Какво понижение очаквате на жилищните имоти?

[Бате Пешо]

Не разбирам защо хора,които не се занимават с имоти от по-висок клас не вярват.
Подчертаното,този наем изобщо не е висок,всички чужденци,работещи в БГ имат много по-висок лимит за наеми.Тук наема не е висок изобщо.
18 г. с много,ама много малко прекъсване имат доста апартаменти и няма защо да се учудвате.Ремонтите не са страшни,особенно,ако не живеят българи в апартамента,същото се отнася и за неплатените сметки.
Не се заяждам.Поздрави !

Това за което говорим не е имот от по висок клас.Кой ще ти даде 1000 лева наем за две стаи в опикана и вмирисана сграда на 100г в центъра?За да живее с пенсионери и да не може да си паркира колата.

[d333]

И аз като alwaystrue искам да попитам мажоритаря, дали е направил една сметчица ако цялата сума от 150 000 лв се сложи на депозит какво излиза?

[Бате Пешо]

…. Народопсихология Колега, успеха винаги е съмнителен по нашите ширини, затова повечето можещи си мълчат …

Без да се обиждаш ама в пика купуваш на 26 и то на първа линия а в кризата продаваш на двойна цена!!!!Бе тия руснаци големи идиоти били????!!!!!!!!!!!!!!Или продавача е идиот!!!!В този форум освен Лорда друг никой не си е признал загубите.

[tea_cup]

Не разбирам защо хора,които не се занимават с имоти от по-висок клас не вярват.
Подчертаното,този наем изобщо не е висок,всички чужденци,работещи в БГ имат много по-висок лимит за наеми.Тук наема не е висок изобщо.
18 г. с много,ама много малко прекъсване имат доста апартаменти и няма защо да се учудвате.Ремонтите не са страшни,особенно,ако не живеят българи в апартамента,същото се отнася и за неплатените сметки.
Не се заяждам.Поздрави !

+1
Също така чужденците, които са в продължителна командировка в България, често препредават апартамента\имота на "наследниците" си на длъжността. Т.е. напълно възможно е имот да има трайна заетост.

[razbiratel]

Не разбирам защо хора,които не се занимават с имоти от по-висок клас не вярват.
Подчертаното,този наем изобщо не е висок,всички чужденци,работещи в БГ имат много по-висок лимит за наеми.Тук наема не е висок изобщо.
18 г. с много,ама много малко прекъсване имат доста апартаменти и няма защо да се учудвате.Ремонтите не са страшни,особенно,ако не живеят българи в апартамента,същото се отнася и за неплатените сметки.
Не се заяждам.Поздрави !

…. Народопсихология Колега, успеха винаги е съмнителен по нашите ширини, затова повечето можещи си мълчат …

[Dury]

Благодаря за отговора, имаш средно реалистичен поглед според мен (в сравнение с някои инвИститУри). Не със цел заяждане ще си позволя да изкажа някои съображения:
С данъка очевидно си доста наясно
Нищо не споменаваш за разходите при празен апартамент. На мен само такса мощност (т. е. разходите за ТЕЦ при спряно парно за 100кв. м. са ми 70-120лв/месец през зимата)
Данък сгради и най-вече такса смет ще нарастват доста по-сериозно във времето (ако останем в ЕС)
Разходите за ремонти не са реалистични. Ако мислиш да искаш такъв висок наем (който също ми се вижда нереалистичен), трябва да предложиш изцяло обновен апартамент с обзавеждане за всеки нов наемател. Това със собствения труд ми звучи като собствен бизнес, а не като инвестиция.
Аз съм отдавал под наем и познавам много наемодатели. Няма случаи да не са завлечени. Включително от чужденци. Договори, закони.... имат ли съдържание тези думи?
Това да смяташ доходите от реинвестиран наем в банков депозит е некоректно. Защо не сметнеш тогава за цялата сума 150 000лв доходите от лихва 8%
Накрая най-невероятното: 18г без празен ден, при този наем?! Това е като да обиколиш света за 80 дни според фантастиката на Жул Верн, скачайки от влак на кораб..... Разходи се из София (вкл. центъра) и виж колко табели има "for rent". Te всички са се надявали нa 100% заетост.

Моят извод е, че няма да загубиш от тази инвестиция, ако разумно определяш наема, печалбата обаче няма да надхвърли лихвата от банков денозит.

Не разбирам защо хора,които не се занимават с имоти от по-висок клас не вярват.
Подчертаното,този наем изобщо не е висок,всички чужденци,работещи в БГ имат много по-висок лимит за наеми.Тук наема не е висок изобщо.
18 г. с много,ама много малко прекъсване имат доста апартаменти и няма защо да се учудвате.Ремонтите не са страшни,особенно,ако не живеят българи в апартамента,същото се отнася и за неплатените сметки.
Не се заяждам.Поздрави !

