Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[Frosty]

Докато не ви узреят главите че инвестициите в имоти са дългосрочна стратегия и че има смисъл да продадеш имот само ако веднага ще купиш по добър нищо добро не ви чака

Тук се изредиха доста форекс специалисти - Бота продаде 2017-та и още чака да паднат та пак да се качи на влака

Лаконика - Продаде 2022-ра и той още чака да се качи на влака ма нещо изчезна напоследък

Бота ако е продал 1 апартамент през 2017-та, и ако е вложил кешираното на правилните финансови пазари и в правилните финансови инструменти, сега в момента ще е +2 апартамента напред.
И това въпреки ковида и войната в Украйна.
А ти колкото апартамента си имал през 2017-та, толкова имаш и сега. Промяна-нула.

[Julius_BG]

Ако мислиш, че "спестяванията" са много повече от търсенето на кредити, явно съвсем не разбираш формирането на паричния агрегат в съвременната система на банкиране с фракционни резерви. Кредитите се връщат в спестявания, а депозитите са пасив за банките, не обратното. Банка може да отпуска кредити и без да има депозити, защото има кредитор от последна инстанция в лицето на централната банка. Банките нямат лимит от това колко кредити раздават независимо колко депозити имат, т.е. могат да раздадат пари, които нямат (Ограничени са от изискванията за капиталова адекватност но те до голяма част са спорни и манипулируеми от страна на банките - пример КТБ и тя отговаряше на изискванията).

Не и в България, както НЕ и във всяка друга държава, която функционира в условията на Паричен съвет!

[direkto4eto2]

Така е, да. Това го написах образно в темата за "неотговарящия" лихвен процент върху ипотеките. Банката сама по себе си не се лишава от паричен ресурс за отпускането на тези кредити. Както написах по-долу, за това са и доволни да кредитират всеки срещнат толкова ниско.

За да потвърдя дали съм разбрал правилно:

Банката отпуска ипотека 200 000 лв.
Държи минимален резерв 12% (потенциално повече в зависимост от политиката на банката), както е наредбата на БНБ
Тоест банката разполага с 176 000 лв. които отдава на 2,8 ГПР примерно.

Тъй като парите са "създадени" за кредита, алтернативния разход е единствено върху резерва, който е 24 000 лв.

Та съпоставяйки отпускане на ипотека с инвестиция в ДЦК в ГЕрмания на 4.5% например:

1. с ипотека доходност 2,8%*200 000 лв. = 5 600 лв/година (без да отчетем оперативни разходи по откриване и обслужване)
2. в ДЦК: 1 800 лв/година (пак без да отчетем оперативни разходи по администрирането на тази инвестиция и др.)

И ето защо за банката е по-рентабилно да отпуска кредити на 2 процентни пункта по-ниска доходност от ДЦК в стабилни европейски икономики?

[unimog]

SocGen to Cut 900 Head Office Jobs as Krupa Targets Costs

• Redundancies represent about 5% of SocGen’s head office staff
• Global banks are reducing headcount to boost shares, returns

Societe Generale SA plans to cut about 900 jobs at its French head office as part of Chief Executive Officer Slawomir Krupa’s plan to cut costs and strengthen capital.

The reductions represent about 5% of the head office staff at the Paris-based lender, SocGen said in a statement Monday that confirmed an earlier report by Bloomberg News. The plan will avoid forced departures and consultations with unions are expected to be completed in the second quarter.

https://www.bloomberg.com/news/artic...premium-europe

[unimog]

Atos Cancels €720 Million Rights Offering Ahead of Debt Wall

• French IT company’s plunged as much as 30% to a record low
• Atos requested court-appointed mediator for refinancing talks

Atos SE canceled a planned €720 million ($777 million) rights offfering and requested a court-appointed mediator to help with refinancing negotiations with banks. The shares plunged as much as 30% to a record low.

The embattled French IT company said conditions for the rights offering were “no longer applicable” and that a standby underwriting commitment from BNP Paribas and JPMorgan was also no longer in effect, according to a statement on Monday.

https://www.bloomberg.com/news/artic...premium-europe

[Thrace]

Банката не се лишава от двойните лихви при кредитиране. Всеки един нов кредит е новосъздадена парична маса, върху която се трупат допълнителни 2.5% лихва. Самите резерви банките са вложени на пазарните лихвени нива.

Така е, да. Това го написах образно в темата за "неотговарящия" лихвен процент върху ипотеките, примерно взет в контраст с кредитите към бизнеса на 8%. Банката сама по себе си не се лишава от паричен ресурс за отпускането на тези кредити. Фактора за отдаване, не е толкова лихвата, а риска по-тях. На напълно безрисков кредит е готова да дава и на нулеви лихви (при положение, че ще се върнат в нея като депозити). Както написах по-долу, за това са и доволни да кредитират всеки срещнат кандидат ипотекар толкова ниско.

