100к евро на сегашни цени ще взимаш 800 лева наем. По-скоро вървим на 150к. включвайки таксите по придобиване, ремонта и обзавеждането. Имот за 100 000 купен сега с 5000 годишен наем е абсолютен мираж в момента. И в България няма наемодател, който да индексира наем с 5% годишно, просто защото ще остане без наемател. Това са реалностите. Да инвестираш в имот в момента е равнозначно на погребение на кеша...

[mirodes]

Паричната маса винаги има значение и нейното увеличение има отношение към цените на всички стоки - цените на самите недвижими имоти, наеми, а и цените на всички потребителски стоки (храни, електроника, мебели или автомобили) и услуги.

Едно си знаеш,едно си баеш. Ако има 100 потенциални наемателя и 110 имота под наем цените ще са едни,когато има 70 наемателя и 200 имота под наем на пазара,цените ще падат. Закон на търсенето и предлагането. И никой наемател не го интересува инфлация и парична маса,а всеки ще гледа да наеме по-евтино.

[jore123]

Защо не смяташ лихвите по финансирането? Те са разход, който не отчиташ. Дори имотът да е купен кеш, пак имаш оpportunity costs и то в по-висок размер - тогава можеш да вземеш примерно средната доходност на S&P 500 като референция. Освен това:
- Нямаш сигурно покачване от 5% на година
- Със сигурност ще имаш празни месеци
- Ще имаш ремонти, поддръжка и амортизации
- Данък сгради и такса смет
- Данък общ доход върху наема от 10% сметна ли?
- И нещото, което никой не отчита, но което е най-важното за мен: времето. Загубата на време в разправии покрай имота, покрай наемателя и покрай събирането на вземанията. За мен само това последното е критерий, който изцяло изключва покупка на имот с инвестиционна цел, тъй като всеки един час свободно време ми е по-ценен от някакъв пиклив наем.

Да не говорим че в момента в София трудно ще намериш имот за 100 000 евро на който после да му вземеш 800 лева наем. Или трябва да се бръкнеш повече или да вземеш нещо на шпакловка и замазка или за ремонт, което ще оскъпи доста мисията.

[Invmert]

Има две страни в уравнението-брой наематели и брой жилища, които се отдават под наем. Като първите намаляват ,а вторите се увеличават цените падат.И няма никакво значение каква е инфлацията или паричната маса.Всеки наемател гледа да плати по-нисък наем,независимо колко пари получава. Като за всяка стока.

Паричната маса винаги има значение и нейното увеличение има отношение към цените на всички стоки - цените на самите недвижими имоти, наеми, а и цените на всички потребителски стоки (храни, електроника, мебели или автомобили) и услуги.

[anonymous1834]

В това няма никаква логика. Предсказване на бъдещето не е възможно и ние няма как да знаем след колко наема би се изплатил даден имот. Дори първоначално това съотношение да бъде фиксирано на 20 годишни наема, то с покачване на наемите във времето, може да се изплати доста по-бързо.

Ето и пример в табличен вид:

Имот струващ 100000 евро:

Година:	С постоянен наем:	С покачващ се наем (+5% годишно):
1	5000	5000
2	5000	5250
3	5000	5512
4	5000	5788
5	5000	6077
6	5000	6381
7	5000	6700
8	5000	7035
9	5000	7387
10	5000	7756
11	5000	8144
12	5000	8551
13	5000	8979
14	5000	9428
15	5000	9899 (изплатен)
16	5000	10394
17	5000	10914
18	5000	11460
19	5000	12033
20	5000 (изплатен)	12634
Сума:	100000 евро	165322 евро (печалба: 65322 евро)

Първоначалните изчисления посочват, че би трябвало да се изплати за 20 години, но реално ще се изплати за 15 години. В таблицата са заложени +5% увеличение на наема спрямо предходната година.

Защо не смяташ лихвите по финансирането? Те са разход, който не отчиташ. Дори имотът да е купен кеш, пак имаш оpportunity costs и то в по-висок размер - тогава можеш да вземеш примерно средната доходност на S&P 500 като референция. Освен това:
- Нямаш сигурно покачване от 5% на година
- Със сигурност ще имаш празни месеци
- Ще имаш ремонти, поддръжка и амортизации
- Данък сгради и такса смет
- Данък общ доход върху наема от 10% сметна ли?
- И нещото, което никой не отчита, но което е най-важното за мен: времето. Загубата на време в разправии покрай имота, покрай наемателя и покрай събирането на вземанията. За мен само това последното е критерий, който изцяло изключва покупка на имот с инвестиционна цел, тъй като всеки един час свободно време ми е по-ценен от някакъв пиклив наем.