Какво понижение очаквате на жилищните имоти? - АРХИВ 2

[Бате Пешо]

А, и още нещо, че пропуснах.
Драги приятели, не се заблуждавайте, че брокерите определят цените!
В 99% от случаите цените се определят от собствениците на имотите. Имам известен опит като брокер от преди години. За брокера е по-важно да си вземе процента от сделката и да не му се влачи имота дълго, а не да се продаде на много по-висока цена(ако изобщо се продаде) и да се занимава месеци и години с имота.

Изобщо не се заблуждаваме.Нищо не пречи на брокера да каже че не може да продаде имота на тази цена.Тогава клиента отива при втори трети и пети брокер.отпращат го и те и какво става после.качва си сам имота в някой сайт или обява във вестник.като не му се обади никой или му се обадят двама които дават цената ама не в евро а в левове клиента много бързо ще изтрзнее и ще се събуди.Ама пуста алчност не се гаси лесно.

[oldy]

Драги приятели, не се заблуждавайте, че брокерите определят цените!
В 99% от случаите цените се определят от собствениците на имотите...
...За брокера е по-важно да си вземе процента от сделката и да не му се влачи имота дълго, а не да се продаде на много по-висока цена(ако изобщо се продаде) и да се занимава месеци и години с имота.

Нещото, което би трябвало да вълнува брокера, естествено, е не цената, а стойността на първата производна (на графиката на цените в определен момент). Тя трябва да е положително число ... и колкото е по-голямо - толкова по-добре ... Но те го знаят, разбира се, и поради тази причина радетелстват за по-високи цени.

[melon]

А, и още нещо, че пропуснах.
Драги приятели, не се заблуждавайте, че брокерите определят цените!
В 99% от случаите цените се определят от собствениците на имотите. Имам известен опит като брокер от преди години. За брокера е по-важно да си вземе процента от сделката и да не му се влачи имота дълго, а не да се продаде на много по-висока цена(ако изобщо се продаде) и да се занимава месеци и години с имота.

[melon]

В момента цените според мен са два пъти над разумните. Говоря за сравнително "качествените" имоти, доколкото в България има такива. За кимизарниците може би надценяването е тройно.
Друг въпросът дали ще падат цените.
За сега ми е трудно да преценя.

[marketleverage]

Колко струва един имот в София? Вижте цените на сделките!

Обещаните вчера данни от търгове.

+1 ценно инфо мерси ...

[marandi]

[FONT="Lucida Sans Unicode"]
Ааа, падна ли ми Ранди Това колко методи за оценка на инвестиции в реални активи ползвам не е тема на този форум. В тоз форум се говори предимно за трите най-познати метода ...

Ех ..,

дебела глава си - де да беше толкова просто.

Метни едно око и на метода на Волфганг Негели, също подценяваш и регулациите на земята в страната, но старанието ти да сричаш е похвално.

Получаваш чиърс!

[Zashtontcho]

Обещаните вчера данни от търгове.

Умряла работа е твойта Митко. Търговете са пазар на купувача, трябва да е удобно на купувачите, не на другите. С тия кодове за достъп и цени от началото на годината...

[Zashtontcho]

Ако, питаш бебе Защончо какви други методи за оценка на имотки познава ( а те са доста ), съм сигурен, че няма да ти вдене за какво го питаш даже?

Ааа, падна ли ми Ранди Това колко методи за оценка на инвестиции в реални активи ползвам не е тема на този форум. В тоз форум се говори предимно за трите най-познати метода - на сравнение с подобни активи, на ликвидационната стойност и на дисконтираните парични потоци. За жилищни имоти дисконтираните парични потоци не може да се използва, защото трябва да се прогнозират проценти и параметри за период над 5 години, което в сегашното положение не е лесна задача. За търговски площи, където имаме по-кратък период на възвращаемост нещата са по-различни.
Първите два метода дават сравнително реална оценка на ЖИ - в последните ми може би 50 поста съм показал многобройни сравнения на еднакви имоти с еднакви локации, които имат над 2 пъти разлика в цените. Увеличеният брой търгове от ЧСИ дава на пазара представа кои са реални цени и кои не. Докато предприемачи и брокери имат интерес да завишават цените и да постигнат изкуствено високи цени, които им дават огромни печалби, ЧСИ имат интерес от реални цени и много на брой сделки, за да печелят повече от комисионни. Когато разликите между реалните цени, които се получават при ЧСИ и офертните цени в брокерските сайтове се доближи до 5-10%, това ще бъде признак за стабилизиране на пазара.
Другият метод - на ликвидационната стойност, не може да се приложи в оригиналния си вид за ЖИ. ЖИ не са фабрика, за да разпродадеш машините и автопарка. Затова се използва модификация, която с прости средства дава стойността, на която купувача би изградил подобен актив - подобно жилище, със собствени средства. И това съм правил няколко пъти, подробно съм разписвал себестойността на строеж на къща и това колко излиза в крайна сметка. Отново се получава разлика от 2-3 пъти реалната цена с тази, която се оферира по брокерски сайтове.

