Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[anonymous6718]

От 2 - 3 месеца съм тук и трябва да призная, че толкова смислена дискусия не съм чел от много дни. Браво, за което! Темата наистина се казва "Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?". Но темата е във форум за инвеститори. Покупката на НИ за лично ползване не е актив, а пасив. За мен като инвеститор, много по-важно от цената на НИ е цената на имота разделена на годишния му наем. Цените на НИ нарастват от близо десетилетие (поне от 8 - 9 години). Също нарастваха и наемите. До март 2020. След това цените на НИ продължиха пътя си нагоре, а наемите претърпяха корекция с около 15% (осреднено). Това доведе до нездравословно нарастване на Р/Е при НИ. При това нарастването се наблюдава за средно дълъг период от време - вече 25 месеца. Статуквото не може да продължи. Или цените на НИ ще паднат или наемите ще компенсират нарастването на НИ. Този разкрач не може да продължи дълго, защото това не е здравословно. Високо Р/Е не е добър бизнес. Много инвеститори ще обърнат гръб на НИ. Това ще редуцита броят на новите сгради. А търсене има. У нас сме на много ниски нива по доста важни показатели:
- брой членове в едно домакинство от различни поколения - у нас често живеят 3 поколения под един покрив.
- жилищна площ на човек от домакинство - у нас често 3 - 4 членно семейство се е сбутало на 44 - 65 квадрата.
- възраст, на която младежите напускат семейното гнездо - у нас младежите си тръгват от "мама", когато вече имат бели косми!
Със "забогатяването",т.е. "догонването" на средните показатели за ЕС, ще има нужда от огромно количесто нови НИ. Въпреки демографската катастрофа. Отделно, сградният фонд осреднено е стар и лошо поддържан. Този факт също ще засили търсенето на по-нови и по-добре поддържани НИ. За да продължават строежите, са необходими инвеститорите. Как обаче да инвестират те при толкова високи нива на Р/Е ?

[anonymous1834]

Ексчо , поздравления за усилията, ама са малко напразно :-)
За милионен път както и на Бацето ще ти напиша , че за имотите графиките и разсъжденията на база форекс, технически камък и акции не вървят.
При имотите всичко е много по-просто и няма нужда от усложняване. Имат значение по-базови неща като търсене и предлагане и позволимост на цената + себестойност. Търсенето от преди няколко години показа че 50% от хората ИСКАТ да купят нов/друг имот, предлагането сега е основно от ново / старото се продава само по ПРИНУДА/, а при новото има някои дребни спънки, Позволимостта е на едни от най-добрите нива в нашата история не само като отношение доход-квадрат, а и поради исторически ниските ипотечни лихви, а в тази част има огромен потенциал за ръст. Ипотеките у нас са едва 30-40% или по-малко от сделките, а на Запад са 70-80% +, себестойността се вдига и няма никакъв шанс да падне в близко бъдеще. Напротив ще продължи да се вдига по различни причини почвайки от административни / например ще се вдига таксата за разрешение за строеж се обсъжда в Общината/, земя / вече на желаните места тя е повече от строителната част/ и т.н.
Завършвам разбира се с инфлацията. То раковините и мънистата и сега имат стойност ама не е такава каквато някога , така че е добре да разбереш , че жълтият койн си остава в историята....и всякакви други опции ги има разбира се, но те не са приложими за 95% от хората поради оперативни причини, достъпност, сигурност и т.н. От моя гледна точка яанса да вложа еквивалента на 2-3 апарта в нещо виртуално дето може да изчезне с 2 клика е към минус безкрайност.... Мога да сложа 10-20К за тръпката....и със златото така/толкова да му се любувам на блясъка....
Успех, пиши по-често в темата. Макар и неотнасящо се за принципите на тулата е интересно да има такава гледна точка...

ПП Под 1000$ на квадрат в София средно никога няма да видиш , то под 1500 долара няма да има никога....За рубли не знам :-)))))

За пореден път - 1000та всеизвестни брокерски лъжи, синтезирани в няколко изречения. Особено това с достъпността направо избива рибата.
Намерете поне някакви смислени аргументи, на тези вече никой не вярва.