[ludoed]

Аз кат по прост да питам как така 40.5кв.м. умножени по 1000 евра дават 50000.В каква валюта са тия 50000

40-50 се има предвид.
Въпрос.......Какво означава SOS?

[razbiratel]

Има много съмнения в тези данни....

Твое мнение, благодаря все пак за коментара ти ! Имам още няколко подобни поредици от стъпки но започват от 2001 и 2003г. , та няма да ги споменавам защото съм ги стартирал още преди балона в последствие и преди кризата, а и ще стане като в „Искрено и Лично”, нямам такова желание!
Желая Успех на всички!

Поздрави

П.п… винаги е имало и ще има добри сделки, това касае и имотите, аз мисля така!

[Бате Пешо]

Еми щото нали всеки да си каже мнението, форум е:

Разход:

1. Стъпка:
26 000Е – покупка на студио , етап на строителство А14 първа линия море 2009г.
2. Стъпка
Приход: 9 000Е – 2010,2011,2012 събиране на наеми от руснаци 3 х 3000Е(нощувка на BO-55E) Аз управлявам комплекса и затова постигам подобна заетост, длъжен съм да го спомена!
3. Стъпка:
45 000Е – продажба на студиото преди лятото на 2013г. ( няма данъци при продажбата,минал е 3г период, … до момента са платени , данък сгради 5 х 80лв, туристиески такси общо 200-300лв., за ток и вода общо за трите годин на отдаване 600лв, такса подръжка за 2010, 2011, 2012 – общо 1500лв)
4. Стъпка:
Равносметка:
45 000 + 9 000 = 54 000Е ( 0 амортизация, не съм пребоядисвал дори )
54 000 – 26 000 = 28 000Е ( от тази сума си изваждаме по горе цитираните разходи в скобите)
5. Стъпка:
Наново:
40 000Е - 68 500лв. ( покупка на апартамент на границата между супер и широк център от ЧСИ, извън платената зона за паркиране) , оправяне след изнасяне на длъжника 12 000лв( всичко си беше наред, стени , подови покрития, фаянс в банята, .. слагам само мебели и техника, използвам мебелист с който работя от години) – общо около 40 000Е разход!
Апартамента в нова кооперация 75кв.м. двустаен, на един от пешеходните булеварди в Бургас, на края на платената зона за паркиране, южен, среден етаж в 6 етажна кооперация с А16 от 2009г.
6. Стъпка:
Месечен наем за апартамент с тези параметри, разбира се добре обзаведен 500 – 550лв.

Защото обобщи, ще ми интересен коментара ти, има ли смисъл да се инвестира в жилища които се отдават в България или не … справка си правя, не друго!

Поздрави!


П.п…всичките тези стъпки са във времето след 2008 до сега !

Има много съмнения в тези данни....

[alwayastrue]

Давам под наем в момента... Да са ме прецаквали не, но съм опращавал не големи задължения.

Данъка за наема е авансов и се внася на всеки 3 месеца. Ставката е 10% върху 90% от наема (При наем 1000 лева, данък=10%.(90%.1000лв.)=90лв.). Вади се разписка за получен наем, която се показва при данъчните, ако ти я поискат.

Данък сгради приемам, че ще расте средно с по 1% годишно. Тук по тънкия момент е, че ако имота ти е второ жилище, а не основно плащаш двойно по-голям данък. Смисъл по закон ако имаш единствено жилище плащаш 50% от стойността му.

За амортизации, смяам разходи по 200 лева на година+личен труд след основния ремонт преди отдаването под наем.

Иначе изчеслението е доста сложно за да го опиша във форума цялото. Но ще драсна няколо реда. Да приемем, че след ремонта разходите ми ще са общо 150 000лв. по придобиване и ремонт. Да приемем, че от 1 януари 2014г. имам наематели, което е доста реалистично. 18 години са до 1 януари 2032г.

Наема ще е 800 лева. Понеже всички текущи разходи се прехвърлят на наемателите, а за мен остава само данък и амортизации чистото, което прибирам е 728лв./месец. или 8736лв./година. За 18 години това са точно 157 248лв.. От тях вадим амортизации 200лв.*18=3600лв.+ данък смет и сгради 500лв.*18.=9000лв.
Сметката е 157 248лв. - 9000 -3600= 144648лв.
Но има един съществен момент! На мен това не ми е единствения доход. Парите не ги харча за глезотии, ами ги реинвестирам. Приемам, че от наема заделям 500лв. за реинвестиция в депозит с лихва 3% и така всеки месец. Ако това го сметнем със сложнолихвен фактор и натрупване се получава грубо около 30 000 лева горница само от лихвите. Излиза 144 648+30 000. Излиза, че за 18год. съм изкарал 174 500. Цена на покупката 150 000лв. За 18 години изкарвам 174500лв. Разликата от 24500лв. (Или 3 години) я приемам за разход за периода в който апартамента е стоял празен. Което е доста пресилено от опита, който имам с наемите.
Горе долу това е сметката.
В добавка мога да приема и, че от следващата година до 18год. пазарната цена ще расте средно с 1% на год. Ако и това се вклучи в сметката имота реално се избива още по-бързо от 18год.

