Първоначално изпратено от Лорда
Разгледай мнение
-
Да заради акт 16 е сигурно, на като повишение на капитала в пазарната му с-ст за 5г e 25% това ми беше мисълта. -
…е що, ако човека си го е ползвал за почивка и на всичкото от горе, почивайки си, пълзи нагоре пак е добре, аз лично бих го отдавал , повече от две седмици не бих почивал лятото,не ми е забавно, през останалото време ?! …. ама всеки знае себе си де.....Първоначално изпратено от hristok Разгледай мнениеКоментар
-
Предполагам, че цената се е повишила заради акт 16, а не с годишната доходност.Първоначално изпратено от hristok Разгледай мнениеКоментар
-
И на това ако му казвате добра сделка... 5г.x5%=25%. Ако 5% годишен доход ви устройва.......ок. За мен това е доста малка доходност.Първоначално изпратено от Dury Разгледай мнение
ПоздравиКоментар
-
Поздравления за куража, всичко е в умението за носене на риск, правило еднакво за всяка инвестиция, явно ти го знаеш !Първоначално изпратено от Dury Разгледай мнениеКоментар
-
Тази сметка ми се вижда доста нереалистична.Първоначално изпратено от Мажоритаря Разгледай мнениеДавам под наем в момента... Да са ме прецаквали не, но съм опращавал не големи задължения.
Данъка за наема е авансов и се внася на всеки 3 месеца. Ставката е 10% върху 90% от наема (При наем 1000 лева, данък=10%.(90%.1000лв.)=90лв.). Вади се разписка за получен наем, която се показва при данъчните, ако ти я поискат.
Данък сгради приемам, че ще расте средно с по 1% годишно. Тук по тънкия момент е, че ако имота ти е второ жилище, а не основно плащаш двойно по-голям данък. Смисъл по закон ако имаш единствено жилище плащаш 50% от стойността му.
За амортизации, смяам разходи по 200 лева на година+личен труд след основния ремонт преди отдаването под наем.
Иначе изчеслението е доста сложно за да го опиша във форума цялото. Но ще драсна няколо реда. Да приемем, че след ремонта разходите ми ще са общо 150 000лв. по придобиване и ремонт. Да приемем, че от 1 януари 2014г. имам наематели, което е доста реалистично. 18 години са до 1 януари 2032г.
Наема ще е 800 лева. Понеже всички текущи разходи се прехвърлят на наемателите, а за мен остава само данък и амортизации чистото, което прибирам е 728лв./месец. или 8736лв./година. За 18 години това са точно 157 248лв.. От тях вадим амортизации 200лв.*18=3600лв.+ данък смет и сгради 500лв.*18.=9000лв.
Сметката е 157 248лв. - 9000 -3600= 144648лв.
Но има един съществен момент! На мен това не ми е единствения доход. Парите не ги харча за глезотии, ами ги реинвестирам. Приемам, че от наема заделям 500лв. за реинвестиция в депозит с лихва 3% и така всеки месец. Ако това го сметнем със сложнолихвен фактор и натрупване се получава грубо около 30 000 лева горница само от лихвите. Излиза 144 648+30 000. Излиза, че за 18год. съм изкарал 174 500. Цена на покупката 150 000лв. За 18 години изкарвам 174500лв. Разликата от 24500лв. (Или 3 години) я приемам за разход за периода в който апартамента е стоял празен. Което е доста пресилено от опита, който имам с наемите.
Горе долу това е сметката.
В добавка мога да приема и, че от следващата година до 18год. пазарната цена ще расте средно с 1% на год. Ако и това се вклучи в сметката имота реално се избива още по-бързо от 18год.
Разбира се горните изчисления важът, когато си купил качествен имот с добра локация, което на практика ти подсигурява наематели. И гарантирам на 100%, че за 800лв този апартавент ще си намери наематери за не повече от 3 месеца.
1. Доста си занижил първоначалните разходи за ремонт и обзавеждане. Сам каза, че апартаментът е пълна гробница и трябва да се изстърже до тухла и да се сменя всичко, включително инсталациите. Не мисля, че можеш да се вместиш в цена от 23 000 лева за подобен пълен ремонт + обзавеждане.
2. Сградата е много стара (родителите ми живеят в подобна, от 38-а година). Ще имаш големи разходи около саниране на сградата, което рано или късно ще ви принудят от общината да направите. А ако апартаментът е на фирма, нямаш право и на помощ за саниране от ЕС.
3. Наем 400 Евро на мен лично ми се вижда височък. Като знам в какво състояние са старите сгради в центъра, дори да направиш апартамента бижу, платежоспособните му наематели пак ще трябва да се качват по мърлявото стълбище, да се примирят със съседи - мизерни пенсионери и най-важното - ще имат огромен проблем с паркирането.
4. Абсурд е апартаментът да е непрекъснато зает в следващите 20 години. Усреднено поне 1 месец в годината ще е празен.