[bulgarian lev]

Дури, пратих ти на лични една снимка с малко текст.

[exxs]

Ексчо , поздравления за усилията, ама са малко напразно :-)
За милионен път както и на Бацето ще ти напиша , че за имотите графиките и разсъжденията на база форекс, технически камък и акции не вървят.
При имотите всичко е много по-просто и няма нужда от усложняване. Имат значение по-базови неща като търсене и предлагане и позволимост на цената + себестойност. Търсенето от преди няколко години показа че 50% от хората ИСКАТ да купят нов/друг имот, предлагането сега е основно от ново / старото се продава само по ПРИНУДА/, а при новото има някои дребни спънки, Позволимостта е на едни от най-добрите нива в нашата история не само като отношение доход-квадрат, а и поради исторически ниските ипотечни лихви, а в тази част има огромен потенциал за ръст. Ипотеките у нас са едва 30-40% или по-малко от сделките, а на Запад са 70-80% +, себестойността се вдига и няма никакъв шанс да падне в близко бъдеще. Напротив ще продължи да се вдига по различни причини почвайки от административни / например ще се вдига таксата за разрешение за строеж се обсъжда в Общината/, земя / вече на желаните места тя е повече от строителната част/ и т.н.
Завършвам разбира се с инфлацията. То раковините и мънистата и сега имат стойност ама не е такава каквато някога , така че е добре да разбереш , че жълтият койн си остава в историята....и всякакви други опции ги има разбира се, но те не са приложими за 95% от хората поради оперативни причини, достъпност, сигурност и т.н. От моя гледна точка яанса да вложа еквивалента на 2-3 апарта в нещо виртуално дето може да изчезне с 2 клика е към минус безкрайност.... Мога да сложа 10-20К за тръпката....и със златото така/толкова да му се любувам на блясъка....
Успех, пиши по-често в темата. Макар и неотнасящо се за принципите на тулата е интересно да има такава гледна точка...

ПП Под 1000$ на квадрат в София средно никога няма да видиш , то под 1500 долара няма да има никога....За рубли не знам :-)))))

Привет,

Започвам да разбивам едно по едно с моите гледни точки по споменатите от теб теми.

1. Относно ТА, честа заблуда е, че се използва само за форекс или определени активи. Сферата на приложение на вълновата теория е доста всеобхватна. Няма да задълбавам излишно. Относно "фундаментите", които ти изтъкваш - те винаги изглеждат така по върховете. Нима мислиш, че 2007 година фундаментът на стоковата борса в България е предвещавал 90% срив или имотния пазар 50% срив на НИ - нали влизахме в ЕС, тепърва големите ръстове ни очакваха. Пазарът взема всичко предвид, за което може да си помислиш човек, и даже още малко...и на тази база формира цена, която е ключова за анализа. Наистина няма нещо по-важно от движенията, които описва цената, точно защото там е събрано всичко.

Още един пример за връх, 2011 и златото достигащо 1911 долара след започналото QE. Дори група нобелови лауреати по икономика пишат писмо, че са загрижени за последствията и предвещават хиперинфлация, а за златните буболечки очевидно това е само "началото", точно като за имотните буболечки пред 2007-ма, сещаш се. Всички знаем какво стана със златото след 2011г.

Изводът е:
На върхове, фундаментът никога не изглежда зле, а сантиментът е еуфоричен. Точно за това, когато всички така яростно крещят за "инфлация", аз съм склонен да остана скептичен, като разбира се далеч не пропагандирам 100% кешова позиция. Но да имаш 20 до 30% кешова позиция за мен НЕ е неразумно.

2. Относно диверсификацията - аз лично съм твърд привърженик. Самонадеяно ми се струва да се твърди, че което и да е нещо има 100% вероятност за успех. А някак НИ си вървят с тази презумпция. Ако купуваш собствено жилище е едно, въпреки че и там има договорки, но когато почна да слушам как инвестицията в НИ е сигурна инвестиция, малко спирам да слушам, признавам си. Сигурна инвестиция...абсолютен оксиморон.