Разбира се горните изчисления важът, когато си купил качествен имот с добра локация, което на практика ти подсигурява наематели. И гарантирам на 100%, че за 800лв този апартавент ще си намери наематери за не повече от 3 месеца.

Благодаря за отговора, имаш средно реалистичен поглед според мен (в сравнение с някои инвИститУри). Не със цел заяждане ще си позволя да изкажа някои съображения:
С данъка очевидно си доста наясно
Нищо не споменаваш за разходите при празен апартамент. На мен само такса мощност (т. е. разходите за ТЕЦ при спряно парно за 100кв. м. са ми 70-120лв/месец през зимата)
Данък сгради и най-вече такса смет ще нарастват доста по-сериозно във времето (ако останем в ЕС)
Разходите за ремонти не са реалистични. Ако мислиш да искаш такъв висок наем (който също ми се вижда нереалистичен), трябва да предложиш изцяло обновен апартамент с обзавеждане за всеки нов наемател. Това със собствения труд ми звучи като собствен бизнес, а не като инвестиция.
Аз съм отдавал под наем и познавам много наемодатели. Няма случаи да не са завлечени. Включително от чужденци. Договори, закони.... имат ли съдържание тези думи?
Това да смяташ доходите от реинвестиран наем в банков депозит е некоректно. Защо не сметнеш тогава за цялата сума 150 000лв доходите от лихва 8%
Накрая най-невероятното: 18г без празен ден, при този наем?! Това е като да обиколиш света за 80 дни според фантастиката на Жул Верн, скачайки от влак на кораб..... Разходи се из София (вкл. центъра) и виж колко табели има "for rent". Te всички са се надявали нa 100% заетост.

Моят извод е, че няма да загубиш от тази инвестиция, ако разумно определяш наема, печалбата обаче няма да надхвърли лихвата от банков денозит.

[razbiratel]

справка

Пожелавам ти никога да нямаш проблеми с наематели и всичко да се развива минимум според плана ти.Ако си разбрал писаниците ми като забележка извинявай не това беше целта.Тук е форум и имаш право на коментари.Може да не харесваш моите писаници и трябва да можеш да го кажеш.По това няма спор и разбира се добрия тон трябва да се запази.Не вярвам в печалбата от наеми на апартаменти в България

Еми щото нали всеки да си каже мнението, форум е:

Разход:

1. Стъпка:
26 000Е – покупка на студио , етап на строителство А14 първа линия море 2009г.
2. Стъпка
Приход: 9 000Е – 2010,2011,2012 събиране на наеми от руснаци 3 х 3000Е(нощувка на BO-55E) Аз управлявам комплекса и затова постигам подобна заетост, длъжен съм да го спомена!
3. Стъпка:
45 000Е – продажба на студиото преди лятото на 2013г. ( няма данъци при продажбата,минал е 3г период, … до момента са платени , данък сгради 5 х 80лв, туристиески такси общо 200-300лв., за ток и вода общо за трите годин на отдаване 600лв, такса подръжка за 2010, 2011, 2012 – общо 1500лв)
4. Стъпка:
Равносметка:
45 000 + 9 000 = 54 000Е ( 0 амортизация, не съм пребоядисвал дори )
54 000 – 26 000 = 28 000Е ( от тази сума си изваждаме по горе цитираните разходи в скобите)
5. Стъпка:
Наново:
40 000Е - 68 500лв. ( покупка на апартамент на границата между супер и широк център от ЧСИ, извън платената зона за паркиране) , оправяне след изнасяне на длъжника 12 000лв( всичко си беше наред, стени , подови покрития, фаянс в банята, .. слагам само мебели и техника, използвам мебелист с който работя от години) – общо около 40 000Е разход!
Апартамента в нова кооперация 75кв.м. двустаен, на един от пешеходните булеварди в Бургас, на края на платената зона за паркиране, южен, среден етаж в 6 етажна кооперация с А16 от 2009г.
6. Стъпка:
Месечен наем за апартамент с тези параметри, разбира се добре обзаведен 500 – 550лв.

Защото обобщи, ще ми интересен коментара ти, има ли смисъл да се инвестира в жилища които се отдават в България или не … справка си правя, не друго!

Поздрави!


П.п…всичките тези стъпки са във времето след 2008 до сега !