5. Разходите за амортизация са много занижени. Тук има два варианта: или ремонтираш здраво на всеки 4-5 години и подменяш част от обзавеждането, за да можеш да задържиш високия наем, или "кърпиш" след всеки наемател и за 7-8 години жилището вече ще е стандартна софийска дупка с обзавеждане и техника отвъд всякакви функционални срокове на годност.
Та така... Според мен твоята сметка няма начин да излезе, но ти си знаеш най-добре.Never underestimate the predictability of stupidityКоментар
-
Може и аз,направих така.Купих на акт 14,следващият сезон,акт 16.Комплекса,беше готов и обзаведен,апартамента също.Цената сега е по-висока с над 25 % от тази на която купих,това е в южен,морски град,първа линия море, след 5 години от акт 16.Първоначално изпратено от Бате Пешо Разгледай мнение
Поздрави.Коментар
-
Поработих здраво днес на къщата, обрах една круша, отрязах един бор и виждам колко много сте писали
Разбира се, че има високи наеми в центъра на Софето, разбира се, че има и достатъчно коректни наематели които да ги плащат. Разбира се, че от имоти може да се печели добре. Само който не е отдавал не разбира. А и провансалци трудно проявяват разбиране към подобни стойности.
В момента отдавам на 6% средна възвръщаемост годишно. Доколкото разбирам Мажо очаква около 5,55%. Горе долу като на банков депозит е, но плюс капиталовата печалба от 1-2% си става доста добра възвръщаемост.
За сравнение в банков депозит имам една дребна сума на 6,95% год. лихва, но не ми дава мира факта, че съм си поверил парите на някой друг да ми ги управлява.Коментар
-
…един куп комплекси са завършени на 100% и са на А14, по лесното е да завършиш практически строежа от колкото да приключиш документацията до А16, но това ти няма как да го знаеш, риска е единствено в това дали ще се преборят за А16, явно си далече и наистина нямаш пряк поглед което е разбираемо …Първоначално изпратено от Бате Пешо Разгледай мнениеКоментар
-
Да наистина са такива у дома имам такива и дори гумички не съм сменял а отиват на 15-16 години експлоатация.Но младежите искат друго не признават Видима.Искат ето такиваПървоначално изпратено от Hunter of fools
http://www.grohe.com/bg/6694/shower/grohe-ondus/Коментар
-
Наистина не знаех че на акт 14 може да си купиш жилище което е и обзаведено разбира се след малко изчакване докато се завърши.не съм попадал на такива случаи и признавам си за първи път научавам.Първоначално изпратено от razbiratel Разгледай мнениеКоментар
-
-
Първоначално изпратено от Бате Пешо Разгледай мнение
…да, с всичко, в тези комплекси масово се предлагат обзаведени, с изчакване годинка докато се случи, тегавичко е но в крайна сметка съм доволен… айде не ми се споделя повече, разговора тръгна от това да ти подскажа, да не обобщаваш имотите като не-инвестиция а то гледай до къде стигнахме,...айде наздраве ….Коментар
-
Първоначално изпратено от Hunter of foolsТези които разбират и могат да мислят - не говорят!Омръзнало им е от неудачници/философи.
Изядохте го човека за това, че ви сподели дадена информация!
От друга страна е видно, отчайващо неграмотното ниво на теоретиците/зубрачи.
Ето един класически пример за финансова неграмотност:
"Ако сложиш цялата сума на депозит ще печели само лихва, която в добрия случай може да покрие инфлацията, ама надали."
Това показва "знанията" и опита на ръсещия мъдри съвети...
Нито опит нито знания има - но за сметка на това,блика от:
Злоба
Завист
Глупост
Неграмотност
Вземете се "разходете" по някой форум - пък вижте, как си общуват нормалните хора!
Как разговарят
Как се радват на и пожелават успех на човек...
За това сме на последно място по всичко в Европа - заради туземния ген/манталитет/чип!
…чудя се и аз какво ми стана днес, май повечко ми дойдоха напитките, та реших да побърборяКоментар
-
Аз питах друго но ти не ме разбра.На акт 14 с обзавеждането и довършителните работи ли купи?Първоначално изпратено от razbiratel Разгледай мнениеРазбирам, след като го твърдиш сигурно си похарчил по 500Е/кв.м, защо да лъжеш ( ето аз не се съмнявам) …. не е задължително обаче всички да го правим, …и не съм твърдял, че само аз съм пазарувал…ти говореше за пик какъвто в този период не е имало …. Относно поскуъпването от А14 до А16 … то това се урегулира в предварителния договор ( няма поскъпване) , става дума за риск, който има кураж го поема … като във всяка инвестиция … айде не се впрягай, на друго мение съм просто и не е на теория .... айде наздраве и на теб, днес е празник …Коментар
Коментар