Какво ще оставиш на децата си е изцяло твоя работа. Сигурен съм, че ще се постараеш да направиш най-добрият избор. Кой не би? И все пак когато говорим за НИ нека си кажем и минусите: конфискуеми, неликвидни /особено в нужда/, недвижими, претърпели доста сериозни ръстове и с еуфоричен елемент в пазара.

3. Относно 1000-та долара. "Няма да има никога" са смели и бих казал неразумни думи. Смятам, че последните години трябваше да са ни дали добър урок за подобни изказвания. Какво стана с НИ в Солун преди по-малко от 10 години или в Банско преди 10-12 години. НИ могат да се обезценят почти толкова колкото син-чип акциите, когато макросредата и/или презастрояването достигнат екстремната си точка. И отново - никога на върха няма да си мислиш, че това, което предстои е възможно. Просто така работят пазарите.

Да се върна на Гърция обаче, бейс кейсът ми е точно развитие на Гръцки /дефлационен/ сценарий. Или с други думи вярвам, че светът след няколко години ще бъде Гърция през 2013, но може би повдигнато на степен втора.

Виж, всичко това, което се случва в момента е чисто и просто крадене от бъдещето. Бумът във всички класове активи, които "бумтят" е предизвикан от кредитния цикъл, който няма да е безкраен. Делевъриджинг, искаме или не, ще се случи. В зависимост от как точно се случи делевъриджинга ще имаме инфлация или дефлация /турски или гръцки сценарий/, степенувани предвид мащаба. Оновното е, че този "просперитет", на който се радваме е откраднат от бъдещето ни и в крайна сметка образно казано ще трябва да го изгладуваме - отново там в бъдещето. "Гладуването" е фигура на рецесия, свито потребление, дори депресия, комбинирани със сериозни демографски проблеми. Нищо от това не ми е инфлационно.

Виж, ако вземе, че се случи така, че успоредно с това видим загуба в доверие на фиатните пари, тогава можем да видим номинално цените да растат, но в реално изражение /злато/ никак не ми се вярва. А загуба на доверие в парите велоситито за момента не показва, а и аз мисля, че този мач ще е малко по-напред във времето.



Поздрави и успех!

[bulgarian lev]

Ексчо , поздравления за усилията, ама са малко напразно :-)
За милионен път както и на Бацето ще ти напиша , че за имотите графиките и разсъжденията на база форекс, технически камък и акции не вървят.
При имотите всичко е много по-просто и няма нужда от усложняване. Имат значение по-базови неща като търсене и предлагане и позволимост на цената + себестойност. Търсенето от преди няколко години показа че 50% от хората ИСКАТ да купят нов/друг имот, предлагането сега е основно от ново / старото се продава само по ПРИНУДА/, а при новото има някои дребни спънки, Позволимостта е на едни от най-добрите нива в нашата история не само като отношение доход-квадрат, а и поради исторически ниските ипотечни лихви, а в тази част има огромен потенциал за ръст. Ипотеките у нас са едва 30-40% или по-малко от сделките, а на Запад са 70-80% +, себестойността се вдига и няма никакъв шанс да падне в близко бъдеще. Напротив ще продължи да се вдига по различни причини почвайки от административни / например ще се вдига таксата за разрешение за строеж се обсъжда в Общината/, земя / вече на желаните места тя е повече от строителната част/ и т.н.
Завършвам разбира се с инфлацията. То раковините и мънистата и сега имат стойност ама не е такава каквато някога , така че е добре да разбереш , че жълтият койн си остава в историята....и всякакви други опции ги има разбира се, но те не са приложими за 95% от хората поради оперативни причини, достъпност, сигурност и т.н. От моя гледна точка яанса да вложа еквивалента на 2-3 апарта в нещо виртуално дето може да изчезне с 2 клика е към минус безкрайност.... Мога да сложа 10-20К за тръпката....и със златото така/толкова да му се любувам на блясъка....
Успех, пиши по-често в темата. Макар и неотнасящо се за принципите на тулата е интересно да има такава гледна точка...