Голямото предимство на имотите, купени през брокер, е възможността за ползване на банков ипотечен кредит. Докато има хора, които нямат възможност да ползват друго финансиране, и които вярват, че ипотечния кредит е разумно решение за период от 20-30 години напред, офертните цени ще продължават да са пъти по-високи от реалните. За купувача с ипотечен кредит е все едно дали имотът му струва 100 000 или 200 000 , той няма и 5 000 собствени пари. Докато има стабилна работа и възможност да си плаща ипотеката, цената на ЖИ е без значение за него. Това, което има значение, е че живее в нов дом, че колегите и приятелите одобряват решението му и го поздравяват за новия дом, и че неговото семейство има възможност да си плаща вноските.

за това говорим . обедняването на българското население продължава с пълна сила благодарение и на измислената макроикномическа политика и корупцията . как да взимат хората кат нямат пари? а банките се опитват до ограбят и без това нямащия кой знае какво средностатистически българин. взимането на кредит в момента не е добра оферта при тези цени и тази ситуация ...

Всъщност, обедняват едни слоеве от българското население, а други забогатяват. Но така е навсякъде

И аз купих недвижимо през 2008 г, на скъпи цени при ниска лихва и в момента си го ползвам и си го харесвам...

Честито Евго, да го ползваш със здраве. Сигурно можеш да реализираш същата сделка и сега, но по-изгодно, сигурно и лихвата ще ти се вдигне, но не може да се върне времето назад.

нищо ново под слънцето .
алчните банкери трябва да отпускат кредити за да правят пари . иначе губят . за това и тези реклами навсякъде . ако ви прави впечатление и на билбордове и по ТВ всяка 2ра реклама е на банка отпускаща кредит... плюс това кризата в БГ изобщо не е отминала а си бушува с пълна сила . имаме увеличаване на безработицата , намаляване на реалните доходи , жилищата все още са яко надценени а кредитите прекалено скъпи. Дали останах още баламурници да взимат кредитите при тези условия?

Така е ол трейдър, но така и трябва да е. Банките трябва да печелят, балъците трябва да теглят кредити. Нещата ще се напаснат лека полека, банките ще започнат да отказват на балъците и да кредитират по-надеждни начинания, баш-балъците ще ги оправи ЧСИ-то и животът ще си продължи

Аман с тия търгове , аз съм участвал веднъж - зимата на 2008г. едни складове построени в село на 20км. от Бургас - бяха обявени всичките за 40 000лв , ние с двама приятели кандидатствахме за 3 бр. за около 20 000лв. - задатък внесен - оферти в срок - търга отменен - след 3 месеца отново всичките на нов търг - за 10 000лв. общо - да не мислиш че си играх отново да кандидатствам?! Тая работа не е като оная работа - купи си първо и тогава ни ги навирай тия оферти и цени.

Е, аз сравнявам реални с офертни цени. Не съм ЧСИ, виждаш, че сравнявам оферти от много различни ЧСИ-та. А за търговете - сега са много по-масови. И все пак, който го е страх от мечки, да не ходи в гората. Щом като обичаш лукс и искаш някой друг да се занимава вместо теб с всички подробности, наемаш си брокер, теглиш кредит и купуваш. Така печелиш и ти, и продавача, и брокера, и банката. Всички печелят

Май полека-лека нещата с кредитирането отиват да се нормализират, а? Разбира се, все още са далеч са от нормални, но се движат в правилната посока...

Увеличиха се офертите, верно е това. Ти възползва ли се от някоя от тях? Как са условията, каква е лихвата след гратисния период?

Не съм брокер, но не съм съгласен да бъдат оплювани на килограм (колкото и модно да е сега). А и как да купи човек от търг с ипотека?

Не всички брокери трябва да бъдат оплювани, аз съм го казал това много отдавна. Брокерите, дето ходят по огледи и се тормозят с гламави клиенти, никога не съм ги обиждал или нападал. Виж, мазните шефчета и тарикат-предприемачите, дето се наговарят и вдигат изкуствено цените, те са големия проблем.
И защо трябва да купуваш от търг с ипотека? Само си създаваш изкуствено грижи. Решението е - брокер, ипотека от банка и ново жилище. Печелиш ти, брокерът, банката, нотариуса. Всички печелят.