[anonymous1834]

Ако мислиш, че "спестяванията" са много повече от търсенето на кредити, явно съвсем не разбираш формирането на паричния агрегат в съвременната система на банкиране с фракционни резерви. Кредитите се връщат в спестявания, а депозитите са пасив за банките, не обратното. Банка може да отпуска кредити и без да има депозити, защото има кредитор от последна инстанция в лицето на централната банка. Банките нямат лимит от това колко кредити раздават независимо колко депозити имат, т.е. могат да раздадат пари, които нямат (Ограничени са от изискванията за капиталова адекватност но те до голяма част са спорни и манипулируеми от страна на банките - пример КТБ и тя отговаряше на изискванията).

Реалните лихви са просто цената на парите и в глобална финансова система, от която ние сме част, тя е хомогенна. Допреди 2 години живеехме в нисколихвена среда, тогава сегашните лихви на българските банки изглеждаха адекватни, вече парите носят доходност от 4.5. Много е важно да си зададеш въпроса защо банките се лишават от двойна печалба, за да отпускат ипотечни кредити. Истината е, че докато имотите растат, кредитирането им изглежда почти безрисково в очите на банката и са готови да се конкурират до 2.5%. За банката, най-лошия вариант е, че ще присвои този растящ актив за който кредитополучателя е платил 20% самоучастие и пак ще е на печалба. Така с фиктивно безкраен ресурс тя финансира всеки новодошъл сульо и пульо на безценица. Но, това е светогледа единствено докато имотите растат и банката знае че няма да загуби парите си дори и при неплатежоспособност. В момента, в който настане страх и съмнение за възвращаемостта от инвестицията и перспективите на имотния сектор, било то от риск от падащи цени или незавършени проекти, банките изведнъж ще обърнат палачинката. Тогава не просто няма да финансират на 2.5%, но нито и на 4.5% (защото това е безрисковата доходност). За да се оправдае риска, ипотечното финансиране ще трябва да носи няколко процентни пункта над безрисковите лихви. Без конкуренцията за нови длъжници, те ще вдигнат лихвите и по нови, и по стари кредити. И тогава ще има много рев и ПРОТЕСТИРАЩИ съфорумници. Мислиш ли, че на банките ще благоволят да вдигнат лихвите по депозитите в такъв сценарии. Те нямат нужда. Банкерското лоби както е казал цитирания началник в уникредит се е разбрало да държи лихвите ниски. До последно ще пържат българския спестовник с 0-1% лихви.

Банката не се лишава от двойните лихви при кредитиране. Всеки един нов кредит е новосъздадена парична маса, върху която се трупат допълнителни 2.5% лихва. Самите резерви банките са вложени на пазарните лихвени нива.

[corner]

Дефлационен свят на теория, поради технологични подобрения в добив, преработка и производство на стоки.

Обаче от друга страна: монетарна инфлация (спрямо общ обем стоки), поскъпване на основни енергийни ресурси (по куп причини), дефицит на работна ръка, картели/олигополи и бушуваща спекулация...

И ето на, трябва да инвестираш в индекси с уж среден годишен ръст 7-9% само за да можеш да запазиш стойността на парите, които имаш.

всички тези неща са обратими и временни , или разрешими - да не кажем изкуствено създадени

паричната политика е най- интересния момент , защото и там има червени линии , противно на теорията за вечното печатане

[Thrace]

Влизането в ЕЗ няма да промени факта че спестяванията натрупани в банките са много повече от търсенето на кредити

Ако банките процедират по начина който си описал рязко ще падне търсенето на кредити и рязко ще се увеличат просрочените кредити

Ако банките горното ги устройва те вече щяха да са го направили защо им е да чакат?

Ако мислиш, че "спестяванията" са много повече от търсенето на кредити, явно съвсем не разбираш формирането на паричния агрегат в съвременната система на банкиране с фракционни резерви. Кредитите се връщат в спестявания, а депозитите са пасив за банките, не обратното. Банка може да отпуска кредити и без да има депозити, защото има кредитор от последна инстанция в лицето на централната банка. Банките нямат лимит от това колко кредити раздават независимо колко депозити имат, т.е. могат да раздадат пари, които нямат (Ограничени са от изискванията за капиталова адекватност но те до голяма част са спорни и манипулируеми от страна на банките - пример КТБ и тя отговаряше на изискванията).