ПП Под 1000$ на квадрат в София средно никога няма да видиш , то под 1500 долара няма да има никога....За рубли не знам :-)))))

Ексчо опитва да установи зависимост, движения в цените на имотите, психологически таргет и момент на влизане. Трудничко според мен. Ама и кризите не се повтарят 1/1.
https://www.capital.bg/moiat_capital..._preosmisliat/

ето...може да хеджира който иска, но моя съвет е да е умерено, да набия както казваш ти пари за два имота в подобни активи е глупаво.

[pesimist4o na kvadrat]

За мен лично е забавно да гледам как се правят сметки на базата на лихви, новини и прочее. Защото съм сигурен, че ако през 2019г, някой беше дошъл и беше ни дал събитията за 2020-2022г., никой нямаше да очаква цените на НИ да следват тази траектория.

А и нека напомня, че през Март 2020 и повишители и понижители задружно погребаха НИ. Аз се опитах да остана с трезва преценка, както го правя и сега, когато на дневен ред отново е "печатането" на парите - което е доста неточно определение, да не кажа мит. Но това е друг въпрос. И все пак QE НЕ Е печатане на пари!

Лично аз продължавам да мисля, че дефлацията е заплахата в малко по-дългосрочен аспект особено когато виждам сантимента в момента.
Таргетът ми продължава да бъде ок. и под 1000 долара за квадрат жилище по-късно през десетилетието /или между 80 и 100 пункта в индекса на графиката отдолу/.

Естествено при нестихваща световна инфлация, графиката на НИ вероятно ще се очертае по друг начин /макар да не е 100% задължително/. Графиката на НИ в България изглежда така и определено сме в зона на съпротива, където често стават "интересни неща":

[ATTACH=CONFIG]n3903767[/ATTACH]


За тези, които ги е страх от инфлацията, нека напомним, че има много други активи, включително и един съхраняващ стойност /в дългосрочен план/ 5000 години.

Продължавам да съм на мнението, че когато имаш жилище + спестявания на стойност "един апартамент", по-разумният вариант е да диферсифицираш отколкото да "изсипеш" всичко там.

Годината ще е интересна и на фондовата борса. Всичките про-та очакват рецесия и съответно корекция заради вдигането на лихвите и обръщането на т.нар yield curve при американските облигации. В същото време обаче графиките чертаят доста бича година с нови върхове ок. 15% над старите. Харесва ми, когато става така - не че е невъзможно бичият сет-ъп да се провали, но обикновено просто някак "разбирачите" намират обяснение за движението след като то се случи и забравят какво са пророкували допреди месеци. Ще видим как ще се случат нещата тази година, но за мен винаги е интересно, когато фундаменти и ТА са в толкова противоположна позиция откъм очаквания.



Поздрави и успех!

Ексчо , поздравления за усилията, ама са малко напразно :-)
За милионен път както и на Бацето ще ти напиша , че за имотите графиките и разсъжденията на база форекс, технически камък и акции не вървят.
При имотите всичко е много по-просто и няма нужда от усложняване. Имат значение по-базови неща като търсене и предлагане и позволимост на цената + себестойност. Търсенето от преди няколко години показа че 50% от хората ИСКАТ да купят нов/друг имот, предлагането сега е основно от ново / старото се продава само по ПРИНУДА/, а при новото има някои дребни спънки, Позволимостта е на едни от най-добрите нива в нашата история не само като отношение доход-квадрат, а и поради исторически ниските ипотечни лихви, а в тази част има огромен потенциал за ръст. Ипотеките у нас са едва 30-40% или по-малко от сделките, а на Запад са 70-80% +, себестойността се вдига и няма никакъв шанс да падне в близко бъдеще. Напротив ще продължи да се вдига по различни причини почвайки от административни / например ще се вдига таксата за разрешение за строеж се обсъжда в Общината/, земя / вече на желаните места тя е повече от строителната част/ и т.н.
Завършвам разбира се с инфлацията. То раковините и мънистата и сега имат стойност ама не е такава каквато някога , така че е добре да разбереш , че жълтият койн си остава в историята....и всякакви други опции ги има разбира се, но те не са приложими за 95% от хората поради оперативни причини, достъпност, сигурност и т.н. От моя гледна точка яанса да вложа еквивалента на 2-3 апарта в нещо виртуално дето може да изчезне с 2 клика е към минус безкрайност.... Мога да сложа 10-20К за тръпката....и със златото така/толкова да му се любувам на блясъка....
Успех, пиши по-често в темата. Макар и неотнасящо се за принципите на тулата е интересно да има такава гледна точка...