Г-н Частен съдебен изпълнител, всъщност за четящите този форум, може наистина да са по-интересни цените от търгове на митницата, отколкото твоите нон-стоп справки от Камарата ви.Още повече, цените, на които стартират продажбите ви на жилища по никакъв начин не отразяват реалния пазар на имоти.

Лельо Съни, не съм ЧСИ. Но цените при ЧСИ са реалните. За тези, които имат събрани пари или достъп до капитал, цените на ЧСИ са най-изгодните.

Няма лошо да си пускаш справките, но мисля че с наглото си поведение и безцеремонен тон изобщо не помагаш за подобряване на имиджа ви.Какво ли казва Етичния ви кодекс по въпроса?

Не съм ЧСИ лельо Съни. Обясних по-горе на марандито, офертите от ЧСИ ги пускам, за да се сравняват реални цени с офертни. Всеки може да провери на какви цени се реализират търговете.

Тук, коректността изисква да добавиш, че и ЧСИ трябва да напълнят кошницата с нениските си такси.

Таксите на ЧСИ-тата не са ниски. Обаче като купуваш през ЧСИ, не плащаш нищо на нотариус. Виж колко сделки са изповядани при нотариуси през 2006-2009 и при ЧСИ. Сметни кой се е нагушил пъти повече

Истината е, че почти няма жилища на пазарна цена в тези търгове.

Истината е, че има банки, дето търсят балъци и по търговете на ЧСИ. Но механизмът е безмилостен - 20% надолу, нов търг с още по-ниска цена, 20% надолу, нов търг... Докато се достигне реалната цена.

Неслучайно се водят дебати дали ако се използва пазарна цена от ЧСИ това няма да в полза на длъжника, но съвсем ще ви утежни и удължи процедурите.

И да се приеме това, все тая. Ще има повече документи и повече разправии. И накрая ще се купува на още по-ниски цени

да, ясно е вече от разясненията, че по ред причини е почти невъзможна покупка чрез кредит при продан от ЧСИ, нали Zashtontcho?

Да, почти невъзможна е. За тези, които нямат възможност да купуват от ЧСИ, има лукса и удобството на брокерската услуга. Брокерът избира и урежда, банката дава парите, клиентът само живее. Всички печелят

[Dimitar.]

Колко струва един имот в София? Вижте цените на сделките!

Обещаните вчера данни от търгове.

[all_trader]

Лихвите по рекламите на банките може и да падат. Ако това е реално, а не поредния рекламен трик, то задайте си въпроса защо падат - кога цената на една стока(кредит в случая) пада?
Може би търсенето е по-ниско от предлагането ,а ?

ето и едно потвърждение на тази теза:
http://www.dnevnik.bg/bulgaria/2010/...ni_v_kraia_na/

"Спрямо септември 2009 г. наетите са със 140 хил. или с 6 на сто по-малко."

т.е 140 хил. по малко потенциални кредитополучатели само за 1 година
а колко ли са тези с по-ниски доходи

има да си чакате голямото раздаване на кредити

за това говорим . обедняването на българското население продължава с пълна сила благодарение и на измислената макроикномическа политика и корупцията . как да взимат хората кат нямат пари? а банките се опитват до ограбят и без това нямащия кой знае какво средностатистически българин. взимането на кредит в момента не е добра оферта при тези цени и тази ситуация ....

[baba_meca]

Лихвите по рекламите на банките може и да падат. Ако това е реално, а не поредния рекламен трик, то задайте си въпроса защо падат - кога цената на една стока(кредит в случая) пада?
Може би търсенето е по-ниско от предлагането ,а ?

ето и едно потвърждение на тази теза:
http://www.dnevnik.bg/bulgaria/2010/...ni_v_kraia_na/

"Спрямо септември 2009 г. наетите са със 140 хил. или с 6 на сто по-малко."

т.е 140 хил. по малко потенциални кредитополучатели само за 1 година
а колко ли са тези с по-ниски доходи

има да си чакате голямото раздаване на кредити

[moderast]

От много хитрост - купили на върха и сега виете на умряло

[Веско]

хитър като листна въшка
и аз така

Абе цяло стадо хитреци сме туканка

[bertram]

Себулбата в живота си кредит не е взимал...
По принуда ползва кредитни карти из Европата и по света...
Себулбата е хитър като цяло стадо лисици...

хитър като листна въшка
и аз така

[SEBULBA]

all_trader, останаха - виж Себулбата е готов
Но все пак да почакаме статията да се материализира - да видим на пазара ипотечни кредити на 80% от пазарната оценка при 4% фиксирана ЗА ЦЕЛИЯ ПЕРИОД лихва.
Защото всичко друго са само думи и нищо повече.

Себулбата в живота си кредит не е взимал...
По принуда ползва кредитни карти из Европата и по света...
Себулбата е хитър като цяло стадо лисици...