Реалните лихви са просто цената на парите и в глобална финансова система, от която ние сме част, тя е хомогенна. Допреди 2 години живеехме в нисколихвена среда, тогава сегашните лихви на българските банки изглеждаха адекватни, вече парите носят доходност от 4.5. Много е важно да си зададеш въпроса защо банките се лишават от двойна печалба, за да отпускат ипотечни кредити. Истината е, че докато имотите растат, кредитирането им изглежда почти безрисково в очите на банката и са готови да се конкурират до 2.5%. За банката, най-лошия вариант е, че ще присвои този растящ актив за който кредитополучателя е платил 20% самоучастие и пак ще е на печалба. Така с фиктивно безкраен ресурс тя финансира всеки новодошъл сульо и пульо на безценица. Но, това е светогледа единствено докато имотите растат и банката знае че няма да загуби парите си дори и при неплатежоспособност. В момента, в който настане страх и съмнение за възвращаемостта от инвестицията и перспективите на имотния сектор, било то от риск от падащи цени или незавършени проекти, банките изведнъж ще обърнат палачинката. Тогава не просто няма да финансират на 2.5%, но нито и на 4.5% (защото това е безрисковата доходност). За да се оправдае риска, ипотечното финансиране ще трябва да носи няколко процентни пункта над безрисковите лихви. Без конкуренцията за нови длъжници, те ще вдигнат лихвите и по нови, и по стари кредити. И тогава ще има много рев и ПРОТЕСТИРАЩИ съфорумници. Мислиш ли, че на банките ще благоволят да вдигнат лихвите по депозитите в такъв сценарии. Те нямат нужда. Банкерското лоби както е казал цитирания началник в уникредит се е разбрало да държи лихвите ниски. До последно ще пържат българския спестовник с 0-1% лихви.

[direkto4eto2]

От кога го повтаряме - че сме в дефлационен свят . Последната инфлация е резултат от ментален стрес ................породен от екстремистка парична политика . Нещо което трябва да се забрави .

Точно това е интересно , как при дефлация ще започнем рязко покачване на лихвите .

По линия на депозити и такси няма какво да се печели повече - та от къде ще дойдет пари за обезценки .

Дефлационен свят на теория, поради технологични подобрения в добив, преработка и производство на стоки.

Обаче от друга страна: монетарна инфлация (спрямо общ обем стоки), поскъпване на основни енергийни ресурси (по куп причини), дефицит на работна ръка, картели/олигополи и бушуваща спекулация...

И ето на, трябва да инвестираш в индекси с уж среден годишен ръст 7-9% само за да можеш да запазиш стойността на парите, които имаш.

[Julius_BG]

Влизането и излизането с имотите дето го сънувате се нарича - Форекс с Имоти и завършва трагично рано или късно........

Мдаа, точно така!

А най-трагично завършва Форекса с Имоти, финансиран със заемен капитал... тъй-наречената ипотека!

Щото се оказва, че условията решават вместо тебе!

А ти си само страничен наблюдател на филма, в който си се вкарал!

[corner]

Инфлацията вече се успокои.

Колкото и да не го вярвах, България може и да пропусне епизода с вдигането на лихвите, който засегна целия останал свят.

Ма наистина сме уникални.

От кога го повтаряме - че сме в дефлационен свят . Последната инфлация е резултат от ментален стрес ................породен от екстремистка парична политика . Нещо което трябва да се забрави .

Точно това е интересно , как при дефлация ще започнем рязко покачване на лихвите .

По линия на депозити и такси няма какво да се печели повече - та от къде ще дойдет пари за обезценки .

[bertram]

Инфлацията вече се успокои.

Колкото и да не го вярвах, България може и да пропусне епизода с вдигането на лихвите, който засегна целия останал свят.

Ма наистина сме уникални.

това би могло да се случи - ако сме самодостатъчна икономика и приходите ни не зависят в значителна част от експортния сектор
дали ИТ, дали земеделие, дали индустрия - много се работи за чужбина и това в комбинация с постоянният натиск за заплати ще се отрази в даден момент.

поскъпването на стоки, имоти, услуги в един момент ще удари потреблението - затова казвам, че инфлацията е ок до време.

[Julius_BG]

Влизането в ЕЗ няма да промени факта че спестяванията натрупани в банките са много повече от търсенето на кредити

Ако банките процедират по начина който си описал рязко ще падне търсенето на кредити и рязко ще се увеличат просрочените кредити

Ако банките горното ги устройва те вече щяха да са го направили защо им е да чакат?

Недей да бъдеш толкова сигурен!

С улазянето у зоната Пена & Вуте, колкото и да са консерви по отношение на "инвестиции, различни от имоти" може все пак да чуят, че средния депозит у банките у Немачко е 2.78%, а у Французко даже префърлило 3.04% и да решат там да си открият некой влог... хем да си вардят парите от родни бг-банки, които са зависими от продажни политици!

https://www.theglobaleconomy.com/ran...interest_rate/

[direkto4eto2]

Това изобщо не е сигурно, а само хипотеза!

Всяка инвестиция има две страни - Влизане & Излизане!

Че са влезли с двата крака е ясно... ама как ще излязат е другия въпрос.

Тайминга и на двете е много важен (без значение за каква инвестиция иде реч - дали ще са акции или имоти).

Лошото на имотите е, че докато си помислиш да излезеш и реално излезеш - минава много време и пазарът вече се е променил. През това време и други балъци са се усетили да излизат...
и току-виж са счупили пазара.

Не бих казал, че е толкова зле.
Ако говорим за инвестиционни имоти (по презумпция относително високо-ликвидни и не "трудни") в София, не бих казал, че 1-2 месеца за реализация в настоящата обстановка.

Ако влезем в криза на пазара, става дума за странен имоти, или се търси невероятна цена - ситуацията е по-различна.