ПП Под 1000$ на квадрат в София средно никога няма да видиш , то под 1500 долара няма да има никога....За рубли не знам :-)))))

[20000леваЗАПЛАТА]

За мен лично е забавно да гледам как се правят сметки на базата на лихви, новини и прочее. Защото съм сигурен, че ако през 2019г, някой беше дошъл и беше ни дал събитията за 2020-2022г., никой нямаше да очаква цените на НИ да следват тази траектория.

А и нека напомня, че през Март 2020 и повишители и понижители задружно погребаха НИ. Аз се опитах да остана с трезва преценка, както го правя и сега, когато на дневен ред отново е "печатането" на парите - което е доста неточно определение, да не кажа мит. Но това е друг въпрос. И все пак QE НЕ Е печатане на пари!

Лично аз продължавам да мисля, че дефлацията е заплахата в малко по-дългосрочен аспект особено когато виждам сантимента в момента.
Таргетът ми продължава да бъде ок. и под 1000 долара за квадрат жилище по-късно през десетилетието /или между 80 и 100 пункта в индекса на графиката отдолу/.

Естествено при нестихваща световна инфлация, графиката на НИ вероятно ще се очертае по друг начин /макар да не е 100% задължително/. Графиката на НИ в България изглежда така и определено сме в зона на съпротива, където често стават "интересни неща":

[ATTACH=CONFIG]n3903767[/ATTACH]


За тези, които ги е страх от инфлацията, нека напомним, че има много други активи, включително и един съхраняващ стойност /в дългосрочен план/ 5000 години.

Продължавам да съм на мнението, че когато имаш жилище + спестявания на стойност "един апартамент", по-разумният вариант е да диферсифицираш отколкото да "изсипеш" всичко там.

Годината ще е интересна и на фондовата борса. Всичките про-та очакват рецесия и съответно корекция заради вдигането на лихвите и обръщането на т.нар yield curve при американските облигации. В същото време обаче графиките чертаят доста бича година с нови върхове ок. 15% над старите. Харесва ми, когато става така - не че е невъзможно бичият сет-ъп да се провали, но обикновено просто някак "разбирачите" намират обяснение за движението след като то се случи и забравят какво са пророкували допреди месеци. Ще видим как ще се случат нещата тази година, но за мен винаги е интересно, когато фундаменти и ТА са в толкова противоположна позиция откъм очаквания.



Поздрави и успех!

Туй как QE не било печатане на пари е само техническа подробност. Дали QE печата пари или освободжава капацитет на другите банки да печатат или пък конкретно надува секуритизираните ипотеки и ДКЦ е разграничение без разлика. В такова финансово беззаконие и диверсификацията е безполезна, каквото им хрумне на деня това ще се надуе и срине. Няма правила вече. Ние сме на толкова ектремни отклонения от нормата че ако утре се обяви монархия и пълен ресет с национализация на никой няма да направи впечатление.

[exxs]

За мен лично е забавно да гледам как се правят сметки на базата на лихви, новини и прочее. Защото съм сигурен, че ако през 2019г, някой беше дошъл и беше ни дал събитията за 2020-2022г., никой нямаше да очаква цените на НИ да следват тази траектория.

А и нека напомня, че през Март 2020 и повишители и понижители задружно погребаха НИ. Аз се опитах да остана с трезва преценка, както го правя и сега, когато на дневен ред отново е "печатането" на парите - което е доста неточно определение, да не кажа мит. Но това е друг въпрос. И все пак QE НЕ Е печатане на пари!