[Бате Пешо]

Бате Пешо... Всеки си има собствени възгледи и разбирания за инвестиции. За това едни са богати, а други бедни. Има хора за които покупката на телевизор е яката инвестиция. Виж аз примерно не ти правя бележка и не коментирам дали е хубаво или лошо това, че ти обичаш да живееш на село, което непрекъсното експонираш. Аз примерно не обичам.
Това си е твое решение и не ме бърка.

Иначе за коректността на наемателите нямам какво да ти обяснявам, защоо т си предварително настроен. Има си договори, капаро, оценка на самите хора и т.н.
От 15 години давам имоти под наем и до сега проблеми не съм имал. Но и като наематли.

Офтопик до Лорда: Най-голямата грешка, като наемодаетл, която можеш да направиш е да изгониш наемател.

Пожелавам ти никога да нямаш проблеми с наематели и всичко да се развива минимум според плана ти.Ако си разбрал писаниците ми като забележка извинявай не това беше целта.Тук е форум и имаш право на коментари.Може да не харесваш моите писаници и трябва да можеш да го кажеш.По това няма спор и разбира се добрия тон трябва да се запази.Не вярвам в печалбата от наеми на апартаменти в България

[Мажоритаря]

За теб разбира се е вярна.След 20г ако сме живи ще си говорим.Много условности и неизвестни има в задачата.Щеше да е много хубаво ако имотите бяха вечен двигател и от тях само се печелеше.Е такова нещо в природата няма.Купил си имот в 100г. сграда и чакаш наем 800-1000кинта при положение че заплатите са по 700-800.Като те завлечат с няколко наема неплатено парно за една зима неплатена вода и ток ще ми се обадиш.А не дай си Боже да попаднеш на недобросъвестни наематели тези двеста лева амортизации ще ти стигнат да смениш само вратата на кенефа и то с някоя долнопробна от Баумакс.Казаха ти го вече истината е ти да си живееш в този имот иначе губиш.

Бате Пешо... Всеки си има собствени възгледи и разбирания за инвестиции. За това едни са богати, а други бедни. Има хора за които покупката на телевизор е яката инвестиция. Виж аз примерно не ти правя бележка и не коментирам дали е хубаво или лошо това, че ти обичаш да живееш на село, което непрекъсното експонираш. Аз примерно не обичам.
Това си е твое решение и не ме бърка.

Иначе за коректността на наемателите нямам какво да ти обяснявам, защоо т си предварително настроен. Има си договори, капаро, оценка на самите хора и т.н.
От 15 години давам имоти под наем и до сега проблеми не съм имал. Но и като наематли.

Офтопик до Лорда: Най-голямата грешка, като наемодаетл, която можеш да направиш е да изгониш наемател.

[Бате Пешо]

Малко си занижил очаквания годишен процент на поскъпване, което според мен ще е 2% годишно за тази локация, ама може би и в това изчисление залагаш един от буферите за нишата "празен апартамент". На такава локация обаче, едва ли ще остане празен. Просто сваляш цената на наем малко в неподходящ момент и той се пълни веднага.
Аз съм го правил, но в тези случаи предлаганата от мен атрактивна цена е за сметка на липса на обвързващ дългосрочен договор. През това време отново слагам по-тлъст червей на въдицата и ако дойде клиент с желаната цена, веднага гоня онзи с атрактивната.

Лордов понеже математиката не ти е силната страна а и на всичкото отгоре имаш нереалистични очаквания за бъдещето няма смисъл от спор.Ти не признаваш други аргументи освен своите.Цените и доходите от наеми ще зависят от инфлацията демографията и доходите.В момента управляват комунисти.Очакванията са за по голяма инфлация и малко нарастване на доходите.Демографията е ужасна и не мое се оправи освен ако за инвитро не се отделят толкова пари колкото са нуждите или не се отворят границите за българи от Украйна и Русия а защо не и за руснаци.Ще им се издават специални документи за самоличност да речем за 10г с които няма да имат правото да пътуват по света като български граждани.

[Бате Пешо]

Сметката си е много вярна и си е баш с кръчмаря... Това, че ти не я приемаш си е изцяло твой проблем...

За теб разбира се е вярна.След 20г ако сме живи ще си говорим.Много условности и неизвестни има в задачата.Щеше да е много хубаво ако имотите бяха вечен двигател и от тях само се печелеше.Е такова нещо в природата няма.Купил си имот в 100г. сграда и чакаш наем 800-1000кинта при положение че заплатите са по 700-800.Като те завлечат с няколко наема неплатено парно за една зима неплатена вода и ток ще ми се обадиш.А не дай си Боже да попаднеш на недобросъвестни наематели тези двеста лева амортизации ще ти стигнат да смениш само вратата на кенефа и то с някоя долнопробна от Баумакс.Казаха ти го вече истината е ти да си живееш в този имот иначе губиш.