Лично аз продължавам да мисля, че дефлацията е заплахата в малко по-дългосрочен аспект особено когато виждам сантимента в момента.
Таргетът ми продължава да бъде ок. и под 1000 долара за квадрат жилище по-късно през десетилетието /или между 80 и 100 пункта в индекса на графиката отдолу/.

Естествено при нестихваща световна инфлация, графиката на НИ вероятно ще се очертае по друг начин /макар да не е 100% задължително/. Графиката на НИ в България изглежда така и определено сме в зона на съпротива, където често стават "интересни неща":

За тези, които ги е страх от инфлацията, нека напомним, че има много други активи, включително и един съхраняващ стойност /в дългосрочен план/ 5000 години.

Продължавам да съм на мнението, че когато имаш жилище + спестявания на стойност "един апартамент", по-разумният вариант е да диферсифицираш отколкото да "изсипеш" всичко там.

Годината ще е интересна и на фондовата борса. Всичките про-та очакват рецесия и съответно корекция заради вдигането на лихвите и обръщането на т.нар yield curve при американските облигации. В същото време обаче графиките чертаят доста бича година с нови върхове ок. 15% над старите. Харесва ми, когато става така - не че е невъзможно бичият сет-ъп да се провали, но обикновено просто някак "разбирачите" намират обяснение за движението след като то се случи и забравят какво са пророкували допреди месеци. Ще видим как ще се случат нещата тази година, но за мен винаги е интересно, когато фундаменти и ТА са в толкова противоположна позиция откъм очаквания.



Поздрави и успех!

[bulgarian lev]

Аз пък вярвам в теб, че се набълбука на дебелите банкови лихви и върна двойно само за 3 години Всеки с таланта си.

2004 нямаше кеш, кредитите баха такива, задължително трябваше да се вземе - хванах ниските цени за първи дом.
За да повярваш пак в мен днес, 18 години по-късно - с няколко имота съм, а ти с ипотека до пенсия (ако изобщо си взел...те и за бунгалото не са ти дали, кой кредитира бунгала) и няколко смачкани стотачки в джоба за море.

[nkavrakov1982]

Като удавник за сламка си :-)
Още ли не си разбрал , че инфлацията изплюска кеша , а лихвите НЕ МОЖЕ да се вдигнат поради дълга и да искат.
Вдигнат ли се над 3% еврото ще стане дигитално-виртуално.... Мислиш си че имаш нещо, а то е нищо :-)

https://www.capital.bg/biznes/pazari..._namekvat_che/

Песимисте случайно от Капитал и специално и за теб и за мен и за всички хората добре са описали за какво иде реч.
Просто прочети статията.От днес е прясна,прясна...

[nkavrakov1982]

Много се смях на това:

Ако им поискаш още 5 хил. евро, не че не искат да ги платят, просто няма откъде да ги вземат - това е големият проблем

---

Георги Шопов , строителен предприемач

https://www.capital.bg/biznes/pazari..._namekvat_che/

Мисля че по точна,ясна и конкретна статия за настоящата и предстоящата ситуация за момента няма.
Много добре написано на ясен и разбираем език,за кредитирането и за недвижимите имоти,и за банките и изобщо всичко което в момента се случва на финансовите пазари и най важното ,това което ще ни се отрази до края на тази година.
Просто прочетете горната статия.

[anonymous6718]

Много се смях на това:

Ако им поискаш още 5 хил. евро, не че не искат да ги платят, просто няма откъде да ги вземат - това е големият проблем

---

Георги Шопов , строителен предприемач

[съни(тя)]

Днеска една колежка се върна от адвоката ,развали сделка + адвоката и обяснил че до 6 месеца пазара заминава

Защо си е развалила сделката? И къде заминава пазара, разясни повече пътя

[blackaquarius]

Някой е дал повече кинти....а пазара той си заминава.

Що не е продала договора си на друг мераклия!

[redcretin]

Абе, съмнявам се че дори ипотека си взел, ама айде.

Аз пък вярвам в теб, че се набълбука на дебелите банкови лихви и върна двойно само за 3 години Всеки с таланта си.